Договор аренды и его основные разновидности

Содержание
Введение
1. Договор аренды и его характеристика
1.1. Понятие и условия договора аренды
1.2. Характеристика договора аренды
2. Классификация основных видов договоров аренды
2.1. Понятие, правовая характеристика и правовая природа договора аренды зданий и сооружений
2.2. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) в РФ
Заключение
Список литературы

Важно отметить, что в случае нарушения лизингодателем указанной обязанности, заключенный договор не будет отвечать признакам договора лизинга и, соответственно, будет квалифицирован в качестве договора аренды, о чём свидетельствует арбитражная практика.
Отличительной особенностью исследуемого договора является несколько иное распределение прав и обязанностей сторон, по сравнению с общими положениями об аренде. Основной смысл такого распределения состоит в освобождении лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя, в частности, от передачи арендатору имущества, обеспечения его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществления капитального ремонта, каких либо расходов на содержание имущества, а также некоторых других обязанностей. На лизингополучателя, напротив, возлагаются дополнительные обязанности, связанные с эксплуатацией имущества, осуществлением его как текущего, так и капитального ремонта, несением расходов в связи с его содержанием.
Необходимо подчеркнуть специфику возложения ответственности и перехода рисков по договору лизинга по сравнению с традиционной арендой. Так, в договоре аренды арендодатель несет ответственность перед арендатором за несвоевременное предоставление имущества во владение арендатора, за обнаруженные дефекты и пр. По договору лизинга ответственность за нарушение условий, относящихся к предмету договора (качество, несоответствие целям пользователя), обычно несет продавец оборудования. В результате перед лизингополучателем отвечает не собственник имущества, а его продавец, который не является стороной договора лизинга. Риск случайной гибели или порчи имущества при лизинге, как правило, несет лизингополучатель, а в договоре аренды все риски несет собственник, т.е. арендодатель". Представляется также, что в числе отличительных особенностей договора лизинга следует выделить установленную ст.665 ГК РФ необходимость использования лизингополучателем переданного имущества исключительно для предпринимательских целей. Это соответствует п.4 ст.1 Конвенции, согласно которой из круга объектов сделки финансового лизинга исключается оборудование, которое должно быть использовано, в основном, для личных, семейных или домашних целей.
Далее необходимо отметить, что в литературе можно встретить утверждение о том, что характерной чертой исследуемого договора является наличие в нем опциона на покупку, т.е. условия о выкупе лизингополучателем предмета лизинга по окончании срока договора. Данное утверждение представляется весьма спорным.
По российскому законодательству включение в договор условия о выкупе лизингового имущества лизингополучателем не является обязательным. Так, согласно п.5 ст.15 Закона о финансовой аренде по окончании срока действия договора лизинга лизингополучатель обязуется возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
В этой связи, представляется, что условие о выкупе лизингополучателем предмета лизинга нельзя рассматривать в качестве специфической особенности исследуемого договора. Конечно, такое условие довольно часто встречается на практике, но от этого не становится его основной характеристикой. Поэтому в данном случае правильнее говорить о том, что по истечении срока действия договора лизингополучателю обычно предоставляется право приобрести лизинговое имущество в собственность по согласованной цене (обычно по остаточной стоимости или по "справедливой рыночной цене"), либо продлить срок действия договора (как правило, на льготных условиях и на меньший срок), либо вернуть имущество собственнику (лизингодателю).
Далее для выяснения правовой природы договора лизинга обратимся к его характеристике с точки зрения основных классификаций гражданско-правовых договоров. Как известно, наиболее значимой для такой классификации является дихотомия, опирающаяся на одно из следующих правовых оснований: распределение обязанностей между сторонами; наличие встречного удовлетворения; момент возникновения договора. В соответствии с этим обычно выделяют три пары договоров: взаимные и односторонне-обязывающие; возмездные и безвозмездные; реальные и консенсуальные. Итак, определим сначала, является ли договор лизинга взаимным или односторонне-обязывающим договором. Традиционно взаимными признаются договоры, в которых каждая из сторон имеет и права, и обязанности, а односторонне-обязывающими - договоры, в которых у одной из сторон есть только права, а у другой - только обязанности. В этой связи, в частности, О.С. Иоффе отмечает, что "взаимными называются обязательства, каждый участник которых является кредитором и должником одновременно. Им могут быть противопоставлены односторонние обязательства, в которых одно лицо выступает только как кредитор, а другое только как должник".
Представляется, что договор лизинга является консенсуальным договором, поскольку согласно ст.665 ГК РФ обязанность передать предмет лизинга и вносить лизинговые платежи возникает с момента достигнутого между сторонами соглашения.
Широко распространена точка зрения, согласно которой лизинг трактуется именно как многосторонняя сделка (трехсторонний договор), в которой участвуют продавец, лизингодатель, лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несёт свои обязанности. В этой связи Ю.И. Свядосц указывает, что "в отличие от договора имущественного найма, финансовый лизинг характеризуется тем, что охватывает более сложный комплекс хозяйственно-экономических отношений, участниками которых выступают не две, а три стороны: фирма-изготовитель машин или оборудования, лизинговая фирма (наймодатель) и фирма-пользователь (наниматель)".
По мнению Р.Ф. Каллистратовой к субъектам отношений договора лизинга относится третий участник - продавец имущества. Аналогичной точки зрения придерживается О.А. Макарова, которая отмечает, что "классический договор финансовой аренды связывает трёх лиц: продавца имущества, арендодателя и арендатора".
Особый интерес представляет точка зрения И.А. Решетник по данному вопросу, которая указывает на необходимость признания трёхстороннего характера договора лизинга.
Противоположная позиция по данному вопросу, высказанная в юридической литературе, состоит в том, что договор лизинга является двусторонней сделкой.
Но, например, Е.В. Кабатова считает, что в основе лизинга лежит трёхсторонняя сделка, однако состоит она из двух договоров: купли-продажи и передачи оборудования во временное пользование. Автор подчеркивает, что "эта довольно сложная структура составляет единый комплекс отношений, поскольку ни один из его элементов не может существовать самостоятельно без связи со всеми остальными".
При лизинге, напротив, интересы участников отношений качественно отличаются. Интерес лизингодателя заключается в получении дохода в виде лизинговых платежей от переданного в лизинг имущества. Интерес лизингополучателя состоит в получении необходимого ему имущества во временное владение и пользование, а также в извлечении из такого имущества прибыли. И, наконец, интерес продавца заключается в продаже имущества.
Кроме того, в многосторонних сделках каждый участник одновременно связан взаимными обязательствами с остальными участниками так, что любой из них может требовать от всех других участников или только от одного из них надлежащего исполнения принятых обязательств. При лизинге все три участника не имеют ни одного права или обязанности, которые принадлежали бы одновременно каждому из них. В этой связи лизинг не может быть признан многосторонней сделкой (трёхсторонним договором). Концепция, согласно которой лизинг как система отношений между тремя сторонами является единой трехсторонней сделкой, также не выдерживает критики.
Представляется, что основной причиной классификации некоторыми авторами лизинговых отношений как единой трёхсторонней сделки или договора лизинга как трёхстороннего договора, является присутствие в этих отношениях продавца. Именно продавец в соответствии со ст.668 ГК РФ передает лизингополучателю предмет лизинга (если иное не предусмотрено договором), тем самым, исполняя обязанности лизингодателя по предоставлению имущества. При этом лизингополучатель наделен правом требования к продавцу.
Большинство исследователей лизинговых отношений, вслед за ГК РФ, исходят из того, что договор лизинга, несмотря на присущие ему специфические особенности, не является самостоятельным гражданско-правовым договором, а представляет собой особый вид договора аренды.
Договор лизинга не является самостоятельным договорным типом. Договор аренды как тип поглощает в качестве особой разновидности договор лизинга. В этой связи представляется также невозможным выделение исследуемого договора в качестве самостоятельного правового института и обособления регулирующих его норм в качестве отдельной главы ГК РФ.
Так, например, Ю.С. Харитонова указывает, что "... уже только один этот признак многосторонности не позволяет рассматривать лизинг как арендные отношения". Однако, как было показано выше, договор лизинга нельзя рассматривать как трёхстороннюю сделку. Лизинговые отношения опосредованы двумя договорами: договором лизинга и договором купли-продажи, последний из которых является договором в пользу третьего лица, кроме того, гражданско-правовые договоры, которые признаются ГК РФ самостоятельными договорными типами, имеют значительные отличия практически во всех своих элементах: предмете, субъектном составе, содержании. При сравнении договора лизинга и договора аренды такие отличия обнаруживаются лишь в предмете, который значительно шире, нежели предмет договора аренды за счёт включения в его состав действий лизингодателя по заключению с продавцом договора купли-продажи лизингового имущества. Представляется, что это соответствует взаимоотношениям вида и рода.
И, наконец, выделение положений о лизинге в отдельную главу нецелесообразно с практической точки зрения, поскольку потребует включения в неё подавляющего большинства норм, составляющих в настоящее время общие положения об аренде и подлежащие субсидиарному применению в силу ст.625 ГК РФ только к отдельным её видам.
Таким образом, можно заключить, что определённая специфика договора лизинга не меняет его правовой сущности и не исключает его из числа разновидностей договора аренды. В этой связи, теоретические и практические основания для обособления норм его регламентирующих в качестве отдельной главы ГК РФ отсутствуют.
Заключение
По итогам проведенного исследования хотелось бы представить ряд практических рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений.
В поисках помещения в аренду следует исходить из предполагаемых целей его использования. Если ваша фирма занимается деятельностью, на которую необходимо получать лицензию (медицинская деятельность), либо оказывает услуги, подлежащие обязательной сертификации (например, услуги общественного питания), к помещениям, которые используются для таких видов деятельности, предъявляются определенные требования. Эти требования предусмотрены для различных видов деятельности государственными стандартами, санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности.
При заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении договора, сторонам следует указать срок возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.
Помимо сказанного, следует отметить, что общее пользование арендованным имуществом, как арендодателем, так и арендатором не возможно и выходит за рамки договора аренды. В силу договора аренды, арендодатель на срок аренды передает права пользования и, возможно, владения - арендатору, при этом, утрачивая их сам, так как согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Заключая договор аренды, не нужно стремиться сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае, если законное и гарантирующее ваши права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, в ваших интересах отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.
Отметим, что в настоящее время институт аренды урегулирован надлежащим образом.
Список литературы
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) // Российская газета. – 1994. – 8 декабря (ред. от 09.02.2009).
Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 № 164-ФЗ // Российская газета, № 211, 05.11.1998.
Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2010. – 800 с.
Авдеев В.В. Аренда (лизинг): аренда зданий и помещений - общее регулирование. Налоги (газета), 2011, № 17.
Александрова С.Н. Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство. Законы России: опыт, анализ, практика, 2011, № 5.
Бессонов В.А. Гражданское право. М.: Форум Инфра-М, 2010. – 784 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В Договорное право. Общие положения" (книга 1). М.: Статут, 2006. – 528 с.
Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май).
Бычков А. Договоры найма-продажи и аренды с правом выкупа. ЭЖ-Юрист, 2011, № 33.
Договор: Постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. -108 с.
Голованов Н.М. Гражданское право. СПб: Питер, 2010. – 240 с.
Гражданское право: Учебник. Часть вторая 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.- 939 с.
Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. – 512 с.
Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом. ЭЖ-Юрист, 2011, № 34.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. – М.№ Изд-во Эксмо, 2010. – 654 с.
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 2001. N 3.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Мозолин В.П. Гражданское право. В 3 Т. М.: Проспект, 2009. 439 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2008. – 720 с.
Чаусская О.А. Гражданское право: учебный курс. М.: Эксмо, 2010. – 432 с.
Эрделевский A. M. Новое в законодательстве о лизинге // Законодательство. - 2011. - № 6. - С.15-20.
Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2010. - № 2. - С.34.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. – 512 с.
Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010. – 512 с.
Договор: Постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. -108 с.
Договор: Постатейный комментарий глав 27, 28 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. -108 с.
Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом. ЭЖ-Юрист, 2011, № 34.
Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом. ЭЖ-Юрист, 2011, № 34.
Гражданское право: Учебник. Часть вторая 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.- 939 с.
Гражданское право: Учебник. Часть вторая 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.- 939 с.
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. 2001. N 3.
Эрделевский A. M. Новое в законодательстве о лизинге // Законодательство. - 2011. - № 6. - С.15-20.
Эрделевский A. M. Новое в законодательстве о лизинге // Законодательство. - 2011. - № 6. - С.15-20.
Эрделевский A. M. Новое в законодательстве о лизинге // Законодательство. - 2011. - № 6. - С.15-20.
Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2010. - № 2. - С.34.
Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2010. - № 2. - С.34.
2