Вход

Оценка собственности затратным подходом

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 167318
Дата создания 2012
Страниц 34
Источников 8
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
1 580руб.
КУПИТЬ

Содержание

Оглавление
Введение
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, СОДЕРЖАЩИЕСЯ В ОТЧЁТЕ
АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ
Индекс промышленного производства, объёмы производства промышленной продукции
Объемы строительных работ, в т.ч. по строительству жилых помещений
Состояние потребительского рынка ЮЗАО
Номинальная и реальная заработная плата одного работника
Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину
Демографическая ситуация
Природные и климатические условия
Предпочтительный тип жилой недвижимости
Транспортные коммуникации и перспективы их развития
Социальная инфраструктура
Производственная инфраструктура
Экологическое состояние региона
Социальная репутация и криминогенная обстановка
АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. МОСКВА И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ОЦЕНКА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
Расчёт стоимости строительства квартиры
Расчет прибыли предпринимателя
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВ

Фрагмент работы для ознакомления

Нет необходимости в проведении ремонтных работ.Видимые дефекты нетДанные о перепланировкеПерепланировка не производилась. План квартиры приведен в Приложении 1.Затраты на эксплуатацию: в т.ч.- ХВС ДПУ- Водоотв. ДПУ- ГВС ДПУ- Отоп.осн.пл.- Сод. и рем.жил. - Антенна- Запир.устр.- Газ- Страхование2012,85 руб./месяц148,23174,40508,13684,20248,65110,0048,0036,3054,94Дополнительная существенная информациячистый подъезд, хорошие соседиАНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. МОСКВА И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИИндексы рынка недвижимости представлены в таблице 6.Таблица 6. Индексы рынка недвижимостиНедвижимость в Москве (www.irn.ru)Май 12Апрель 12Индекс стоимости жилья (сред.уровень цен на жилье)5 028 пункт.-2.1%Индекс ценового ожидания (темп измен.цен на жилье)-0.6 %/мес.-0.9%Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)2.2 б.деп.-1.3 б.д.Цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах в основной своей массе привязаны к доллару, а не к рублю. Так привязанные в основном к рублю панельные дома или «старый кирпич» с ростом доллара сразу «клюнули» по цене вниз, а современное дорогое жилье, напротив, подросло вслед за долларом. Более того, наличие «плюса» по этой категории жилья означает, что прирост цен на него даже обогнал рост доллара, а значит, это не просто индексация цены, а еще и наличие спроса. Причем несложно догадаться, что этот спрос сформирован далеко не обычными покупателями с рублевой зарплатой и ипотекой. Купить квартиру в условиях риска развития кризиса могут только люди со свободными деньгами, ищущими «вечные» ценности для сохранения своих средств. Поэтому для подобных инвестиций выбирается наиболее качественное современное жилье, поэтому и цены в этом сегменте валютные, более характерные для инвесторов.Полностью аналогичная картина наблюдается и по географии. В частности, 3 наиболее насыщенных дорогим жильем округа Москвы: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ оказались в октябре в наименьшем минусе. А в наибольшем - все районы за МКАД, Северо-Восточный округ и Южный округ.Среди районов, которые остались в плюсе, также больше дорогих: Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская и Проспект Вернадского. А в наибольшем минусе (до 3,4%): Красногвардейская, Братеево, Зябликово, Перово, Богородское, Метрогородок, Улица Подбельского, Черкизовская и другие.  Рубли  Дорогое жилье (20% самых дорогих квартир) Доллары Общегородской индекс (100% квартир) Евро Дешевое жилье (20% самых дешевых квартир) Дорогое жилье (20% самых дорогих квартир) Общегородской индекс (100% квартир) Дешевое жилье (20% самых дешевых квартир) Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел.пл-дей) Одна  Две  Три  Много  Центральный  Северный  Северо-Восточный  Восточный  Юго-Восточный  Южный  Юго-Западный  Западный  Северо-Западный  Все районы за МКАД Таблица 7.Недвижимость в Москве Апрель 2012Май 2012Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 558-0,3 %Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)4 707+0,0 %Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)5 035+0,4 %Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 972+0,5 %Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)5 974+0,7 %Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел.пл-дей)5 774+2,1 %Все панельные и блочные дома4 767+0,1 %Все монолитные и кирпичные дома5 573+1,1 %Таблица 8.Элитные квартиры и недорогие квартиры в МосквеАпрель 2012Май 2012Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 7 460+0,8 %Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)3 905+0,1 %Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")1,91+0,7 %АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИТак как Объект оценки находится в жилом многоквартирном доме в спальном районе Москвы, то наиболее эффективным вариантом использования квартиры является использование в качестве жилого помещения. При этом ее можно использовать для собственного проживания, либо сдавать в аренду. Вариант собственного проживания мне кажется более привлекательным, так как в этом случае можно спокойно проживать в г. Москва без угрозы выселения или расторжения договора аренды с арендодателем.ОЦЕНКА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМОценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.Расчёт стоимости строительства квартирыДля определения полной восстановительной стоимости Объекта оценки используется метод расчёта по укрупнённым удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду оценки с последующей индексацией цены на конкретную дату оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве».Базисом для определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилых домов разного типа в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа дома.Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество квадратных метров общей площади жилых домов, которые можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.При определении расчётной стоимости 1 м2 общей площади учтены затраты по 1-12 главам сводного сметного расчёта.В расчётных показателях стоимости 1 м2 не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.Показатели стоимости 1 м2 общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учётом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.С помощью регионального коэффициента расчётная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий г.Москвы.Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки производится по формуле:Со.о. = Сбаз. * J1 * Sо.о. * Jп.п.* JНДС * (1 – Кизн.), где:Со.о. – стоимость строительства на дату оценки, руб.;Сбаз. – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб./м2;J1 – индекс пересчёта от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;Sо.о. – общая площадь Объекта оценки;Jп.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;JНДС – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;Кизн – коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы.Стоимость строительства 1 м2 общей площади 9-этажного здания (в среднем) в Московской области без учета НДС в 4-м квартале 2010 г. составляла 18366 руб./м2 (по данным КО-ИНВЕСТ, выпуск 74, январь 2011 года). Региональный коэффициент составляет 1,161. Ставка налога на добавленную стоимость 18%. Таблица 9.Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходомНаименование объекта оценки (почтовый адрес)ХарактеристикаЖилая квартираОбщая площадь Объекта оценки, м243,7Номер сборника КО-ИНВЕСТ Сборник КО-ИНВЕСТ, выпуск 74, январь 2011Стоимость строительства 1 м2 здания (аналога), руб/м218366 руб./м2.4 квартал 2010 года.Конструкционная система зданияКС-4Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед.(1,0089) 9 =1,083Индекс пересчета цен Московской области в цены г. Москвы, доли ед.0,946Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб.18366(м2)*43,7=802594,2Прибыль инвестора, %16,8Индекс, учитывающий НДС, доли ед.1,18Накопленный износ, доли ед.0,5Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб.566644,22Расчет прибыли предпринимателяПрибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:1. Безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г. Москвы (Московской области);3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций. Таблица 10. Расчет меры систематического риска. № п/пФакторы риска вложения инвестицийУровень фактора риска00,51,01,52,01Риски, связанные с политическими решениями+2Риски, связанные с региональными особенностями+3Риски, связанные с влиянием окружающей среды+4Риски, связанные с маркетингом+5Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости+6Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости+7Риски, связанные с недозагрузкой+8Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием+9Сумма взвешенных рисков610Количество рисков811Средневзвешенное значение меры систематического риска0,75Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле:ПП = Пб + β (Пр – Пб)ПП = 7,05+0,75*(20-7,05)=16,8 %Со.о.= 18366*1,083*0,946*43,7*1,168*1,18*(1-0,5)=566644,22 руб.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «15» ноября 2011г., с учетом округлений составляет 7 128тыс. руб.(семь миллионов сто двадцать восемь тысяч) руб.(сумма прописью)ПРИЛОЖЕНИЕ 1СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВwww.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТwww.irn.ru – Индексы рынка недвижимостиwww.mosstat.ru – Мосгорстат – статистика Москвыwww.sob.ruwww.domania.ruwww.realty.dmir.ruwww.uzao.mos.ruwww.arn.ru

Список литературы [ всего 8]

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВ
1.www.coinvest.ru – КО-ИНВЕСТ
2.www.irn.ru – Индексы рынка недвижимости
3.www.mosstat.ru – Мосгорстат – статистика Москвы
4.www.sob.ru
5.www.domania.ru
6.www.realty.dmir.ru
7.www.uzao.mos.ru
8.www.arn.ru
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00594
© Рефератбанк, 2002 - 2024