Оценка эффективности инвестиций в объекте недвижимости(жилой комплекс).

ВВЕДЕНИЕ
1.ИНВЕСТИЦИИ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ХАРАКТЕРИСТИКИ. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ
1.1.Теория инвестиций: основные понятия, классификация, участники инвестиционного рынка
1.2.Анализ текущей ситуации на тверском рынке жилой недвижимости
2.МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
2.1.Основные принципы и критерии оценки эффективности инвестиционных проектов
2.2.Денежные потоки инвестиционного проекта
2.3.Основные методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов
3.РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, РЕАЛИЗОВАННОГО ПО ДВУМ КОНЦЕПЦИЯМ
3.1.Расчет параметров эффективности инвестиций в строительство жилого комплекса по концепции А
3.2.Расчет параметров эффективности инвестиций в строительство жилого комплекса по концепции Б
3.3.Выбор наиболее эффективной концепции реализации инвестиционного проекта
4.ГЛАВА 4
4.1.Проект организации строительства (ПОС)
4.2.Характеристика возводимого объекта
4.3.Расчеты трудозатрат, продолжительности работ и потребности в финансировании
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА

Территория поселка обеспечена тремя контурами охраны.
Все типы объектов поселка имеют центральные коммуникации: электроснабжение от внешних сетей (через собственную ТП), газоснабжение от внешних сетей (через собственный ГРП), водоснабжение от внутренних сетей (собственные водозаборы). В каждом доме предусмотрен индивидуальный газовый отопительный котел. Канализация – индивидуальный септик.
Для проведения строительных работ на территории коттеджного поселка "Графский Лес" группа Alltech Development имеет собственное производственно-строительное подразделение - компанию «Профмонолитстрой».
Продолжительность проекта 2 года. В таблице 3.7 приведена смета на строительство поселка.
Таблица 3.7
Таблица 3.8
Общая потребность в инвестициях составляет 995 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и собственные средства. Продажи построенных домов начинаются с 6 квартала. Денежные потоки проекта приведены в табл. 3.8.
Выбор наиболее эффективной концепции реализации инвестиционного проекта
Экономическую эффективность проектов определяем по методике приведенной в главе 2.
Важное значение при определении экономической эффективности проекта имеет выбор нормы дисконта, которая определяется следующими условиями [13, c.356].
С одной стороны, каждый участник проекта действует в условиях внешней среды, его интересы и цели формируются под воздействием других субъектов рынка. Поэтому принимаемые им значения нормы дисконта отражают общественные предпочтения ресурсов «в настоящем» перед ресурсами «в будущем». Кроме того, общественные предпочтения формируются в ходе процесса уравнивания спроса и предложения на рынке капитала.
Игнорирование ситуации на рынке капитала может привести к следующим последствиям:
занижение нормы дисконта имеет те же последствия, что и покупка товара по высокой цене в условиях, когда тот же товар имеется в свободной продаже по более низкой цене, – субъект примет участие в менее выгодном проекте в условиях, когда на финансовом рынке будут более эффективные проекты;
завышение нормы дисконта приведет к тому, что субъект откажется от имеющихся на рынке (доступных) проектов в надежде, что найдется более эффективный альтернативный и доступный проект, которого на самом деле, на этом рынке нет.
С другой стороны, норма дисконта определяется каждым участником проекта, и только им. Никто не может предписать инвестору, как ему установить свою норму дисконта. Поэтому при установлении нормы дисконта индивидуальные межвременные предпочтения субъектов нельзя полностью игнорировать.Этому способствуют и следующие обстоятельства:
инвесторы обычно не располагают полной информацией о спросе и предложении на рынке капитала, т. е. обо всей совокупности альтернативных и доступных для них инвестиционных проектов;
данный инвестор может располагать такой информацией, которой не располагают многие другие субъекты рынка.
Однако указанные обстоятельства приводят лишь к определенным отклонениям индивидуальных норм дисконта от «средних», «общерыночных», и эти отклонения обычно не бывают слишком большими.
Норма дисконта нередко отождествляется со сложившимся на финансовом рынке банковским процентом. И действительно, если инвестор располагает определенным капиталом, он всегда может получить определенный доход, положив его на депозит. Депонирование под максимально возможный процент при этом будет наиболее выгодным из альтернативных направлений вложений, так что соответствующие проекты будут иметь нулевой интегральный эффект.
Отсюда легко выводится, что норма дисконта должна совпадать с альтернативной стоимостью капитала и депозитной процентной ставкой. Однако полностью отождествлять норму дисконта с процентной ставкой нельзя, поскольку по каждой кредитной или депозитной операции устанавливается свой процент и какого-то единого для всех заемщиков или кредиторов процента просто не существует.
Кроме того, инвестор не обязан класть свои средства на депозит – он может вложить их в другой проект. Поэтому можно говорить о том, что норма дисконта отражает альтернативную стоимость финансовых ресурсов (капитала), отражает сложившиеся на финансовом рынке процентные ставки, но нельзя утверждать, что она должна точно совпадать с какой-то из этих ставок, – возможно, она будет превышать депозитные ставки, если найдется такой альтернативный и доступный лишь для ограниченного круга инвесторов проект, который обеспечит более высокую доходность инвестиций.
Таким образом, дать однозначное определение нормы дисконта в терминах «должна быть равна …» и тем более предложить какую-либо формулу для ее практического установления не удается – слишком много факторов при этом необходимо учитывать. Укажем лишь три таких основных фактора:
1) экономическая неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов – выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;
2) альтернативная стоимость капитала – максимальная годовая доходность доступных на рынке альтернативных вложений капитала;
3) рыночная конъюнктура (соотношение спроса и предложения на рынке капитала) и как следствие, с одной стороны, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей, а с другой – размеры собственного капитала субъекта.
Сложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта.
Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 8%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%.
Так как периоды дисконтирования составляют менее года, ставку дисконта следует перевести в соответствующие единицы: из процентов годовых в проценты в квартал:
Kr = (3.1)
kr - пересчитанный дисконт; k- исходный дисконт, % годовых; n - количество периодов пересчета в году (k = 4 для периода, равного 1 кварталу). Ставка дисконтирования в квартал составляет 3,78%.
В таблицах 3.9 и 3.10 приведены расчеты чистой текущей стоимости проектов.
Таблица 3.9

Таблица 3.10
Чистая текущая стоимость первого проекта равна 59 251 тыс. руб., второго проекта 137 745 тыс. руб. На рисунке 3.2 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации первого проекта.
Рис. 3.2. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF проекта строительства 10-этажного жилого дома
На рисунке 3.3 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации второго проекта.
Рис. 3.3. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF проекта строительства коттеджного поселка
Рассчитаем индексы доходности первого и второго проекта.
Дисконтированный приток наличностей первого проекта равен 460165 тыс. руб. Дисконтированный отток наличностей первого проекта равен 345967 тыс. руб. Индекс доходности первого проекта равен:
РI1 = 460165 тыс. руб. / 345967тыс. руб. = 1,33
Дисконтированный приток наличностей второго проекта равен 2189311 тыс. руб. Дисконтированный отток наличностей второго проекта равен 1096025 тыс. руб. Индекс доходности второго проекта равен:
РI1 = 2189311 тыс. руб. / 1096025 тыс. руб. = 1,997
Внутреннюю норму доходности IRR определяем методом итераций. Она равна соответственно 31,44 и 37,95 %..
Анализ чувствительности и устойчивости проектов к рискам
Анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам проведем в соответствии с «Методическими рекомендациями» [3, c.126].
Проект рекомендуется оценить как устойчивый только при наличии определенного финансового резерва. Учитывая, что свободные финансовые средства предприятия включают не только накопленное сальдо денежного потока от всех видов деятельности, но и резерв денежных средств в составе активов предприятия, условие устойчивости проекта может быть сформулировано следующим образом:
На каждом шаге расчетного периода сумма накопленного сальдо денежного потока от всех видов деятельности (накопленного эффекта) и финансовых резервов должна быть неотрицательной. Анализ динамики денежных потоков (табл. 3.6, 3.8) показывает, что сальдо накопленным потоком больше нуля, что говорит об устойчивости проекта.
Выходные показатели проекта могут существенно измениться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров. Рекомендуется проверять реализуемость и оценивать эффективность проекта в зависимости от изменения следующих параметров:
инвестиционных затрат (или их отдельных составляющих);
цен на продукцию.
Проект считается устойчивым по отношению к возможным изменениям параметров, если при всех рассмотренных сценариях: NPV положительно; обеспечивается необходимый резерв финансовой реализуемости проекта.
Если при каком-либо из рассмотренных сценариев хотя бы одно из указанных условий не выполняется, рекомендуется провести более детальный анализ пределов возможных колебаний соответствующего параметра и при возможности уточнить верхние границы этих колебаний.
Для данных проектов был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10%; капитальные затраты повышаются на 10%. Для каждого из этих параметров был произведен расчет NPV.
Динамика NPV первого проекта при 10% неблагоприятных воздействиях показана на рисунке 3.4.
Рис. 3.4. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях проекта 1
Таблица 3.11
Результаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 3.11.
Рис. 3.5. Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях проекта 1
Наибольшее влияние на значение NPV оказывает цена
Оценка устойчивости может производиться также путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю [13, c.256]. Предельное негативное значение анализируемого показателя, при котором сохраняется экономическая целесообразность реализации проекта, определяем, решая следующее уравнение:
NPV= =0;
Проверим устойчивость инвестиционных проектов относительно уровня цен, капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 3.12. Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах:
МОD (Х-х) / Х*100%,
Х - исходное значение показателя;
х- предельного негативного значение показателя.
Таблица 3.12
Рис. 3.6. Предельные значения параметров проекта 1
Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект 1 имеет положительное NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Из анализа таблиц можно сделать вывод, что наибольшее влияние на NPV оказывают цена.
Динамика NPV второго проекта при 10% неблагоприятных воздействиях показана на рисунке 3.7. Результаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 3.13.
Рис. 3.7. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях проекта 2
Таблица 3.13
Рис. 3.8. Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях проекта 2
При снижении цены на 10% NPV отрицательно.
Определим предельные значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю.
Таблица 3.14
Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект 2 имеет отрицательное NPV при снижении цены на 10%, уровень чувствительности по цене 7,3%, что говорит о его повышенных рисках.
Рис. 3.9. Предельные значения параметров проекта 2
Сравнение проектов по выбранным критериям
Анализируемые проекты идентичны по критериям, связанным со стратегией и политикой предприятия, маркетинговым критериям, производственным критериям, внешним и экологическим критериям. Поэтому проведем ранжирование проектов по финансовым критериям и факторам неопределенности и риска.
Таблица 3.15
Показатели экономической эффективности проектов
Рис. 3.10. Динамика NPV проектов
Компания рассматривает два проекта. Данные проекты различаются по степени риска (но одновременно находятся внутри группы проектов со средним уровнем риска): проект 2 более рискованный. По показателям эффективности проект 2 является предпочтительным, но одновременно и более рискованным, чем проект 1. Для учета степени риска можно рекомендовать:
принимать во внимание ставку дисконтирования: проект с большей степенью риска должен предъявлять большие требования к доходности и, соответственно, иметь большую ставку сравнения;
рассчитывать запас прочности проекта по разности внутренней нормы доходности (IRR) и ставки сравнения (чем больше разница, тем больше запас прочности).
Так, для проекта 2 следует применять ставку сравнения не 16%, а более высокую, включающую премию за риск.
Значение чистой текущей стоимости (NPV) зависит от масштабов инвестиций. Проект 2 с наибольшими масштабами инвестиций имеет и больший показатель чистой текущей стоимости.
В случае ограниченности ресурсов и необходимости получить не большую массу дохода, а наибольшую доходность рекомендуется принимать на основании показателя внутренней нормы доходности (IRR). Однако встречается ситуация, когда величины IRR для сравниваемых проектов примерно равны.
Для решения поставленной проблемы можно предложить определять показатель доходности инвестиций на основании отношения чистой текущей стоимости проекта к сумме инвестиционных вложений (табл. 3.15). Показатель доходности инвестиций позволяет сделать вывод о проекте с наибольшей отдачей на вложенные средства. Он показывает, что проект 1 обеспечивает наибольшую доходность.
Показатели эффективности зависят от срока рассмотрения проекта. Чем больше горизонт планирования, тем больше величина чистой текущей стоимости. Проект 2 является более выгодным, так как за тот же срок, что и проект 1, позволяет получить большее увеличение капитала компании.
Для принятия правильного управленческого решения при несовпадении выводов на основании разных показателей эффективности необходимо:
определить критерии принятия инвестиционных проектов;
определить показатель эффективности, который в наибольшей степени удовлетворяет приоритетному критерию инвестора.
Критериями принятия инвестиционных проектов, приоритетными для участников проекта, могут быть:
- наибольшая сумма прибыли от осуществления проекта;
- наибольшая норма дохода на вложенные средства;
- высокая ликвидность вложенных средств;
- минимизация рисков инвестирования.
Стратегией компании «АЛЛТЕК Девелопмент» являются инвестиции в высокорисковые и высокодоходные проекты, поэтому, несмотря на большие риски, по большинству показателей предпочтителен проект 2.
Рекомендации по выбору критериев оценки инвестиционного проекта
Для решения проблемы выбора приоритетного показателя эффективности, в наибольшей степени удовлетворяющего критериям участников проекта, целесообразно придерживаться следующих подходов:
Если для участника в качестве приоритета выступает высокая ликвидность проекта, основным критерием его эффективности должен являться срок окупаемости.
Если инвестор обладает финансовыми ресурсами, позволяющими реализовать любой из предлагаемых проектов, необходимо ориентироваться на показатель чистой текущей стоимости. Это объясняется тем, что чаще всего более высокое значение NPV по одному из проектов проистекает из большей величины задействованных ресурсов, которые открывают для инвестора экстенсивный путь получения прибыли.
В случае наличия ограниченных ресурсов инвестора приоритетным критерием является внутренняя норма доходности либо доходность инвестиций. Это связано с тем, что более высокая норма рентабельности по проекту проистекает из большей эффективности задействованных ресурсов, а это, в свою очередь, открывает для инвестора интенсивный путь получения прибыли.
При наличии высокорисковых проектов следует отдать предпочтение показателю внутренней нормы доходности (чем выше риск, тем более доходным должен быть проект).
В случае наличия высоких рисков морального устаревания новых технологий и товаров приоритетным является критерий срока окупаемости (рис. 3.11).
Рис. 3.11. Критерии отбора проектов и показатели эффективности, соответствующие им
При этом варианты должны быть равноценны с точки зрения организационных, правовых и иных нефинансовых возможностей их осуществления. Это значит, что затраты времени и сил на организацию всех возможных вариантов осуществления проекта должны быть примерно одинаковы. Кроме того проекты должны быть сопоставимы по уровню риска.
В качестве показателя, наиболее адекватно отражающего сравнительную эффективность проектов, можно предложить использовать чистую текущую стоимость (NPV). Это обусловлено тем, что именно NPV дает характеристику чистого приращения денежных средств, получаемого в результате осуществления проекта. С точки зрения предприятия эта сумма отражает прирост его экономического потенциала. Для кредитора эта сумма является гарантией того, что предприятие сможет расплатиться с ним по взятому кредиту. Для акционеров эта сумма показывает возможности предприятия по выплате им дохода. Кроме того, NPV обладает свойством аддитивности, что позволяет складывать значения данного показателя по различным проектам и использовать агрегированную величину для оптимизации инвестиционного портфеля.
При этом необходимо заметить, что основным недостатком NPV является невозможность определения рисков проекта. Для решения данной проблемы следует руководствоваться следующим:
использовать IRR для оценки степени устойчивости проекта (по разности между IRR и ставкой сравнения);
закладывать премию за риск в ставку сравнения;
проводить анализ рисков проекта с помощью специальных методов.
Таким образом, основной критерий относительной эффективности альтернативных инвестиционных проектов выглядит следующим образом: инвестиционный проект А эффективнее инвестиционного проекта В, если его чистая текущая стоимость (NPV) неотрицательна и больше аналогичного показателя по проекту В. При этом сроки рассмотрения проектов должны быть одинаковыми (если, конечно, проект действительно может существовать в течение выбранного срока), а также должно соблюдаться условие соразмерности необходимых инвестиций.
Ставки же сравнения, напротив, не только могут быть разными, но и должны различаться у разных проектов. Это связано с тем, что по своей сути ставка сравнения отражает требования участников проекта к доходности. К разным проектам такие требования различны, так как различны уровни риска, структура источников финансирования, состав участников и, соответственно, их ожидания доходности.
Глава 4
Проект организации строительства (ПОС)
В соответствии со СНиП 12-01-2004, Постановлением Правительства РФ N87 от 16.02.2008 года и другой нормативной документацией, регламентирующей организацию строительства, к основным документам, позволяющим осуществлять управление строительством, относятся:
проект организации строительства
проект производства работ
Проект организации строительства - это документация, в которой укрупнено решаются вопросы рациональной организации строительства всего комплекса объектов данной строительной площадки.
Проект производства работ - документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки.
На основе проекта организации строительства составляется множество планов производства работ, конкретизирующих решений проекта организации строительства для отдельных объектов. Например, проект организации строительства может охватывать строительство крупной гидромелиоративной системы со всеми ее объектами - магистральными, распределительными каналами, головным и прочими сооружениями - насосными станциями, дюкерами, акведуками, мостами через каналы и т.д. план производства работ же будет рассматривать только какой-либо объект этой системы, например, насосную станцию, акведук и т.д. В промышленном строительстве проект организации строительства может охватывать весь завод или какую-либо его крупную установку, а план производства работ будут составляться по каждому объекту такой установки.
Иногда при больших объемах работ план производства работ составляются не на объект, а на какой-либо вид работ, например, на земляные работы, на монтаж сборных железобетонных конструкций, на кровельные работы и т.д. Подобные проекты широко применялись при строительстве таких заводов как ВАЗ, КАМАЗ, объектов Олимпиады-80 и других..
Проект организации строительства разрабатывает обычно генеральный Заказчик или по его заданию какая-либо другая проектная организация. При двухстадийном проектировании проект организации строительства разрабатывается на первой стадии "Проект". Проект производства работ разрабатывает генеральный подрядчик или привлекаемая им специализированная организация. В любом случае проект производства работ утверждает руководитель генподрядной организации. При двухстадийном проектировании проект производства работ составляется на стадии "Рабочая документация" (по времени это обычно совпадает с организационной подготовкой строительства). Состав проект организации строительства и план производства работ регламентируется нормами СНиП 12-01-2004 и Постановлением Правительства РФ N87 от 16.02.2008 года.
\
Рис. 4.1
При одностадийном проектировании составляется сокращенный проект организации строительства и производства работ.
Проведение СМР без утвержденных проекта организации строительства и плана производства работ российскими нормами запрещается, а все отклонения от проекта организации строительства и плана производства работ должны согласовываться с организациями, разработавшими и утвердившими их.
Главными частями проекта организации строительства и плана производства работ являются стройгенплан и календарный план, на основе которых составляются всевозможные ведомости, графики потребления различных ресурсов.
Стройгенплан, "общеплощадочный" или "объектный", представляет часть соответственно проект организации строительства или план производства работ, в которой решаются вопросы рационального размещения на всей стройплощадке или отдельном объекте грузоподъемных механизмов, мест складирования материалов, временных дорог и других объектов строительного хозяйства. Как отмечалось, в проекте организации строительства эти вопросы рассматриваются укрупненно для всего комплекса объектов площадки, в план производства работ - подробно, только для одного объекта.
Рис. 4.2
Для крупных строек, особенно гидротехнических и гидромелиоративных, в проект организации строительства может составляться также "ситуационный план", охватывающий большую территорию, окружающую стройку, измеряемую десятками, а иногда сотнями км". На нем показываются объекты, имеющие отношение к стройке.
Календарный план (график) представляет часть проект организации строительства или плана производства работ, в которой решаются вопросы рациональной последовательности и продолжительности работ (термины "календарный график" и "календарный план" в строительной практике чаще всего употребляются как синонимы).
Как и стройгенплан, календарный план в проекте организации строительства ("сводный") охватывает укрупненно (как правило, в денежном выражении - в тыс. рублей) весь комплекс объектов площадки; в плане производства работ - подробно (в физических объемах), но только для одного объекта, для которого план производства работ составляется.
На основе календарного плана проекта организации строительства составляется ведомость объемов СМР с разбивкой по объектам и периодам строительства. При необходимости составляются и другие ведомости (графики постановки) для конструкций, изделий, материалов, для строительных машин, для рабочих кадров по основным специальностям.
В план производства работ эти вопросы прорабатываются более подробно применительно к конкретному объекту, в частности, составляется график движения рабочей силы, показывающий, сколько человек должны работать на объекте каждый месяц (неделю, день). В зависимости от специфики и сложности строительства содержание ГТОС и план производства работ может изменяться.
Для сложных объектов, где впервые применяются новые технологии производства, уникальное оборудование или новые строительные конструкции в проект организации строительства также возникают дополнительные вопросы. Например, должны быть установлены очередность и сроки научных исследований, связанных с таким строительством. В основном это натурные эксперименты, режимные наблюдения, подготовка различных рекомендательных документов. Должны указываться особенности геодезического и другого инструментального контроля возведения конструкций. Рекомендуется в этих случаях составлять укрупненный сетевой график или линейный график, прорабатывать вопросы связи и оперативно-диспетчерского управления строительством.
Важным элементом проект организации строительства и план производства работ является пояснительная записка. В ней дается характеристика условий и сложностей строительства, указываются мероприятия по охране труда, по защите окружающей среды, обосновываются размеры складских площадей, число и размеры вспомогательных временных сооружений и помещений, расчеты сетей временных инженерных коммуникаций, выбор машин и механизмов, т.е. обоснование всех решений, принятых в графической части. В пояснительной записке приводятся технико-экономические показатели строительства (в проект организации строительства - по всему комплексу объектов, в план производства работ - одному конкретному объекту)
Проект организации строительства разрабатывается на базе  следующих исходных материалов:
задание на проектирование данного объекта;
материалы инженерных изысканий (при реконструкции и техническом перевооружении объектов - материалы их предпроектного технического обследования) и данные режимных  наблюдений  на территориях, подверженных неблагоприятным природным явлениям и  геологическим процессам;
документы, устанавливающие сроки строительства  (нормативные и контрактные);
рекомендованные генеральной подрядной и  субподрядной  организациями решения по применению материалов и  конструкций, средств механизации строительно-монтажных работ, порядка обеспечения строительства энергетическими ресурсами,  водой, временными  инженерными сетями, а также местными строительными материалами;
сведения об условиях поставки и транспортирования с предприятий-поставщиков строительных конструкций, готовых изделий, материалов и оборудования;
специальные требования к строительству сложных и  уникальных объектов;
сведения об условиях производства строительно-монтажных  работ на реконструируемых и технически перевооружаемых объектах;
объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы основного производства подлежащего строительству объекта (его очереди) с разбивкой на пусковые комплексы и узлы;
сведения об условиях обеспечения кадрами строителей;
сведения об условиях обеспечения строительства  транспортом, в том числе для доставки строителей от места проживания к месту работы;
данные о дислокации и мощностях общестроительных и специализированных организаций и условиях их перебазирования;
данные о наличии производственной базы  строительной  индустрии и возможностях ее использования;
сведения об условиях обеспечения строителей питанием,  медицинским обслуживанием, жилыми, санитарно-бытовыми и культурно-бытовыми помещениями;
мероприятия по защите территории строительства от  неблагоприятных природных явлений (в частности, геологических процессов), а также от возможных пожаров и этапность их выполнения;
данные об обеспечении средствами пожаротушения, в том  числе - первичными;
сведения об условиях строительства, предусмотренных контрактами с иностранными фирмами.
Характеристика возводимого объекта
Возводимый объект представляет собой 10-х этажное четырехсекционное гражданское здание на 126 квартир, возводимое в две смены с применением башенного крана. Территория строительства представляет собой жилую зону города.
Календарный план производства работ по данному объекту выполняется в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». При строительстве данного 10 этажного гражданского здания в него входят следующие работы:
- работы подготовительного периода;
- земляные работы;
- работы по возведению фундамента и подвалы;
- монтаж конструкций;
- оконные и дверные проемы;
- электрика (внутренние сети);
- отделочные работы;
- кровельные работы;
- монтаж оборудования;
- сантехника (внутренние сети);
- благоустройство;
- сдача объекта в эксплуатацию (по проекту принято 10 дней)
Здание возводится одним башенным краном раздельным методом монтажа. С целью, увеличения зоны действия крана работы ведутся с двух стоянок. Перед выполнением строительно-монтажных работ, осуществляются погрузочно-разгрузочные работы, все подготовительные работы и организации складского хозяйства. Затем выполняются земельные работы, устройство фундаментов и подвалов и монтаж конструкций и оборудования. Далее выполняется комплекс работ из установки оконных и дверных проемов и кровельных работ. После чего также выполняется комплекс работ из прокладки внутренних сетей электрики, отделочных работ и установки сантехники. На завершающей стадии строительства ведутся работы по благоустройству, после чего объект готовится для сдачи в эксплуатацию.
Расчеты трудозатрат, продолжительности работ и потребности в финансировании
Для дальнейших расчетов необходимо определить общую сметную стоимость строительно-монтажных работ и площадь жилого здания.
Стоимость строительно-монтажных работ по данным сводного сметного расчета – 241077 тыс. рублей.
Используя данные о примерной структуре сметной стоимости отдельных частей здания и видов работ, определим сметную стоимость различных видов работ. Данные расчетов представлены в таблице:
Таблица 4.1
Расчёт «усреднённой» стоимости

Для определения итоговой нормативной продолжительности строительства необходимо учесть данные ПОС, по которым продолжительность строительства - 9 месяцев или 198 дней из расчёта 22 рабочих дня в месяц
Далее необходимо определить расчетную продолжительность строительства, исходя из оптимальных методов производства работ с максимально возможным их совмещением, с учетом соблюдения технологической последовательности возведения здания и применением безопасных методов производства работ. В настоящем дипломном проекте определяется расчетная продолжительность строительства, исходя из расчета трудозатрат при выбранных методах производства работ и сменности.
Ввиду «условного» отсутствия смет, расчет трудозатрат производим на основании ориентировочной выработки в смену на одного работающего по видам работ. Принимаем сменность равную двум сменам в день. Расчет «усредненной» стоимости отдельных видов работ при строительстве жилых зданий, определяемых по аналогам в соответствии с процентным соотношением частей зданий и видов работ, учитывая ориентировочную выработку в смену на одного работающего (в руб.) по видам работ, на основании чего определим трудозатраты (потребное количество рабочих в смену).
Имея сметную стоимость и ориентировочную выработку в смену для своего варианта строительства (проектирования), определим трудозатраты (потребное количество рабочих в смену):
Таблица 4.2
Расчёт трудозатрат на основании ориентировочной выработки в смену на одного работающего (в руб.), по видам работ, исходя из их стоимости.
Таблица 4.3
Расчёт трудозатрат, сменности, продолжительности работ и потребного количества рабочих в смену
 Потребность в рабочих кадрах для строительства.
Максимальная потребность в рабочих кадрах для строительства определяется исходя из продолжительности строительства, трудозатрат, максимального совмещения работ, сменности выполнения работ, средней выработки на одного работающего и на основании календарного плана строительства (см. табл. 1) или графика движения рабочей силы, и составляет Nmax человек, в том числе в наиболее многочисленную смену 70% от этого количества рабочих, т.е.:
Nраб см = Nmax х 0,7 ( чел)
Количество ИТР и служащих составляет 11% и 3,2% соответственно от общего количества рабочих, т.е.:
Nmax  0,142(11%+3,2%) = Nитр,
в том числе в наиболее многочисленную смену 80%, т.е.
Nитр х 0,8 = Nитр.см
Количество МОП и охраны составляет 1,3% от Nmax, т.е.:
N max  0,013=Nмоп (чел).
в том числе в наиболее многочисленную смену 80%, т.е.
Nмоп х 0,8 = Nмоп см (чел).
ИТОГО работающих:
Nmax чел. + N итр (чел). + Nмоп (чел). = N общ (чел),
в том числе в наиболее многочисленную смену:
Таблица 4.4
Расчет временных зданий и сооружений
Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях выполняется в соответствии с «Расчетными нормативами для составления ПОС» и производится по формуле:
Ртр = Рн ( Nобщ см,
где: Ртр – требуемая площадь инвентарных зданий.
Рн – нормативный показатель площади;
Nобщ см – количество работающих в наиболее многочисленную смену;
Здания санитарно-бытового назначения.
Гардеробная – при норме 0,89 кв. м на одного рабочего в день:
Ртр = 0,89 ( Nmax (кв. м)
Умывальные – при норме 0,07 кв. м на одного работающего в наиболее многочисленную смену:
Ртр = 0,07 ( Nобщ см (кв. м)
Душевые – при норме 0,54 кв. м на одного работающего в наиболее многочисленную смену:
Ртр = 0,54 ( Nобщ см (кв. м)
Помещение для обогрева рабочих – при норме 0,1 кв. м на одного рабочего в наиболее многочисленной смене:
Ртр = 0,1 ( Nраб см
Помещение для сушки спецодежды и обуви – при норме 0,2 кв. м на одного рабочего:
Ртр = 0,2 ( Nmax (кв. м)
Уборные – при норме 0,07 кв. м на одного работающего в наиболее многочисленную смену:
Ртр = 0,07 ( Nmax (кв. м)
Помещение для личной гигиены женщин – определяется по количеству женщин, работающих в наиболее многочисленной смене (Nжен):
– при количестве женщин менее 100 чел. предусматривается специальная кабина с восходящим душем 1 шт ( 2,88 кв. м
Ртр = 3 кв. м
Открытые площадки для отдыха и места для курения – определяются по количеству работающих в наиболее многочисленной смене из расчета на одного человека 0,2 кв. м:
Ртр = 0,2 ( Nобщ см (кв. м)
Здравпункт – определяется при общей численности работающих в наиболее многочисленную смену до 300 чел. – 12 кв. м – медицинское помещение при прорабских с отдельным входом: Ртр = 12 кв. м
Таблица 4.5
Здания санитарно-бытового назначения
Пункты питания
Столовая – определяется из расчета 4 чел. на одно посадочное место. Численность посещающих столовую составляет 75 % от числа работающих в наиболее многочисленную смену:
Nобщ см : 4 ( 0,75 = N (посад. мест)
Площадь на одно посадочное место в столовой при наличии N посад. мест в зале с учетом приготовления пищи из сырья – 1,02 кв. м. Общая требуемая площадь столовой Ртр1 :
Ртр1 =1,02 ( N посад. мест (кв. м)
Буфет – определяется из расчета 4 чел. на одно посадочное место. Численность посещающих буфет составляет 25 % от числа работающих в наиболее мно