Составление договора купли-продажи и договора аренды

ВВЕДЕНИЕ
1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРОВ
1.1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.2.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.ТЕКСТЫ ДОГОВОРОВ
2.2. ТЕКСТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
2.2. ТЕКСТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.ФИНАНСОВО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРОВ
3.1.ФИНАНСОВО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
3.2. ФИНАНСОВО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Пеня подлежит исчислению и выплате, начиная с первого банковского дня просрочки.
6.2. За просрочку передачи Транспортного средства согласно п.2.1.1 настоящего Договора Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере 0,5 процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки. По соглашению Сторон размер такой пени может быть зачтен в подлежащую уплате Арендатором арендную плату.
6.3. За просрочку в возврате Транспортного средства Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5 процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
7. Обстоятельства непреодолимой силы
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в случае действия обстоятельств непреодолимой силы, а также иных обстоятельств, которые независимы от воли Сторон, не могли быть ими предвидены в момент заключения договора и предотвращены разумными средствами при их наступлении.
7.2. К обстоятельствам, указанным в п.7.1 Договора относятся: война и военные действия, восстание, эпидемии, землетрясения, наводнения, акты органов власти, непосредственно затрагивающие предмет настоящего Договора и иные события, которые компетентный
арбитражный суд признает и объявит случаями непреодолимой силы.
7.3. Сторона, подвергшаяся действию таких обстоятельств, обязана немедленно в письменном виде уведомить другую Сторону о возникновении, виде и возможной продолжительности действия соответствующих обстоятельств. Если эта Сторона не сообщит о наступлении соответствующего обстоятельства, она лишается права ссылаться на него, разве что само такое обстоятельство препятствовало отправлению такого сообщения.
7.4. Наступление обстоятельств, предусмотренных настоящей статьей, при условии соблюдения требований п.7.3 настоящего Договора, продлевает срок исполнения договорных обязательств на период, который в целом соответствует сроку действия наступившего обстоятельства и разумному сроку для его устранения.
7.5. В случае если обстоятельства, предусмотренные настоящей статьей, длятся более 3 месяцев, Стороны определяют дальнейшую юридическую судьбу Договора.
8. Заключительные положения
8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.2. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, стороны будут стараться решать путем переговоров. При невозможности достичь взаимоприемлемого решения, споры подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд РФ.
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
8.4. Все приложения, изменения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.
8.5. При изменении наименования, адреса, банковских реквизитов или реорганизации Стороны информируют друг друга в письменном виде в срок.
8.6. Настоящий Договор и приложения к нему составлены в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Почтовые адреса и банковские реквизиты сторон
Подписи сторон

Финансово-правовые последствия нарушения договоров
Финансово-правовые последствия нарушения договора купли-продажи
Выше были перечислены основные права и обязанности сторон по договору. Надо отметить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору наступают негативные последствия для стороны, неисполнившей или ненадлежащим образом исполнившей лежащие на ней обязанности.
В силу этого имеет смысл остановиться более подробно на том, какие именно негативные последствия последуют в данном случае.
Во-первых, при передаче имущества продавец обязан передать имущество вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. В случае неисполнения данной обязанности покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещение убытков (ст. 464 ГК РФ). В данном случае покупатель сначала должен назначить продавцу разумный срок для устранения допущенных нарушений. И только если продавец не передаст принадлежности и сопутствующие документы в указанный срок, у покупателя возникает право на расторжение договора и возмещение убытков.
Нарушение продавцом условия о количестве товара может выражаться как в передаче меньшего, нежели согласованное, так и большего количества товаров. В первом случае покупатель вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего количества товара, либо расторжения договора (и то, и другое сопровождается взысканием убытков). Во втором случае покупатель обязан принять согласованное в договоре количество товара. Покупатель обязан уведомить продавца о передаче излишнего количества товаров. Продавец имеет возможность распорядиться лишними товарами комплектного товара.
В случае нарушения обязанности продавца по передаче товара в согласованном ассортименте, покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом зависит от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента.
В случае нарушения продавцом условия договора о качестве товара покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены, либо
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров.
Если же продавец допустил существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками), покупатель наделяется дополнительными правами по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или
- потребовать замены товаров ненадлежащего качества на товары, соответствующие договору (ст. 475).
Однако, чтобы иметь возможность реализовать свои права, покупатель должен соблюдать определенные правила, касающиеся порядка проверки качества товаров и сроков обнаружения недостатков в товарах. Обязанность покупателя проверить качество переданного ему товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Порядок осуществления такой проверки определяется договором и должен при этом соответствовать обязательным правилам (если они имеются). Если же он не определен ни договором, ни указанными правилами, но является обязательным, проверка качества товаров производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями такой проверки.
Более сложные правила о возмещении убытков предусмотрены по договору купли-продажи. Продавец несет ответственность, если он умышленно ввел в заблуждение покупателя относительно состояния вещи либо вещь не обладает гарантированным качеством. К умышленному введению в заблуждение и его последствиям относится и заведомо ложное утверждение о качестве предмета. Гарантия предполагает обязательную ответственность продавца за наличие обещанного в договоре качества.
Неисполнение продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара, т.е. передача покупателю товара без тары или упаковки или в ненадлежащей таре или упаковке, влечет для него определенные негативные последствия. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца затарить или упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару (упаковку), если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара. Например, договором предусмотрено, что продавец обеспечивает доставку мебели в место жительства (место расположения) покупателя и соответствующую ее сборку (существо обязательства); товаром являются продукты питания или напитки, потребленные покупателем (характер товара).
Учитывая, что тара и упаковка нередко определяют потребительские свойства товара, п. 2 ст. 482 ГК предусматривает, что покупатель вместо требований о затаривании (упаковке) товара или о замене ненадлежащей тары (упаковки) по своему выбору может предъявить к продавцу требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК):
- о соразмерном уменьшении покупной цены товара;
- о безвозмездном устранении недостатков тары и упаковки в разумный срок;
- о возмещении расходов покупателя, понесенных в связи с устранением недостатков тары или упаковки.
В случае же выявления существенных нарушений требований к таре и упаковке товара покупатель вправе по своему выбору потребовать замены товара товаром, затаренным или упакованным в соответствии с предъявляемыми требованиями, или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Реализация покупателем одного из правомочий, которыми он наделен на случай неисполнения продавцом обязанности по затариванию (упаковке) товара, не лишает его права на предъявление продавцу самостоятельного требования о возмещении причиненных убытков.
Необходимым условием для предъявления покупателем продавцу каких-либо требований, связанных с нарушением условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре или об упаковке товара, является извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи. Срок для такого извещения может быть установлен законом, иными правовыми актами или договором. При отсутствии установленного срока принимается во внимание разумный срок, течение которого начинается после того, как соответствующее нарушение договора должно быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (ст. 483 ГК).
При несоблюдении покупателем требований об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи последний получает право отказаться полностью или частично от удовлетворения практически всех требований покупателя, за исключением требования о соразмерном уменьшении цены. Для этого продавцу достаточно доказать, что неполучение соответствующей информации от покупателя повлекло невозможность удовлетворения его требований (например, требований о замене товара) или несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые продавец понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.
Такой шанс не предоставляется продавцу, который знал или должен был знать о том, что товары не соответствуют условиям договора.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо его отказ от принятия предусмотренного договором товара влечет для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путем взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом. Непринятие переданного товара покупателем может также служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечет расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.
Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданных ему товаров заключаются в том, что продавец получает право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров (ст. 395 ГК). Если товары не оплачиваются покупателем в связи с необоснованным отказом от их принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена передача покупателю проданных товаров несколькими партиями, неисполнение последним обязанности по оплате переданных товаров дает продавцу право приостановить передачу остальных товаров до тех пор, пока ранее переданные товары не будут оплачены покупателем в полном объеме.
В дополнение к названным последствиям за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.
Практически во всех случаях невыполнения обязательств по договору купли-продажи и продавец, и покупатель выплачивают убытки, которые закрепляются в договоре в форме неустойки. Надо отметить, что неустойка бывает:
-зачетная, когда возмещение убытков производится в части, не покрытой неустойкой,
-штрафная, когда убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки,
-альтернативная, когда по выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки,
-исключительная, когда взыскивается только неустойка.
Если форма неустойки не указана ни в законе, ни в договоре, то действует зачетная неустойка.
Закон предоставляет сторонам достаточно широкие полномочия в выборе неустойки. Однако, если размер неустойки несоразмерен с размером причиненных убытков, суд вправе снизить взыскиваемую сумму.
3.2. Финансово-правовые последствия нарушения договора аренды
Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными Гражданским Кодексом (ст. 612 ГК РФ), способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.
По договору аренды арендодатель обязан возместить любой убыток, возникающий у арендатора вследствие недостатка вещи. Если недостаток уже существует в момент заключения договора, для арендодателя наступает ответственность без вины, в остальных случаях - только если он отвечает за обстоятельства, обусловившие недостаток вещи.
Заключение
Итак, анализ договоров купли-продажи и аренды еще раз показал их важность в гражданском обороте и необходимость детального урегулирования этого вопроса. Однако на практике возникает немало проблем при использовании соответствующих договоров.
И тот и другой договор имеют виды, которые отдельными параграфами закреплены в ГК РФ. Сложность возникает при применении норм, отражающих общие положения о договорах либо являющихся специальными. В данном случае возникает немало нюансов, так как каждый вид договора и купли-продажи и аренды достаточно специфичен и требует отдельного анализа. Кроме того, отдельные виды договоров имеют существенные условия, которые не являются таковыми по общему правилу.
Еще одна проблема связана с государственной регистрацией. Во-первых, в соответствии с гражданским законодательством регистрации подлежит и договор и право по данному договору. На сегодняшний день эта проблема остается наиболее острой. В качестве решения предлагается регистрировать только переход права по сделке. Еще один вариант решения проблемы следующий: вместо регистрации ввести нотариальное удостоверение сделки. Каждая точка зрения имеет свои плюсы и минусы и требует дальнейшей разработки.
Кроме того, хотелось бы отметить тот факт, что договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений, в сфере внешней торговли. Его регулированию служит множество международных конвенций и соглашений, среди которых главное место занимает Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров.
Список использованной литературы
1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594;С. З. РФ от 15 апреля 2002 г., N 15, ст. 1377
2. Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
3. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. Том 1. - "Налоги и финансовое право", 2004 г.
4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.4-е изд. –М.: Статут. 2002.
5. Гражданское право. Том 2./Под ред. Сергеева А. П., Толстого. –М.: «ПБОЮЛ Л. В. Рожников». 2001.
6. Гражданское право. Том II. Полутом 1./Под ред. Е.А.Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2004
7. Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе: Учебно-практическое пособие (2-е издание). – М.: "Волтерс Клувер", 2003.
8. Иоффе О. С. Обязательственное право. М.: 1975
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
10. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. П. В. Крашенинникова. –М.: Спарк. 2001.-239с
11. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
12. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. №3
13. Завидов Б. Срок как существенное условие договоров купли-продажи и поставки//Хозяйство и право. 1997, N 7
14. Ю. Лабендзкая. Право аренды//Финансовая газета. Региональный выпуск. ноябрь 2002. № 46
15. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи.//Хозяйство и право. 1997, NN 8,9.
16. Ю.В. Романец. Разграничение договоров подряда и купли-продажи//Законодательство. 1999 г., N 9
17. А.А. Сайдаманов. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи//Аудиторские ведомости. 2001 г. № 6
18. М.Н. Сафонов Отдельные виды договоров //Журнал российского права. 2002. №10
19. Г. Титова Договоры аренды.//Финансовая газета. Региональный выпуск. 2002. №26
20. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., N 1
21. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»//Вестник ВАС. 1998. № 1.
Гражданское право. Том 2./Под ред. Сергеева А. П., Толстого. –М.: «ПБОЮЛ Л. В. Рожников». 2001. С. 3.
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
Комментарий к ГК РФ. Ч.2. /Под ред. О. Н. Садикова. –М.: КОНТРАКТ.1998. С. 12
Гражданское право. Т. 2. 4-е изд. Перераб. и доп./Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников. 2004.С. 14
Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 1994 г., N 1
Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. Том 1. - "Налоги и финансовое право", 2004 г.
М.Н. Сафонов Отдельные виды договоров //Журнал российского права. 2002. №10
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.4-е изд. –М.: Статут. 2002. С.445
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594;С. З. РФ от 15 апреля 2002 г., N 15, ст. 1377
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
Гражданское право. Том II. Полутом 1./Под ред. Е.А.Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2004
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.4-е изд. –М.: Статут. 2002. С.471
Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе: Учебно-практическое пособие (2-е издание). – М.: "Волтерс Клувер", 2003.
31