Оценка недвижимости на примере гостиницы Славянка

Введение
Глава 1. Теоретические положения оценки недвижимости
1.1 Особенности недвижимости как объекта оценки
1.2 Стоимостные аспекты оценки коммерческой недвижимости
1.3 Преимущества и недостатки оценочных подходов при оценке недвижимости
1.4 Схема процесса определения рыночной стоимости гостиницы
Глава 2. Описание оцениваемого объекта и ситуации на гостиничном рынке г. Санкт-Петербург на примере OAO Гостиничный комплекс «Славянка» г. Санкт-Петербурга
2.1 Экономико-организационная характеристика
2.2 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
2.3. Анализ ситуации на гостиничном рынке города Санкт-Петербурга
Глава 3 Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта подходами к оценке на примере OAO «Славянка» г. Санкт-Петербурга
3.1 Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода
3.2 Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
3.3 Применение доходного метода для оценки недвижимости
3.4. Согласование результатов оценки
Заключение
Список использованной литературы:

№ п/п Характеристики использования объекта оценки Форма использования объекта оценки Товарный знак Наименование продукции, услуги, реализуемой / выпускаемой с использованием объекта оценки Гостиничные услуги, Основные технико-экономические характеристики продукции, выпускаемой с использованием объекта оценки Реализуемый перечень услуг под именем «Славянка» реализуется на территории г. Санкт-Петербург на 10% больше, чем аналогичные услуги. Дата начала использования объекта оценки 24.10.2009 Срок полезного использования 9 лет Конкурентное преимущество, которое обеспечивает объект оценки при наличии исключительных прав Повышение объема продаж на территории г. Санкт-Петербург Эффект, достигаемый с использованием объекта оценки (снижение себестоимости, увеличение цены реализации, расширение объемов реализации, другое) Расширение объемов реализации на 10% Наличие обременений (действующие на дату оценки соглашения о передаче прав на использование объекта оценки) Не выявлено
Таблица 13
Расчет рыночной стоимости товарного знака
Период 2009 г. 2010 г. 2011 г. Расходы на рекламу в ценах базисного года 316 000 63 000 110 000 Коэффициент накопления единицы за период (с учетом ежегодного темпа инфляции = 10%) 1,6 1,464 1,33 1,33 Расходы на рекламу в ценах текущего года 505 600 92 232 146 300
Итого: ПВс = 115 210 000 + 505 600 + 92 232 + 146 300 =
115 954 132 руб.
Кв.р у оцениваемого объекта 100%, что = 1,0
Пдев = на основе анализа рынка НМА в России примем 20%
Т.о. получаем что ПСЗ = 115 954 132 * 1,0 * ( 1 + 0,20 ) = 139 145 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость без НДС оцениваемого объекта нематериального актива согласно затратному подходу по состоянию на 31 декабря 2011 г. составляет 139 145 млн. руб.
Оценка строений
Определим полую восстановительную стоимость здания гостиничного комплекса ОАО «Славянка» методом сравнительной единицы. Выбор данного метода обосновывается преимуществом его использования, заключающегося в оперировании сборником: Справочник оценщика «Общественные здания» Ко-Инвест, г. Москва, 2010г., «Индексы цен в строительстве» №72, данные которого содержат хорошо отработанную информацию о восстановительной стоимости объектов аналогов.
Восстановительная стоимость 1 куб. м. в ценах периода январь 2010 г. составляет:
- для отелей от 5 до 11 этажей - 11 313 руб./ куб. м.;
Внесение корректировок на различия объекта оценки и объекта аналога, взятого из Справочника «Общественные здания» Ко-Инвест, г. Москва, 2010г.:
Таблица 14
Различия по коммуникациям
Коммуникации Отопление Водопровод, канализация Эл. снаб., освещ. Слаботочные системы Прочие системы Различия по коммуникациям Аналог (1/0 – да/нет) 1 1 1 1 1 0% Объект оценки 1 1 1 1 1
Таблица 15
Различия по классу качества здания
Класс качества по справочнику E S P L Коэффициент качества по справочнику оценщика 43 83 151 133 Класс качества объекта оценки Ко S (83) Класс качества объекта аналога Ка S (83) Корректировка на различия 0%
Таблица 16
Различия по строительному объему (Vо/ Vа)
Строительный объем объекта оценки Vо 47 630 куб.м. Строительный объем объекта аналога Vа 42 600 – 57 600 куб. м. Vо/ Vа - Указанная корректировка рассчитывается относительно интервалов:
((0,1) = 1,24; (0,1-0,29) = 1,22; (0,3-0,49) = 1,2; (05-0,71) = 1,16; (0,7-1,3) = 1; (1,31-2,00) = 0,87; ((2) = 0,86 Корректировка на различия 1,00
Таким образом, восстановительная стоимость 1 кв. м. в ценах периода январь 2010 г. составляет
- для здания гостиничного комплекса - 11 313 руб./ куб. м.;
Прямые затраты в сборнике даны по состоянию на 01.01.2010 года. Для корректировки стоимости справочного аналога введем поправки, при помощи которых параметры справочного аналога максимально приводятся к параметрам объекта оценки, в том числе:
1. Региональный экономический коэффициент по классам конструктивных систем зданий для г. Санкт-Петербург – 1,00;
2. Для перехода к уровню цен г. Санкт-Петербург на дату оценки используется отношение индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов без НДС на I квартал 2012 к уровню баз 2001 года:
Коэффициент изменения стоимости от января 2010г. до даты оценки: 0,884.
Индекс изменения СМР за период с 2001 года по январь 2010г. – 6,63;
Индекс изменения СМР на I квартал 2012 года к уровню баз 2001 года – 5,86.
3. Поправка на сейсмичность для г. Санкт-Петербург = 1
4. Расчет прибыли предпринимателя
Таблица 17
Расчет прибыли предпринимателя
Показатель Для гостиничного комплекса Ставка дисконта, % 12% Срок строительства, мес. 36 Предпринимательская прибыль, % 12,7%
Таблица 18
Расчет рыночной стоимости строений затратным подходом
Наименование объекта Гостиничный комплекс Группа капитальности I Наименование справочника Ко Инвест, 03.10.047 Дата, на которую взяты цены из справочника январь 2010г. Единица измерения куб. м. Стоимость 1 единицы измерения, руб. 11 313 Коэффициент увеличения стоимости от января 2010г. до даты оценки: 0,884 Коэффициент приведения к ценам г. Санкт-Петербург 1,00 Удельный количественный показатель объекта оценки, куб.м. 47 630 Восстановительная стоимость объекта, с НДС, руб. 476 333 000 Прибыль предпринимателя, % 12,7% Физический износ 17,8% Рыночная стоимость строений, без НДС, руб. (округленно) 441 272 000
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.
В связи с достаточностью информации, основанной непосредственно на рыночной информации о стоимости земельных участков, для расчета земельных участков под комплексом гостиничного здания, используем метод сравнения продаж.
На основе исследования рынка гостиничной недвижимости в качестве аналогов выберем продажи максимально сопоставимые с объектом оценки по следующим параметрам сравнения:
- передаваемые права – право долгосрочной аренды;
- разрешенное использование – под строительство объектов гостиничного комплекса;
- месторасположение – районы жилой зоны г. Санкт-Петербург.
В результате анализа рынка по состоянию на эффективную дату оценки было выявлено 3 аналога.
Таблица 19
Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
Элементы группы Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Адрес объекта РФ, г. Санкт-Петербург РФ, г. Санкт-Петербург РФ, г. Санкт-Петербург Разрешенное использование Под жилую застройку Под гостиницу Под гостиницу, ресторан, торговый центр Качество права на земельный участок Собственность Собственность Собственность Сервитуты и обременения отсутствуют отсутствуют отсутствуют Дата предложения Декабрь 2011г. Декабрь 2011г. Декабрь 2011г. Отличие цены предложения от цены продажи предложение предложение предложение Площадь земельного участка, кв. м. 20 000 18 550 19 0000 Транспортная доступность Автомобильным, общественным транспортом Автомобильным, общественным транспортом Автомобильным транспортом, общественным транспортом Коммуникации расположенные на участке или в непосредственной близости Все коммуникации проходят по участку Все коммуникации проходят по участку Все коммуникации проходят по участку Качество подъездных дорог хорошее хорошее хорошее Стоимость предложения земельного участка, руб. 50 000 000 50 585 850 57 000 000 Стоимость 1 кв. м. предложения 2 500 2 727 3 000 Внесение корректировок к стоимости 1 кв. м. Поправка на торг при продаже -5% -5% -5% Стоимость 1 кв. м. с учетом поправки, руб. 2 375 2 590 2 850 Поправка на вид права земельного участка 1,00 1,00 1,00 Стоимость 1 кв. м. с учетом поправки, руб.
2 375 2 590 2 850 Поправка на местоположение 1 1 1 Стоимость 1 кв. м. с учетом поправки, руб.
2 375 2 590 2 850 Абсолютное отклонение 125 137 150 Вес аналога 0,35 0,35 0,3 Рыночная стоимость 1 кв. м. земельного участка без НДС, руб. 2 593 Площадь земельного участка, кв. м. 20000 Рыночная стоимость права аренды земельного участка без НДС, руб. 51 860 000
Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка без НДС, округленно составила 51 860 000 (Пятьдесят один миллион восемьсот шестьдесят тысяч) руб.
Внесем корректировки для максимального приближения аналогов к объекту оценки. Все поправки делаются по отношению к стоимости 1 кв. м.
С применением инструмента прямого сравнительного анализа сделок, к ценам объектов сравнения введены следующие корректировки:
1. Поправка на торг при продаже. По аналогам использовалась информация о ценах предложения, так как, в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время скидка на торг по данным специалистов риэлтерских компаний составляет от 5 до 15 % от первоначальной цены продавца. В рамках данного отчета корректировка на торг принята 5% (по данным телефонных переговоров);
2. Поправка на объем юридических прав не производилась, так как имущественные права объекта оценки сходны с имущественными правами объектов аналогов.
3. Корректировка на площадь земельного участка не проводится, в связи с выбором аналогов, не отличающихся от площади объекта оценки более или менее чем на 30%.
4. Корректировка на местоположения подобранных аналогов и объекта оценки сопоставимы, характеризуются как районы жилой застройки г. Санкт-Петербург, имеющие хорошую транспортную доступность и стабильные транспортные потоки. Учитывая вышесказанное, Оценщик считает, что корректировка на местоположения отсутствует.
Далее определяется рейтинг аналогов и рассчитывается рыночная стоимость земельного участка при помощи присвоения веса каждому аналогу. Наибольший вес присваивается аналогу с наименьшим абсолютным отклонением. Абсолютное отклонение – это разность между стоимостями 1 кв. м. до и после внесения корректировок.
Таблица 20
Заключение о результатах применения затратного подхода при оценке единого объекта недвижимости
Элемент рыночной стоимости объекта оценки Значение Рыночная стоимость здания гостиничного комплекса (без НДС) 441 272 000 Рыночная стоимость права аренды земельного участка (без НДС) 51 860 000 ИТОГО: стоимость объектов оценки затратным подходом 493 132 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом составила 493 132 000 (Четыреста девяносто три миллиона сто тридцать две тысячи) руб.
Оценка рыночной стоимости оборудования
Оборудование ОАО Гостиничный комплекс «Славянка» представлено оргтехникой, оборудованием номеров, и оборудованием ресторана. Перечень приведен в следующей таблице:
Таблица 21
Наименование
оборудования Стоимость
аналога на 31.12.11г., руб. Износ, % Рыночная стоимость оборудования
на 31.12.11 г., руб. Компьютер (20 единиц) 700 000 40 660 000 Принтер (15 единиц) 75 000 20 60 000 Факс (4 единицы) 24 000 15 20 000 Ксерокс (10 единиц) 30 000 10 27 000 Телевизоры в номерах (230 единиц) 2 300 000 20 1 840 000 Кондиционеры в номерах, холлах и кабинетах гостиницы (350 единиц) 14 000 000 25 10 500 000 Душевые кабины (150 единиц) 9 000 000 30 6 300 000 Холодильные камеры в номерах (250 единиц) 1 500 000 40 900 000 Кровати односпальные (50 единиц) 500 000 30 350 000 Кровати двуспальные (250 единиц) 7 500 000 15 6 375 000 Диваны (100 единиц) 5 340 000 15 4 539 000 Кресла (500 единиц) 35 000 000 20 28 000 000 Стулья (800 единиц) 2 400 000 40 1 440 000 Ж/к мониторы в конференц-залах (5 единиц) 600 000 0 600 000 Микроволновые печи (6 единиц) 1 708 000 5 1 626 600 Духовые печи (8 единиц) 1 503 000 10 1 352 700 Холодильные камеры (3 единицы) 630 000 5 598 500 Вытяжные механизмы 3 560 000 10 3 204 000 Итого, округленно: 68 393 000 руб.
Износ определялся с использованием следующей шкалы экспертных оценок:
Таблица 22
Шкала экспертных оценок для определения степени износа при обследовании физического состояния машин и оборудования
Оценка состояния Характеристика физического состояния Степень износа, % Новое Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии 0 - 5 Очень хорошее Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей 10 – 15 Хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное в отличном состоянии 20 - 35 Удовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей 40 – 60 Условно пригодное Бывшее в эксплуатации оборудование, в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей 65 - 80 Неудовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов 85 – 90 Негодное к применению или лом Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь Более 90
Таким образом, рыночная стоимость оборудования составляет 68 393 млн. руб.
Таблица 23
Скорректированный баланс
Актив  тыс. руб. Пассив  тыс. руб. Внеоборотные активы   Уставный капитал 148 Нематериальные активы 139 145 Нераспределенная прибыль 184 186 Основные средства 561 525 Долгосрочные кредиты и займы  346 700 Оборотные активы   Краткосрочные кредиты и займы  80 594 Запасы 9 560 Кредиторская задолженность 5 600 Дебиторская задолженность 7 520 Денежные средства 12 610 Баланс 730 360 Чистые активы 730 360-346 700-80 594-5 600 = 297 466 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость гостиничного комплекса «Славянка», определенная в рамках затратного подхода составляет 297 466 млн. руб.
3.2 Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода
Для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом используем метод экспертных единиц сравнения (на основе валового рентного мультипликатора). При расчете используем данные о реализации трех объектов-аналогов на рынке г. Санкт-Петербург. Скидку на торгу примем среднюю по рынку (5%).
Данные об объектах аналогах и расчет мультипликатора, а также рыночной стоимости представлены в таблице 24.
Таблица 24
Расчет мультипликатора и рыночной стоимости объекта оценки
Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Объект оценки Месторасположение г. Санкт-Петербург г. Санкт-Петербург г. Санкт-Петербург г. Санкт-Петербург Цена предложения 285 000 000 385 000 000 215 000 000 Х Скидка на торг -5% -5% -5% Скорректированная стоимость 270 750 000 365 750 000 204 250 000 Проектная мощность (количество размещаемых людей) 280 340 250 300 Мультипликатор 967 000 1 076 000 817 000 Значение мультипликатора (усредненное) 953 300
Расчет рыночной стоимости гостиничного комплекса:
Х = 953 300 * 300 = 285 990 000 руб. (округленно, с учетом НДС) или 242 364 000 руб. (без НДС).
Таким образом, стоимость имущества, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 242 364 тыс. руб.

3.3 Применение доходного метода для оценки недвижимости
Для расчета рыночной стоимости объекта оценки используем метод дисконтирования денежных потоков.
Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке г. Санкт-Петербург, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами (приблизительно равными прогнозируемому темпу инфляции на 2012 год – 6%) потоки дохода от гостиничного комплекса. Среднедневной доход от сдачи 1 места составляет 1500 руб. Среднемесячный 45000 руб.
При определении темпа прироста в плановые года учитывается инфляция –6% в год (исходя из прогноза на 2012 год).
Необходимо ввести поправку на недогрузку площадей и неуплаты. Убытки от неплатежей и недозагрузки имеют место за счет неполной загруженности гостиничного комплекса.
При определении потери от недоиспользования, принимаем, что для объектов, аналогичных объекту оценки, средняя недозагрузка составляет 33%.
Определим величину операционных расходов, которые необходимы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Величина операционных расходов определяется нами исходя из рыночных условий.
Определим условно-постоянные операционные расходы:
- налог на имущество – 2,2% от стоимости имущества.
- страховые взносы – 4% от стоимости имущества;
- амортизационные начисления (норма амортизации составляет 3,32% в год от стоимости имущества).
Определим условно-переменные операционные расходы: расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, расходы на эксплуатацию, расходы на содержание территории и пр.
Операционные расходы, согласно статье «Управление недвижимостью», опубликованной на сайте www.dvoretsky.ru, примем равными:
- управленческие расходы - 25% от действительного валового дохода (ДВД);
- эксплуатационные расходы - 3% от действительного валового дохода (ДВД).
Расчет ставки дисконтирования для улучшения.
Значения элементов ставки дисконтирования приведены ниже.
Таблица 25
Элемент ставки дисконтирования для улучшения Значение Безрисковая ставка доходности (ставка по облигациям федерального займа) 6,33% Премия, учитывающая региональные и отраслевые факторы систематического риска 1,25% Премия, учитывающая факторы несистематического риска 1,0% Премия, учитывающая степень ликвидности улучшения 2,86% Премия, учитывающая риск инвестиционного менеджмента 1,3 Значение ставки дисконтирования для улучшения (округленно) 12,7%
Расчет коэффициента капитализации для улучшения.
Рассчитаем ставку капитализации методом кумулятивного построения.
Для определения ставки возврата на капитал используем метод Ринга, учитывая капитальность зданий и их состояние на момент оценки, можно сделать вывод, что срок предполагаемой дальнейшей эксплуатации зданий не меньше оставшегося срока его экономической жизни. Ставка возврата на капитал определяется исходя из капитальности здания и оставшегося срока эксплуатации здания, установленного из расчета срока экономической жизни и хронологического возраста.
Рассчитаем резерв на замещение, т.е. резервный фонд на ремонт, который будет создавать владелец недвижимости для поддержания помещения в хорошем состоянии. Ставка отчислений примем по ставке возврата на капитал исходя из капитальности зданий и оставшегося срока эксплуатации, установленного из расчета срока экономической жизни хронологического возраста.
Резерв на замещение = 100% / (Тэ – Тф),
где:
Тэ – срок экономической жизни. Экономический срок жизни возьмем как 70% от нормативного срока службы конструктивных элементов общественных зданий, так как эксплуатация здания запрещена при физическом износе, превышающем 70%.;
Тф – фактический срок эксплуатации здания.
Резерв на замещение = 100% / (Тэ – Тф) = 100% / (105-27) = 1,28
Рассчитаем ставку капитализации методом кумулятивного построения.
Таблица 26
Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения
№ Показатель Значение для Нежилого помещения 1 Ставка дисконтирования 12,7 2 Возврат капитала по методу Ринга 1,28 3 Коэффициент капитализации 13,98
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков представлен в таблице 27.
Таблица 27
Показатель 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год Гостиничные услуги Ставка месячная за 1 место учетом годовой инфляции 45000 47700 50562 53596 56811 60220 Количество мест 350 350 350 350 350 350 Потенциальный валовый доход 189000000 200340000 212360400 225102024 238608145 252924634 Недозагрузка, % 33 33 33 33 33 33 Действительный валовый доход 126630000 134227800 142281468 150818356 159867457 169459505 Макроэкономическое окружение Предполагаемый ежегодный уровень инфляции, % 6 6 6 6 6 6 Ставка налога на имущество, % 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 Среднегодовая стоимость имущества (затратный подход) 561 525 542882 524859 507433 490587 474299 Годовая норма амортизации, % 3,32 3,32 3,32 3,32 3,32 3,32 Сумма налога на имущество 12354 11943 11547 11164 10793 10435 Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков Показатель 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год Действительный валовый доход 126630000 134227800 142281468 150818356 159867457 169459505 Операционные расходы: Налог на имущество 12354 11943 11547 11164 10793 10435 Амортизационные начисления 18643 18024 17425 16847 16287 15747 Страховые взносы 22461 21715 20994 20297 19623 18972 Расходы на управление 31657500 33556950 35570367 37704589 39966864 42364876 Погашение кредитов и займов 80594 86675 86675 86675 86675 86675 Эксплуатационные расходы 3798900 4026834 4268444 4524551 4796024 5083785 Итого операционные расходы 35590451 37722141 39975453 42364122 44896267 47580490 Чистый операционный доход 91039549 96505659 102306015 108454234 114971191 121879015 Стоимость реверсии 883769424 Налог на прибыль 18207910 19301132 20461203 21690847 22994238 Чистый денежный поток 72831639 77204527 81844812 86763387 91976952 Коэфф-т текущей стоимости будущей единицы 0,893 0,7972 0,712 0,636 0,567 Дисконтированный денежный поток 65038653,68 61547448,8 58273506,38 55181514,12 52150932,02 Рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом НДС, округленно, руб. 292 192 000 Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета НДС, округленно, руб. 247 620 000
Таким образом, рыночная стоимость гостиничного комплекса «Славянка», рассчитанная в рамках доходного подхода составила 247 620 тыс. руб.
3.4. Согласование результатов оценки
Для согласования результатов оценки определим веса, в соответствии с которыми сформируем итоговую рыночную стоимость.
Анализируя применяемость каждого метода для строений, мы пришли к следующим выводам:
- затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. Результат стоимости, полученный при использовании затратного подхода к оценке недвижимости, не учитывает его коммерческую привлекательность и состояние рынка недвижимости в регионе. Рейтинг подхода составляет 0,2;
- оценка сравнительным подходом наиболее отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке, так как в основном потенциальный покупатель определяет цену объекта по аналогии имеющихся сделок с недвижимостью или предложений по продаже недвижимости. Сравнительный подход наиболее точно отражает стоимость объектов, рынок которых развит. Рейтинг принят в размере 0,5;
- доходный подход к оценке наиболее подходит для коммерческой недвижимости, приносящей владельцу. Но необходимо учесть, что в данном подходе много прогнозов – по расчету ставки капитализации, неуплатам, потерям и прочее. Учитывая вышесказанное, рейтинг доходного подхода принят в размере 0,3.
Согласование результатов оценки рыночной стоимости затратным, сравнительны, доходным подходами приведено в таблице 28.
Таблица 28
Согласование результатов расчетов
Показатель Затратный подход, тыс. руб. Сравнительный
подход, тыс. руб. Доходный подход, тыс. руб. Итого, рыночная стоимость, тыс. руб. Рыночная стоимость, 297 466 242 364 247 620 - Удельный вес 0,2 0,5 0,3 1,0 Удельный показатель 59 493 121 182 74 286 254 961
Таким образом, итоговая рыночная стоимость гостиничного комплекса «Славянка» (без НДС) после согласования результатов составляет округленно 254 961 тыс. руб.
Заключение
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Оценка бизнеса для целей купли-продажи необходима при принятии собственником предприятия решения о продаже предприятия целиком или его доли.
Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.
Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.
Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.
Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.
Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132)
Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
Таким образом, актуальность вызванной темы не вызывает сомнения.
Существенным элементом проведения достоверной оценки бизнеса является выработка тщательного, последовательного подхода к решению поставленной задачи. Такой подход помогает избежать упущений в получении необходимых фактов и выработке заключения.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1999 г. 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2002 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2004 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2006 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2007 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2002 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации" от 20 августа 2000 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации" от 27 августа 2005 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" от 1 января 2003 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2003 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2002 г. 519 "Об утверждении стандартов оценки".
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2001 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков 352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2009
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2008. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература, 2011
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2008
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2010г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2008
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2010
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: "Финансы и статистика", 2011
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2008 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2009
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2009
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. - М.,2010
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2009
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. - М.: 2010
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2011
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. - М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 2010
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПбГТУ, СПб., 2011
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - Спб.: ТОО "Технобалт", 2010
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2011
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 2010
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. - М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2009
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2008.
35. Асаул А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2009. – 512 с.
36. Антонова Л.М. Основы информационной культуры (библиографическое описание документа, составление библиографического списка) [Текст]: методические указания к проведению практических занятий для студентов всех специальностей и форм обучения / Л.М. Антонова. – Красноярск: Изд-во СибГТУ, 2010. – 16 с.
37. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник. – 5-е изд., перераб. и доп. / В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2009. – 808 с.
38. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Маросейка, 2010. – 432 с.
39. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: учебник /А.Г. Грязнова [и др.]. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 496 с.
40. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 344 с
41. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. – М.: КноРус, 2011. – 752 с.
42. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью.- М.: Маросейка, 2010. – 418 с.
43. Мазурова Е.Н. Экономика недвижимости [Текст]: методические указания к выполнению контрольной работы студентами специальности 060800 (080502.65) Экономика и управление на предприятиях лесного комплекса заочной формы обучения / Е.Н. Мазурова, Ю.А. Безруких. – Красноярск: СибГТУ, 2011. – 20 с
44. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А., Наназашвили В.И. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. – М.: Высшая школа, 2010. – 432 с.
45. Садков В.Г. О тенденциях развития рынка жилья и выявлении монополизма, определяющего рост цен на строительные материалы и жилую недвижимость [Текст] / В.Г. Садков // Региональная экономика: теория и практика. – 2009. – №30. – с. 2- 4.
46. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. – М.: Академия, 2009. – 304 с.
47. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2010.
48. Филиппов Л.А. Оценка бизнеса, Учебное пособие. – М.: Кнорус, 2011.
49. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций – 4–е изд. – М.: Дашков и К0, 2011
50. www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с.
Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с.
Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. – М.: КноРус, 2010. – 752 с.
Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. – М.: КноРус, 2010. С 327.
Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. – М.: Академия, 2008. – 304 с.
68
Виды корректировок ( поправок )
Процентные
Стоимостные
Абсолютные
Денежные
Собъекта=Саналога*ПКорректировкиСобъекта=(Сед сравнения*Корректир)=Побсолютная
Собъекта=Саналога+Пабсолюта
Собъекта=(Седсравнения*Кколедсравнения)+Побсолюта
Собъекта=Саналога+Потноситель
Собъекта=(Седсравнения+Потносительная)+Кколедсравнения