Управление объектом недвижимости

Введение
1. Исследовательский раздел
1.1. Краткая история развития г. Королев
1.2. Развитие спорта в г. Королев
1.2.1. Программа развития физической культуры и спорта
1.2.2. Основные направления реализации программы. Развитие массовой физкультурно-оздоровительной работы с населением
1.2.3. Состояние физической культуры и спорта в городе королев
1.3. Анализ демографических и социальных показателей
1.4. Оценка местоположения объекта
1.5. Оценка конкурентной среды
1.6. Социальное исследование потенциальных потребителей
1.7. Выводы по разделу
2. Правовой раздел
2.1. Проведение инженерных изысканий и составление проектно-сметной документации
2.2. Проведение государственной экспертизы проектной документации
2.3. Проведение подрядных торгов
2.4. Получение разрешения на строительство
2.5. Осуществление реконструкции
2.6. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
2.7. Регистрация права собственности
2.8. Вывод по разделу
3. Технический раздел
3.1. Оценка технического состояния спортивного зала, расположенного по Октябрьский бульвар д. 10
3.1.1. Оценка местоположения объекта
3.1.2. Техническое описание объекта
3.1.3. Оценка технического состояния здания
3.1.4. Определение физического износа элементов конструкций обследуемого объекта
3.2. Описание объекта исследования «спортивный зал», расположенный по Октябрьский бульвар д. 10
3.3. Проект реконструкции «спортивного зала», расположенного по Октябрьский бульвар д. 10
3.3.1. Решение генерального плана
3.3.2. Конструктивное решение здания спортивного зала
3.3.3. Объемно-планировочное решение здания спортивного зала
3.3.4. Теплотехнический расчет
3.3.5. Внутренняя и внешняя отделка
3.3.6. Инженерное обеспечение здания спортивного зала
3.3.7. Обеспечение пожарной безопасности
3.3.8. План эвакуации
3.3.9. Охрана окружающей среды при осуществлении реконструкции спортивного зала
3.3.10. Технология осуществления реконструкции
3.4. Расчет основных несущих конструкций
3.4.1. Расчет ригеля
3.4.2. Расчет колонны
3.4.2.1. Расчет колонны второго этажа
3.4.2.2. Расчет колонны первого этажа
3.4.3. Расчет фундамента
3.4.3.1. Оценка инженерно-геологических условий площадки
3.4.3.2. Определение размеров фундамента под наружную стену
3.5. Вывод по разделу
4. Экономический раздел
4.1. Расчет эффективности инвестиционного проекта, связанного с осуществлением реконструкции и самостоятельной эксплуатацией объекта
4.1.1. Определение расходной и доходной частей проекта
4.1.1.1. Определение величины оттока денежных средств
4.1.1.2. Определение величины притока денежных средств
4.1.1.3. Распределение денежных средств по прогнозному периоду
4.1.1.4. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта
4.2. Расчет эффективности инвестиционного проекта, связанного с осуществлением реконструкции и сдачей объекта в аренду с неизменным функциональным назначением.
4.2.1. Определение величины оттока денежных средств
4.2.2. Определение величины притока денежных средств
4.2.3. Распределение денежных средств по прогнозному периоду
4.2.4. Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта
4.3. Обобщение результатов сравнения инвестиционных проектов
4.4. Вывод по разделу
5. Управленческий раздел
5.1. Организационно-правовой механизм управления проектом
5.1.1. Участники проекта и их функции
5.1.2. Исходно-разрешительная документация
5.2. План-график реализации проекта
5.3. Штатное обеспечение реализации проекта
5.4. Риски, связанные с реализацией проекта
5.5. Качество реализации проекта
5.6. Вывод по разделу
Заключение
Список используемой литературы
Приложения

Период окупаемости Ток находим по формуле[45] по данным таблицы 4.4 где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций - сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестицийЕ – ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%) = 6 068 133,40 руб. - сумма дисконтированных первоначальных инвестицийЗа первые 2года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 4 936 806,82 руб. (табл. 4.4)За первые 2,5 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 6 576 862,83 руб. (табл. 4.4)4 936 806,82 руб. < 6 068 133,40 руб. < 6 576 862,83 руб. - это означает, что период окупаемости находится между 2-м и 2,5-й годом, а именно:Внутренняя норма доходности ВНД (IRR) определяется таким значением дисконта, при котором NVP = 0, то есть является корнем уравнения, [45]Зададимся произвольными значениямидисконта Е1=55% и Е2=60% и рассчитаем для них величины чистых дисконтированных доходов (табл. 4.5)Определение внутренней нормы доходностиТаблица 4.5Временные интервалы t, месяцСальдо периода RZ = R - Z, руб.Ставка дисконта, %Чистый дисконтированный доход, руб.Е = 55 %1-43 910,591,55-42 335,852-43 910,591,55-40 817,593-865 094,641,55-775 319,484-4 782 941,641,55-4 132 864,645-801 903,561,55-668 062,766-43 610,591,55-35 028,877-43 610,591,55-33 772,658361 642,811,55270 017,589361 642,811,55260 334,1010361 642,811,55250 997,9011361 642,811,55241 996,5212361 642,811,55233 317,94182 168 056,861,551 123 500,11242 168 056,861,55902 417,01302 168 056,861,55724 838,78362 168 056,861,55582 204,52422 168 056,861,55467 637,92482 168 056,861,55375 615,82542 168 056,861,55301 701,89602 168 056,861,55242 332,79248 711,03Е = 60%1-43 910,591,60-42 223,992-43 910,591,60-40 602,173-865 094,641,60-769 189,994-4 782 941,641,60-4 089 357,585-801 903,561,60-659 283,416-43 610,591,60-34 477,207-43 610,591,60-33 152,938361 642,811,60264 362,509361 642,811,60254 208,3710361 642,811,60244 444,2611361 642,811,60235 055,1912361 642,811,60226 026,76182 168 056,861,601 071 249,65242 168 056,861,60846 897,21302 168 056,861,60669 531,03362 168 056,861,60529 310,76422 168 056,861,60418 456,90482 168 056,861,60330 819,22542 168 056,861,60261 535,56602 168 056,861,60206 762,01-109 627,84Таким образом:Значение ВНД = 53,47 % для проекта реконструкции «Спортивного зала», рассчитываемое на прогнозный период 5лет, является граничным пределом дисконта, выше которого чистый дисконтированный доход становится отрицательным, а инвестиционный проект неэффективным.Индекс рентабельности (Р) инвестиционного проекта определим на основании данных таблицы 4.4 по формуле, [45]где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций - сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестицийЕ – ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)>1, следовательно проект относится к категории эффективных, т.е. за 5 лет отдача на 1 вложенный рубль составляет 1,16 копеекПоказатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией «Спортивного зала»Таблица 4.6ЧДД за 5 лет, руб.Период окупаемости, годВНД,%Индекс рентабельности7 045 471,952,3453,472,16Все полученные показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с завершением строительства здания ресторана, отобразим в таблице 4.64.2. Расчет эффективности инвестиционного проекта, связанного с осуществлением реконструкции и сдачей объекта в аренду с неизменным функциональным назначением.4.2.1. Определение величины оттока денежных средствОтток денежных средств, рассматриваемый в данной работе составляют:Определение величины проектных инвестиций на реконструкцию «Спортивного зала» в размере 6 319 108,06 рублей (Приложение 17, 18, 19), по месяцам (рис. 4.3). [33,43]Диаграмма4.3. Распределение инвестиций на реконструкцию«Спортивного зала» по месяцамОпределение величины производственных затратРазмеры заработной платыТаблица 4.7ДолжностьЗаработная плата за месяц, руб.Директор20 000юрист консультант8 500Итого за месяц28 500В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты следующие размеры заработной платы персонала(табл. 4.7) (в соответствии с реальными уровнями заработной платы кадрового состава аналогичных объектов).расходы на коммунальные платежи, исходные данные приняты согласно [42]В рассматриваемом инвестиционном проекте приняты средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяц(табл. 4.8).Средние значения тарифных ставок и объемов потребляемых ресурсов в месяцТаблица4.8НаименованиеЕдиница измеренияОбъем потребленияСтоимость единицы, руб.Стоимость всего, руб.электроэнергиякВт9000,514462,6водоснабжениехолодноегорячеекуб.м.куб.м.801103,2642,79260,84 706,9вывоз твердых отходовкуб.м.15104,421 566,3Итого за месяц, руб.6 996,64.2.2. Определение величины притока денежных средствДоходная часть денежного потока (приток) формируется только за счет предоставление данного объекта в аренду и получение от арендатора дохода в виде арендной платы в размере 500 руб/м2.В состав реконструируемого «Спортивного зала» будут включены следующие площади для занятия спортом (табл. 4.9)Распределение площадей здания «Спортивного зала» по функциональному назначениюТаблица4.9Помещения, предназначенные для занятия спортомПлощадь, м2Спортивный зал для занятия фитнессом148,07Спортивный зал для занятия на тренажерах87,07Спортивный зал для занятия восточными единоборствами (борьбой)113,73Распределение денежных средств по прогнозному периодуТаблица4.10Временные интервалы t, годПроектные инвестиции C, руб.Производственные затраты U, руб.Отток денежных средствZ = C + U, руб.Приток денежных средств R, руб.Сальдо периода RZ = R - Z, руб.Ставка дисконта, %Чистый дисконтированный доход, руб.11300 28 610,59 28 910,59 0 -28 910,59 1,18 -28 617,64 2300 28 610,59 28 910,59 0 -28 910,59 1,18 -28 327,65 3821 484,05 28 610,59 850 094,64 0 -850 094,64 1,18 -824 513,30 44 739 331,05 28 610,59 4 767 941,64 0 -4 767 941,64 1,18 -4 577 602,90 5758 292,97 28 610,59 786 903,56 0 -786 903,56 1,18 -747 834,49 60 28 610,59 28 610,59 0 -28 610,59 1,18 -26 914,58 70 28 610,59 28 610,59 0 -28 610,59 1,18 -26 641,85 80 28 610,59 28 610,59 267 790 239 179,41 1,18 220 464,24 90 28 610,59 28 610,59 267 790 239 179,41 1,18 218 230,25 100 28 610,59 28 610,59 267 790 239 179,41 1,18 216 018,90 110 28 610,59 28 610,59 267 790 239 179,41 1,18 213 829,96 120 28 610,59 28 610,59 267 790 239 179,41 1,18 211 663,19 2180 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 1 194 695,91 240 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 1 123 875,37 3300 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 1 057 253,01 360 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 994 579,97 4420 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 935 622,14 480 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 880 159,27 5540 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 827 984,19 600 171 663,54 171 663,54 1 606 740 1 435 076,46 1,18 778 902,01 ИТОГО2 612 826,014.2.3. Распределение денежных средств по прогнозному периодуПринимаем прогнозный период для анализа эффективности инвестиционного проекта 5 лет. Единичный период –год.Для удобства определения эффективности инвестиционного проекта составим таблицу 4.10 распределения денежных средств по прогнозному периоду, (рис. 4.4)[44].Диаграмма 4.4 Изменение денежного потока проекта, направленногона реконструкцию «Спортивного зала»4.2.4. Расчет показателей эффективности инвестиционного проектаЧистый дисконтированный доход ЧДД (NVP) рассчитываем по формуле, [45]где (Rt - Zt) – сальдо денежного потока за период tЕ – ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)t - порядковый индекс периода фиксации денежного потокаT - продолжительность прогнозного периодаПо таблице 4.10 определили чистый дисконтированный доход за 5лет в размере 2 612 826,01 рублей.Период окупаемости Ток находим по формуле по данным таблице 4.4, [45] где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций - сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестицийЕ – ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%) = 6 068 133,40 руб. - сумма дисконтированных первоначальных инвестицийЗа первые 3 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 5 258 291,84 руб. (табл. 4.10)За первые 3,5 года сумма дисконтированных финансовых итогов, подсчитанная без первоначальных инвестиций, составляет 6 222 234,65 руб. (табл. 4.10)5 258 291,84 руб. < 6 068 133,40 руб. < 6 222 234,65 руб. - это означает, что период окупаемости находится между 3-м и 3,5-й годом,Внутренняя норма доходности ВНД (IRR) определяется таким значением дисконта, при котором NVP = 0, то есть является корнем уравнения, [45]Зададимся произвольными значениямидисконта Е1=30% и Е2=35% и рассчитаем для них величины чистых дисконтированных доходов (табл. 4.11)Определение внутренней нормы доходностиТаблица 4.11Временные интервалы t, месяцСальдо периода RZ = R - Z, руб.Ставка дисконта, %Чистый дисконтированный доход, руб.Е = 30 %1-28 910,591,30-28 285,362-28 910,591,30-27 673,653-850 094,641,30-796 125,324-4 767 941,641,30-4 368 675,765-786 903,561,30-705 415,686-28 610,591,30-25 093,157-28 610,591,30-24 550,478239 179,411,30200 799,009239 179,411,30196 456,4410239 179,411,30192 207,8011239 179,411,30188 051,0312239 179,411,30183 984,16181 435 076,461,30968 188,71241 435 076,461,30849 157,67301 435 076,461,30744 760,54361 435 076,461,30653 198,21421 435 076,461,30572 892,73481 435 076,461,30502 460,16541 435 076,461,30440 686,71601 435 076,461,30386 507,81103 531,57Е = 35 %1-28 910,591,35-28 196,542-28 910,591,35-27 500,123-850 094,641,35-788 649,144-4 767 941,641,35-4 314 061,595-786 903,561,35-694 409,696-28 610,591,35-24 624,087-28 610,591,35-24 015,908239 179,411,35195 809,889239 179,411,35190 973,6610239 179,411,35186 256,8811239 179,411,35181 656,5912239 179,411,35177 169,93181 435 076,461,35914 901,60241 435 076,461,35787 421,93301 435 076,461,35677 704,89361 435 076,461,35583 275,50421 435 076,461,35502 003,62481 435 076,461,35432 055,93541 435 076,461,35371 854,54601 435 076,461,35320 041,43-380 330,68Значение ВНД = 31,07 % для проекта реконструкции «Спортивного зала», рассчитываемое на прогнозный период 5 лет, является граничным пределом дисконта, выше которого чистый дисконтированный доход становится отрицательным, а инвестиционный проект неэффективным.Индекс рентабельности (Р) инвестиционного проекта определим на основании данных таблице 4.10 по формуле, [45]где - сумма дисконтированных первоначальных инвестиций - сумма дисконтированных финансовых итогов по годам, подсчитанная без первоначальных инвестицийЕ – ставка дисконтирования (принимаем равной ставке рефинансирования в размере 18%)>1, следовательно проект относится к категории эффективных, т.е за 5 лет отдача на 1 вложенный рубль составляет 43 копейки.Все полученные показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с завершением строительства здания ресторана, отобразим в таблице 4.12Показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией «Спортивного зала»Таблица 4.12ЧДД за 5 лет,руб.Период окупаемости, годВНД,%Индекс рентабельности2 612 826,013,4231,071,434.3. Обобщение результатов сравнения инвестиционных проектовВ данной работе мы проанализировали два различных варианта инвестиционных проектов, связанных с использованием объекта «Спортивный зал», первый из которых предполагает завершение реконструкции и самостоятельная эксплуатация, второй –завершение реконструкции и сдача объекта в аренда без изменения функционального назначения.Сравнение этих альтернативных вариантов производилось с целью выбора наиболее эффективного инвестиционного решения.Результаты сравнения предложенных альтернативных инвестиционных проектов свели в таблицу 4.13Сравнение вариантов инвестиционного развитияТаблица4.13НаименованиеЗатраты на строительство, руб.Чистый дисконтированный доход за 5,5 лет, руб.Период окупаемости, годВНД, %Индекс рентабельностиреконструкция и самостоятельная эксплуатация6 319 108,067 045 471,952,3453,472,16реконструкция и сдача в аренду с неизменным функциональным назначением6 319 108,062 612 826,013,4231,071,43Согласно таблице 4.13 наиболее эффективным с экономической точки зрения по всем рассмотренным параметрам является вариант реконструкция здания «Спортивного зала и самостоятельная его эксплуатация. Этот вариант использования объекта обладает большим чистым дисконтированным доходом, внутренней нормой доходности, индексом рентабельности.4.4. Вывод по разделуАнализ вариантов эксплуатации объекта недвижимости «Спортивный зал», заключался в определении расходной (проектных инвестиций, производственных затрат) и доходной частей проекта, сравнении их с помощью экономических коэффициентов показал, что самостоятельная эксплуатация объекта наиболее рентабельна и обладает меньшим периодом окупаемости.5. Управленческий раздел5.1. Организационно-правовой механизм управления проектомУправление проектом – профессиональная деятельность, основанная на использовании современных научных методов, средств и технологий, ориентированных на получение эффективных конечных результатов, с соблюдением и использованием законодательной, нормативной и справочной базы проектирования и строительства.Управленческая деятельность получила названия – функции управления.Процесс управления – особый вид деятельности, в котором принимают значительное количество участников (организаций), которые выполняют различные работы и оказывают различные услуги, (рис. 5.1). [46]Схема 5.1 Процесс управления проектом5.1.1. Участники проекта и их функцииУчастники процесса застройки – основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию, состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности. (схема 5.1). Схема 5.2 Участники управления проектомФункции, связанные с реализацией проекта в ходе его жизненного цикла, являются постоянными, а состав участников, их роли, обязанности могут меняться. Неизменным можно считать следующие функции:осмыслением, инициированием, должно заниматься заинтересованное лица - заказчик (застройщик);Заказчик (застройщик) – будущий владелец и пользователь результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет собственных средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. инвестирование проекта осуществляет инвестор, в данном случае заказчик является инвестором.осуществлением проекта должны заниматься исполнители: Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы. Подрядчик – инженерно - строительная организация, выполняющая работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который заключает договоры с субподрядчиками.Взаимодействие основных участником инвестиционно - строительного проекта представлено на схеме 5.3.Схема 5.3 Взаимодействие основных участников инвестиционно-строительного проекта5.1.2. Исходно-разрешительная документацияОбъект недвижимости – одноэтажное здание, пристроенное к общежитию, расположенному по Октябрьский бульвар д. 10 находится в собственности предпринимателя Верхотурова В.М. на праве аренды у муниципалитета на срок 49 лет, следовательно эксплуатация объекта должна производиться с первоначальным функциональным назначением, как Спортивный зал.Право аренды данного объекта было получено в результате проведенных торгов.Дл реализации объекта необходимо провести все необходимые испытания и получить все необходимые разрешения на осуществление реконструкции (см.раздел 2).Схема 5.4План - график реализации проекта5.2. План-график реализации проектаДля эффективной работы проекта на стадии строительства нужно разработать график реализации строительства (схема 5.4).Анализ рынка осуществляется для подбора необходимых и востребованных видов спорта, которые возможно разместить в данном объекте недвижимости, посредством анкетирования жителей данного жилого района.Срок проведения инженерных изысканий зависит от объема работ сложности условий, составляет 2 месяца, составление проектной документации осуществляется за 3 месяца, государственная экспертиза проектной документации не должна превышать 3 месяцев.На проведение подрядных торгов отводится 2 месяца.Прежде чем приступить к осуществлению реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, срок выдачи 45 дней.Реконструкция объекта недвижимости, которая заключается в расширении площади за счет надстройки этажа и пристройки эксплуатируемой площади осуществляется за 3 месяца.Проведение технического чета осуществляется ГУП РХ УТИ в семидневный срок, получив копию технического паспорта необходимо зарегистрировать право собственности на объект в Управлении федеральной регистрационной службе по РХ, срок регистрации 1 месяц. 5.3. Штатное обеспечение реализации проектаНа этапе реализации проекта «Спортивного зала» нами было разработано штатное обеспечение, необходимое для более качественного управления объектом (схема 5.5).Схема 5.5 Штатное обеспечение реализации проектаУправление осуществляется с помощью:Высшее управленческое звено – директор.Администратор – является посредником между директором и работниками с одной стороны и гостями с другой. Эта функция может быть охарактеризована как функция перевода общих постановочных задач, определяющими владельцами в конкретные управленческие решения.Функциональные обязанности работников первого и второго квалификационных уровней:Директор предприятия относится к категории руководителей, принимается и увольняется решением общего собрания учредителей[47].На должность директора предприятия назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование и стаж работы на руководящих должностях в соответствующей профилю предприятия отрасли не менее 5 лет. Директор предприятия подотчетен учредителям предприятия.В своей деятельности директор предприятия руководствуется:методическими материалами, касающимися деятельности предприятия;законодательными и нормативными документами, регламентирующими производственно-хозяйственную и финансово-экономическую деятельность предприятия;уставом предприятия;правилами трудового распорядка;настоящей должностной инструкцией.Директор предприятия должен знать:законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие производственно-хозяйственную и финансово-экономическую деятельность предприятия, постановления республиканских и местных органов государственной власти и управления, определяющие приоритетные направления развития экономики;профиль, специализацию и особенности структуры предприятия;перспективы технического, экономического и социального развития предприятия;налоговое и экологическое законодательство;порядок составления и согласования бизнес-планов производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельности предприятия;порядок заключения и исполнения хозяйственных и финансовых договоров;управление экономикой и финансами предприятия;трудовое законодательство.Во время отсутствия директора предприятия его должностные обязанности выполняет в установленном порядке назначаемый заместитель, который несет полную ответственность за качественное, эффективное и своевременное их выполнение.На директора предприятия возлагаются следующие функции:Общее руководство производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельностью предприятия.Организация взаимодействия всех структурных подразделений.Обеспечение выполнения всех принимаемых предприятием обязательств, включая обязательства перед бюджетами разных уровней и внебюджетными фондами.Создание условий для внедрения новейших технологий, прогрессивных форм управления и организации труда.Контроль за соблюдением законности в деятельности всех служб.Защита имущественных интересов предприятия в суде, арбитраже, органах государственной власти.Для выполнения возложенных на него функций директор предприятия обязан:руководить в соответствии с действующим законодательством производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельностью предприятия, неся всю полноту ответственности за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование имущества предприятия, а также финансово-хозяйственные результаты его деятельности;обеспечивать выполнение предприятием всех обязательств перед федеральным, региональным и местным бюджетами, государственными внебюджетными социальными фондами;принимать меры по обеспечению предприятия квалифицированными кадрами, рациональному использованию и развитию их профессиональных знаний и опыта;обеспечивать правильное сочетание экономических и административных методов руководства;организовывать производственно - хозяйственную деятельность на основе широкого использования новейшей техники и технологии, прогрессивных форм управления и организации труда, изучения конъюнктуры рынка и передового опыта (отечественного и зарубежного) в целях всемерного повышения технического уровня и качества услуг, экономической эффективности ее производства;решать вопросы, касающиеся финансово-экономической и производственно-хозяйственной деятельности предприятия, в пределах предоставленных ему законодательством, поручать ведение отдельных направлений деятельности другим должностным лицам, заместителям директора, руководителям функциональных и производственных подразделений;защищать имущественные интересы предприятия в суде, арбитраже, органах государственной власти и управления.Главный бухгалтер осуществляет контроль за финансово – хозяйственной деятельностью предприятия[47].На директора предприятия возлагаются следующие функции:обеспечивает рациональную организацию учёта и отчётности на предприятии и в его подразделениях на основе максимальной централизации и механизации учётно-вычислительных работ, прогрессивных форм и методов бухгалтерского учёта контроля;организует учёт поступающих денежных средств, своевременное отражение на счётах бухгалтерского учёта операций, связанных с их движением, учёт издержек производства и обращения, исполнения смет расходов, реализации продукции, выполнения работ (услуг), результатов хозяйственно-финансовой деятельности предприятия, а также финансовых, расчётных и кредитных операций;участвует в работе по совершенствованию и расширению сферы действия внутрихозяйственного расчёта, в разработке рациональной плановой и учётной документации;контроль за законностью, своевременностью и правильностью их оформления, составление экономически обоснованных отчётных калькуляций себестоимости продукции, работ (услуг), расчёты по заработной плате с работниками предприятия;правильное начисление и перечисление платежей в государственный бюджет, взносов на государственное социальное страхование, средств на финансирование капитальных вложений, погашение в установленные сроки задолженности банкам по ссудам, отчисление средств в фонды экономического стимулирования и другие фонды и резервы;осуществляет контроль за соблюдением порядка оформления первичных и бухгалтерских документов, расчётов и платёжных обязательств, расходование фонда заработной платы, за установлением должностных окладов, проведением инвентаризации денежных средств, товарно-материальных ценностей и основных фондов, проверок организации бухгалтерского учёта и отчётности, а также документальных ревизий в подразделениях предприятия;участвует в проведении экономического анализа хозяйственно-финансовой деятельности по данным бухгалтерского учёта и отчётности в целях выявления внутрихозяйственных резервов, устранения потерь и непроизводительных затрат;ведёт работу по обеспечению строгого соблюдения штатной, финансовой и кассовой дисциплины, смет административно-хозяйственных и других расходов, законности списания с бухгалтерских балансов недостач, дебиторской задолженности и других потерь, сохранности бухгалтерских документов, оформления и сдачи их в установленном порядке в архив;обеспечивает своевременное составление бухгалтерской отчётности на основе данных первичных документов и бухгалтерских записей, представление её в установленном порядке в соответствующие органы;оказывает методическую помощь работникам подразделений предприятия по вопросам бухгалтерского учёта, контроля, отчётности и экономического анализа.Администратор относится к категории руководителей, ведет дела от имени учредителя (владельца) [47].На должность администратора спортивного зала назначается лицо, имеющее высшее профессиональное образование.Назначение на должность администратора спортивного зала и освобождение от нее производится приказом руководителя.Должностные обязанности администратор спортивного зала:организация управления спортивным залом;организовывать работу спортивного зала;организовывать оплату и стимулирования труда;законодательство о труде и охране труда Российской Федерации;правила внутреннего трудового распорядка.правила и нормы охраны труда, техники безопасности, противопожарной защиты, производственной санитарии и личной гигиены.Администратор спортивного зала в своей деятельности руководствуется уставом предприятия, настоящей должностной инструкцией.Администратор спортивного зала подчиняется непосредственно директору.Администратор спортивного зала:обеспечивает предоставление клиентам необходимой и достоверной информации об оказываемых услугах;осуществляет организацию, планирование и координацию деятельности спортивного зала;представляет интересы спортивного зала и действует от его имени;осуществляет организацию учета производимых работ и услуг, представления отчетности о производственной деятельности, в т.ч. владельцу ресторана;устанавливает для подчиненных ему работников служебные обязанности и принимает меры по обеспечению их исполнения;контролирует соблюдение работниками правил и норм охраны труда и техники безопасности, санитарных требований и правил личной гигиены, производственной и трудовой дисциплины, правил внутреннего трудового распорядка;выполняет родственные по содержанию обязанности;руководит работниками ресторана;5.4. Риски, связанные с реализацией проектаВ условиях современной рыночной экономики важно не только уметь извлекать прибыль из деятельности, но и предупреждать и минимизировать риски[48].В практике под рисками понимается возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта.Общее экономическое равновесие большой системы зависит от трех классов риска – экономического, социально-политического, фискально-монетарного, которые взаимодействуют одновременно на всех уровнях экономики с различной степенью и зависимостью.Фискально-монетарный риск представляет собой совокупность неопределенностей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы.Под экономическим риском понимается совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих.Под социально-политическим риском понимается совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решение задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;справедливого распределения доходов;сокращения безработицы;регулирование спроса и предложения через цену и др.Все классы рисков прослеживаются на макро-, мезо- и микроуровнях. Мы рассмотрим риски на микроуровне.Экономический риск на микроуровне – инвестиционный.Инвестиционный риск проекта делится на типы рисков в зависимости от способов финансирования, конкурентной стратегии фирмы в отрасли и др.В ходе строительства и эксплуатации на проект могут влиять различные факторы технического, коммерческого, экономического характера.Риски, связанные с финансированием проекта во времени можно условно разделить на три стадии:строительство объекта;ввод в эксплуатацию;функционирование проекта (фазы эксплуатации).Инвестиционный риск делится на следующие типы:незавершения строительства;риск превышения затрат;производственный риск;риски, связанные с рынком;финансовые риски;риск консервации проекта.Рассчитать степень риска реализации проекта – реконструкцииспортивного зала, расположенного по Октябрьский бульвар д. 10. Расчет рисков по фазам реализации проекта приведен в таблице 5.1.Расчет рисков по фазам реализации проектаТаблица 5.1№Класс, подкласс, род рискаСредняя оценка, V1ПриоритетВес, W1Вероятность Р1I Инвестиционный риск1. Подготовительная стадия1.1. Фаза планирования 1Разработка проектно-сметной документации830,010,082. Стадия строительства2.1. Фаза реализации проекта2Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков920,0550,4953Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками820,0550,444Повышение цен на сырье, энергию, комплектующие, из-за инфляции430,010,045Повышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами330,010,033. Эксплуатационная стадия3.1. Фаза завершения проекта6Исправление дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во время сдачи объекта130,010,013.2. Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынкаА. Экономические факторы7Неплатежеспособность потребителей и зависимость от потребителей920,0550,495Б. Фискально-монетарные риски8Изменение в налоговой системе520,0550,2759Государственное вмешательство по расходу з/п630,010,06В. Социально-политические риски1Проблемы с реализацией юридического обеспечения330,010,03Итого вероятность риска 1,955Обобщенная оценка риска находится по формуле:Р=,где Аi – вес i-го риска в баллах;Рi – показатель каждого вида риска.Рi=Vi*Wi,где Vi – средняя оценка риска;Wi – вес i-го риска в процентах.После обобщенной оценки рисков реализации проекта можно сделать вывод, что риск находится в зоне минимального. 5.5. Качество реализации проектаСертификация систем качества и сертификация производств в строительстве осуществляется в соответствии с общими целями и задачами сертификации для создания уверенности у инвесторов, заказчиков, генподрядных организаций и генпроектировщиков, организаторов торговподряда, покупателей материалов, изделий и конструкций для строительства и пользователей строительных объектов, а также органов надзора, органов по сертификации продукции и других заинтересованных сторон в возможности организаций-исполнителей стабильно обеспечить соответствие своей продукции и услуг установленным требованиям[49].Сертификация систем качества и сертификация производств в строительстве является составной частью Системы сертификации ГОСТ Р и осуществляется в рамках Регистра систем качества в соответствии с его основополагающими документами ГОСТ Р 40.001, ГОСТ Р 40.005 и настоящим документом в строительстве.Организационную структуру служб сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве Системы сертификации ГОСТ Р образуют:Государственный комитет Российской Федерации по стандартизации и метрологии (Госстандарт России);Государственный комитет Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике (Госстрой России);Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России - Центральный орган по сертификации в области строительства;Федеральный научно-технический центр сертификации в строительстве Госстроя России (ФЦС Госстроя России).В дальнейшем по мере необходимости и обобщения опыта организационная структура расширяется путем аккредитации в установленном порядке органов по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве и учебных подразделений, осуществляющих обучение экспертов в этой области.Госстандарт России, как национальный орган по сертификации в Российской Федерации осуществляет общее методическое руководство работой по сертификации систем качества и сертификации производств, в т.ч. в области строительства.Госстрой России, как орган федеральной исполнительной власти Российской Федерации, осуществляющий техническую политику в строительстве и нормативное регулирование в этой области:осуществляет общее руководство работами по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве и по согласованию с Госстандартом России принимает принципиальные решения о направлениях ее развития;принимает по согласованию с Госстандартом России нормативные и руководящие документы по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве;аккредитует совместно с Госстандартом России органы по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве и учебные подразделения для подготовки экспертов, а также аттестует экспертов по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве;руководит Советом по сертификации, Комиссией по апелляциям и принимает окончательные решения по апелляциям участников работ по сертификации.Управление стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя России, как структурное подразделение Комитета, ответственное за организацию сертификации в строительстве, и Центральный орган по сертификации в строительстве (ЦОС):проводит непосредственную работу по руководству сертификацией систем качества и сертификацией производств в строительстве, взаимодействует с Госстандартом России и другими органами исполнительной власти;организует разработку, рассматривает и представляет на утверждение руководству Госстроя России нормативные и руководящие документы по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве после согласования их с Госстандартом России;утверждает типовые программы и методики сертификации систем качества и сертификации различных видов производств в строительстве;принимает по согласованию с Госстандартом России решения о признании в Системе сертификации ГОСТ Р в области строительства сертификатов соответствия систем качества и сертификации производств, выданных в других системах сертификации в т.ч. зарубежных;рассматривает апелляции заявителей по вопросам сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве, подготавливает по ним решения и передает в комиссию по апелляциям;устанавливает совместно с Госстандартом России правила взаимодействия, привлечения экспертов, обмена информацией органов по сертификации систем качества и сертификации производств Госстроя России и органов по сертификации систем качества и сертификации производств Госстандарта России, аккредитованных в соответствии с п.4.4. настоящего Порядка в Системе сертификации ГОСТ Р на право сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве;организует в установленном порядке международное сотрудничество по сертификации.Федеральный научно-технический центр сертификации в строительстве Госстроя России как центр, осуществляющий организационное и научно-методическое обеспечение сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве и как учебное подразделение по подготовке экспертов:разрабатывает типовые программы и методики сертификации систем качества и сертификации различных видов производств в строительстве;получает в Техническом центре Регистра систем качества Госстандарта России (Технический центр Регистра) и выдает аккредитованным в установленном порядке органам по сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве бланки сертификатов и других документов по сертификации систем качества и сертификации производств;ведет учет сертифицированных систем качества и сертифицированных производств в строительстве, формирует и ведет соответствующие архивные дела;представляет в установленном порядке в Технический центр Регистра необходимую информацию и отчетные данные о работе по сертификации систем качества и сертификации производств;получает в установленном порядке в Управлении сертификации Госстандарта России бланки аттестатов аккредитации органов по сертификации, организует и осуществляет по поручению ЦОСа инспекционный контроль за работой аккредитованных в установленном порядке органов по сертификации систем качества и сертификации производств, за работой экспертов по сертификации;осуществляет сбор и анализ, а также публикует информацию по вопросам сертификации систем качества и сертификации производств в строительстве, обобщает опыт работы по сертификации:взаимодействуете Госстандартом России, Техническим центром Регистра, зарубежными и международными органами по сертификации;как орган по сертификации проводит по заявкам заявителей сертификацию систем качества и сертификацию производств в стр