Методы рыночной оценки земли Применение методов!

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ПРИЧИНЫ ЗАТРУДНЕНИЙ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ МЕТОДИК МИО В ПРАКТИКЕ ОЦЕНКИ
2. МЕТОД СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3. МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
4. МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ
5. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
6. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Приложение 1
Приложение 2

В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫА.П.Оверчук, Н.П.Фомин. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК, М., 2003 г.В.В.Болотских. К вопросу о расчете внешнего износа промышленных имущественных комплексов/ Имущественные отношения в Российской Федерации № 10, 2004, с.78-86.Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997, 462 с.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.Менделеева О.Е.Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2004 г.МАОИК, 128 с.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2003. Оценка недвижимости:учебник/Под ред.А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2007. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень «Rway», № 108, март 2004 г., М.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007.Харитонов В.А. «Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости», Недвижимость: экономика, управление, № 7-8, 2004 г.Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.Яскевич Е.Е. «Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.)Яскевич Е.Е. «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (Н П Ц П О – 2004 г.).Приложение 1СХЕМА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВПодходМетодУсловия возможности примененияЗанятостьРыночные данныеПрочие условияДоходныйМетод капитализации земельной рентыЗан/НезанНет/ Можно без нихВозможность получения Зем Ренты ДоходныйМетод остаткаЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность застройки объектами, приносящими доход.ДоходныйМетод предполагаемого использованияЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность использования способом, приносящими доход.СравнительныйМетод сравнения продажЗан/НезанЦены сделок с ЗУ Ан СравнительныйМетод выделенияЗанЦены сделок с Объектом в целомСоответствие улучшений НЭИСравнительныйМетод распределенияЗанЦены сделок с Объектом в целомНаличие информации о наиболее вероятной доле ЗУ в объекте; Соответствие улучшений НЭИЗатратныйМетод остаткаЗан/НезанНет/Можно без нихВозможность застройки объектами, приносящими доход.ЗатратныйМетод выделенияЗанЦены сделок с Объектом в целом Соответствие улучшений НЭИПриложение 2Практический пример оценки методом сравнимых продаж.ФакторыОбъектыОцениваемый1234Площадь, м2150150150200200Корректировка-13000-130001и3СаднетестьестьестьнетКорректировка-3000-3000-30003и4ГаражестьестьнетестьнетКорректировка+2000+20001и2Цена продажи, $2900032000300004500040000Суммарная корректировка-3000-1000-16000-11000Скорректированная цена29000290002900029000Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).Тогда:если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;Практический пример на использование метода распределения. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трём другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные, приведённые в таблице. РайонСредняя стоимость землиСредняя стоимость объектаДоля земли в общей стоимости объекта133 011183 9620,179237 836199 9540,189336 294189 090 0,192Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Далее используем полученное значение для сопоставимых анализа продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 рублей, то стоимость земли определяется следующим образом:Практический пример на использование метода выделения. Определить стоимость земельного массива, если известно, что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.Решение:1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:30 · 25 = 750 тыс. руб.2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.Рассмотрим практический пример метода капитализации. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 литров бензина;средний доход от продажи одного литра бензина составляет 6 центов;с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.Решение1. Определяем стоимость строительства АЗС: .2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 6. Определяем стоимость земельного участка: Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долларов. Рассмотрим конкретный пример метода предполагаемого использования. Рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли, имеющих различное плодородие, исходя из данных, приведённых в таблице. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат на производство. Ставка капитализации равна 10%.ПоказателиУчасток 1Участок 2Участок 3Урожайность (центнер/га)121618Цена продажи (руб./центнер)300030003000Индивидуальные затраты (рублей на центнер) 2600 25002400Цена производства (руб./ центнер) 2990 28752760Рента (рублей с гектара)12020004320Стоимость земли (рублей за гектар)12002000043200