Жилищная реформа в РФ, особенности ее проведения в Санкт-Петербурге

Введение
Глава 1 Государственный и муниципальный Жилищный фонд как объект управления
1.1 История ЖКХ
Глава 2 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
2.1 Требования и порядок обслуживания жилищного фонда
Глава 3 Новые формы управления жилищным фондом в Российской Федерации
3.1 Новый Жилищный кодекс РФ
3.2 Проблемы эффективного управления жильем
3.3 Жилищная реформа в Санкт-Петербурге
Заключение
Литература

До 1 марта 2005 года страна жила по нормам Жилищного Кодекса РСФСР, который был принят еще в 1984 году, за два прошедших десятилетия кардинально изменилось многое. И необходимость принятия такого документа назрела давно. К новому Жилищному кодексу сегодня - неоднозначное отношение, т.к. в документ нужно вносить изменения, дополнять и усовершенствовать его.  Но то, что его основные положения останутся, сомнений не вызывает, и новый жилищный кодекс можно считать своего рода "конституцией", регулирующей взаимоотношения в жилищной сфере. В новой жилищной конституции прописано:
Во-первых, исключены обещания, которые раньше давались государством, но почти никогда полностью не воплощались в жизнь. Например - очередь на получение бесплатного государственного жилья, которая не решала жилищную проблему.Государство оставило за собой обязательство обеспечить жильем только тех, кто не в состоянии решить свою жилищную проблему самостоятельно. Прежде всего - это малоимущие граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Во- вторых отмена бесплатной приватизации жилья. Эта норма фигурирует в законе о введении Жилищного Кодекса в действие. Высказываются мнения, что отмена приватизации жилья нарушает права тех, кто по каким-то причинам не успел приватизировать свою квартиру. По этому поводу можно сказать, что приватизация продолжается с 1991 года, а завершить ее планируется к 2010 году. И еще есть время, чтобы принять решение и оформить  приватизацию своего жилья.
В- третьих, впервые в ЖК РФ предусмотрены специальные главы, которые регламентируют перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, производство работ по переустройству и перепланировке жилья, создание и деятельность ТСЖ (товариществ собственников жилья). В отношении служебного жилья в законе заложена следующая норма - либо служебное жилье, либо аренда квартиры на период работы (исполнения полномочий).
Большое значение с выходом нового Жилищного кодекса приобретает создание соответствующей ему нормативной правовой базы на региональном и местном уровнях.
3.2 Проблемы эффективного управления жильем
Причины, тормозящие эффективное управление жильем очевидны.
Проводимые сегодня преобразования в жилищной сфере носят в основном административный характер. По существу, жилищные управляющие организации не имеют серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры затрат, снижению нерациональных расходов материально-технических ресурсов и, следовательно, к повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения. Повысить качество жилищно-коммунального обслуживания не удастся до тех пор, пока сохраняется монопольное положение жилищных организаций, предоставляющих услуги по управлению жилыми домами, в то время, как показывает опыт цивилизованных стран, рынок этих услуг является потенциально конкурентным. Сегодня качество управления жильем практически не влияет на финансовые результаты деятельности [10].
При наличии эффективных договорных отношений между собственником жилищного фонда и управляющей организацией будут сняты причины, сдерживающие доступ частных компаний на потенциально конкурентный рынок оказания жилищных услуг. Как показывает российский опыт, конкуренция при обслуживании жилья существенно влияет на снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении стандартов качества их предоставления.
Для повышения эффективности работы оплата услуг должна быть поставлена в зависимость от достижения установленного качества обслуживания жилого фонда, а также от мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к обслуживающим компаниям в соответствии с договором на управление. Необходимо как можно скорее отказаться от сегодняшней практики оплаты услуг по управлению жильем. Практика эта такова, что данные услуги оплачиваются не путем включения соответствующей составляющей в тариф на обслуживание жилья, а путем нормативного отчисления от средств, направляемых на капитальный и текущий ремонт жилищного фонда, и других статей сметы расходов бюджета. Размер этих отчислений до сих пор не имеет экономического обоснования. Представляется более эффективным установить такой порядок расчетов, при котором обслуживающие организации получали бы свое вознаграждение из платежей населения за жилищно-коммунальные услуги.
Основная задача обслуживающей организации – обеспечить эффективное управление жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременно предоставлять жилищные и коммунальные услуги установленного договором качества. В свою очередь, собственник жилищного фонда (или орган, выступающий от его лица) в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации. Оценка деятельности дает возможность анализировать эффективность управления жильем, выявлять его сильные и слабые стороны. Таким образом, разработка действенной программы мониторинга работы управляющей организации (со стороны собственника и в соответствии с условиями договора на управление) и оценка ее деятельности становятся насущно необходимыми.
Критериями оценки могут быть: уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги; своевременность расчетов и платежей согласно заключенным договорам с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями; снижение задолженности перед подрядными организациями; наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; качество и объем предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг; снижение количества жалоб от населения на качество обслуживания. Принципиально важно сделать так, чтобы результаты оценки деятельности ДЕЗа непосредственно влияли на оплату ее услуг.
Формирование конкурентного управления жилищной недвижимостью направлено, прежде всего, на обеспечение высокого уровня обслуживания населения. Для собственника недвижимости очень важно иметь возможность выбрать ту управляющую организацию, которая в пределах заранее определенных ей финансовых ресурсов наилучшим образом организует деятельность по содержанию и обслуживанию жилья, выполнению капитального ремонта и предоставлению жилищно-коммунальных услуг населению. В качестве эффективного инструмента для осуществления такой деятельности должен использоваться пообъектный план управления жилыми домами. За рубежом все крупные управляющие жильем компании постоянно работают на основе таких планов.
Составление плана управления должно стать одним из важных условий перехода к конкурсному управлению жильем. Таким образом, на каждый объект жилищного фонда должен быть составлен план управления, содержащий перечень работ и мероприятий, которые необходимо выполнить, в том числе по договорам подряда, с указанием их объема, стоимости, сроков и способов исполнения. Наличие четкого пообъектного плана управления должно также стать одним из основных критериев определения победителей конкурса на управление жильем.
Но главной проблемой при реформе ЖКХ остаются люди.
Вовлечение граждан в обсуждение и решение проблем, возникающих при введении товариществ собственников жилья, является серьезной задачей [10]. Актуальной является разработка методик вовлечения, организации и самоорганизации жителей городских поселений Российской Федерации для их участия в принятии решений в сфере жилья.
Прежде всего, необходимо внедрение системы мероприятий, направленных на создание положительного отношения населения к ТСЖ.
В частности, существуют установки общественного сознания, согласно которым реформа жилищно-коммунального хозяйства сводится к повышению квартплаты, которая и без того высока.
Подобная установка способствует усилению тревожности и недоверия к властям и тем людям, которые пытаются проявить активность и что-либо изменить.
Согласно другой установке общественного сознания, жить в ТСЖ экономически невыгодно. Сейчас, при оказании давления на городские эксплуатационные службы, они бесплатно поменяют ванну, газовую плиту, унитаз и т.п. В ТСЖ гражданам придется оплачивать эти услуги самостоятельно.
Необходимо целенаправленное воздействие на общественное сознание, разъяснение того, что это позиция квартиросъемщика, но не собственника. Бесплатная приватизация квартир не способствовала повышению ответственности за сохранность жилых многоквартирных зданий, не привела к пониманию, что это единственный способ поддержания и сохранения стоимости собственной квартиры.
Жители повсеместно уверены, что квартплата покрывает не более 40-50% расходов на содержание домов, и боятся, что при создании ТСЖ в их доме величина квартплаты возрастет, как минимум, в два раза. Боятся того, что эксплуатационные службы будут стремиться обслуживать их по завышенным тарифам.
Информация о конкретных примерах снижения стоимости содержания в домах ТСЖ по сравнению с муниципальными зданиями (по данным Госстроя России, такие примеры есть) публикуется еще недостаточно, и это является одним из путей совершенствования управления в данной сфере.
Еще одной проблемой является то, что жители не доверяют друг другу. Согласно установке общественного сознания, если находится лидер, который хочет создать ТСЖ, значит, он хочет нажиться за чужой счет. Эта позиция объясняется просто: «ТСЖ не может позволить себе платить высокую зарплату председателю, значит, он будет воровать».
Преодоление подобных установок крайне проблематично. Председатель ТСЖ должен будет самостоятельно завоевывать доверие. Значит, нельзя форсировать создание ТСЖ, так как лидеры должны "вырастать", "проявляться".
Еще одной проблемой является то, что люди боятся принуждения к вступлению в ТСЖ. Наиболее активные и информированные граждане, успешные в сфере бизнеса, ожидают от любых реорганизаций управления домом неприятностей. Зачастую им непонятна судьба муниципальных квартир, жильцы которых выступают против создания ТСЖ, не ясно, кто в этом случае будет за них оплачивать содержание и ремонт здания.
Малоимущие же собственники боятся, что состоятельные владельцы потребуют от них в принудительном порядке гораздо большую квартплату, нежели до создания ТСЖ.
Для этого нужна длительная работа профессионалов, чтобы объяснить возникающие заблуждения. В этом заинтересованы и сами жители, и власти.
В частности, существуют устойчивые представления, что участие жителей в управлении возможно, если создано ТСЖ.
Широко распространенное в органах местного самоуправления представление, что за рубежом есть немало разнообразных моделей участия населения в управлении. Все зависит от степени участия. В ТСЖ жители как собственники имеют право контролировать принятие решений относительно их собственности. Однако положительный эффект может иметь и участие представителей от жителей в различных органах по управлению муниципальным жилищным фондом.
Согласно еще одному распространенному убеждению, жители не способны к принятию каких бы то ни было мер. Это пережиток патерналистского государственного подхода. В России постепенно формируется гражданское общество, в котором население несет свою долю ответственности за принимаемые решения.
В сознании руководителей существует также установка, согласно которой если поступила директива создавать ТСЖ, то необходимо создавать их повсеместно: посылать в дома уполномоченных, организовывать собрания, регистрация. Эта установка опасна тем, что искажает реальную картину происходящего (несмотря на отчеты о значительном количестве созданных ТСЖ, реально управление остается в муниципалитетах), а также дискредитирует саму идею самоуправления в жилищной сфере и заглушает инициативу населения. Для ее преодоления необходима доступность объективной информации о функционировании реально действующих ТСЖ.
С 1 января 2008 года все дома, не выбравшие ту или иную форму управления собственным имуществом, будет обслуживать компания, назначенная государством, то есть те же бывшие ЖЭКи. И не факт, что это пойдет на пользу жильцам. Ведь цены на свои услуги они будут устанавливать самостоятельно.
Перечисленные выше проблемы характерны для управления всем жилым фондом России, но наибольшую остроту они приобретают в крупных населенных пунктах, администрация, которых пытается решать эти проблемы в рамках законодательства.
Показателен пример Санкт-Петербурга, администрация которого всегда одной из первых начинает осуществление общегосударственных реформ.
3.3 Жилищная реформа в Санкт-Петербурге
Жилищная реформа в Санкт-Петербурге идет полным ходом. Принимаются различные законы и нормативные акты.
Закон Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 26 апреля 2006 года, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений в Санкт-Петербурге и общие принципы реализации гражданами, проживающими в Санкт-Петербурге, конституционного права на жилище.
Целями жилищной политики Санкт-Петербурга являются:
- создание социально-экономических, правовых и организационно-технических условий для реализации жилищных прав граждан;
-обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;
- развитие системы содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;
- создание отвечающей современным экономическим условиям системы управления жилищным фондом в Санкт-Петербурге и обеспечения граждан необходимым комплексом жилищно - коммунальных услуг надлежащего качества;
- обеспечение эффективной защиты прав граждан на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам;
- обеспечение сохранности жилищного фонда в Санкт-Петербурге[3].
Основными задачами Жилищного Комитета СПб являются:
1.Проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
2.Организация сбора, вывоза, размещения и переработки твердых коммунальных отходов, осуществление государственного контроля за деятельностью в области обращения с твердыми коммунальными отходами.
3.Проведение единой государственной жилищной политики Санкт-Петербурга.
4. Координация деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также взаимодействие с органами местного самоуправления в Санкт-Петербурге в целях выполнения возложенных на Комитет задач.
По мнению руководителя Лукманова Ю.Х. - жилищный комитет один из сложнейших городских комитетов.
Работа в нем основывается на практика и теории. Знание азов теории необходимо для принятия правильных решений в практической реализации экономических проблем. Важная составляющая — знание права, в первую очередь коммерческого и гражданского.
Сегодня, когда осуществляется реформирование правоотношений в жилищной сфере, правовые вопросы накладываются на экономические реалии Санкт-Петербурга.
Жилищным комитетом СПб решается множество задач, связанных с проведение реформы.
Кроме перечисленных выше задач, сегодня важно встречное движение реформе — поднятие активности населения.
Жилищный комитет занимается созданием конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных услуг и пытается поднять активность населения, чтобы демонополизация рынка шла еще и снизу.
С управляющими компаниями договор заключается всего на год. Этим компаниям ставиться условие, что, если они хотят укрепиться на этом рынке, они должны создать новую форму отношений с населением, как, например, товарищества собственников жилья, которые бы заключали с ними договоры на более длительный срок. Тогда, работая на рынке устойчиво, они будут иметь перспективы на будущее.
В Санкт-Петербурге осуществляется эксперимент с немецкой фирмой в Адмиралтейском районе.
Существует мнение, что Жилищный комитет нарушили антимонопольное законодательство. Но если внимательно рассмотреть, каким путем он шел, то становится непонятным, как специалисты по антимонопольному законодательству могли усмотреть нарушения закона. Особенно если почитать постановление правительства, поддерживающее концепцию развития деятельности компании «Дуссманн». Жилищный комитет просто поддерживал эту компанию в ее желании создавать товарищества собственников жилья и наделяли полномочиями по представлению интересов города некоммерческую организацию. Никакого жилищного фонда на обслуживание немецкой фирме не передавалось. Это была добровольная работа жителей, которая инициировалась этим некоммерческим партнерством. Приезжал сам Питер Дуссманн, он заявил, что решил работать на этом рынке, невзирая на те препятствия, которые сегодня существуют.
Жилищный комитет также пытается решить вопрос с доверительным управлением того нежилого фонда, который входит в состав многоквартирного дома, чтобы этот нежилой фонд был в единых руках ТСЖ либо в руках управляющей компании, в зависимости от того, какое решение принимает ТСЖ.
Сегодня в городе зарождается конкуренция на рынке жилищных услуг.
Когда немцы показали хаусмастеров, городские жилищники создали мастеров по комплексному обслуживанию жилищного фонда. Жилищники СПб пошли несколько дальше. Если хаусмастер занимается также уборкой лестницы, то у нас для уборки лестничных клеток и придомовых территорий созданы отдельные бригады. Мастер комплексного обслуживания занимается мелким ремонтом, приемкой заявок, снятием показаний приборов учета и решением проблем, связанных с реагированием на обращения граждан. Эта работа аккумулируется в Жилкомсервисах.
Частные компании очень осторожно идут на этот рынок, а в конкурсах превалируют жилкомсервисы.
В Законодательном собрании СПб постоянно осуществляется работа по принятию законов в соответствии с государственной жилищной политикой.
В 2006 году были внесены дополнения и изменения в ряд законов:
- Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" на 2002-2012 годы [4] .
- Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга " Молодежи - доступное жилье " ( изм. на 20 июля 2006 года N 381-56) [5].
- Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга "Жилье работникам учреждений системы образования , здравоохранения и социального обслуживания населения" (изм. на 11 июля 2006 года N 391-51) [6].
- Постановление О реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы".
- Закон о переводе жилых помещений в нежилые.
- Закон, связанные с региональными стандартами в жилищной сфере.
- Закон об оплате жилищного фонда. Он предусматривает увеличение стоимости услуг жилищных организаций. Жилищные услуги подорожают на 24%. Закон прописан таким образом, что льготные категории граждан ничего не теряют. Проблемы, связанные с увеличением стоимости услуг, появятся в первую очередь у тех граждан, которые занимают большую площадь.
При постановке на учет Жилищным кодексом вносится такое понятие, как малоимущий. Эта категория определяется согласно Жилищному кодексу. Критерий малоимущего — это среднедушевой доход менее двух прожиточных минимумов для нашего региона плюс налогооблагаемое имущество на сумму не более 10 среднерыночных стоимостей квадратного метра жилой площади. Для Санкт-Петербурга среднерыночная стоимость кв. м жилой площади составляет 1030 у. е. Следовательно, стоимость имущества не должна превышать 10 300 у. е. Вот эти критерии и будут приниматься во внимание при постановке человека на учет для обеспечения бесплатной жилой площадью. Когда решается вопрос о квартирной плате, то, если среднедушевой доход в семье меньше прожиточного минимума, на каждого проживающего на данной площади начисляется квартирная плата в размере 50 рублей. Таких семей в Санкт-Петербурге более 213 тысяч. Это большая нагрузка на бюджет, так как дельта между реальной стоимостью коммунальных услуг и тем, сколько выплачивается этими гражданами, платится из бюджета.
По мнению главы Жилищного комитета СПб стратегия и тактика жилищной реформы зависят друг от друга. «Например, мы могли бы заявить, что тариф надо поднимать еще более серьезным образом, с 10 руб. 98 коп. до 15 руб. Но мы судим реально. И хотя в городе есть серьезные и весомые объективные причины поднимать тарифы по оплате жилищных услуг, мы этого не делаем. Почему? Да потому, что в Жилищном кодексе прописано, что обязанностью гражданина и любой организации является полная и своевременная оплата жилищно-коммунальных услуг. Конечно, полностью должны быть оплачены лишь те услуги, которые отвечают нормативному обслуживанию жилищного фонда. Устойчивое функционирование жилищного фонда, теми ценами, которые предложены, обеспечиваться не может. Почти 15% жилой площади в Санкт-Петербурге или более 10 млн. кв. м требуют безотлагательного комплексного капитального ремонта и реконструкции. Это те дома, которые имеют износ более 60%. Выборочный капитальный ремонт требуют сегодня около 60% жилищного фонда. Это дома с износом от 30 до 60%. Для того чтобы решить эти задачи, городу потребуется выделить более 10 млрд. у. е.. Это более двух городских бюджетов. Вот с чем мы работаем. А те тарифы, которые мы предлагаем, не связываются с учетом износа жилья. Понятно, что обслуживать изношенный фонд гораздо сложнее, чем новый. Если не выполнить вовремя комплексный капитальный ремонт, придется постоянно тратить деньги на текущий. Если течет крыша, и мы не можем ее комплексно отремонтировать, то хотя бы ее надо подлатать. На текущий ремонт было прописано в тарифах на 2004 год не более двух рублей на кв. м, а реально город затратил более 4,5 рубля, потому что было невозможно не выполнять работы по устранению серьезных проблем с теми же протечками или с состоянием инженерных коммуникаций» [33].
Плата за капитальный ремонт предполагается вводиться в СПб в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. Должны быть своего рода накопительные счета на каждый дом, куда бы суммировались средства на капремонт. Если деньги в этом году не пошли на капитальные работы по этому дому, то они берутся городом в долг у дома, чтобы выполнить работы на соседнем доме, но с учетом процентной ставки банка. А когда этот дом включается в адресную программу, скажем, через год, то на его счету оказывается уже большее количество средств с учетом последующих накоплений и процентной ставки Центробанка. Такой механизм Жилищный комитет СПб предлагает при введении платы за капремонт. Плата за капремонт будет вводиться только для собственников жилья, а те граждане, которые занимают жилплощадь по договорам социального найма, будут платить за наем. Это две составляющие той самой амортизации жилищного фонда.
Критерии перевода помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот в СПб остались прежними. Существуют строительные нормы и правила, существуют санитарные требования. Сама процедура перевода должна осуществляться нормативным актом, принятым органом государственной власти, для Санкт-Петербурга это — ЗакС. Но поскольку законы меняются, надо решить и проблему с правительством, потому что подписывать более 1000 нормативных актов, формализующих этот перевод, все же, наверное, не функция правительства. Этот вопрос может решить либо районная администрация, опираясь на четкую прозрачную методологию, либо жилищный комитет.
С общежитиями в СПб существует серьезная правовая коллизия. С одной стороны, люди, проживающие там, имеют право на приватизацию при переводе общежития в статус жилого дома. А с другой стороны, многие общежития уже являются частными. Судебная практика поможет разобраться в этих проблемах. Для городских общежитиях ситуация более понятная. После проведения ряда мероприятий, связанных с санитарными нормами и требованиями пожарного надзора по закону о процедуре перевода этих общежитий в статус жилых домов, многие из них могут быть переведены в этот статус. Люди получат ордера и будут иметь право на приватизацию жилой площади и право претендовать на улучшение своих жилищных условий.
По мнению Ю. Х. Лукманова служебная площадь должна оставаться служебной. Если человек потерял трудовые отношения, он должен быть переселен на другую площадь по санитарной норме. Если он может быть выселен без предоставления площади, то он может быть выселен на улицу. Это должно быть прописано в трудовом контракте. Если он не может быть выселен без предоставления другого жилья, т. е. это или многодетная мать, или инвалид, ставший таковым, получив увечье на этой же работе, он переселяется на другую площадь по нормам для такой категории граждан [33].
Важнейшей проблемой является - острый недостаток специальных знаний у всех участвующих в жилищной реформе, и в частности у членов правления ТСЖ. Например, сегодня в Санкт-Петербурге нет достаточного количества управленцев, способных правильно и эффективно распоряжаться крупными финансовыми средствами. Между тем, как отмечалось на депутатских слушаниях в Мариинском дворце, годовой баланс 1000-квартирного дома может достигать 18 миллионов рублей. Как правильно распорядиться такими средствами, чтобы и качественное обслуживание обеспечить, и своевременно все ремонты производить, и с монополистами расплачиваться, не влезая в долги? Не лучше ли доверить обслуживание своего дома управляющим компаниям, то есть людям, которые уже доказали свой профессионализм? Выбрать правильное управленческое решение без специальных знаний невозможно.
В настоящее время развивается профессиональное обучение управляющих жилищным фондом.
Так, например, Академия рынка труда и информационных технологий, кафедра Финансов, аудита и права занимается профессиональной подготовкой управляющих жилищным фондом для ТСЖ с 1998 г.
Учебные планы и программы рассчитаны на 144 часов и 520 часов и включают следующие направления:
– правовые и организационные отношения в товариществах собственников жилья (ТСЖ);
– менеджмент в сфере жилищного фонда; в т. ч.: порядок финансирования, хозяйственная и финансовая деятельность ТСЖ, отчетность, бухгалтерский учет и налогообложение в ТСЖ;
– эксплуатация и обслуживание жилищного фонда в ТСЖ;
– договорные отношения ТСЖ с различными организациями;
– вопросы общественного самоуправления.
Слушатели обучаются составлять финансовую отчетность, смету доходов и расходов, изучают систему налогообложения РФ. Проводятся деловые игры, тесты, выездные занятия, с группой работает квалифицированный психолог.
Заключение
Жилищная реформа – это постоянный процесс в истории управления жилым фондом. И этапы его осуществления повторяются, с разной периодичностью во многих странах в зависимости от окружающих условий. В первой главе дана подробная характеристика осуществления жилищной политики в России, а затем и в СССР.
До 1 марта 2005 года страна жила по нормам Жилищного Кодекса РСФСР, который был принят еще в 1984 году, за два прошедших десятилетия кардинально изменилось очень многое. Необходимость принятия нового Жилищного кодекса давно назрела .
К жилищной реформе и к новому Жилищному кодексу сегодня - неоднозначное отношение.
Реформа ЖКХ в России по мнению многих это :
- уход федеральной, областной и местной властей от накопленных долгов; - передача местной властью ответственности за дальнейшее содержание домов собственникам помещений, вне зависимости от состояния домов на время передачи ответственности. Т.е. с одной стороны собственники и арендаторы помещений всё время управления государством жилым фондом платили установленные государством платежи, а государство свои обязательства по содержанию регулярно не выполняло. Теперь реформа ЖКХ предлагает всё забыть и исходить из того состояния, которое есть на время передачи управления;
- переложение ответственности недофинансирования на всех собственников помещений взятых государством и необеспеченных льгот и субсидии отдельным категориям граждан. Т.е. государство раздаёт льготы и субсидии по оплате ЖКХ, а все граждане несут за коллективную ответственность за их поступление регулярно и в полном объёме.
- нежелание властей поделиться хоть какими то полномочиями при передаче разваливающегося жилого фонда собственникам помещений. Федеральная власть предоставила возможность получить в качестве компенсации землю, общие подвалы, чердаки, но передать то её должна местная власть; Очевидно, что реформа ЖКХ не порождает у собственников положительных ассоциаций. Также очевидно, что реформа ЖКХ в любом случае произойдёт. Звучат мнения о том, что в Жилищный кодекс нужно вносить изменения, дополнять и усовершенствовать его. Но то, что его основные положения останутся, сомнений не вызывает, и новый жилищный кодекс можно считать своего рода "конституцией", регулирующей взаимоотношения в жилищной сфере. В новой жилищной конституции прописано:
Во-первых, из нового документа исключены обещания, которые раньше давались государством, но почти никогда полностью не воплощались в жизнь. Пример - очередь на получение бесплатного государственного жилья, которая не решала жилищную проблему.Государство оставило за собой обязательство обеспечить жильем только тех, кто не в состоянии решить свою жилищную проблему самостоятельно. Прежде всего - это малоимущие граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Во- вторых, отмена бесплатной приватизации жилья. Эта норма фигурирует в законе о введении Жилищного Кодекса в действие. Высказываются мнения, что отмена приватизации жилья нарушает права тех, кто по каким-то причинам не успел приватизировать свою квартиру. По этому поводу можно сказать, что приватизация продолжается с 1991 года, а завершить ее планируется к 1 января 2010 года. И еще есть время, чтобы принять решение и оформить приватизацию своего жилья.
В- третьих, впервые в ЖК РФ предусмотрены специальные главы, которые регламентируют перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, производство работ по переустройству и перепланировке жилья, создание и деятельность ТСЖ (товариществ собственников жилья). В отношении служебного жилья в законе заложена следующая норма - либо служебное жилье, либо аренда квартиры на период работы (исполнения полномочий).
Большое значение с выходом нового Жилищного кодекса приобретает создание соответствующей ему нормативной правовой базы на региональном и местном уровнях.
Сегодня основные фонды ЖКХ характеризуются следующими показателями:
Износ объектов коммунального хозяйства составляет 70%;
Форма собственности - муниципальная;
Применяемые технологии неэффективны и энергозатратны.
Для изменения сложившейся ситуации необходимы модернизация объектов и систем водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, а также сформировать систему управления ЖКХ, определить сроки реализации антикризисных мер.
В настоящее время жилищная сфера России вступила в этап радикального реформирования. Его необходимость обусловлена, с одной стороны, огромной нагрузкой на бюджеты всех уровней дотирования жилищного комплекса, а с другой, безадресной, системой государственной поддержки населения. Конечным результатом реформ должны стать:
- обеспечение доступности жилья для широких слоев населения;
- удовлетворение потребностей населения страны в услугах жилищно-коммунального комплекса на уровне установленных стандартов проживания; реализация в полном объеме рыночного механизма в процессе функционирования отраслей ЖКХ;
- переход к полному финансированию отрасли за счет платежей населения с предоставлением, нуждающимся его слоям жилищных субсидий.
Процесс реформирования идет сложно:
- сокращаются объемы строительства нового жилья,
- стремительно растет стоимость его обслуживания,
- не хватает средств на своевременный и качественный ремонт жилищного фонда,
- систематически и резко повышаются цены и тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг,
- разрушается социально-бытовая инфраструктура в целом и т.п.
Причины кроются не только в том, что отдельные положения концепции реформирования жилищной сферы являются научно и экономически не обоснованными, мероприятия по их реализации преждевременными. Местные ораны самоуправления, на которые ложится основная тяжесть реформ, сами находятся в стадии становления. Не имея научно-обоснованной методологии и методики создания системы жилищного комплекса, функционирующего в условиях рыночного регулирования и государственного воздействия, администрация на местах часто действует в этой области методом проб и ошибок, что не дает желаемых результатов и лишь усугубляет проблему.
Улучшить качество жилищно-коммунального обслуживания жильцов невозможно без использования новых форм управления, т.е. без совершенствования системы управления жильем путем формирования конкурентного управления, создания серьезной экономической заинтересованности управляющих организаций в результатах своей деятельности. Взаимоотношения собственника и управляющей организации должны быть оформлены договорными обязательствами. В договоре на управление в обязательном порядке должны указываться порядок исполнения управляющей организацией указаний собственника жилищного фонда, условия оплаты ее услуг, критерии и требования, по которым оценивается качество ее работы. Разработка управляющей организацией плана управления, в основе которого лежит по объектный принцип, и утверждение его собственником непременно повысит прозрачность использования финансовых средств, идущих на управление жилыми домами.
Реализация данных направлений преобразований позволит не только привлечь частное предпринимательство к управлению жильем и обеспечить эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, но и повысить комфортность и безопасность условий проживания.
Правительство РФ, понимая всю сложность проблем реформирования ЖКХ, проводит работу по совершенствованию подходов к их решению, так например, Госдума в первом чтении приняла законопроект, продлевающий срок выбора способа управления многоквартирным домом с 1 января 2007 года до 1 января 2008 года. Недостаточной информированностью и дезориентированностью граждан в вопросах управления многоквартирным домом вызвана необходимость этого изменения.
Соответствующие изменения будут внесены в федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
Законопроект даст возможность собственникам жилья изучить проблему, получить информацию, а законодатели получат возможность доработать Жилищный кодекс [33].
Литература
1. Жилищный Кодекс 2005г.
2.. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: -Проспект.2005.
3. Закон СПб «О жилищной политике Санкт-Петербурга» Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 26 апреля 2006 года (Санкт-Петербург 5 мая 2006 года N 221-32).
4. Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" на 2002-2012 годы (с изменениями на 11 июля 2006 года). Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 28, 24 июля 2006 года.
5. Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга " Молодежи - доступное жилье " (с изменениями на 20 июля 2006 года). Санкт-Петербургские ведомости, N 138, 31 июля 2006 года.
6. Закон СПб О целевой программе Санкт-Петербурга "Жилье работникам учреждений системы образования , здравоохранения и социального обслуживания населения" (с изменениями на 11 июля 2006 года). Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, N 28, 24 июля 2006 года.
7. Постановление О реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательст