преимущества и недостатки отрасли жилищного строительства в России.

ВВЕДЕНИЕ
РОЛЬ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В ЭКОНОМИКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОТРАСЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА
РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ И РЫНКА ЖИЛЬЯ
МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА И ПРОГНОЗЫ ЕГО РАЗВИТИЯ НА ПЕРИОД ДО 2010 ГОДА.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Общее количество участников программы АИЖК приблизилось к концу 2004 г. к 200.
Будущее ипотечного рынка связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, что предполагает ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие вторичного рынка ипотечных кредитов и, соответственно, рост объемов ипотечного кредитования в целом. Если в настоящий момент доля стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, по упоминавшимся выше данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в среднем по стране составляет 26%, то во многих регионах России доля ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, уже к настоящему моменту составляет более 50%. Достижение поставленной задачи по увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования к 2010 году возможно при условии существенного увеличения этого показателя. В целях дальнейшего развития первичного рынка ипотечных кредитов в России необходимо:
осуществлять меры по расширению круга первичных кредиторов, использующих стандарты АИЖК;
способствовать развитию депозитарного учета закладных, андеррайтинга и сервисного обслуживания выданных ипотечных кредитов как самостоятельных специализированных видов деятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразования институтов, специализирующихся на этих видах деятельности;
осуществлять меры по сохранению части кредитного риска по рефинансированным ипотечным кредитам на первичных кредиторах;
наращивать объемы деятельности по обучению персонала первичных кредиторов и популяризации стандартов АИЖК;
способствовать созданию условий, обеспечивающих доступность инфраструктуры региональной сети АИЖК любому первичному кредитору;
разработать нормативную базу, регламентирующую раскрытие органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правах залога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок в целом и их количестве, оформленном на основе стандартов АИЖК, а также информации о ненадлежащем исполнении обязательств и случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по ипотечным сделкам в целом и по сделкам, заключенным по стандартам АИЖК.
Вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов
Вторичный рынок ипотечных кредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.
Доступные большинству банков краткосрочные и относительно дорогие рублевые заимствования не позволяют им предложить населению конкурентоспособные и доступные условия кредитования. Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуют ипотечные жилищные программы, только если имеется возможность быстро продать (рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.
Принятие в ноябре 2003 г. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» создает базовые предпосылки для появления инструмента, призванного привлечь долгосрочный капитал в банковскую сферу для выдачи ипотечных кредитов. Однако это вопрос среднесрочной перспективы.
Основным оператором вторичного рынка сегодня является созданное Правительством Российской Федерации АИЖК, призванное способствовать становлению в России вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, являясь при этом важным институциональным элементом УСР ИЖК.
В настоящее время источником финансирования выкупа АИЖК ипотечных кредитов являются средства от размещения облигационных займов, обеспеченных государственными гарантиями. Именно государственные гарантии позволяют в текущих рыночных условиях привлекать средства на длительный срок (5―6 лет) и направлять их в регионы для обеспечения возможности выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
Вторичное обращение ипотечных жилищных кредитов в России находится на начальном этапе. В первую очередь, это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита. Только однородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные в пулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и других параметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональному и иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.
Также одним из немаловажных факторов, связанным в том числе с себестоимостью организации сделок на вторичном рынке ипотечных кредитов, является объем пулов кредитов, предлагаемых инвесторам для покупки. Отдельные, особенно небольшие региональные банки, реализующие программы ипотечного жилищного кредитования, просто не имеют достаточного оборотного капитала для формирования пулов ипотечных кредитов, по размеру достаточных для продажи на вторичном рынке в форме ипотечных ценных бумаг.
Для большинства региональных российских банков, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является структурой, обеспечивающей ликвидность выданных стандартных ипотечных кредитов путем поддержания постоянной оферты на их выкуп, тем самым, создавая условия для доступа любого первичного кредитора к УСР ИЖК.
АИЖК в своей деятельности на вторичном рынке по выкупу ипотечных кредитов должно использовать механизм рыночного ценообразования, основными составляющими которого являются стоимость привлекаемого финансирования плюс маржа, покрывающая затраты в системе, которая с ростом объемов стандартных кредитов и развитием инфраструктуры рынка будет планомерно снижаться.
Для обеспечения функционирования вторичного рынка в регионах и поддержания возможности рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления ликвидности банкам – первичным кредиторам АИЖК должно иметь возможность выйти на финансовый рынок и привлечь необходимое финансирование с учетом рыночной конъюнктуры. Такая возможность должна быть обеспечена развитием рынка ипотечных ценных бумаг, предоставлением государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК, а также максимальным сокращением сроков выхода АИЖК на рынок заимствований.
В своей деятельности АИЖК призвано способствовать созданию условий для быстрого появления на вторичном рынке ипотечных кредитов других частныхоператоров, самостоятельно формирующих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги, действующих на основе рыночного ценообразования, не являющихся при этом банками с государственным участием и не опирающихся в своей деятельности на какие-либо иные формы государственной поддержки.
С ростом спроса на выдаваемые ипотечные жилищные кредиты АИЖК целесообразно будет перейти к заключению с банками – первичными кредиторами контрактов на выкуп кредитов. Это позволит банкам на значительно большее время оставлять ипотечные кредиты, накапливая их на собственном балансе и получая дополнительную прибыль, при этом имея твердые гарантии от АИЖК на выкуп кредитов, что в целом приведет к увеличению объемов кредитования в регионах.
В целях дальнейшего развития вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо:
на период до становления иных конкурентоспособных операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов наращивать объемы рефинансирования в форме выкупа АИЖК ипотечных кредитов через использование собственных средств и заемных средств;
внести изменения в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628, в части обеспечения возможности направлять средства, полученные от размещения облигаций АИЖК, гарантированных Российской Федерацией, на приобретение ипотечных займов, выкуп собственных облигаций, выкуп ипотечных ценных бумаг российских эмитентов, а также на погашение предоставленных АИЖК кредитов и займов;
максимально способствовать увеличению числа операторов УСР ИЖК, действующих на основе рыночного ценообразования, не пользующихся государственной поддержкой, которые осуществляют выкуп прав требований по стандартным ипотечным жилищным кредитам (рефинансирование ипотечных кредитов) и формирование на их основе ипотечного покрытия для ипотечных ценных бумаг;
обеспечить доступность вхождения в УСР ИЖК любому оператору путем создания недискриминационных условий для такого вхождения, оказания ему методического содействия со стороны АИЖК, включая раскрытие АИЖК имеющейся статистической информации по рефинансированным АИЖК ипотечным кредитам, выданным и обслуживаемым по стандартам АИЖК;
способствовать формированию «синдикатов» из числа сторонних инвесторов, первичных кредиторов, инвестиционных институтов и иных лиц, образуемых для целей объединения капитала для наращивания объемов выкупа ипотечных кредитов и формирования в короткие сроки ипотечного покрытия, служащего обеспечением для выпуска ипотечных ценных бумаг;
осуществить комплекс мер по созданию системы обучения специалистов будущих частных операторов УСР ИЖК на базе ведущих высших учебных заведений страны с учетом опыта, накопленного АИЖК.
Заключение
Реализация изложенных мер по формированию в России унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов позволит:
увеличить приток средств в российский рынок ипотечного жилищного кредитования;
улучшить условия привлечения финансовых ресурсов в эту сферу;
динамично снижать основной показатель доступности ипотечного кредита для средней российской семьи – процентную ставку кредита;
добиться повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для максимально широких слоев населения.
Государство должно играть существенную роль в формировании системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на этапе ее становления через поддержку деятельности АИЖК. По мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться.
Основными функциями АИЖК, направленными на формирование УСР ИЖК, должны быть:
дальнейшее совершенствование и внедрение стандартов АИЖК;
обеспечение ликвидности для банков путем непрерывного выкупа стандартных ипотечных жилищных кредитов;
организация вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, включая хранение закладных, вторичный оборот и раскрытие информации;
регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ценных бумаг для привлечения необходимого финансирования;
управление и оценка рисков по ипотечным жилищным кредитам, ипотечному покрытию и ипотечным ценным бумагам;
выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, обеспеченных «платежами дальних лет».
Ключевым моментом успешного выполнения поставленных перед АИЖК задач является участие государства с помощью различных видов государственной поддержки, а именно предоставления государственных гарантий и прямых инвестиций в уставный капитал для поддержания на должном уровне финансовой устойчивости АИЖК и повышения надежности инвестиций в ипотеку всех классов инвесторов.
На этапе, когда в стране будут существовать развитые первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования со стабильно большим числом участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов АИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка.
Особая роль в формировании УСР ИЖК отводится субъектам Российской Федерации, от эффективности государственной политики которых во многом зависит скорость и качество развития данной системы.
Список литературы
Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г.
Бочаров В. В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2003. – 288 с.
Ольшаный А.Н. «Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт». – М.: Русская Деловая Литература,1997.
Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». – «Банковское дело», 10/2000.
Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 1998. - № 2. -С.15-21.
Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.
Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. - М., 2005.
Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С.65 - 66..
Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. - М.: Дело,2004. - 224 с.
Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство «ПРИОР», 2004. - 160 с.
31. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. - 1995. -№ 21. - С.8.
Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 133-141.
Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - С. 75-78.
Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути решения. - СПб, 2006.
Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. - 2003 - № 8.
Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -2004.- с.43-50.
Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.186- 191.
Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2005. - № 6. -С.52-61.
Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2000. -С. 101-102.
http://gosstroy.kodeks.ru/manage/site/
http://www.omorrss.ru/index.php
Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. - М., 2005.
Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. - М.: Дело,2004. - 19 с.
http://www.omorrss.ru/index.php
Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -2004.- с.43-50.
Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г.
31