Вход

Методы расчета физического износа для целей оценки зданий и сооружений

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 156829
Дата создания 2010
Страниц 23
Источников 18
Мы сможем обработать ваш заказ 26 октября в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
520руб.
КУПИТЬ

Содержание

Содержание
Введение
1. Физический износ и методы его определения
2. Методы расчета физического износа зданий
3. Примеры оценки физического износа
3.1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента
3.2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.
3.3. Оценка физического износа полов из различных материалов
3.4. Определение физического износа слоистой конструкции
3.5.Определение физического износа системы центрального отопления
3.6. Определение физического износа здания в целом
Заключение
Список источников

Фрагмент работы для ознакомления

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры. По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.
С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое прил. 4 Правил).
Заполняем таблицу:
Элементы системы Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, % Срок эксплуатации, лет по графику, % Физический износ элементов по графику, % Расчетный физический износ, ФС, % Магистрали 25 18 60 15 Стояки 27 18 40 10,8 Отопительные приборы 40 18 40 16 Запорная арматура 7 3 30 2,1 Калориферы 1 3 25 0,4 Итого: физический износ центрального отопления — 44,3%. Принимается физический износ системы 45%.
3.6. Определение физического износа здания в целом
При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.
По табл. рекомендуемого прил. 2 Правил определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в следующей таблице.
Наименование элемента здания Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, % Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2, % Расчетный удельный вес элемента, li × 100, % Физический износ элементов здания, % по результатам оценки Фk средневзвешенное значение физического износа 1 Фундаменты 4 - 4 10 0,4 2 Стены 43 86 37 15 5,55 3 Перегородки 43 14 6 20 1,2 4 Перекрытия 11 - 11 10 1,1 5 Крыша 7 75 5,25 35 1,8 6 Кровля 7 25 1,75 40 0,7 7 Полы 11 - 11 30 3,3 8 Окна 6 48 2,88 15 0,43 9 Двери 6 52 3,12 20 0,62 10 Отделочные покрытия 5 - 5 50 2,5 11 Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 10         В том числе: отопление 1,7 - 1,7 40 0,68 холодное водоснабжение 0,4 - 0,4 25 0,1 горячее водоснабжение 0,5 - 0,5 40 0,2 канализация 3,6 - 3,6 30 1,08 газоснабжение 1,1 - 1,1 15 0,17 электроснабжение 2,7 - 2,7 15 0,4 12 Прочие 3         В том числе: лестницы - 31 0,93 20 1,86 балконы - 24 0,72 20 0,14 остальное - 45 1,35 - - ИТОГО 100   100   ФЗ = 22,27 Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания — 22%.
Заключение
Работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом техническом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов
В курсовой работе показано, что износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.
Как видно из выполненной курсовой работы влияние физического износа на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, зависит от износа всех элементов объекта недвижимости и износ каждого элемента влияет на стоимость всего объекта. Сложный, зависящий от табличных параметров, способ оценки призван стандартизировать оценку недвижимости. При этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.
В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов.
Как показано в данной работе на практических примерах правильный учет влияния физического износа на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов оценке стоимости недвижимости.
Вопросы оценочной деятельности находятся в центре внимания Правительства РФ. В частности с 1 января 2008года вступило в силу изменение в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", связанное с изменением лицензирования отдельных видов деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 г. N 767 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 52, ст. 5587).

Список источников
1. С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.
3. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 1998.
4. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.
5. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 1998.
7. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
8. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.
9. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 1999.
10. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.
11. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.
12. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
13. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.
14. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» №293 от 28.02.1996 г.
16. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.
17. Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992 г.
18. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 n 446
Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин-Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.
Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Ми 122-ФЗ от 21.07.1397 г.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.
Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 1997.
Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999
Болотин С.А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа. Журнал "Недвижимость: экономика, управление" №2, М.: Изд-во "АСВ", 2002
Кятов Н.Х. Моделирование процесса физического износа объектов недвижимости. Журнал "Недвижимость: экономика, управление" №7, М.: Изд-во "АСВ", 2003.
Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 n 446
Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
Постановление Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. N 765 г. Москва "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности
23

Список литературы

Список источников
1. С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.
3. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 1998.
4. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.
5. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 1998.
7. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
8. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.
9. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 1999.
10. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.
11. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.
12. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.
13. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.
14. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» №293 от 28.02.1996 г.
16. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.
17. Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992 г.
18. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р) (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 n 446
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2020