Бизнес-план обоснования инвестиций в строительство объекта (на примере конкретного объекта).

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ БИЗНЕС -ПЛАНИРОВАНИЯ И ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
1.1.СОДЕРЖАНИЕ И РАЗДЕЛЫ БИЗНЕС-ПЛАНА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
1.2.МЕТОДЫ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
1.3.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ И РИСКА
1.4.ПРОГРАММНЫЕ ПРОДУКТЫ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ И АНАЛИЗА БИЗНЕС-ПЛАНОВ
2.АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛОГО ДОМА
2.1.ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ «ТЕМП»
2.2.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА»
2.3.ВЫБОР ИСТОЧНИКОВ И МЕТОДОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
2.4.ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛОГО ДОМА
3.АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ И УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА К РИСКАМ
3.1.МЕТОДЫ АНАЛИЗА ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ И УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА К РИСКАМ
3.2.УКРУПНЕННАЯ ОЦЕНКА УСТОЙЧИВОСТИ
3.3.МЕТОД ВАРИАЦИИ ПАРАМЕТРОВ
3.4.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДЕЛЬНЫХ ЗНАЧЕНИЙ ПАРАМЕТРОВ ПРОЕКТА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА

Общая схема финансирования представлена в табл. 2.12 и рисунке 2.6.
Таблица 2.12
Денежные потоки банковского кредита
Рис. 2.6. Денежные потоки банковского кредита
Расчет прибыли осуществляется на основе чистого дохода от продаж и издержек. Полученная разница со знаком плюс означает валовую прибыль, а со знаком минус - убытки. Далее из валовой прибыли вычитаются отчисления и платежи предприятия, которые по российскому законодательству не облагаются налогом на прибыль. Валовая прибыль, уменьшенная на сумму указанных отчислений, дает налогооблагаемую прибыль, с которой исчисляется налог. После вычета налога на прибыль оставшаяся нераспределенная прибыль аккумулируется. Нераспределенная прибыль может формировать так называемый «дополнительный капитал» проекта (табл. 2.13).
Таблица 2.13
Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с инвестициями, а также с эксплуатацией предприятия. Для анализа такого распределения служит отчет о движении денежных средств (потоки денежных средств для финансового планирования, отчет о формировании и использовании источников финансирования) - важнейшая форма оценки ИП. Анализ движения денежных средств, чрезвычайно важен для инвестора. В отличие от отчета о результатах финансовой деятельности анализ движения в динамике отражает фактическое состояние счета предприятия, реализующего проект, и показывает сальдо на начало и конец расчетного периода.
Поток чистых средств инвестиционного проекта, формируемый на основе балансов доходов и расходов, выплат по кредитным обязательствам и др., приведен в таблице 2.14.
С позиции финансового планирования состоятельность проекта означает положительное сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта. Отрицательное значение накопленной суммы денежных средств, свидетельствует об их дефиците.Таблица 2.14
Отчет о движении денежных средств
Нехватка средств, для покрытия всех имеющихся расходов в каком-либо из временных интервалов, фактически означает или необходимость в привлечении дополнительных заемных средств или банкротство проекта. Анализ таблицы 2.14 показывает, что проект имеет положительное значение накопленной суммы денежных средств на всем периоде реализации, что говорит о его финансовой состоятельности.
Анализ денежных потоков позволяет утверждать, что ЗАО «Темп» при заданной схеме финансирования, привлечении банковских кредитов и средств дольщиков способна реализовать проект по строительству жилого дома в районе метро Планерное.
Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству жилого дома
Важное значение при определении экономической эффективности проекта имеет выбор нормы дисконта, которая определяется следующими условиями [13. C. 218].
С одной стороны, каждый участник проекта действует в условиях внешней среды, его интересы и цели формируются под воздействием других субъектов рынка. Поэтому принимаемые им значения нормы дисконта отражают общественные предпочтения ресурсов «в настоящем» перед ресурсами «в будущем». Кроме того, общественные предпочтения формируются в ходе процесса уравнивания спроса и предложения на рынке капитала.
Игнорирование ситуации на рынке капитала может привести к следующим последствиям:
занижение нормы дисконта имеет те же последствия, что и покупка товара по высокой цене в условиях, когда тот же товар имеется в свободной продаже по более низкой цене, – субъект примет участие в менее выгодном проекте в условиях, когда на финансовом рынке будут более эффективные проекты;
завышение нормы дисконта приведет к тому, что субъект откажется от имеющихся на рынке (доступных) проектов в надежде, что найдется более эффективный альтернативный и доступный проект, которого на самом деле, на этом рынке нет.
С другой стороны, норма дисконта определяется каждым участником проекта, и только им. Никто не может предписать инвестору, как ему установить свою норму дисконта. Поэтому при установлении нормы дисконта индивидуальные межвременные предпочтения субъектов нельзя полностью игнорировать. Этому способствуют и следующие обстоятельства:
инвесторы обычно не располагают полной информацией о спросе и предложении на рынке капитала, т. е. обо всей совокупности альтернативных и доступных для них инвестиционных проектов;
данный инвестор может располагать такой информацией, которой не располагают многие другие субъекты рынка.
Однако указанные обстоятельства приводят лишь к определенным отклонениям индивидуальных норм дисконта от «средних», «общерыночных», и эти отклонения обычно не бывают слишком большими.
Норма дисконта нередко отождествляется со сложившимся на финансовом рынке банковским процентом. И действительно, если инвестор располагает определенным капиталом, он всегда может получить определенный доход, положив его на депозит. Депонирование под максимально возможный процент при этом будет наиболее выгодным из альтернативных направлений вложений, так что соответствующие проекты будут иметь нулевой интегральный эффект.
Отсюда легко выводится, что норма дисконта должна совпадать с альтернативной стоимостью капитала и депозитной процентной ставкой. Однако полностью отождествлять норму дисконта с процентной ставкой нельзя, поскольку по каждой кредитной или депозитной операции устанавливается свой процент и какого-то единого для всех заемщиков или кредиторов процента просто не существует.
Кроме того, инвестор не обязан класть свои средства на депозит – он может вложить их в другой проект. Поэтому можно говорить о том, что норма дисконта отражает альтернативную стоимость финансовых ресурсов (капитала), отражает сложившиеся на финансовом рынке процентные ставки, но нельзя утверждать, что она должна точно совпадать с какой-то из этих ставок, – возможно, она будет превышать депозитные ставки, если найдется такой альтернативный и доступный лишь для ограниченного круга инвесторов проект, который обеспечит более высокую доходность инвестиций.
Таким образом, дать однозначное определение нормы дисконта в терминах «должна быть равна …» и тем более предложить какую-либо формулу для ее практического установления не удается – слишком много факторов при этом необходимо учитывать. Укажем лишь три таких основных фактора:
1) экономическая неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов – выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;
2) альтернативная стоимость капитала – максимальная годовая доходность доступных на рынке альтернативных вложений капитала;
3) рыночная конъюнктура (соотношение спроса и предложения на рынке капитала) и как следствие, с одной стороны, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей, а с другой – размеры собственного капитала субъекта.
Сложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта [13. C. 238].
Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 8,0%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта равной средней норме прибыльности альтернативных вложений для ЗАО «Темп» - 16%.
Так как периоды дисконтирования составляют менее года, ставку дисконта следует перевести в соответствующие единицы: из процентов годовых в проценты в квартал:
Kr = (3.1)
kr - пересчитанный дисконт; k- исходный дисконт, % годовых; n - количество периодов пересчета в году (k = 4 для периода, равного 1 кварталу). Ставка дисконтирования в квартал составляет 3,78%. В таблице 2.15 приведен расчет чистой текущей стоимости проекта ЗАО «Темп» по строительству жилого дома.

Таблица 2.15
Расчет чистой текущей стоимости проекта ЗАО «Темп» по строительству жилого дома
На рисунке 2.7 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации инвестиционного проекта.
Рис. 2.7. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF
Чистая текущая стоимость проекта равна 108 209 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,346. Чистая текущая стоимость проекта больше нуля, следовательно проект ЗАО «Темп» по строительству жилого дома является экономически эффективным.
АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ И УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА К РИСКАМ
Методы анализа чувствительности и устойчивости проекта к рискам
В реализации практически любого инвестиционного проекта имеются неопределенность и риск в части достижения желаемого результата. Неопределенность в реализации инвестиционного проекта и его фактической эффективности обусловлена неполнотой и погрешностями исходных данных об условиях реализации инвестиционного проекта, в частности о величине затрат и результатов, а также возникновением в ходе строительства, осуществления инвестиционного проекта непредвиденных ситуаций, последствий, резким изменением конъюнктуры рынка и т. д.
Организационно-экономический механизм реализации инвестиционного проекта должен включать в себя меры, направленные на снижение степени риска[25, с.156]. В этих целях предусматриваются дополнительные затраты на создание резервов из запасов, изменение или совершенствование технологии и т. д. Кроме того, указанный механизм должен предусматривать сценарии изменения правил поведения участников инвестиционного проекта в связи с возможными изменениями условий его реализации.
Перечисленные выше меры по стабилизации механизма реализации инвестиционного проекта требуют дополнительных затрат от его участников. Эти дополнительные затраты также должны учитываться при расчетах экономической эффективности инвестиций.
Неопределенность условий и риск реализации инвестиционного проекта не являются заданными. В течение реализации проекта происходят непрерывные изменения в условиях хозяйствования, экономическом законодательстве и т. д. Поэтому схема реализации инвестиционного проекта должна предусматривать постоянное отслеживание указанных изменений, другой информации об условиях осуществления инвестиционного проекта, корректировку принятых сроков осуществления соответствующих работ и мероприятий, синхронизацию поведения всех участников проекта при значительном изменении условий его реализации.
Для учета факторов неопределенности и риска при оценке эффективности инвестиционного проекта используется вся имеющаяся информация об условиях его реализации, в том числе и не выражающаяся в форме определенных законов распределения и т. д. При этом могут использоваться следующие методы (в порядке возрастания точности) [25, с.356]:
проверка устойчивости;
корректировка параметров проекта и экономических нормативов;
формализованное описание неопределенности.
Метод проверки устойчивости предусматривает рассмотрение вариантов реализации осуществления инвестиционных проектов с наиболее критическими неблагоприятными условиями. Проект считается устойчивым, надежным, если во всех вариантах влияние неблагоприятных последствий устранимо за счет создания запасов и резервов или они могут быть возмещены страховыми компаниями.
Степень устойчивости проекта к возможным неблагоприятным изменениям его осуществления может быть охарактеризована показателями предельного уровня объема производства, цен производимой продукции и других параметров проекта. Предельное значение параметра проекта для конкретного года его реализации - это такое значение данного параметра в том же году, при котором чистая прибыль становится нулевой.
Наиболее распространенным приемом оценки устойчивости проекта является определение «точки безубыточности», которая показывает тот минимальный объем продаж подлежащей выпуску продукции, при котором выручка от реализации покрывает только издержки производства и сбыта ее. Проект считается относительно надежным, если номинальный объем продаж превышает «точку безубыточности».
Оценка неопределенности в реализации инвестиционного проекта может быть осуществлена путем расчета показателей эффективности при наиболее неблагоприятных условиях реализации.
Наиболее точным, но и наиболее сложным с технической точки зрения является метод формализованного определения неопределенности. Этот метод включает в себя:
определение всего множества возможных условий реализации инвестиционного проекта и отвечающих этим условиям затрат (включая возможные санкции и затраты, связанные со страхованием и резервированием), результатов и показателей эффективности;
преобразование исходной информации о факторах неопределенности в информацию о вероятностях отдельных условий реализации и соответствующих показателях эффективности или об интервалах их изменения;
определение показателей эффективности проекта в целом с учетом неопределенности условий его реализации, т е. показателей ожидаемой эффективности.
Под основным показателем эффективности при этом понимается ожидаемый интегральный эффект - чистый дисконтированный доход.
Если вероятности различных условий реализации инвестиционного проекта известны точно, то ожидаемый эффект — чистый дисконтированный доход рассчитывается по формуле математического ожидания.
Обычно используются следующие методы количественной оценки устойчивости и эффективности проекта:
укрупненная оценка устойчивости;
расчет границ и уровней безубыточности;
метод вариации параметров.
Управление рисками — это та часть деятельности руководителей ЗАО Строительная компания «Темп», которая направлена на экономически эффективную защиту фирмы от нежелательных сознательных и случайных обстоятельств, наносящих материальный ущерб. Управление рисками, как и всякая управленческая деятельность, имеет свой логический аспект (принятие решений) и свою процедуру (последовательность действий).
Для крупномасштабных и дорогостоящих проектов, каким является строительство жилья, управление рисками имеет особенно большое значение. Возможности маневрирования руководителей ЗАО «Темп» при управлении рисками в этой сфере включают в себя:
профилактику (предотвращение) риска путем качественной проектной документации и соблюдения стандартов при строительстве;
уклонение от нежелательных рисков (своевременное оформление документации, минимизация кредитных ресурсов и т. д.);
получение дополнительной информации (снижение неопределенности по вопросам потребительского спроса на жилье, его структуру, платежеспособность населения и т. п.);
сокращение времени нахождения строительного персонала в опасных зонах, соблюдение техники безопасности;
сознательное принятие необходимых рисков (по расположению “пятен под застройку”, наличию/отсутствию социальной инфраструктуры, взаимоотношениям с органами власти и контроля и др.);
дублирование операций, объектов или ресурсов для подстраховки “узких мест”;
сокращение опасного поведения;
сокращение величины потенциальных и фактических потерь;
распределение (диверсификация) риска между всеми участниками строительства (заказчиком, инвестором, подрядчиками и субподрядчиками, финансовыми институтами и т. д.);
разукрупнение риска;
разнос экспозиций в пространстве и во времени, изоляция опасных синергетичных факторов друг от друга;
перенос (страховой и нестраховой трансфер) риска на других агентов.
К самым актуальным рискам жилого строительства в настоящее время руководители ЗАО «Темп» относят рыночные и сбытовые риски: риски неуспешной реализации квартир, удорожания строительной продукции и соответственно стоимости квадратного метра жилья, социальные и кредитно-финансовые риски.
Для минимизации рыночных рисков концепция руководителей ЗАО «Темп» застройки предполагает: возведение домов европейского уровня качества, наличие общепринятой инженерной инфраструктуры и создание близлежащей социальной инфраструктуры (супермаркет, спорткомплекс, игровые площадки, детский сад и школа, кафе, парикмахерские, клубы и другие сооружения по интересам). Для минимизации риска единовременной неплатежеспособности населения предлагаются современные ипотечные программы.
Достаточно высокими для России считаются риски низкого качества работ и срывы намеченных календарных сроков строительства. Поэтому строительство и дальнейшее жизнеобеспечение новых домов необходимо осуществлять на конкурсной основе (система подрядных торгов, тщательная экспертиза исполнителей, выбор лучших специалистов и обслуживающего персонала), что обеспечит высокий уровень качества работ. Эксплуатационные и коммуникационные риски снижаются тем, что государство в настоящее время часть ответственности берет на себя (государственные программы ЖКХ).
Большое значение для проектов жилого строительства имеют также кредитно-финансовые риски. Желательно, чтобы любой проект имел множество соинвесторов (для распределения этих рисков), при этом инвестиции могут поступать как по долевому (паевому), так и по долговому принципам. К недостаткам риск-менеджмента ЗАО «Темп» по данному направлению можно отнести неотлаженную пока систему контроля, ибо отклонения от плановых смет и бюджетов не подвергаются тщательному анализу и выявлению причин.
Таким образом, можно отметить, что проекты возведения нового жилья должны иметь серьезное научно-аналитическое обоснование и предусматривать минимизацию основных рисков сбоя строительной деятельности. В целом постановка качественного риск-менеджмента становится неотъемлемой частью строительства в ЗАО «Темп». Цена ошибки при этих инвестированиях очень высока. Поэтому роль теории и практики управления рисками будет возрастать.
В ЗАО «Темп» различают три основных периода риска в рамках проекта:
проектирование и строительство;
ввод в эксплуатацию;
эксплуатация.
При инвестировании в недвижимость для инвестора всегда нежелательны три вещи:
незапланированный отток кредитных средств и/или клиентов;
уменьшение чистой прибыли;
снижение рыночной стоимости здания как бизнеса.
Наиболее вероятными рисками при проведении строительно-монтажных работ (СМР) в ЗАО «Темп» являются:
резкое и непрогнозируемое изменение погодных условий (резкие ветровые нагрузки, ливневые дожди, град, резкие перепады температур);
паводок, затопление;
просадки грунта;
нарушения технологической последовательности производства работ и отступления от проекта производства работ, нарушения правил производства работ и техники безопасности;
перерывы в бетонировании;
наезд транспортных средств и строительной техники;
аварии грузоподъемной техники в процессе монтажа;
ошибки в проектных решениях, ошибки в расчетах нагрузок и воздействий;
низкие показатели прочности и эксплуатационной надежности оснований фундаментов зданий и сооружений;
нарушения требований распределения нагрузки в точках опоры несущих конструкций на каменную кладку;
пожар в результате производства огневых, отделочных и сварочных работ;
несоблюдение требований консервации и охраны приостановленных строительством объектов.
В ЗАО «Темп» оценка риска проводится по стадиям проекта. Постадийная оценка рисков основана на том, что риски определяются для каждой стадии проекта отдельно, а затем находится суммарный риск по всему проекту.
В таблице 3.1 проведена оценка риска по стадиям проектирования, строительства, строительно-монтажных работ.
Таблица 3.1
Проект попадает в область повышенного риска (коэффициент риска 25-50%). Наиболее вероятными, по мнению экспертов, являются риски строительно-монтажных работ. Одним из наиболее распространённых методов управления рисками строительно-монтажных работ является в ЗАО «Темп» страхование.
Исходя из сложившейся практики, при осуществлении строительно-монтажных проектов применяются в ЗАО «Темп» следующие виды страхования:
Профессиональной ответственности проектировщиков и архитекторов.
Перевозок стройматериалов, конструкций, оборудования из мест поставки на стройплощадку.
Объектов строительства (монтажа) во время их возведения.
Машин, механизмов, оборудования, используемых для производства работ.
Существующих зданий, сооружений заказчика, на которых ведутся СМР или находящихся в непосредственной близости от строительной площадки.
Расходов по расчистке территории после страхового случая.
Ответственности Страхователя перед третьими лицами за вред, причиненный им в связи с производством работ.
Потери прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию объекта строительства, вызванного повреждением застрахованных объектов.
От несчастного случая персонала, занятого на производстве работ.
Большинство вышеперечисленных видов страхования может быть застраховано по договору страхования строительно-монтажных рисков. В основу этого договора положена идея обеспечения наиболее полной страховой защиты всех участников строительно-монтажного проекта от всех наиболее актуальных и страхуемых рисков, возникающих при строительстве и монтаже.
Застрахованными по данному виду страхования могут быть любые стороны, для которых в связи с монтажом объектов возникает риск: заказчик, подрядчик, субподрядчики, изготовитель или поставщик монтируемого оборудования, если монтажные работы осуществляются им самим или под его ответственность. Для исключения конфликта интересов сторон или пробелов в страховой защите рекомендуется заключать один общий для всех сторон договор страхования, а не индивидуальные договоры для каждой из сторон.
По договору страхования СМР могут быть застрахованы несколько различных видов объектов страхования:
собственно сам объект строительства или монтажа, включая стройматериалы и установочное оборудование;
средства производства: строительная техника, строительные городки, бытовки, помещения складов, мастерские;
принадлежащие заказчику здания, сооружения, на которых ведутся СМР и которые существовали до начала работ;
расходы по расчистке места работ от обломков после страхового случая.
ответственность Страхователя перед третьими лицами;
потери прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию объекта строительства, вызванного повреждением застрахованных объектов.
Укрупненная оценка устойчивости
Оценка эффективности проекта и проверка его устойчивости производятся на базе одного, базового сценария реализации проекта. В основу расчетов должен быть положен принцип умеренного пессимизма. Для обеспечения устойчивости технико-экономические параметры проекта и его экономического окружения в базовом сценарии рекомендуется принимать умеренно пессимистическими. Для практической реализации изложенного принципа в базовом сценарии рекомендуется предусматривать:
резервы средств на дополнительные расходы, возникающие в связи с возможными ошибками проектной организации, пересмотром проектных решений в ходе строительства, непредвиденными задержками платежей, ликвидацией последствий возможных аварий, заменой некачественной продукции и возмещением ущерба от ее потребления, и т. п.;
увеличение сроков выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ в связи с непредвиденными задержками строительства;
уменьшение проектных объемов производства и реализации продукции в связи с возможным отказом технологического оборудования и потерями продукции при ее доставке потребителю.
При укрупненной оценке эффективности проектов довольно часто включают в ставку дисконта премию за риск. Однако этим приемом надо пользоваться с определенной осторожностью. Многие виды рисков уже учтены в умеренно-пессимистических значениях доходов и расходов. Включать в ставку дисконта премию за риск, не располагая детальной информацией о самом проекте, о методе формирования базового сценария его реализации и о степени обоснованности размера указанной премии, представляется нецелесообразным.
Проект рекомендуется рассматривать как устойчивый в целом, если он имеет достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности, положительное значение NPV. Об устойчивости проекта свидетельствует и низкий срок окупаемости, если только по истечении этого срока чистый доход проекта положителен.
Расчет границ безубыточности и эффективности. Устойчивость проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть оценена как на отдельных шагах расчетного периода, так и в целом за период его реализации. В этих целях для наиболее важных параметров проекта и внешней среды (объема производства, цен производимой продукции и др.) определяются границы соответственно безубыточности и эффективности. Подобные показатели отвечают сценариям возможного изменения параметров проекта и отражают влияние этих изменений на прибыль и NPV. В то же время они не относятся к показателям эффективности инвестиционного проекта и их вычисление не заменяет расчета интегральных показателей эффективности.
Граница безубыточности параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой. Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.
Уровнем безубыточности на шаге n называется отношение УБm “безубыточного” объема продаж (т. е. объема, которому отвечает нулевая прибыль) на шаге m к проектному, отвечающему рассматриваемому сценарию. Уровень безубыточности рекомендуется рассчитывать для каждого шага периода эксплуатации, а также в среднем по этому периоду.
Желательно так же определять предельный уровень цен на продукцию и основные виды сырья, объем продаж без предоплаты, долю инвестора в прибыльной продукции и др. Близость проектных значений параметров к границе безубыточности свидетельствует о недостаточной устойчивости проекта на соответствующем шаге. Предельные значения обычно определяются для наиболее важных параметров проекта, проектные значения которых установлены с известной долей неопределенности.
Широкое распространение расчетов границ безубыточности и эффективности обусловлено тем, что такие расчеты технически просты и проводятся на основе денежных потоков, относящихся к базовому сценарию реализации проекта, демонстрируя в то же время последствия реализации других сценариев (с измененными объемами производства, ценами и т. п.). В то же время существенный недостаток этого метода в том, что сценарии с измененными параметрами проекта оцениваются только по какому-то одному показателю (прибыли или NPV).
Проект рекомендуется оценить как устойчивый только при наличии определенного финансового резерва. Учитывая, что свободные финансовые средства предприятия включают не только накопленное сальдо денежного потока от всех видов деятельности, но и резерв денежных средств в составе активов предприятия, условие устойчивости проекта может быть сформулировано следующим образом:
На каждом шаге расчетного периода сумма накопленного сальдо денежного потока от всех видов деятельности (накопленного эффекта) и финансовых резервов должна быть неотрицательной. Анализ динамики денежных потоков (табл. 2.14) показывает, что сальдо накопленным потоком больше нуля, что говорит об устойчивости проекта.
Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности и предельных значений таких параметров проекта, как объемы производства, цены производимой продукции и пр. Подобные показатели используются только для оценки влияния возможного изменения параметров проекта на его финансовую реализуемость и эффективность, но сами они не относятся к показателям эффективности ИП, и их вычисление не заменяет расчета интегральных показателей эффективности. Устойчивость проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть оценена как на отдельных шагах расчетного периода, так и в целом за период его реализации.
Метод вариации параметров
Рекомендуется проводить проверки реализуемости и оценку эффективности проекта при изменении основных технико-экономических параметров проекта и внешней среды. Рекомендуется оценивать реализуемость и эффективность проекта на основе расчетов следующих сценариев его реализации:
увеличение объема инвестиций;
увеличение продолжительности строительства и освоения проектной мощности;
увеличение удельных затрат на материалы;
уменьшение объема производства;
уменьшение цены производимой продукции;
увеличение процентной ставки по кредитам.
Учет неопределенности связанной с инфляцией также производится методом сценариев, причем в их основу закладывается принцип “умеренного пессимизма”. Если проект предусматривает использование займов, то необходим подбор таких условий договора с кредитором, при которых проект оказывался бы реализуемым и эффективным. Проект, реализуемый и эффективный при “крайних” сценариях, будет реализуемым и эффективным при любых “средних” сценариях.
Так как риски неполучения запроектированных доходов и ненадежности участников проекта учитываются при формировании рассматриваемых сценариев, то для дисконтирования денежных потоков по каждому из рассматриваемых сценариев используется только безрисковая ставка дисконта.
Методу сценариев присущи два недостатка. Во-первых, он требует отклонения проектов, неэффективных хотя бы при одном сценарии, если даже этот сценарий маловероятен. Поэтому следует более внимательно отнестись к формированию совокупности рассматриваемых сценариев, уделяя большее внимание обоснованию границ возможных колебаний учитываемых параметров. Во-вторых, этим методом можно учесть колебания небольшого числа параметров проекта и внешней среды.
Анализ чувствительности и устойчивости проекта ЗАО «Темп» к рискам проведем в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. [3. C. 208]».
Выходные показатели проекта могут существенно измениться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров. Рекомендуется проверять реализуемость и оценивать эффективность проекта в зависимости от изменения следующих параметров: инвестиционных затрат (или их отдельных составляющих); объема производства; издержек производства и сбыта (или их отдельных составляющих); цен на продукцию.
Проект считается устойчивым по отношению к возможным изменениям параметров, если при всех рассмотренных сценариях:
NPV положительно;
обеспечивается необходимый резерв финансовой реализуемости проекта.
Если при каком-либо из рассмотренных сценариев хотя бы одно из указанных условий не выполняется, рекомендуется провести более детальный анализ пределов возможных колебаний соответствующего параметра и при возможности уточнить верхние границы этих колебаний.
Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10%; суммарные затраты повышаются на 10%. Для каждого из этих параметров был произведен расчет NPV. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях показана на рисунке 3.1.
Рис. 3.1. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях
Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях показано на рисунке 3.2.
Рис. 3.2. Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях
Определение предельных значений параметров проекта
Оценка устойчивости может производиться также путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Предельное негативное значение анализируемого показателя, при котором сохраняется экономическая целесообразность реализации проекта, определяем, решая следующее уравнение:
NPV= =0;
Проверим устойчивость инвестиционного проекта относительно следующих факторов: уровня цен, капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 3.2. Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах:
МОD (Х-х) / Х*100%,
Х - исходное значение показателя;
х- предельного негативного значение показателя.
Таблица 3.2
Анализ чувствительности и устойчивости проекта
Рис. 3.3. Предельные значения параметров проекта
Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительное NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости.
Таблица 3.3
Интегральные показатели эффективности проекта
Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта (табл.3.2) характеризует его как приемлемый для реализации.
Заключение
ЗАО «Темп» – входит в число ведущих строительных организаций Москвы. С момента своего основания компания специализируется в области гражданского жилищного строительства и осуществляет проекты любой сложности в качестве генерального подрядчика, проектировщика и застройщика. ЗАО «Темп» возводит жилые дома с привлечением средств дольщиков. Строительство ведется также на собственные финансовые активы компании и кредитные средства банков-партнеров. Реализация квартир происходит по договорам купли-продажи с обязательной регистрацией в УФРС по Москве.
Объем реализации компании повысился в 2010 г по сравнению с 2009 годом на 17,4%, в 2011 г по сравнению с 2010 на 5,8%. Себестоимость продукции повысилась в 2010 г по сравнению с 2009 годом на 6%, в 2011 г по сравнению с 2010 на 8,4.
Среднегодовая величина производственных фондов компании выросла в 2010 г на 117,1%. в 2011 г на 15,9%. Фондоотдача снизилась в 2011 г на 8,7%. Снижение фондоотдачи в 2011 г обусловлено опережающим ростом среднегодовой величины производственных фондов (15,9%) относительно роста выручки (5,8%).
Рассмотрен вопрос - насколько эффективен для компании инвестиционный проект строительства многоэтажного жилого дома в Москве.
Районы Москвы имеют различные возможности для развития нового строительства. Наиболее интенсивное строительство происходит в относительно новых районах с хорошей транспортной доступностью, имеющих «пятна» под застройку. В то же время возможности строительства жилья в исторической (и наиболее престижной) части города весьма ограничены из-за отсутствия площадок под застройку, необходимости соблюдения высотного регламента и сохранения исторических архитектурных видов.
Планируется построить жилой дом 15 этажей в районе метро Планерное. Начало строительства 3 кв.2012 г., ввод в эксплуатацию 2 кв. 2015 г.
Тип дома: кирпично-монолитный. Фундамент сборный железобетонный; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия — монолитные железобетонные; перегородки — гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная.
Новый дом строится в популярном районе, здесь есть школа, детский сад, поликлиника, библиотека, магазины.
Структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом: 16% – получение прав на участок, 54% – строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, 12% – получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры, 5% – платежи за услуги государственных согласующих организаций, 8% – проценты за использование кредитов, наконец, 5% – расходы на организацию продаж.
Общая потребность в инвестициях, в соответствии с настоящим инвестиционным проектом, определена в 800 000 тыс. руб. В качестве ист