Управление многоквартирными жилыми домами на примере города Москвы

Оглавление
Глоссарий
Введение
Глава 1. Теоретические положения по управлению недвижимостью на современном этапе
1.1 Понятие, цели и задачи управления МКД
1.2 Нормы ЖК РФ об управлении многоквартирными домами
1.3 Сущность управления МКД
Глава 2. Анализ управления по эксплуатации многоквартирных домов на примере Центрального Административного округа г. Москвы
2.1 Общая информация о ЦАО г. Москвы
2.2 Система государственного управления многоквартирными домами в ЦАО г. Москвы с целью повышения её эффективности
2.3 Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК
2.4. Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ)
Глава 3. Рекомендации по совершенствованию управления многоквартирным домом
Заключение
Список использованной литературы
Приложение 1

В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами.
Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по «московской» или «петербуржской» схеме.
По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов. [43]
Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в Басманном районе, необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3-4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ «ЕИРЦ ЦАО», бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.
После описанных нами структурных изменений штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся. [3]
Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней.
В заключение, представим новую систему управления многоквартирным домом на рисунке 8:
Рис. 8. Схема управления многоквартирным домом реформированной ДЕЗ [39]
Видно что, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.
Глава 3. Рекомендации по совершенствованию управления многоквартирным домом
В Центральном округе работа по выбору способа управления многоквартирными домами завершена. По состоянию на 01 января 2010 года способ управления выбран и реализован в 4208 домах, т.е. во всех домах, где он должен быть выбран. В управлении ТСЖ и ЖСК находится 1410 домов (33.5%), в управлении управляющих компаний – 2797 домов (66.5%) (в том числе ГУП ЭВАЖД и ГУП «Жилищник» - 124 дома), в непосредственном управлении собственниками – 1 дом. Из них на конкурсной основе выбран способ управления в 4 многоквартирных домах района Хамовники. [43]
За последние два года в округе начали складываться рыночные отношения в сфере управления многоквартирными домами, а также появилась реальная конкуренция среди управляющих компаний. Динамика в этой сфере очевидна, что свидетельствует об ее инвестиционной привлекательности.
Начиная с 2008 года, в Едином реестре управления по ЦАО произошли существенные изменения. По состоянию на 01 января 2008 года в ЕРУ было внесено 152 управляющих организации, на 01 января 2009 года - 208 , на 1 января 2010 года – 224, на конец 1 квартала 2010 года число управляющих организаций в ЦАО достигло 235 или по сравнению с 2008 годом возросло на 54.6%.
Количество внесенных в ЕРУ частных управляющих организаций по сравнению с началом 2008 года возросло на 79.2%, с 24 УК на 01 января 2008 г. до 43 УК на 15 марта 2010 года. Договора управления на текущий момент заключены с 68 % собственников жилых и нежилых помещений. [43]
В 2008 году субсидии на текущий ремонт и содержание общего имущества МКД получили 111 управляющих организаций, в 2009 году - 120 управляющих организаций; в 2010 году заявки на получение субсидий подали 129 управляющих организаций
Общий объем субсидий в 2008 году составил 1143, 1млн. руб., в 2009 - 1256,5 млн. руб., плановый объем финансирования 2010 года составляет 1497,9 млн. руб. По состоянию на текущую дату договора финансирования заключены по 2203 МКД на общую сумму 915,9 млн. руб. [43]
В ЦАО более 500 жилых домов не получают субсидии на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД: это дома, где принято решение об установлении цены за содержание и ремонт общего имущества МКД от 30 руб. за 1 кв.м. и выше. Как правило это дома коммерческой застройки.
Таким образом, с принятием Жилищного кодекса структура управления жилищным фондом в ЦАО претерпела достаточные изменения, что свидетельствует о появлении тенденций по формированию на территории округа реального рынка в сфере обслуживания многоквартирных домов.
По количеству управляющих организаций, получающих субсидии из бюджета города Москвы: из 120 управляющих организаций округа на долю государственных организаций (12) приходится 10%, на долю частных компаний (25) – 20.8%, 51.7% - на ЖСК (62), 17.5% - на ТСЖ (21). [35]
По количеству многоквартирных домов: из 3526 многоквартирных домов, на управление которых предоставляются субсидии, на долю государственных организаций (1316) приходится 37.3 %, на долю частных (2124) – 60.2 %, ЖСК (62) - 1.7%, ТСЖ (24) – 0.7%.[36]
По площади МКД, находящейся в управлении: из общей площади 12.9 млн. кв.м. государственными организациями обслуживается 5.0 млн. кв.м или 38.8%, частными управляющими компаниями – 7.5 млн. кв.м или 58.1%, на долю ЖСК приходится 0.3 млн. кв.м или 2.3%, на долю ТСЖ – 0.1 млн. кв.м или 0.8%.
Возможность выбирать управляющую компанию из нескольких компаний на территории округа показала следующие результаты:
- жители 4 районов отдали предпочтение ГУП ДЕЗ: Тверской (100%), Якиманка (100%), Замоскворечье (85%), Таганский (79.6%),
- в 6 районах преобладают частные управляющие компании:
Пресненский (100%), Басманный (99.3%), Красносельский (96.6%), Хамовники (87.5%), Арбат (82.2%), Мещанский (51%).[43]
Таким образом, на сегодняшний день большая часть многоквартирных домов в ЦАО, 61.7 % - по количеству и 58.1% - по площади находится в управлении частных управляющих компаний.
Учитывая, сколь мало времени прошло с появления на рынке частных компаний и в отсутствии необходимой практики, дать объективную оценку результатов их деятельности на текущий момент очень сложно. Для всех УК, включая ДЕЗы и частные, в качестве основной является задача заслужить и сохранить доверие собственников путем оказания качественных услуг и обеспечения безаварийной эксплуатации многоквартирных домов при любых обстоятельствах.
Для того, чтобы успешно работать на рынке, управляющей компании необходимо иметь хороший запас прочности, который, тем больше, чем больше масштаб бизнеса. У небольшой управляющей компании даже временные неплатежи нескольких крупных собственников или арендаторов могут вызвать проблемы с текущей эксплуатацией.
На сегодня в ЦАО свыше 100 домов в управлении имеют:
- среди 9 государственных - 4 ДЕЗа управляют 1132 МКД или 86.0% от общего количества домов, находящихся в управлении государственных организаций (134 - Мещанский; 232 – Замоскворечье, 339 – Таганский, 427 – Тверской); [43]
- среди 25 частных УК – 7 управляют 1539 МКД или 72.4% от общего количества домов, находящихся в управлении частных УК (2 – Басманный ( 619) , 3- Пресненский (637), 1 – Красносельский (166), 1 – Хамовники (117).
Перечисленные управляющие организации, как государственные, так и частные, можно отнести, условно говоря, к «средним» игрокам на формируемом в городе рынке управляющих компаний, которым необходимо подтвердить и сохранить доверие собственников.
При этом, существуют определенные риски.
Во-первых, это техническое состояние жилищного фонда округа. Средний возраст домов в отдельных районах составляет более 80 лет, износ жилого фонда колеблется от 60 до 70%, более 70% домов округа имеют стальные кровли. Управлять таким фондом гораздо сложнее, чем домами – новостройками, при этом в округе не существует баланса старого и нового жилищного фонда. А ведь от «состояния дома» напрямую зависит оценка жителями работы УК, что не всегда является объективным. [40]
Во-вторых. Структура управления МКД в ЦАО показывает, что мнения жителей в отношении государственных и частных управляющих компаний разделились. Несмотря на проводимую в ходе выбора управляющих организаций информационную кампанию по поддержке имиджа ДЕЗов как «известных, надежных, государственных компаний, контролируемых управами районов», серьезное влияние на выбор собственников оказало проведение масштабной информационно- разъяснительной работы среди населения по реализации основных положений Жилищного кодекса РФ в части расширения прав и возможностей собственников. В этих условиях жители, которые «привыкли» за все ругать городские власти, и в данном случае, государственные структуры, которыми в тот момент являлись ДЕЗы, отдали предпочтение новым структурам с целью улучшения состояния своих домов.
Значительную роль здесь также сыграли различные средства массовой информации, акцентирующие внимание на отсутствие в городе реальной конкуренции и рынка управляющих компаний в сфере управления жилищным фондом, как того требует Жилищный кодекс.
Опыт же Центрального округа является подтверждением того, что в настоящее время реальная конкуренция и рынок услуг в сфере управления МКД в городе существует.
Возможно, для других округов и районов города это не является показательным. Население округа всегда отличалось высокой активностью, именно отсюда началось создание первых ТСЖ, поэтому выбор жителей в пользу частных управляющих компаний в какой-то мере является закономерным и предсказуемым. [39]
Исходя из этого подтверждается, что удовлетворенность жителей работой ДЕЗов переоценивать не следует, тем более, что ДЕЗы, как правило, отвечают за жилищные вопросы в относительно старом жилищном фонде смешанной собственности, где уровень образования, доходов и просвещенности жителей ниже, а стандарты обслуживания жителям не известны, фиксированным набором услуг. Тогда как частные управляющие компании предлагают жителям дополнительные услуги и сервисы.
Статистика обращений граждан в 2009 году по вопросам управления многоквартирными домами почти втрое ниже количества обращений по капитальному ремонту жилищного фонда округа: 88 против 238, что косвенно подтверждает отсутствие в округе системных проблем в сфере управления МКД. В настоящее время на уровне города подготовлен ряд документов, направленных на усиление контроля за деятельностью организаций, выполняющих функции управления МКД, с введением новой формы отчетности, уточнения Временного порядка предоставления субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Контрольно-счетной палатой города Москвы в 2010 году предусмотрено проведение проверок деятельности УК в административных округах, с 1 апреля такая проверка выходит в ЦАО. [43]
Одновременно, представляется целесообразным проведение целевого социологического обследования по вопросам внедрения новых форм управления многоквартирными домами в оценках москвичей в разрезе административных округов, позволяющего получить срез информации по городу, что изменилось в качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг в зависимости от типа управляющей компании за последний год.
Результаты такого исследования могли бы быть использованы органами исполнительной власти при разработке мероприятий по внедрению новых форм управления многоквартирными домами, предупреждению возникновения конфликтных ситуаций при возможной смене управляющих организаций, а также по дифференциации при организации просвещения жителей по вопросам управления МКД.
Одним из основных приоритетов округа в течение последних лет является реализация на подведомственной территории Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 гг.
В ЦАО из 4068 многоквартирных домов в Программу капитального ремонта на 2008-2014 гг. включено 1220 строений или только 30%. Не вошли в Программу 2848 строений, из которых по 2171-му строению решение по дальнейшей судьбе дома не принято. Это 1545 домов с деревянными перекрытиями и 626 – малоэтажные с ж/б перекрытиями, Естественно, что такая ситуация с состоянием жилищного фонда округа не может не беспокоить жителей и вызывает большое количество обращений. Практически половина из 237 обращений, поступивших в 2009 году на телефон горячей линии префектуры по капитальному ремонту - по вопросам справочно-информационного характера о судьбе дома. [35]
В рамках ГЦП по плану 2008 года в ЦАО капитально отремонтировано 146 многоквартирных домов типовых серий, из них по 11 выполнен ККР. По остальным домам выполнены работы только по ремонту внутренних инженерных коммуникаций (1 этап), выполнение работ по утеплению фасадов, замене оконных блоков и остеклению балконов было перенесено на 2009 год (2 этап).
В ГЦП по плану 2009 года по ЦАО включено 105 домов из 457 в целом по городу, то есть 22%. По всем 105 строениям по плану 2009 года выполнены работы только по 1 этапу. Кроме того, в 36 домах по 2 этапу программы 2008 года были отремонтированы фасады и произведено остекление балконов. [43]
В течение 2009 года еженедельно в префектуру поступало в среднем не менее 10 письменных обращений граждан по вопросам организации и качества проводимого капитального ремонта, при этом к концу года число таких обращений удвоилось. Доля обращений по неудовлетворительному качеству работ в общем объеме поступивших обращений по вопросам капитального ремонта, составляет 48.7% или 116 к 238. В течение года все жалобы совместно с ГУ ДКР по ЦАО были отработаны. [43]
В системе городской вертикали по управлению ГЦП основной задачей территориальных органов управления является организация работы с населением. Такой опыт в 2009 году в округе наработан. По мере развертывания программы повышается активность жителей. В то же время, отсутствие возможности влияния со стороны органов власти на принятие решений, зачастую не приводит к желаемым результатам. В частности, по итогам проведения общих собраний собственников положительное решение о проведении работ по ремонту фасадов не принято жителями 36 домов из 88, т.е. 41%.
На сегодня остро стоит вопрос об отсутствии необходимой информации для работы с жителями по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов. По ряду вопросов мы не можем дать соответствующие аргументированные ответы и разъяснения на обращения граждан, что, в свою очередь, способствует увеличению числа обращений в городские инстанции. [43]
В частности:
1. Будет ли в 2010 году проводиться 2 этап по домам ВКР 2008 года.
2. Какова дальнейшая судьба домов с деревянными или смешанными перекрытиями и домов менее 5 этажей, наибольшее количество которых находится в ЦАО.
3. Что будет дальше с ТЗК по 650 домам, не вошедшим в программу капитального ремонта многоквартирных домов на 2008-2014 гг., по которым в 2008 году за счет средств бюджета проведено техническое обследование.
Практика подтверждает, что число активного населения в ЦАО, которые не только хорошо знают, но и умеют отстаивать свои права, неуклонно растет. [34]
Одно из главных прав жителей – это право на информацию. Задача территориальных органов власти – обладать достаточной полнотой информации для проведения разъяснительной и пропагандистской работы с жителями, предупреждая возможные обращения граждан, с одной стороны, и давать аргументированные обоснованные ответы на уже поступившие обращения, с другой.
Меры по усовершенствованию управления МКД:
1. Вот уже несколько лет жители Москвы ежемесячно получают единый платежный документ (ЕПД) на оплату жилищно-коммунальных услуг. Единая «платежка» на первый взгляд, может показаться совершенно обычной квитанцией. На самом деле, создание ЕПД – достаточно сложный процесс. Итак, давайте вместе пройдем по всем этапам формирования этого документа.
Чтобы появился ЕПД необходима, во-первых, огромная база данных, содержащая адреса и фамилии собственников и нанимателей жилых помещений, перечень услуг, сведения о мерах социальной поддержки, положенных жителям. Весь это массив информации обрабатывается компьютерной программой, которая и сводит данные по каждой конкретной квартире на одном листе бумаги стандартного формата. [34]
Важнейший этап создания ЕПД – это учет мер социальной поддержки при формировании начислений. Чтобы процесс шел без сбоев, ГУ «Инженерная служба города Москвы» и ГУ «Московский городской центр жилищных субсидий» (ГЦЖС) подписали регламент информационного взаимодействия, в соответствии с которым ГУ ГЦЖС в электронном виде предоставляет в ГУ ИС всю информацию о мерах социальной поддержки. Стоит отметить, что регламент весьма эффективен: информация предоставляется ежемесячно – в установленные сроки и в автоматическом режиме. [3]
Весьма трудоемкой процедурой при формировании начислений является сбор, обработка, анализ и ввод данных по показаниям общедомовых приборов учета – ОДПУ и индивидуальных приборов учета – ИПУ. И эти хлопоты берет на себя ГУ ИС. Жители столицы знают, что существует масса способов для передачи показаний квартирных счетчиков в абонентский отдел ГУ ИС: по телефону, по факсу, с помощью интернета. Кроме того, в абонентских отделах ГУ ИС установлены специальные ящики для письменных сообщений о показаниях приборов учета. В некоторых районах Москвы уже внедряется автоматизированный съем показаний ИПУ, и здесь жителям никуда ходить и звонить не нужно. В дальнейшем такая практика будет распространена на весь город. Здесь же, говоря о воде, немало важно упомянуть вопрос о перерасчете за холодную воду при отсутствии индивидуальных приборов учета. Заканчивается лето, все возвращаются в город – кто из отпусков, а кто - с дач. Прежде всего, напоминаю, что срок предоставления документов для производства перерасчета по временному отсутствию составляет 30 дней, сам же перерасчет производится при отсутствии на месте постоянной регистрации более пяти календарных дней. Что касается документов, подтверждающих временное отсутствие – это могут быть авиа- и ж/д-билеты, путевки, справки, заверенные председателем садового товарищества, но здесь есть необходимо отметить, что перерасчет производится по справке при отсутствии по месту постоянной регистрации не более 90 дней, если же вы были на даче более 90 дней, вам необходимо представить справку, заверенную в местной администрации, и другие документы, предусмотренные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006г. [4]
После окончательного формирования ЕПД в электронном виде его распечатывают и доставляют по адресу потребителя. ЕПД удобен для жителей тем, что в него включены почти все услуги, которыми мы пользуемся ежемесячно. В некоторых районах Москвы в порядке эксперимента по ЕПД уже оплачивают и электроэнергию. Результаты эксперимента признаны успешными, а это означает, что границы его будут расширяться. Вообще, ЕПД удобен для жителей еще и тем, что он открыт для новых видов платежей. По ЕПД можно рассчитываться, например, за пользование интернетом.
Таблица 3.7
Расшифровка статей начисления в ЕПД [40]
ХВс Холодное водоснабжение ХВ для ГВс Холодная вода для горячего водоснабжения ХВс ДПУ Холодное водоснабжение по домовым приборам учета ХВс КПУ Холодное водоснабжение по квартирным приборам учета ГВс Горячее водоснабжение Отопл. осн. пл. Отопление основной площади Отопл. изл. пл. Отопление излишков площади* Отопл. втор. ж. Отопление вторичного жилья** Опл. жилья Оплата жилья (Содержание и ремонт жилой площади) (для муниципального жилья) Сод. и рем. ж. п. Содержание и ремонт жилой площади (для жилья в собственности) ТО изл. пл. Техническое обслуживание излишков площади* ТО втор. ж. Техническое обслуживание вторичного жилья** ЗУ Запирающие устройства ТБО Вывоз твердых бытовых отходов Примечания:
* Излишки площади – площадь жилого помещения, превышающая социальные нормы площади жилья, плюс 7 кв. метров на каждого проживающего.
Социальные нормы площади жилья:
- одинокие граждане – 33 кв. м;
- семья из 2-х человек – 42 кв. м;
- семья из 3-х и более человек – 18 кв. м на каждого проживающего.
Но система ГУ ИС не стоит на одном месте, и продолжает совершенствоваться. Теперь в ЕПД, для удобства жителей, появилась новая строка, в которой можно увидеть наименование управляющей организации (УО), которая осуществляет обслуживание вашего дома. Это сделано для того, чтобы житель знал, кто обслуживает его дом и куда следует обращаться по всем вопросам, касающихся обслуживания и управления дома.
Ну а если далее говорить о подлинности ЕПД, что в нынешних непростых экономических условиях особенно актуально, так как не будет удивительно, то что мошенники активизируются, рассчитывая что вы попадетесь на их уловки. Прежде всего, необходимо уметь читать этот документ и знать минимальные параметры, идентифицирующие вас и вашу квартиру, а именно – любой ЕПД содержит в себе:
Необходимо отметить, что следует оплачивать сумму строго соответствующую сумме, указанной в ЕПД. Если Вы самостоятельно вносите какие-либо изменения в ЕПД, то могут возникнуть сложности при распределении денежных средств.
Перед оплатой ЕПД рекомендуем проверить:
Таблица 3.8
Пункты заполнения ЕПД [40]
На настоящем ЕПД На фальшивом ЕПД Указаны Ваши фамилия, имя и отчество Указан только адрес Указана сумма оплаты за все коммунальные услуги того же порядка, как в ваших ЕПД в прежние месяцы Указана одинаковая сумма, одна для всех получивших документ жильцов дома Указан Ваш персональный код плательщика, совпадающий с указанным на ранее выставленных ЕПД Указана случайная цифра Перевод осуществляется на транзитный счет в Банке Москвы (финансовом операторе ЕИРЦ) Перевод осуществляется на счет в ином коммерческом банке (при этом не имеет значения, что получателем стоит городская организация – платеж уйдет по указанным реквизитам злоумышленника) Указано количество жильцов и площадь Вашей квартиры, тип собственности (частная, муниципальная) Количество жильцов, площадь квартиры и тип собственности не указаны Указан телефон ЕИРЦ Вашего района для справок Указан другой телефон, либо телефон ЕИРЦ другого района. (В любом случае, не стоит стесняться позвонить по нему и уточнить, если у Вас появились вопросы). 2. Немаловажным этапом усовершенствования расчетов за услуги водопотребления и водоотведения является переход на расчеты по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ), он же водосчетчик. Начисления жителям за потребленную холодную и горячую воду по показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) проводятся по усредненным показателям, без учета фактического водопотребления конкретной квартиры. В этом случае приходится платить за «соседа-транжиру» или за посторонних, которые потребляют коммунальные ресурсы, но их не оплачивают.
ИПУ — это измерительные приборы для определения количества потребляемой воды. Они устанавливаются в сантехническом шкафу квартиры на отводах от стояковых труб. Установив у себя индивидуальный прибор учета воды, вы оградите себя от лишних хлопот и трат, оплачивая только ту воду, которую реально потребили. Обязательно нужно помнить, что если у Вас стоит ИПУ, то при отключении горячей воды пользоваться «красным» краном, дающим горячую воду, не следует, так как счетчик будет считать истраченную воду как горячую, а горячая соответственно ощутимо дороже холодной. [41]
Даже при отсутствии ИПУ, ОДПУ будет засчитано некоторое количество воды, поскольку трубы, которые предназначены для горячего водоснабжения, технически нельзя оставить без какой-либо воды по санитарно-техническим показаниям. По этой причине даже при официальном отключении горячего водоснабжения, небольшие начисления по данной услуге могут оказаться в квитанциях.
Заключение
Подведём некоторые итоги нашего дипломного исследования. Сначала сделаем общие выводы относительно предмета проектирования:
Управление многоквартирными домами – специфическая область управления собственностью. Многоквартирные дома не являются государственной собственностью, но государство является крупнейшим собственником помещений в многоквартирных домах.
Наличие государственных управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо, но их влияние на рынке должно постепенно минимизироваться.
В результате дипломного исследования удалось проанализировать различные способы управления многоквартирными домами, создать проект реорганизации структуры государственных управляющих компаний и разработать схему минимизации неизбежных убытков от государственного присутствия на рынке коммунальных услуг.
В дипломном исследовании рассмотрено и проанализировано основное законодательство в области ЖКХ.
Когда застройщик возводит многоквартирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или принимает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в результате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) застройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто заказывал строительство конкретной квартиры. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании договора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конкретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделение Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. [3]
Список использованной литературы
Нормативно правовые акты:
Постановление Правительства Москвы № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами»
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 492 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05 2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05 2006 № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».
Периодическая литературы:
6. Артемьева Г.Н. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 3. 2007 г. Часть I, с.4 .
7. Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. – 2008. - №11
8. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. – М.: Ассоциация ТСЖ «Центр», 2008
9. Гордеев Д.П. Новый порядок управления многоквартирными домами. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 3. 2008 г. Часть I, с.10 .
10. Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2009 г. Часть I., с. 17.
11. Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. – 2009. - №6
12. Киркорова Н.П. Основные аспекты ценообразования в сфере оказания услуг. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2008 г. Часть I., с. 21.
13. Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. - 2009. - №4
14.Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ. – 2007. - №3
15. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2008. - №7
16. Маркварт. Э. Основные принципы и направления реформирования муниципального хозяйства. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 12. 2007. часть 1.,с.15.
17. Михайлов В.С. Передача многоквартирных домов муниципального жилищного фонда в управление собственникам жилья. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2008 г. Часть I., с. 10.
18. Салама Ю.М. Управляющие компании в ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 11. 2008. часть 1.с.15.
19. Сандалова Н.В. Частный бизнес в ЖКХ. ЖКХ № 5 2007. стр. 29.
20. Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 1. 2008 г. Часть I. с. 14, 21, 18.
21. Холопов С.Н. Современные экономические модели управления в ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 7 . 2008 г. Часть I, с.3 .
22. Чуксеева Н.В. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 1. 2007 стр.30
23. Шерешовец С.В. Выбор способа управления многоквартирным домом. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2007 г. Часть I., с. 13.
24. Яковлев М. М. От Столыпина до ТСЖ // Покровка – 2009 - №25
Учебно-методическая литература:
25. Анализ финансовой отчетности: Учебное пособие / Под ред. О.В.Ефимовой, М.В. Мельник. - М: Омега-Л. 2007, 408 с.
26. Баликоев В.З. Общая экономическая теория. Учебное пособие / Новосибирск: Издательская компания «Лада», 2009, 678 с.
27. Бердникова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие / - М: ИНФРА-М. 2008, 215с.
28. Вепрецкая Т.П. Организация и проведение конкурса на передачу в управление муниципального жилищного фонда. Юрисконсульт НП «ЛСУ ЖКК».
29. Вершигора В.В. Менеджемент: Учебное пособие / - М: ИНФРА-М, 2009, 256 с.
30 Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России, Жилищный альманах Москва, 2008
31. Кодраков Н.П. Бухгалтерский учет. Учебное пособие. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: ИНФРА-М, 2007, 584 с.
32. Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для вузов / - М: Юнити - Дана. 2008, 471 с.
33. Маликова И.П., Филаретова Л.П. Методические рекомендации по формированию стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту жилых зданий методом экономически обоснованных расходов и расчету соответствующих цен. «АКЦ Жилкомаудит». Москва, 2007. с. 72.
34. Методические рекомендации по созданию ТСЖ и формированию кондоминиумов в ЦАО г. Москвы, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2007
35. Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2008
36. Рекомендации по заключению договоров управления многоквартирными домами. «АКЦ Жилкомаудит». 2008. с. 57.
37. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.
38. Экономика предприятия: учебник / Под ред. Проф. О.И.Волкова - М: ИНФРА-М, 2008, 416 с.
Интернет ресурсы:
39. www.tsj.ru
40.www.youhouse.ru
41. www.labex.ru
42. www.akdi.ru
43. www.cao.mos.ru
Приложение 1
Реализация способа управления многоквартирными домами в Центральном административном округе г. Москвына 01.01.2010 [43]
Приложение 2
Динамика количества управляющих организаций, зарегистрированных в ЕРУ по Центральному административному округу г. Москвы [43]
Приложение 3
Финансирование управляющих организаций ЦАО за 2009 год
Всего за 2009 год профинансировано 120 УО,
количество многоквартирных домов 3526,
общая жилая площадь 12,9 млн. кв. м,
объём бюджетных субсидий 1256,5 млн. руб. [43]
Приложение 4
Структура организаций, выполняющих функции управления многоквартирными в ЦАО г. Москвы и финансируемых из бюджета г. Москвы [43]
I. По количеству управляющих организаций
 Приложение 5
Структура организаций, выполняющих функции управления многоквартирными в ЦАО г. Москвы и финансируемых из бюджета г. Москвы [43]
II. По площади многоквартирных домов, находящихся в управлении (млн. кв. м.)
Приложение 6
Доля многоквартирных домов на территории ЦАО г. Москвы, находящихся в управлении государственных организаций [43]
Приложение 7
Государственные управляющие компании ЦАО и
количество домов в их управлении [43]
Итого:
12 государственных управляющих организаций – 1316 многоквартирных домов, из них 9 ДЕЗ – 1312 домов и 3 прочие – 4 дома
Приложение 8
Доля многоквартирных домов на территории ЦАО г. Москвы, находящихся в управлении частных управляющих компаний [43]
Приложение 9
Доля управляющих организаций, получающих субсидии из бюджета города Москвы и имеющих в управлении более 100 многоквартирных домов на территории Центрального административного округа города Москвы
по состоянию на 01.01.2010 года [43]
89
Дирекция единого заказчика
Участок ДЕЗ
Эксплуатирующая компания
Многоквартирный дом
ГУ ЕИРЦ
ГУП г. Москвы «Дирекция единого заказчика
ЦАО
Отдел жилищного
хозяйства
Отдел капитального
ремонта
Отдел благоустройства
ОАО «Тепловые
Коммунальные сети»
Участковые филиалы
ДЕЗ
ГУ ЕИРЦ ЦАО,
Оплата по договору эксплуатации
Арендная плата за рекламное место
Ежемесячные дотации государства
Ежемесячная оплата услуг собственниками помещений
Арендная плата за технический цоколь
ТСЖ
Многоквартирный дом
ТСЖ
Управляющая и эксплуатирующая компания
ДЕЗ
Агент
участкового
ЕИРЦ
Эксплуатирующая
компания
Многоквартирный дом
В управлении ТСЖ и ЖСК
1410 (33,5%)
В управлении
управляющих организаций
2797 (66,5%)
В непосредственном
управлении собственниками
1 (0,02%)
54,6%
83
235
224
208
152
Всего УК
0
6
6
6
6
УК других округов
56,8%
83
229
218
202
146
Всего УК по ЦАО
0
1
1
1
1
ЖТК
0
1
1
1
1
ЖТ
33,3%
18
72
72
71
54
ЖСК
90,6%
48
101
96
82
53
ТСЖ
0
1
1
1
1
РГГУ
79.2%
19
43
37
34
24
Частные УК
-2
10
10
12
12
ГУП
Изменения в %
Изменения за период 01.01.2008 – 15.03.2008
15.03.2010
01.01.2010
01.01.2009
01.01.2008
Хамовники (6 УК)
338 (15,9%)
Пресненский (3 УК)
637 (30,0%)
Арбат (2 УК)
134 (6,3%)
Красносельский (3 УК)
200 (9,4%)
Мещанский (4 УК)
139 (6,5%)
Басманный (2 УК)
619 (29,1%)
Остальные районы (6 УК)
57 (2,7%)
ГУП ДЕЗ
Района Арбат
29
ГУП ДЕЗ
Красносельского района 7
ГУП ЭВАЖД
1
ФГУП ЖКУ РАН
2
МГУП Жилкооперация
1
ГУП ДЕЗ
Басманного района
4
ГУП ДЕЗ
района Замоскворечье
232
ГУП ДЕЗ
района Якиманка
92
ГУП ДЕЗ
Мещанского района
134
ГУП ДЕЗ
Тверского района
427
ГУП ДЕЗ
Таганского района
339
ГУП ДЕЗ
района Хамовники
48
Государственные
управляющие компании ЦАО
и количество домов в их управлении
Якиманка
92 (7,0%)
Замоскворечье
232 (17,7%)
Остальные районы
1316 (37,3%)
Таганский
339 (25,7%)
Тверской
427 (32,4%)
ТСЖ
0,1 (0,8%)
ЖСК
0,3 (2,3%)
Частные УК
7,5 (58,1%)
Государственные УК
5 (38,8%)
Частные УК
25 (20,8%)
ТСЖ
21 (17,5%)
Государственные УК
12 (10,0%)
ЖСК
62 (51,7%)
Товарищества собственников жилья:
21
Количество домов:
24
Общая жилая площадь: 0,1 млн. кв.м.
Объём финансирования:
8,1 млн. руб.
Частные УК:
25
Количество домов:
2124
Общая жилая площадь: 7,5 млн. кв.м.
Объём финансирования: 703,5 млн. руб.
УК государственной формы собственности:
12 (в т.ч. ДЕЗ – 9)
Количество