Ипотечное кредитование коммерческого банка на примере Райффайзен банка

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1.Теоретические и нормативно-правовые аспекты ипотечного кредитования
1.1. Ипотека: сущность, функции, задачи и виды
1.2. Закладная: понятие, практика и проблемы применения
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
2. Анализ ипотечного кредитования на примере Райффайзенбанка
2.1. Программы ипотечного кредитования Райффайзенбанка
3.2 Анализ кредитного портфеля Райффайзенбанка
3. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в Райффайзенбанке
3.1. Проблемы ипотечного кредитования в Райффайзенбанке
3.2. Способы снижения рисков ипотечного кредитования
Заключение
Список использованных источников

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличие платежеспособного спроса на жилье и его предложения.Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом, ни о каком конфликте между различными ипотечными программами не должно быть и речи. Все программы ипотечного жилищного кредитования существуют в своём пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях: 1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в чисти совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрационных органах.3. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.4. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов на процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов). 9. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.10. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.11. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.12. Решать проблему снижения цен на жилье.13. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложение средств гражданами в жилье.Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:– придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;– приоритетное выделение площадок под застройку;– снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;– предоставление гражданам льготных условий кредитования.Выше перечисленные направления развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой – обеспечению населения жильем.3.2. Способы снижения рисков ипотечного кредитованияДля снижения рисков ипотечного кредитования в банке введена служба внутреннего контроля Райффайзенбанка.В первую очередь, для того чтобы иметь возможность оценить улучшение или ухудшение эффективности системы внутреннего контроля необходимо опираться на какой-либо способ, позволяющий проводить такую оценку.Учитывая тот факт, что оценка эффективности системы внутреннего контроля кредитной организации в сфере ипотечного кредитования не закреплена нормативными документами Центрального Банка России, необходимо разработать методику, которая бы позволяла проводить такую оценку. Для этого составим таблицу, используя в качестве прообраза таблицы, приведенные в письме Центрального Банка России от 24 марта 2005 года № 47-Т «О методических рекомендациях по проведению проверки и оценки организации внутреннего контроля в кредитной организации».Таблица 8 – Показатель оценки организации системы внутреннегоконтроля кредитной организации№ п/пВопросыБаллВесКраткая формулировкаобоснования мотивированногосуждения1.Имеет ли кредитная организация специализированные внутренние документы, определяющие:ХХ1.1Порядок организации системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования, включая структуру и содержание системы внутреннего контроля23Наличие ряда неспециализированных документов по внутреннему контролю; а также наличие документа по внутреннему контролю в сфере ипотечного кредитования, содержащего в себе в основном методики последующего контроля, направленные на соблюдение формальных требований.1.2Порядок и процедуры осуществления внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования431.3Порядок мониторинга системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования советом директоров (наблюдательным советом), исполнительными органами кредитной организации53Специализированный документ не был представлен2.Соблюдаются ли кредитной организацией порядки и процедуры, указанные в п. 1.1-1.343Процедуры, установленные в документах, указанных в пояснении к п.п. 1.1-1.2, соблюдаются полностью3.Являются ли установленные и применяемые способы (методы) контроля адекватными характеру и масштабам деятельности кредитной организации42В силу того, что исследуемый банк является одним из крупнейших банков, предоставляющих ипотечные кредиты, указанные меры являются несоразмерно малыми для масштабов деятельности банка.4.Существует ли в кредитной организации концепция организации и (или) развития системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования, адекватная стратегии развития кредитной организации41Данное направление находится в стадии разработкиВеса, установленные в нижеприведенной таблице, так же установим по аналогии с письмом № 47-Т. В данном письме веса были установлены в зависимости от закрепления требований по данному вопросу нормативными документами Центральным банком России, т.е.:– вес 1-требованияБанкаРоссии по данному вопросу не определены,разрабатываются кредитной организацией самостоятельно;– вес 2-определеноофициально опубликованными рекомендациями БанкаРоссии;– вес 3 - установлено нормативными актами Банка России.Однако, в нашем случае, учитывая то, что Центральным Банком в реальности не закреплен ни один документ по системе внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования, предположим, что предложенные нами документы были закреплены ЦБ РФ, таким же образом, что и реально существующие документы по общей системе внутреннего контроля коммерческих банков. Либо, предположим, что веса закрепляются по степени значимости, которая устанавливается общим решением рабочей группы, проводящей проверку системы внутреннего контроля банка.Таким образом, мы частично решаем проблему № 5, обозначенную в пункте 3.2.При оценке ответов на вопросы 1.1.-1.3 рекомендуется исходить из следующего:– балл 1 - наличие документа, полностью соответствующего установленным требованиям;– балл 2 - наличие документа, частично не соответствующего установленным требованиям и/или не охватывающего отдельные направления деятельности кредитной организации или находящегося в стадии разработки на согласовании с руководителем кредитной организации или советом директоров (наблюдательным советом);– балл 3-наличиедокумента, не соответствующего установленным требованиям либо находящегося в стадии разработки;– балл 4 – наличие неспециализированного документа, содержащего отдельные положения по внутреннему контролю в сфере ипотечного кредитования;– балл 5 - отсутствие какого-либо документа.Приоценкеответовнавопрос 2 рекомендуется исходить из следующего:– балл 1 - практика полностью соответствует установленнымтребованиям внутреннего документа;– балл 2 - на практике частично соблюдаются требования,установленные внутренним документом;– балл 3 - практика не соответствует, установленным требованиямвнутреннего документа;– балл 4 – практика присутствует только в части исполнения требований неспециализированных документов по внутреннему контролю;– балл 5 - отсутствие внутреннего документа.При оценке ответа на вопрос 3 рекомендуется исходить из следующего:– балл 1 - Да, в полной мере;– балл 2 - Да, в основном;– балл 3 - Да, частично;– балл 4 - Нет.При оценке ответа на вопрос 4 рекомендуется исходить из следующего:– балл 1 - да, в письменной форме;– балл 2 - да, в письменной форме, но не достаточно подробно;– балл 3 - находится в стадии разработки;– балл 4 - нет.Далее, результат определяется по формуле:гдеП – результирующий показатель оценки организации системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования;k - порядковый номер вопроса в таблицеот 1 до 6;балл1k-оценка ответа на k-ый вопрос таблицы,организации внутреннего контроля в кредитных организациях;вес1k- весовая оценка относительной значимости от 1 до 3 ответанаk-ыйвопрос таблицы.В таблице были сразу проставлены значения баллов для исследуемого отделения, на основании которых проведем расчет:Таким образом, показательоценки организации системы внутреннего контроля для отделения «N» будет равен 3,8.Причём, снижение данного показателя в динамике будет являться положительной тенденцией для кредитной организации. Лучший результат будет равен единице.Что касается проблем № 1 и № 2, обозначенных в пункте 3.2. (сложно структурированная, громоздкая система внутреннего контроля, построенная на идее всеобщего контроля; формальный подход к контролю; напряжение между подразделениями вызванное выполнением дублирующих функций;), то во избежание подобной ситуации система внутреннего контроля должна быть сориентирована на риск-ориентированную концепцию контроля. Эта концепция строится на следующих элементах:– отказе от канонического подхода к планированию процедур контроля, не учитывающего различий в уровнях риска и основанного на формальных требованиях регламентов и правил (необходимых, но являющихся чаще результатом компромисса, а не абсолютной истиной);– внедрении подхода, основанного на определении и мониторинге уровня риска, приемлемого для организации;– передаче на все уровни управления, во все подразделения ответственности за идентификацию рисков и их оценку, и «встраивание» процессов контроля, ограничивающих риск, в бизнес-процессы;– передаче функции предоставления гарантий и независимой оценки эффективности внутреннего контроля и процесса управления рискам внутреннему аудиту.Функции внутреннего контроля, в системе тотального контроля большей частью переложенные руководством банка на службу внутреннего контроля и других контролёров, в риск-ориентрированной архитектуре управления распределяются между менеджерами – владельцами процессов (в том числе специализирующимися на контроле и управлении рисками) и внутренним аудитом. Управление и осуществление внутреннего контроля должно быть «встроено» в бизнес-процесс, а руководство должно получать от внутреннего аудита объективные и независимые гарантии того, что эти процессы эффективны и риск ограничен приемлемым уровнем. Под гарантиями здесь понимается то, что результатом работы внутренних аудиторов является объективная оценка действующей системы контроля, встроенной в бизнес-процессы или независимой, и её способности ограничивать риски на приемлемом уровне. В случае выявления недопустимых отклонений внутренний аудитор поможет линейному менеджеру определить те шаги, которые позволят привести систему контроля в надлежащее состояние и обеспечить приемлемый уровень риска.При этом внутренние аудиторы не должны ограничиваться только проверками. Как профессионалы в области контроля, они должны консультировать владельцев процессов (линейных руководителей), рекомендуя наиболее эффективные процедуры контроля.Риск-ориентированный подход основан на закреплении ответственности за финансовые услуги, операционные процессы (в частности, процессы, связанные с ипотечным кредитованием) и присущие им риски за линейными (операционными) руководителями на всех уровнях управления. Он базируется на признании того факта, что никто, кроме «владельцев», не обладает наилучшим знанием своей деятельности и связанных с ней рисков.С ипотечным кредитованием, как говорилось выше (п. 2.1.) изначально связаны специфические (свойственные) риски, и полностью избежать их возможно только одним способом – этой деятельностью не заниматься. Эти риски, однако, можно и нужно, во-первых, своевременно идентифицировать, во-вторых, создать такие управленческие механизмы (процессы внутреннего контроля), которые при реализации риска ограничат его воздействие до приемлемого уровня. Внутренний контроль, тогда является инструментом поддержания риска на контролируемом (остаточном) уровне, приемлемом для всей организации.Однако, если идентификацию рисков и осуществление внутреннего контроля должны проводить владельцы процессов, то установление приемлемых уровней риска – есть прямая обязанность высшего исполнительного руководства банка. В такой архитектуре действительно возможна эффективная специализация подразделений без потери ответственности руководства за состояние контроля в целом, поскольку при этом оценка эффективности системы внутреннего контроля основывается на детальном изучении высшим и линейным менеджментом бизнес-процессов при содействии и консультативной помощи внутреннего аудита. Безусловно, такой подход требует кропотливой работы по идентификации процессов и связанных с ними рисков и оценке руководством приемлемого уровня для каждого из рисков. Эта работа должна быть проведена не только единовременно – необходима периодическая переоценка изменений рисков, связанных с изменениями процессов, внедрением новых услуг, изменением законодательства и других внешних факторов. Необходимо отметить, что вовлеченность внутреннего аудита в процесс идентификации рисков и их оценку должна быть ограничена такой степенью, которая бы позволила ему при последующих проверках сохранить объективность и независимость. Квалифицированный внутренний аудитор должен хорошо понимать взаимосвязь между рисками сферы ипотечного кредитования и эффективными процедурами контроля. Роль внутренних аудиторов как специалистов в области контроля должна заключаться в том, что они, фокусируясь на проверке процессов и процедур внутреннего контроля, могут не столько идентифицировать случаи несоблюдения, сколько:– систематически и объективно оценивать степень влияния таких случаев на эффективность всей деятельности финансовой организации – от заключения сделки до подготовки отчётности;– на основе изучения существующей в отрасли лучшей практики управления рисками рекомендовать высшему руководству и менеджменту необходимые меры по устранению выявленных проблем, повышению эффективности управления рисками организации.Что касается проблемы мошенничества, то борьба с ним возможна посредствам своевременного предупреждения.Для предотвращения мошенничеств важно выявлять внешние признаки мошенничества. Среди них можно выделять:– явное превышение оценки имущества над среднерыночной ценой в данном регионе для данного класса недвижимости;– исключительное использование участниками сделки одного оценщика;– искажение данных в кредитных заявках и подделка сопроводительных документов;– предоставление советов покупателям как сфальсифицировать заявку на ипотеку;– просьба со стороны посредников подписать чистый бланк заявки или заявки форм;– оформление кредитов на покупку замаскированных под рефинансирование.Необходимо учитывать, что в таких странах, как Россия и Украина, основные усилия мошенников направлялись на признание сделок и кредитных договоров недействительными под самыми разными предлогами (сокрытие претензий наследников на объект недвижимости, использование защиты прав несовершеннолетних).Учитывая высокую техническую оснащенность мошенников и их возможности подделки документов, следует первостепенное внимание уделять анализу состояния клиента, включая:– социально-психологический портрет потенциального заемщика;– перекрестную проверку данных о заемщике (выезд, проверка сведений о судимости и пр.);– сегментацию заемщика (по цели его обращения за кредитом):– заемщик-инвестор;– заемщик-спекулянт;– заемщик-потребитель;– моделирование стойкости клиента к изменениям конъюнктуры;– надлежащую мотивацию персонала и стандартизацию процедур;– сотрудничество банка с проверенными партнерами (застройщиками, оценщиками, нотариусами, страховыми компаниями);– создание единой базы данных по кредитным заявкам, ипотечным брокерам и агентам;– внутренний контроль соблюдения процедур.Если банкир хорошо знает своего клиента, то это означает, что ему известно, каким является стиль поведения этого заемщикав доходах и расходах ,зачем он приобретает и как себя поведет в условияхснижения цен и падения спроса на жилье. Например, заемщик-спекулянт может оказаться самым ненадежным в условиях снижения цен на жилье, поскольку рассчитывает на досрочное погашение кредита путем перепродажи недвижимости. Заемщик-инвестор больше зависит от спроса на аренду и динамики арендной платы. Заемщик-потребитель особо чувствителен к потере работы или снижению заработка. Поэтому важно уметь моделировать риск потери или снижения доходов заемщика. В качестве основных мер предупреждения зарубежная практика кредитования предлагает:– тщательный подбор персонала, включая проверку на склонность к обману и подтверждение;– ручную или автоматизированную сверку доходов (с обучением персонала и проведением последующей проверки);– подтверждение занятости и получаемых вознаграждений заемщиков;– обучение персонала предупреждению мошенничеств;– проверку финансовой стойкости заявителя к стрессовым факторам (снижению доходов, в частности);– мониторинг качества кредитных решений независимой от кредитования службой;– предупреждение клиентов в документации по кредиту о необходимости точного указания доходов и последствий их завышения.Ранее нами быливыделены основные участники схемы ипотечного кредитования:– оценщик;– заемщик; – строительная фирма; – кредитор; – кредитный специалист; – инвестор; – ипотечный брокер; – риэлтор;– продавец; – расчетные услуги, нотариус.Однако,введение тотального контроля над каждым участником значило бы создание громоздкой и дорогостоящей службы безопасности и системы внутреннего контроля. Что на деле и происходит в исследуемой организации. Выше в работе были предложены меры по борьбе с данной ситуацией.И именно поэтому для банка необходимо проведение статистических исследований, позволяющих выявить наиболее распространенных участников (субъектов) мошенничества. Такое распределение частотыслучаев мошенничества по субъектам позволило бы службе безопасности банка правильно распределить усилия по предотвращению преступлений.Предложенные выше статистические исследования являются одним из методов повышения эффективности системы внутреннего контроля. В первую очередь потому, что они будут способствовать снижению затрат на содержание соответствующих подразделений. Ведь говоряоб эффективности системы внутреннего контроля в коммерческом банке целесообразно сопоставлять затраты на внедрение и функционирование указанной системы с фактическими и потенциальными потерями, которые может понести банк без внедрения такой системы.Для решения проблемы мошенничества и повышения эффективности системы внутреннего контроля, помимо указанных выше специальных исследований, необходимо чтобы вся система в целом была устроена эффективно, иимелся накопленный собственный опыт и опыт других банков по предупреждению и борьбе с мошенничеством. Следует учитывать, что как правило, схемы ипотечного мошенничества предполагают участие целой цепочки различных лиц (банкира, оценщика, нотариуса, брокера, покупателей). Здесь должно действовать правило «знай своего сотрудника». И как говорилась ранее, имеются случаи лояльного отношения к сотрудникам, замешанным в мошеннических схемах. Здесь следовало бы отметить международный опыт: в западных странах расследование мошенничеств начинается после получения тревожных сигналов органами надзора и(или) правоохранительными органами, включая анонимные, но небеспочвенные сообщения. Создание системы оповещения компетентных правоохранительных органов является радикальным решением. В марте 2007 года ФБР подписало соглашение о сотрудничестве с Ипотечной ассоциацией США, а так же уведомление о мошенничествах в ипотеке. В частности уведомление устанавливает, что является незаконным любое искажение отчетности в доходах, активах, долгах, удостоверении личности, либо намеренное вздутие стоимости недвижимости, чтобы повлиять на действия финансового учреждения.Еще одним фактором повышения эффективности системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования могла бы стать экономическая заинтересованность сотрудников. Для того чтобы наглядно продемонстрировать то, что банку выгоднее материально мотивировать своих сотрудников, чем нести потери по дефолтам ипотечных кредитов, приведем условный пример.Введем условные исходные данные.Таблица 9 – Исходные данные для расчета потенциальной эффективности введения мероприятий мотивации сотрудников для повышения эффективности системы внутреннего контроля1Средняя заработная плата сотрудника Райффайзенбанка21 850 руб.2Число сотрудников, так или иначе, задействованных в финансовом мониторинге, внутреннем контроле ипотечных кредитных операций16 чел.3Страховые взносы на 16 сотрудников90 900 руб.4Административно-хозяйственные расходы на содержание 1-го рабочего места в месяц11 550 руб.5Суммарный годовой объем реализованных рисков по ипотечному кредитованию (приблизительные данные)1500 000 руб.4Премия за снижение суммы потерь10 % от суммы снижения потерь6Предполагаемая сумма, на которую сотрудникам удалось снизить размер потерь 500 000 руб.Таким образом, согласно внутренних данных о структуре персонала в рассматриваемом отделении функции по финансовому мониторингу, внутреннему контролю операций ипотечного кредитования так или иначе присущи 16 сотрудникам. Средняя заработная плата сотрудника Райффайзенбанка составляет 21,85 тысяч рублей в месяц. Таким образом, месячный фонд оплаты труда данной категории сотрудников составляет 349,6 тысяч рублей. Необходимо также учесть страховые взносы в ПФР и ФСС, которые составляют 26 % от ФОТа, в нашем случае сумма данных отчислений будет равна 90,9 тысяч рублей, а также административно-хозяйственные расходы на организацию и содержание одного рабочего места сотрудника банка, в среднем они составляют 11,55 тысяч рублей в месяц, в нашем случае это 184,8 тысяч рублей ежемесячно.Таким образом, можно установить, что ежемесячное содержание специалистов указанного направления для Райффайзенбанка обходится в сумму 625,3 тысячи рублей. В год это составит 7503,6 тысячи рублей. При этом суммарный годовой объем реализованных рисков по ипотечному кредитованию составляет приблизительно 1500,0 тысячи рублей.Исходя из этого, можно провести несложный расчет.1. Соотнесём потери банка с затратами на содержание сотрудников, задействованных во внутреннем контроле операций ипотечного кредитования. Назовем данный показатель «коэффициентом эффективности системы внутреннего контроля в сфере ипотечного кредитования, исследуемого отделения «N».1500 000 / 7503 600 = 0,199Причём, положительной тенденцией для банка, естественно, будет снижение данного коэффициента.2. Предположим, что банк предложил премию сотрудникам за снижение суммы потерь в размере 10 % от неё. Также, предположим, что сотрудники добились снижения суммы реализованных рисков на 500,0 тысяч рублей.Соответственно премия сотрудникам составит:500 000 × 0,1 = 50 000 (рублей)3. Получается что затраты на содержание сотрудников увеличатся на 50,0 тысяч рублей, а потери банка снизятся на 500 000 рублей.7503 600 + 50 000 = 7553 600 рублей1500 000 – 500 000 = 1000 000 рублей4. Соотнесем вновь полученные размеры числителя и знаменателя, так называемого «коэффициента эффективности»:1000 000 / 7553 600 = 0,132Произошло снижение коэффициента. Данная тенденция положительна. При чём, за счет того, что премия устанавливается в процентном выражении, всегда меньшем, чем 100 % (в нашем случае это 10 %), размер снижения суммы потерь банка может быть сколь угодно мал, премия всегда будет меньше и соответственно коэффициент всегда будет снижаться. Но, очевидно, что сотрудники будут мотивированны, повышать размер снижения потерь банка, увеличивая, таким образом, свой доход. Исходя из этого, можно сделать вывод, что банку выгодно мотивировать своих сотрудников данным образом, так как:– расходы банка на экономическую мотивацию будут всегда перекрываться размером сниженных потерь;– банк помимо снижения своих расходов, получает стабильность, снижение числа дефолтов и увеличивает эффективность своей деятельности.ЗаключениеОсновными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (в частности, Райффайзенбанк). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн российских семей.В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере ЗАО «Райффайзенбанк».Анализ кредитного портфеля банка показал, что ипотечные кредиты составляют всего 0,3% от всех выданных кредитов. Тем не менее, следует отметить, что Райффайзенбанк является лидером на рынке ипотечного кредитования РФ.Жилищные кредиты включают:Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения.Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимостиКредит «Ипотечный+» – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Райффайзенбанка.Объект кредитования - расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.Жилищные кредиты могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.Райффайзенбанк предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90% от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Райффайзенбанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Райффайзенбанком, не подходят.Почему же население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? Главное, что останавливает, – высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически невозможно.Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 г. банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств. Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:развитая нотариальная система;поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;развитая судебная система;развитая платежная система.Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность. Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества. Список использованных источниковАстапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2007. № 4. С.42-48.Афанаскин Ю. Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт - Сибирь. 2007. № 5. С. 8-10.Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. 2003. 22 нояб. С. 7.Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2007. № 6. С. 51-55.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г.