цена земли: сущность, факторы определяющие динамику

Введение
1. Сущность земли как экономической категории
2. Цена земли
2.1. Проблемы формирования цены земли в РФ
2.2. Определение цены земли
Заключение
Список литературы

Вторая особенность. В основу предлагаемой методики положены ожидания структурного распределения продавцов и покупателей (первых - по величине их минимальных ценовых притязаний, вторых - по размеру их макимальных ценовых ожиданий). Низкорентабельные или убыточные производства не обязательно характеризуются одной и той же величиной затрат на единицу вложенного капитала. В одни можно вкладывать больше, в другие - меньше. Но в силу различий физических либо интеллектуальных ограничений, а также из-за объективных обстоятельств конечный результат хозяйственной деятельности будет для всех отрицательным.
В этом отношении важно положение о том, что все продавцы земельных участков распределяются на группы в зависимости от ресурсоемкости их низкорентабельного или убыточного производства. Число таких групп можно установить на базе статистического анализа реальной экономической ситуации, а величину затрат по каждой группе - на основе специального оптимизационного расчета.
Отметим, что и покупатели земельных участков, не испытывая ограничений по ресурсам, тем не менее различаются между собой по величине ожидаемой прибыли на вложенные средства. И здесь решающее значение будут иметь физические и интеллектуальные способности каждого потенциального покупателя. В результате при одинаковых ресурсных издержках в составе потенциальных покупателей выделяются группы с разными ожиданиями доходности своих вложений и соответственно с различными ценовыми ориентациями при приобретении земельного участка. Данное обстоятельство вводится в расчеты на вероятностной статистической основе, то есть по несколько смещенной вправо и вверх кривой нормального распределения.
Третья особенность предложенной методики - расчет ценовых притязаний продавцов и ценовых ожиданий покупателей должен осуществляться на базе разработки специальных комплексных оптимизационных экономико-землеустроительных бизнес-планов-проектов. [7, 87]
Итак, представим общую схему расчета равновесной рыночной цены единицы землепользования конкретного сельскохозяйственного предприятия.
1. Все категории сельскохозяйственных угодий оцениваемого как товар землепользования пересчитываются в условную пашню.
2. В границах выставляемого на продажу землепользования разрабатываются последовательно заменяющиеся варианты бизнес-плана-проекта минимизации затрат (для продавцов) и максимизации дохода от хозяйственной деятельности на данном землепользовании участников сделки по его купле-продаже (для покупателей). Результаты оптимизации рассчитываются на 1 га условной пашни.
3. На основе анализа реальной статистики определяются состав и соотношение условных продавцов земельных участков, располагающих разным финансовым ресурсным потенциалом. Совмещение этих показателей с результатами оптимизационных расчетов по минимизации затрат для заданного уровня убыточности предприятия позволяет построить кривую предложения для землепользования данного типа.
4. Исходя из статистических закономерностей, строится кривая нормального распределения. При этом правое ее крыло несколько смещается вверх, ибо в настоящее время доля слабо ориентирующихся в рыночной экономике еще превышает статистически обоснованные параметры. Соответственно и число таких покупателей будет несколько больше тех, кто полностью адаптировался к условиям рынка. Совмещая полученные пропорции групп потенциальных покупателей с соответствующими результатами выбора последовательных оптимальных сточки зрения максимизации доходов вариантов производственных программ, формируем кривую спроса на земельные участки.
5. Полученный на пересечении кривых предложения и спроса показатель капитализируем и выходим в итоге на равновесную цену единицы условной пашни продаваемого землепользования. Умножив данный показатель на общую площадь условной пашни, получаем цену землепользования в целом.
6. Для определения равновесной цены какого-либо отдельного конкретного участка того или иного землепользования устанавливаются специальные поправочные коэффициенты. С этой целью из оптимизационных расчетов последовательно исключается каждый отдельный участок и все оптимизационные процедуры из пунктов 1-5 повторяются. Полученный новый показатель равновесной цены землепользования в целом соизмеряется с первоначальным и таким образом устанавливается искомый для исключенного из расчета участка корректирующий коэффициент его равновесной рыночной цены.
Заключение
Земельный кодекс определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе - почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения.
Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров платежей за землю, в первую очередь величины земельного налогообложения.
При этом расчетная величина цены земли должна в полной мере соответствовать экономическим реалиям конкретного этапа общественного развития, то есть быть соразмерной общественно необходимым затратам на производимую продукцию, платежеспособности населения и его потребительским предпочтениям, средней норме прибыли в разных сферах хозяйственной деятельности и др.
Такого рода требованиям в наибольшей степени отвечает модель равновесной цены земли как точки пересечения представленных в виде кривой ценовых притязаний большого множества продавцов (кривая предложения) и ценовых ожиданий большого множества покупателей (кривая спроса) земельных участков.
При любых иных подходах к решению данной задачи существует риск либо завысить, либо занизить базовый показатель цены земли. В первом случае неизбежны потери для землевладельцев и землепользователей, ибо они лишаются необходимой для расширенного воспроизводства части прибыли; во втором - для федерального и местных бюджетов, которые теряют определенную долю финансовых поступлений.
Список литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 05.02.2007г. № 13-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ в ред. от 28.02.2007г. № 21-ФЗ // http://www.consultant.ru.
Федеральный закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ в ред. от 04.12.2006г. № 201-ФЗ // http://www.consultant.ru
Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» от 14.06.1996г. № 1-16/1240 // http://www.consultant.ru.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.
Игнатова Л.Л. Экономика недвижимости. – М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2005. – 168 с.
Симионов Ю.Ф., Домрачеев Л.Б. Экономика недвижимости. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004. – 224 с.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Таганрог: ТРТУ, 2003. – 421 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКСМО», 2000. – 352 с.
Экономика. Учебник / Под ред. А.Н. Нестеренко, А.К. Большакова. – М.: ПБОЮЛ М.А. Захарова, 2001. – 562 с.
Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования // Вопросы экономики. №7, 2000.
Красовская И. Платежи за природные ресурсы // Экономист. №9, 2000.
2