Управление недвижимостью, нах-ся в гос и муниципальной собственностью

Введение
1. Организационно – экономические основы управления недвижимостью в РФ
1.1. Понятие управления недвижимостью и его виды
1.2. Нормативно-правовые основы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
1.3. Цели и методы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
2. Формы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности в РФ
2.1. Особенности форм управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
2.2. Основные направления совершенствования управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
Заключение
Список литературы

Собственник недвижимого имущества многообразен - это федеральные, региональные и местные органы власти как сами по себе, так и вкупе с различными коммерческими структурами. Однако, мы бы хотели коснуться лишь небольшого аспекта этого многообразия, когда собственником недвижимого имущества выступают местные (городские, муниципальные) органы власти.
Складывается впечатление, что прокламирующее поддержку предпринимательства государство, от имени которого выступают органы власти, в нашем случае городские, муниципальные, и предприниматели, имеют в сфере имущественных отношений совершенно разные, непересекающееся интересы. Понятно, что предпринимателю необходимы устраивающие его помещения или участки под строительство, государство же больше озабочено решением таких проблем, связанных с недвижимым имуществом, как эффективное и рациональное использование излишков площадей на предприятиях, недогрузка производственных мощностей и оборудования, недостроенные или замороженные производственно-технические корпуса или строения и т.д.
В случаях же, когда интересы совпадают, ситуация усугубляется тем, что, с одной стороны, законом предусмотрен достаточно жесткий государственный контроль за оформлением права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (см. статью 131 ГК РФ), а с другой стороны - отсутствуют четкие и прозрачные процедуры, позволяющие предпринимателям планировать время и финансовые затраты на решение этих задач.
То есть путь, последовательность этапов, обязательность их прохождения при оформлении недвижимости в аренду предпринимателям зачастую неизвестны. Это, кроме того, что создает благодатную почву для возможных злоупотреблений со стороны властных структур, занимающихся вопросами оформления недвижимости, ставит предпринимателя в неравноправное, зависимое положение. Оно усугубляется тем, что организации, куда вынужден обращаться предприниматель для решения вопросов по недвижимости, действуют в соответствии со своими внутренними нормативными документами и не координируют свою работу с другими участниками этого процесса. Зачастую складывается положение, когда предприниматель, пройдя практически весь путь необходимых согласований и затратив, соответственно, определенные средства, на одном из последних этапов получает отказ и вынужден все начинать сначала. Затраченные деньги при этом ему не возвращаются.
Оказание предпринимателям необходимой помощи в решении этих задач путем предоставления полной и достоверной информации о существующей процедуре оформления вещных прав на недвижимое имущество позволит им существенно сократить время и финансовые затраты на решение этих вопросов, повысить вероятность их положительного решения и четко планировать свою дальнейшую деятельность.
2.2. Основные направления совершенствования управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.
Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.
Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются и применяются в ряде российских городов.
Реализация большинства процессов обеспечения функционирования городского кадастра недвижимости основана на использовании ГИС-технологий.
Геоинформационная система (ГИС) - это автоматизированная информационная система, предназначенная для обработки пространственно-временных данных, основой интеграции которых служит географическая информация.
В качестве примера совершенствования управления недвижимостью можно привести опыт Санкт-Петербурга по созданию единой справочно-информационной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ).
ЕИСТ - представляет собой электронную карту с адресно привязанными официальными и экспертными сведениями о современном состоянии и перспективах развития территории и недвижимости города.
Задача ЕИСТ - обеспечить потенциальных застройщиков и инвесторов базовой информацией о территории города и идущих на ней инвестиционных процессах. Соответственно, в ЕИСТ содержится информация, необходимая для предварительных оценок инвестиционной привлекательности тех или иных участков, для поиска участков и объектов недвижимости с заданными свойствами, для изучения условий инвестирования и предлагаемых администрацией инвестиционных проектов.
Вся информация в ЕИСТ демонстрируется на многослойной интерактивной масштабируемой картосхеме территории Санкт-Петербурга. Слои объединены в три крупных тематических блока: базисные объекты, условия развития, проекты и объекты развития.
Группа "Базисные объекты" содержит информацию о сложившихся элементах планировки и застройки города. Она предназначена для ориентации на карте города и получения сведений об объектах недвижимости. Группа включает три подгруппы: планировочная структура, административная структура, недвижимость.
Подгруппа "Планировочная структура" включает слои, содержащие сведения о базисных линиях и базисных кварталах, строительных кварталах, социально-экономических районах (эти слои переданы КЗРиЗ и КГА), сети железных дорог и метро. Здесь же находится слой "Исторически сложившиеся участки" , созданный для центральных районов города. Этот слой содержит адресную информацию, фотографии, указатели наличия нормативно-правовых документов.
Подгруппа "Административная структура" позволяет увидеть границы районов и муниципальных образований и получить базовую информацию по районам, например, адреса служб, с которыми работают инвесторы-застройщики.
В подгруппе "Недвижимость" имеется переданный ГУИОН слой, на котором показаны на карте все учтенные в этой организации строения -около 200 тысяч объектов. По 11 инвестиционным зонам города КЗРиЗ передал данные о земельных участках и первичных объектах недвижимости. Схема расположения зданий жилого назначения на всей территории Санкт-Петербурга представлена в соответствующем слое, переданном КГА. Слой "Рынок жилья" отражает мониторинг объема и цен предложения на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга. Слои подгруппы "Недвижимость":
- строения, учтенные в ГУИОН;
- земельные участки;
- первичные объекты недвижимости;
- здания жилого назначения;
- рынок жилья.
Слои группы "Условия развития" позволяют уточнить условия для развития тех или иных территорий и объектов, включая градостроительные регламенты, охраняемые памятники, инженерную инфраструктуру.
Группа "Проекты и объекты развития" содержит информацию о политике города в развитии отдельных частей территории, о намерениях города и частных инвесторов по развитию отдельных объектов и ходе развития. Слои данной группы помогают сориентироваться в перспективных и ближайших планах властей и частного бизнеса по поводу развития тех или иных территорий города и получить данные об уже осуществляемых проектах города и частных инвесторов. Группа включает три подгруппы: комплексные планы и проекты, программы бюджетного финансирования, получение разрешений и ход строительного процесса.
Из опыта ряда российских городов следует, что автоматизированная система кадастра недвижимости позволяет:
- научно управлять процессом земельных отношений в городе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;
- формировать налогооблагаемую базу;
- повышать инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.
Для построения системы управления муниципальной недвижимостью, отвечающей требованиям мировых стандартов, целесообразно использовать программно - целевой подход, который представляет собой применение системного подхода к планированию и управлению и является наиболее адекватным содержанию современных быстро меняющихся процессов экономического развития. В наиболее общем виде программно-целевой подход основан на формулировании целей развития управляемой системы и последующем разделении их на подцели более низкого уровня, т.е. построении «дерева целей» функционирования системы (рис. 1). С помощью «дерева целей» решаются конкретные аналитические задачи управления.
Рис. 1. Цели и задачи государственных и муниципальных органов по управлению недвижимостью
При формулировании целей учитывался зарубежный опыт управления, а также основные положения местных законодательных актов по совершенствованию управления недвижимостью. Для формализации результатов применялся аппарат экспертных оценок: каждая цель (первый уровень) и подцель (второй уровень) получили свой весовой коэффициент относительной важности, который можно рассматривать как количественную характеристику вклада той или иной цели или задачи в достижение генеральной цели - повышение эффективности управления объектами муниципальной недвижимости (табл. 4).
Таблица 4
Ранжирование целей и задач управления муниципальной недвижимостью
Цель, задача Коэффициент относительной важности Ранг 1.1. Развитие государственной системы ипотечного кредитования 0,0524 14 1.2. Организация целевой помощи низкодоходным жилищным организациям 0,0604 8 1.3. Совершенствование законодательства по налогообложению недвижимости 0,0778 3 1 .4. Развитие государственной системы страхования недвижимости 0,0382 16 2. 1. Исследование и анализ рынка недвижимости 0,0696 4 2.2. Рыночная оценка недвижимости в целях управления 0,0829 1 2.3. Разработка подходов и методов выбора направления наилучшего использования недвижимости 0,0601 9 2.4. Оптимизация финансовых потоков, связанных с управлением недвижимостью 0,0582 13 3.1. Унификация и стандартизация требований к практике управления недвижимостью 0,0586 11, 12 3.2. Создание системы подготовки и переподготовки кадров для управления муниципальной недвижимостью 0,0789 2 3.3 Информатизация процессов управления недвижимостью 0.0586 11, 12 3.4. Создание информационно-аналитических и консультационных центров 0,0678 5 4.1. Перераспределение функций по управлению недвижимостью до уровня муниципального района 0,0656 6 4.2. Разграничение функций собственника и управляющего недвижимостью 0,059 10 4.3. Разработка процедуры отбора управляющих муниципальной недвижимостью 0,0606 7 4.4. Разработка местных нормативных актов по управлению недвижимостью 0,0507 15
Исследование проводилось в два этапа. На первом этапе цели первого уровня сравнивались между собой и определялся коэффициент их значимости. На втором этапе сравнивались подцели второго уровня, после чего полученные коэффициенты относительной важности перемножались на соответствующий коэффициент значимости цели первого уровня (так называемый матричный метод). Присвоение ранга проводилось по правилу «минимальный коэффициент - максимальный ранг».
Заключение
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждой организации - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями). Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
В последние годы Федеральным Собранием РФ принято много законодательных актов, регулирующих отношения на рынке недвижимости.
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Методами управления недвижимостью являются административный и экономический.
Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров. К повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью можно отнести обеспечение государственной поддержки муниципальной недвижимости, разработку экономического механизма управления муниципальной недвижимостью, организацию и проффесионализацию практики управления, создание правовых условий и регламентирующих процедур управления.
Одна из причин низкой результативности экономических преобразований в России, связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно продуманном и умелом проведении преобразований форм и отношений собственности. Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат определяющими признаками экономической системы. Муниципальную собственность Конституция РФ признает и защищает равным образом наряду с частной, государственной и иными формами собственности.
Система управления собственностью - как государственной, так и муниципальной - проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления муниципальным недвижимым имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.
Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. При определении подходов к управлению недвижимостью принято положение о том, что в рыночной экономике государство и органы местного самоуправления играют двойственную роль. С одной стороны, они активно формируют рыночную среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов рынка, с другой - выполняют хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Другими словами, государство и местные администрации действуют в значительной мере по «правилам игры» рыночной экономики. Это диктует необходимость существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе в сфере использования недвижимого имущества, которую государственные и муниципальные органы имеют возможность регулировать непосредственно.
Список литературы
Конституция РФ от 12.12.1993г.
Градостроительный кодекс РФ от 30.12.2004г.
Гражданский кодекс РФ от 01.01.1995г.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 28.08.1995г. №154-ФЗ в ред. от 06.10.2003г. №131-ФЗ.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 19.11.2002г №3929-1 в ред. от 31.12.2004г №220-ФЗ
Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001г. №178-ФЗ
Указ Президента «О приватизации» от 23.12.1995г. №2721.
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005 год (утв. распоряжением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. N 1124-р)
Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, Закон и право, 2003.
Взаимодействие органов имущественного блока Санкт – Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г. Фридгант. – СПб.: Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр», 2004.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб. – практ. Пособие. – М.: Дело, 2001.
Душанич Т.Н., Душанич Й.Б. Экономика переходного периода. – М.: Институт международного права и экономики, 2000.
Зарукина Е. Муниципальная инвестиционная политики // Муниципальная власть N 003 от 25.06.2004.
Козин Е. Налог на недвижимость обогатит оценщиков // Золотой Рог. №21, 2005.
Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия. – М., 2004.
Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей ред. Л.Э. Лимонова, Т.В. Власовой; ГП Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр». – СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002.
Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей ред. Л.Э. Лимонова, Т.В. Власовой; ГП Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр». – СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002. С. 71.
Взаимодействие органов имущественного блока Санкт – Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г. Фридгант. – СПб.: Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр», 2004. С. 12
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 648
Взаимодействие органов имущественного блока Санкт – Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г. Фридгант. – СПб.: Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр», 2004. С. 13
Взаимодействие органов имущественного блока Санкт – Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г. Фридгант. – СПб.: Международный центр социально – экономических исследований «Леонтьевский центр», 2004. С. 19
Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб. – практ. Пособие. – М.: Дело, 2001. С. 40.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 648
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 638
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 648.
Гражданский кодекс РФ. Ст. 215.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, Закон и право, 2003. С. 32.
Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия. – М., 2004. С. 56.
Душанич Т.Н., Душанич Й.Б. Экономика переходного периода. – М.: Институт международного права и экономики, 2000. С.131.
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005 год (утв. распоряжением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. N 1124-р)
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005 год (утв. распоряжением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. N 1124-р)
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005 год (утв. распоряжением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. N 1124-р)
Аренда государственной недвижимости // http://www.infobus.ru
Зарукина Е. Муниципальная инвестиционная политики // Муниципальная власть N 003 от 25.06.2004.
Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб. – практ. Пособие. – М.: Дело, 2001. С. 67.
38