Договор продажи недвижимового имущества(на примере ООО"Апак сервис групп"

Введение
Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости
1.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимого имущества
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества
Глава 2. Элементы договора продажи недвижимого имущества
2.1. Субъекты договора продажи недвижимого имущества
2.2. Предмет договора продажи недвижимого имущества
2.3. Цена и срок в договоре продажи недвижимого имущества
2.4. Форма договора продажи недвижимого имущества
Глава 3 Исполнение договора продажи недвижимого имущества
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества
Заключение
Список использованной литературы

Но если исполнения договора не последовало, то ч. 3 ст. 551 вряд ли применима: ведь она позволяет суду потребовать перехода к покупателю не самой вещи, а только права собственности на вещь.
Между тем если договор не исполнен, то вещь находится в руках продавца, который не желает передавать ей покупателю. При этих обстоятельствах гипотетический переход права собственности на покупателя должен привести к тому, что на покупателе будет лежать риск порчи и гибели вещи, которая находится в чужих руках. Очевидно, что ч. 3 ст. 551 требует редакционных уточнений. Она должна действовать только при условии, что вещь уже передана покупателю.
Договор надо считать исполненным, если он в основных своих чертах был выполнен сторонами (например, покупатель въехал в купленный дом, продавец получил обусловленную в договоре плату за дом). Возможны случаи, когда договор исполнен лишь частично. Например, покупатель только въезжает в купленный им дом, продавец получил только часть обусловленной в договоре цены и т.д. Для таких случаев в зависимости от обстоятельств дела необходимо решить, выполнена сторонами большая или меньшая часть договора. В первом случае договор следует считать состоявшимся, во втором случае - несостоявшимся.
Соответственно должен решаться вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или повреждения дома. Если договор считать состоявшимся, то право собственности на дом переходит к покупателю и, следовательно, все риски ложатся только на него. Если договор не состоялся, то эти риски продолжают лежать на продавце. Если же договор состоялся, но только частично, то возможен вариант разделения риска между сторонами в зависимости от обстоятельств дела. От признания за покупателем права собственности на дом будут зависеть и его возможности по легальному распоряжению предметом покупки.
Глава 3 Исполнение договора продажи недвижимого имущества
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества
В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.
1. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский кодекс РФ установил в ст. 273, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости.
Способами защиты права собственности на недвижимую вещь являются предусмотренные законом материально-правовые меры (вещно-правовые, обязательственно-правовые и другие), посредством которых производится воздействие на нарушителя права собственности, в том числе путем обращения в суд с целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности, восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях, привлечения нарушителя права собственности к ответственности.
В условиях сегодняшнего дня актуальны не только традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности (иск о признании права собственности, виндикационный и негаторный иски), когда собственность примитивно захватывается без всякого "юридического прикрытия" или собственнику чинятся препятствия в пользовании. Чаще встречаются случаи, когда захват собственности сопровождается юридическими действиями по оформлению прав на чужое имущество. Тогда лицо, неправомерно утратившее право собственности, ограничено в использовании вещно-правовых способов защиты своей собственности и вынуждено прибегать к иным, в частности, обязательственным, способам защиты гражданских прав. При таких обстоятельствах речь идет не только о традиционной проблеме конкуренции исков, но и о выборе оптимального материально-правового способа защиты права собственности, включая также "нетрадиционные" способы защиты права собственности: путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности в публичных интересах и другие.
Особенность гражданско-правовой защиты права собственности обусловлена основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), отношениями, регулируемыми гражданским законодательством (ст. 2 ГК РФ), и состоит в выборе способа защиты по усмотрению уполномоченного субъекта, необходимости обоснования защиты нарушенным интересом, возможности устранения угроз нарушения, специфическом наборе способов защиты, направленных в первую очередь на восполнение потерь в имущественной сфере носителя права, а не кару нарушителя, как это имеет место, например, а уголовном праве.
Наука гражданского права выделяет типы (охранительные, протекционные); группы (пассивные, активные, рекуператорные, ординарные, декларативные); виды (прогибиторные, самозащита, реперсекуторные, персекуторные), подвиды (связанные с реальной угрозой нарушения или покушением; вещные, обязательственные, смешанные, комплексные) и формы имущественных притязаний (петиторные, фактурные), которые в большинстве своем применимы при построении системы способов защиты права собственности на недвижимую вещь. Однако в основном ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимую вещь на вещно-правовые и обязательственно-правовые. Как видно из названия, в качестве критерия деления здесь выбран вид правоотношения, в котором состоит уполномоченный и обязанный субъект. Вещно-правовые способы защиты применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника. Например, одно лицо, не имея на то правовых оснований, завладело квартирой другого лица - собственника, въехав в нее, и создает препятствия в пользовании, сменив замки. Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь. Например, продавец, заключив договор купли-продажи жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него. Особенность обязательственно-правовых способов защиты состоит в том, что они могут применяться как для возврата имущества, причем неважно - индивидуально-определенного или родового (в отличие от вещных исков, направленных на защиту права собственности в отношении индивидуально-определенного имущества), так и для восполнения потерь, связанных с утратой имущества. Например, иск о применении последствий недействительности сделки может быть заявлен в виде реституционного иска (то есть иска о возврате полученного по сделке, если оно сохранилось в натуре) или иска о возмещении стоимости переданного в деньгах.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества
Неисполнение покупателями обязательств по принятию от продавца проданных им объектов недвижимости также влечет для них определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия каких-либо специальных правил в § 7 гл. 30 ГК, в подобных ситуациях в случаях, когда покупатели в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимают товары или отказываются его принять, продавцы вправе требовать от покупателей принятия товаров или отказа от исполнения договоров (п. 3 ст. 484 ГК).
Если покупатели своевременно не оплачивают переданные им в соответствии с договорами объекты недвижимости, продавцы получают право требования оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).
Невыполнение покупателями обязательств по оплате недвижимого имущества, которые предусмотрены договорами продажи недвижимого имущества, может также послужить основаниями для расторжению этих договоров.
Например, Комитет по управлению имуществом реализовал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусматривалась обязанность покупателя по уплате стоимости автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца по передаче ее покупателю после произведения оплаты. Обязательства по оплате покупатель не исполнил, вследствие чего Комитет реализовал право предъявить ему иск о расторжении договора. Когда суд принимал решение по данному спору он исходил из следующих обстоятельств.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть подвергнут расторжению по решению суда, если существенно нарушены условия этого договора другой стороной.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отказы покупателей от внесения платежей за приобретенные ими объекты приватизации нельзя рассматривать в качестве оснований для признания сделки недействительными, поскольку эти отказы не могут иметь место при их совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должны признаваться основаниями для расторжения договоров купли - продажи приватизированных объектов.
Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" предусмотрены права продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества на предъявление исков о расторжении сделок приватизации (ст. 29).
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.
Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.
Помимо договора купли - продажи при отчуждении недвижимости совершаются еще два акта - передача имущества и регистрация перехода права собственности.
Если при осуществлении обычных сделок купли - продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли - продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли - продажи дополняется системой регистрации. В этом случае сделка купли - продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации.
В период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота. Сам акт государственной регистрации регистрирует не договор купли - продажи (так как последний не передает собственность) и не само недвижимое имущество (так как последнее осуществляют органы технического контроля - БТИ). Предметом регистрации права являются действия сторон по передаче недвижимого имущества, направленные на переход собственности.
Что касается передачи недвижимого имущества, то в отличие от перехода права собственности, который увязывается с моментом государственной регистрации, передача пользования и владения имуществом при исполнении договора купли - продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная. Покупатель вправе требовать передачи недвижимого имущества продавцом не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Она осуществляется путем составления акта приемки - передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Заметим, что российское законодательство определяет право собственности как триаду правомочий владения, пользования, распоряжения (ст.209 ГК РФ). При исполнении договора купли - продажи и передаче недвижимого имущества покупателю продавец лишается прав пользования и владения недвижимым имуществом. Относительно права распоряжения п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 установлено, что после передачи имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Таким образом, продавец как собственник недвижимого имущества лишается всех элементов триады: владения, пользования, распоряжения. Однако утрата элементов триады при продаже и фактической передаче имущества не означает прекращения права собственности продавца и автоматического возникновения элементов триады у других лиц. Продавец, являясь номинальным собственником, сохраняет титул, рассматриваясь публичным правом (в том числе и налоговым) как собственник без оговорок. В этой ситуации происходит ликвидация фактического наполнения права собственности продавца, а не лишение его этого права. В период от передачи имущества продавцом до регистрации права собственности покупателя вмешательство государства препятствует волеизъявлению продавца. Но вводимые ограничения не могут означать ликвидации права собственности продавца на имущество, в чем проявляется верховенство права собственности перед другими правами.
Однако следует иметь в виду, что, хотя при передаче имущества к покупателю переходят права владения и пользования им, это не означает, что право собственности переходит к покупателю постепенно. В связи с тем что законодатель не допускает двойственности при определении собственника недвижимости, передача недвижимости не означает перехода права собственности. Оно переходит только в момент регистрации. И даже в случае утраты недвижимости покупателем и прекращения им владения этой недвижимостью право собственности на нее сохраняется у продавца, так как прекращение ее требует специального акта.
Отпадение у собственника недвижимости всех элементов триады (владения, пользования, распоряжения) не означает автоматического возникновения этих прав у покупателя. Покупатель, получив недвижимость после оплаты, владеет и пользуется ею в силу договора с собственником, являясь до момента государственной регистрации перехода права собственности законным (титульным) владельцем этой недвижимости, имея владельческую защиту от третьих лиц и собственника (ст.305 ГК РФ). Как указано в п.14 Постановления N 8, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если же покупателем не будут выполнены обязательства по уплате стоимости недвижимости, но регистрация его права собственности на недвижимое имущество произойдет, то его нельзя будет лишить уже зарегистрированного права, так как момент возникновения права собственности связан не с фактом оплаты проданной недвижимости, а с моментом ее государственной регистрации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.1997 N 3522/96). Данная позиция подтверждена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8.
Недвижимое имущество, оставаясь в титульной собственности продавца, передается в соответствии с договором купли - продажи покупателю по акту приемки - передачи. После выполнения условий договора купли - продажи обязательства сторон по оплате и передаче имущества отсутствуют. Таким образом, участники сделки должны отразить в бухгалтерском учете информацию о движении имущества, которая должна быть документально оформлена и своевременно и достоверно отражена в системе бухгалтерских счетов (п.4 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н).
Заключение
Правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю.
Этим вопросом занимались самые известные ученые-цивилисты России.
В правовом регулировании недвижимости очень много тонкостей, в повседневной деятельности приходится учитывать самую разнообразную судебную практику, которой становится все больше и больше, но представляется, что определенным базовым пониманием механизма применения законов в этой сфере должен обладать каждый, кто хочет эффективно защищать свои права. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв. Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, которые связаны с формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости. В связи с чем у общества появилась потребность в государственном органе, который бы активно вмешивался в деятельность участников рынка недвижимости, определял соответствующие формы и методы регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость с целью оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства. Так, появилось Федеральное государственное учреждение - "Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции Российской Федерации".
Приобретая недвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажи жилых помещений) в большинстве случаев обращаются за помощью в риелторские фирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь: покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки.
Проблема неисполнения (ненадлежащего исполнения) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Для выявления этих средств рассмотрим правовую природу сделок купли-продажи недвижимости.
Поскольку речь идет о продаже жилых помещений, российское право в целом не признает обязательственный договор отдельной ступенью купли-продажи. По общему правилу заключение договора купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на него происходят одновременно. Это влечет неопределенность позиции сторон до момента отчуждения, так как ни одна из них не может вполне полагаться на достигнутые договоренности, которые не являются юридически обязывающими. Конструкция предварительного договора, используемая в этой ситуации, является несовершенным заменителем полноценного обязательственного договора купли-продажи. Признание последнего в контексте продажи жилых помещений стоит в повестке дальнейших реформ российского гражданского права.
Описанной проблемы не существует в рассмотренных западноевропейских юрисдикциях. Так, согласно нормам ГГУ (§ 873 (ч. 1), 925) стороны договора купли-продажи недвижимости должны совершить специальное соглашение об отчуждении. Эта стадия купли-продажи полностью независима от предшествующего этапа обязательственного договора купли-продажи чужой вещи благодаря доктрине "абстрактного вещного договора", принятой немецким законодателем.
Учет принципа разделения договора и отчуждения в контексте оборота жилых помещений не предопределяет ответа на другой вопрос, а именно какие формы должно принять это разделение на практике. В конечно счете это зависит от подхода к моменту отчуждения, который принят российским правом купли-продажи: будет ли установлено, что собственность переходит вместе с заключением договора, либо стороны совершают отчуждение отдельным актом. Совпадение действующего порядка отчуждения с французской системой перехода права в силу одного соглашения кажется чистой случайностью. Система отчуждения одним соглашением, санкционированная ст. 1583 ГКФ, не знакома российскому праву. Строгий немецкий подход также представляется неуместным, пока конструкция "абстрактного вещного договора" не признана ни доктриной, ни судебной практикой. Английское регулирование содержит пример разделения двух элементов купли-продажи недвижимости, который в конечном счете наиболее близок отечественной правовой системе. Конечно, речь идет не о деталях и своеобразных особенностях английской продажи земли, но лишь о разделении договора и отчуждения без использования конструкции "абстрактного вещного договора". Очевидно, действующий в настоящее время порядок купли-продажи жилых помещений должен быть изменен в этом направлении.
Ввиду несовершенного законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходят проблемы, ставящие под угрозу защиту прав и законных интересов не только граждан, но и юридических фирм.
Закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, вносящий изменения и дополнения в Закон о государственной регистрации, попытался сделать существенный шаг вперед в направлении гарантии защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере, но, как выясняется на практике, к сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.
Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым впоследствии может быть утрачено право собственности у добросовестных приобретателей жилья, такие, как дефект и порок сделки, которые порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления, что впоследствии сказывается на обманутых покупателях.
В этом случае учреждение юстиции не несет никакой ответственности за дальнейшие последствия, ведь считается, что регистратор работает только с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки. Тем более он не может и не обязан проверять все обстоятельства, связанные с возникновением и переходами права собственности в отношении конкретной квартиры, а история квартиры, как мы уже выяснили, порой насчитывает десятки таких переходов. Что касается нотариуса, то если он участвует в совершении сделки, то он работает с документами и с людьми, а также устанавливает личности и дееспособность каждого визуально, не прибегая к экспертизам, а при удостоверении договора купли-продажи нотариус проверят законность только последней сделки и, как правило, не интересуется историей квартиры.
Решение данных проблем содержится в регулировании единой и правоприменительной практики, исключающей нарушения прав и законных интересов физических лиц, участвующих при совершении сделок, а также изменения системы выдачи выписок и внесения в них записей, например, внесение изменений в более короткие сроки работниками данного органа, тем самым исключив преднамеренные умышленные противозаконные действия одной из сторон при совершении сделки, поместив в выписку сведения о совершившейся сделки, и желательно в этот же день регистрации сделки купли-продажи, тем более что при современных технологиях учреждения юстиции могут это сделать.
Данная проблема актуальна тем, что до настоящего момента Правительством РФ не предусмотрен порядок выплаты, а согласно письму Министерства финансов РФ от 23 апреля 2008 г. порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен был быть установлен Правительством Российской Федерации. Но всем известно, что порядок выплаты отсутствует, а это значит, что Министерство финансов лишено возможности решить данный вопрос о выплате и размере компенсации добросовестным приобретателям, утратившим права собственности и недвижимое имущество. В связи с этим можно сделать вывод, что при совершении сделок государственные гарантии отсутствуют.
На сегодняшний день положение добросовестных приобретателей жилья на рынке недвижимости можно описать русской пословицей, которая гласит: "Спасение утопающего - дело рук самого утопающего". И ответы на данные вопросы нужно искать, не только обращаясь к государству, но и к себе, так как только от решения каждого зависит, покупать тот или иной объект недвижимости или нет, нужно запомнить, что покупку необходимо проводить по реальной стоимости объекта, а также по возможности страховать риск утраты в страховой организации. Вместе с тем хочу заметить, что, прежде чем решать юридически значимые вопросы, необходимо юридически грамотно к ним подходить во избежание проблем.
Приобретая недвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъекты гражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажи жилых помещений) в большинстве случаев обращаются за помощью в риелторские фирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь: покупателю - в подборе искомой недвижимости, продавцу - в подборе покупателя и обеим сторонам сделки - в подготовке документов и совершении сделки.
Очевидно, что каждая риелторская фирма (риелтор) заинтересована в стабильности отношений, возникающих с клиентом, и добивается этого различными способами, в том числе путем использования тех или иных предусмотренных в ГК РФ способов обеспечения исполнения обязательств. Эти попытки, как правило, мало согласуются с законом, и в случаях, когда споры с клиентами впоследствии переносятся в суд, фирмы терпят убытки.
В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.
- гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;
- необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;
- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;
- требуется внести изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации
Список использованной литературы
Нормативные правовые акты:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011)// Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011)// Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //СПС «КонсультантПлюс»
Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры//СПС «КонсультантПлюс»
Судебные акты:
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"// "Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011
Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"//СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 N А56-44973/2005//СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2006, 20.11.2006 N КГ-А41/10905-06//СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05//СПС «КонсультантПлюс».
Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 N Ф04-7780/2008(17662-А46-45) //СПС «КонсультантПлюс»
Постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.2008 по делу N А57-1999/07//СПС «КонсультантПлюс»
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2008 по делу N А56-54415/2005//СПС «КонсультантПлюс»
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.08.2007 по делу N А56-16451/2006//СПС «КонсультантПлюс»
Учебники, монографии, брошюры:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 800 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 1.Общие положения. М.: Статут, 2004. С. 100.
Гражданское право Обязательственное право: Учебник: в 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3. 800 с.
Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. М.: ГроссМедиа, 2005. 176 с.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства // СПС "КонсультантПлюс". М., 2004 - 2005.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права ("Классика российской цивилистики"). М., 1998. С. 195.
Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. 240 с.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 223 с.
Тарасевич И.Е. Оценка стоимости недвижимого имущества: Методические рекомендации. М.: ТПП РФ; Комитет по оценочной деятельности, 2002.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 424;
Периодические издания:
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.