Виды и характеристики договоров аренды недвижимости

Введение
1. Аренда
1.1. Понятие аренды
1.2. Принципы аренды
1.3. Договор аренды имущества
2. Договор аренды недвижимого имущества: особенности, виды и характеристика
2.1 Недвижимость как объект управления, сделок
2.2 Виды и характеристика договоров аренды недвижимости
2.2.1 Договор аренды здания или сооружения
2.2.2 Договор аренды предприятия (§ 5 Главы 34 ГК РФ)
2.2.3 Финансовая аренда (лизинг)
Заключение
Список литературы

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Также арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию:
1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных законодательством. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
2.2.3 Финансовая аренда (лизинг)
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен в соответствии со ст. 667 ГК РФ уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Передача арендатору предмета договора финансовой аренды:
1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Статья 670 посвящена рассмотрению ответственности продавца имущества. Так арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.
При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законодательством для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.
Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Заключение
Арендные отношения реализуются с помощью разнообразные рычагов и инструментов, но наиболее важное значение имеет доход от аренды.
Собственник, выбирая данный способ хозяйствования, принимает решение о большей выгоде данного варианта извлечения доходов и зачастую выигрывает.
Сегодня многие промышленные предприятия обладают невостребованным недвижимым имуществом, которое сдается в аренду, принося высокий процент чистой прибыли.
Безусловно, подобный способ управления имуществом требует от собственника профессионализма, осведомленности в правовых вопросах, а также активное изучение тенденций на рынке недвижимости.
Список литературы:
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая / Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года, введен в действие 26 января 1996 года N 14-ФЗ / Справочно-информационная система «Консультант +».
Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А. П. Сергеева. СПб.: издательство «Теис», 2001. – 356 с.
Бугулов Э. Р., Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592 с.
Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 272 с.: ил.
Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости» / www.rclub.ru
Озеров Е. С. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003. – 423 с.
Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель сборника Максимов С. Н. – СПб.: Изд-во ДЕАН+АДИА-М, 1997. – 245 с.
Петров В. Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – СПб.: Наука, 2003. – 176 с.