Организация и управление рекламной и коммерческой деятельности с использованием маркетинга на рынка недвижимости

Содержание
Введение
Глава 1. Рынок недвижимости
1.1. Эволюция Российского рынка недвижимости
1.2. Российский рынок недвижимости сегодня
1.3. Участники рынка риэлтерских услуг
1.4. Основные этапы развития рынка недвижимости г. Москвы и Московской области
Глава 2. Маркетинговые стратегии на рынке недвижимости г. Москвы
2.1. Маркетинговый подход к рынку недвижимости г. Москвы
2.2. Анализ рынка недвижимости в г. Москве 2006 г
2.3. Динамика предложения на рынке жилья Московской области в 2005 году по отдельным категориям
Глава 3. Предложения по организации рекламной и коммерческой деятельности на рынке недвижимости
3.1. Необходимые условия и предпосылки для развития рынка недвижимости в г. Москве
3.2. Основные факторы внешнего воздействия на рынок недвижимости,
3.3. Использование аудита для участников рынка недвижимости
3.4. Рекламная политика для рынка недвижимости
3.5. PR, как элемент продвижения услуг на рынке недвижимости
Заключение
Список литературы
Приложения- 86 -

С другой стороны, потребитель ценит то, что нормативными документами администрации города предусмотрено приоритетное право арендатора на перезаключение договора, чего нет в частном секторе.
В вопросах менеджмента, от которого зависят каналы распределения, агентства более адекватны к требованиям рынка. Издержки административной системы известны, вертикальная организация менеджмента затрудняет развитие и повышение качества услуги, делает каналы распределения инертными и неспособными к реагированию на желания потребителей.
По стратегии, связанной с помещениями высокого класса, требуется дополнительный анализ - стратегия диверсификации, т.е. выхода на новый рынок, что рискованно. Комитет здесь не имеет опыта работы, и позиции конкурентов могут быть намного сильнее.
Развитие ипотеки дело очень хорошее и перспективное. Но когда оно упирается в реалии российской экономики, банковского дела, то развивается очень тяжело. Мы ведем работу с банками, с которыми сотрудничаем по кредитованию жилья, в основном это Сбербанк. Но об ипотеке пока говорить рано. Это просто кредиты на приобретение жилья в городе они нигде не выстраиваются.
3.4. Рекламная политика для рынка недвижимости
Для дальнейшего развития бизнеса недвижимости, нужно так же привлечь рекламные компании и PR
Реклама - самый действенный инструмент в попытках предприятия модифицировать поведение покупателей, привлечь их внимание к его товарам, создать положительный образ самого предприятия, показать его общественную полезность.
С точки зрения формирования спроса и стимулирования сбыта принципиальное значение имеет разделение товаров на две большие группы: товары индивидуального потребления и товары производственного назначения. В соответствии с этим делением методы рекламного воздействия существенно различаются.
Товары производственного назначения предназначены для производства изделий и/или услуг, а следовательно, для получения прибыли. Принимают решение о покупке товаров производственного назначения совсем не те лица, которые непосредственно их используют, а само решение обычно принимается коллегиально на достаточно высоком уровне, нередко после длительного обсуждения. Так как неверный выбор, особенно в случае приобретения сложного и дорогостоящего оборудования, может привести к большим финансовым потерям и снижению конкурентоспособности данного предприятия. Существует заблуждение в том, что реклама и другие мероприятия, связанные с формированием спроса и стимулирование сбыта товаров производственного назначения должны быть адресованы специалисту. Между тем решение принимает вовсе не инженер-специалист, а бизнесмен, управляющий. Даже если предположить, что бизнесмен - в прошлом хороший технический специалист, он все равно будет рассматривать товар сначала с экономических и организационно-коммерческих, а только потом с технических позиций. Поэтому лица, на которых должны быть в первую очередь направлены акции по рекламе, чьи интересы и психологию следует учитывать, - это управляющие и бизнесмены, которые, в свою очередь, должны предполагать, к каким социально-экономическим результатам может привести применение предлагаемого изделия, какие выгоды получит его потребитель. Именно поэтому предлагающие товар должны рассматривать его “глазами покупателя”.
Для решения вопроса о покупке недостаточно информации о социально-экономических и общественно значимых характеристиках товара ( таких как, снижение энерго-, материало- и трудозатрат, уменьшение вредного воздействия на природную среду, улучшение финансовых показателей производственных процессов). Предлагая свой товар, предприятие очень часто, по сути, пытается уговорить покупателя отказаться от прежнего поставщика. И будет естественно, если это предложение встретят с осторожностью или с недоверием. Чтобы снизить у покупателя “барьер осторожности”, следует найти веские, правдивые и не вызывающие сомнений аргументы, из которых будет следовать, что заявленные социально-экономические и технические характеристики товара соответствуют действительности. Аргументы вызовут доверие особенно тогда, когда они будут подкреплены свидетельствами независимых фирм и организаций, профессионально занимающихся испытанием и сертификацией товаров.
Хотя потенциальных покупателей товаров производственного назначения обычно значительно меньше, чем покупателей товаров индивидуального потребления, все же их число весьма велико. Поэтому реклама в отношении товаров производственного назначения может быть такой же объемной и дорогостоящей акцией, как и в случае с товарами индивидуального потребления.
Если говорить о товарах индивидуального потребления, то необходимо отметить, что они используются (потребляются) обычно теми, кто их покупает. Решение о покупке принимается единолично покупателем, в иных случаях, после обсуждения с членами семьи, причем время принятия решения порой занимает несколько секунд. Мотивы приобретения определяются личными потребностями покупателя. На решение о покупке оказывают большое влияние эмоции, особенно вызванные рекламой, а также модой, стремлением к подражанию знаменитостям, использующим данный товар. Товары индивидуального назначения подразделяются на товары краткосрочного и длительного пользования, что также вносит определенные нюансы в решение об их покупке.
Товары индивидуального назначения обычно предназначены для широких кругов населения, поэтому они тиражируются в сотнях тысяч, миллионах и даже десятков миллионов штук. Соответственно для продажи требуются разветвленные товаропроводящие и сбытовые сети, как правило, многоступенчатые. Для успешного сбыта товара индивидуального назначения необходимо, чтобы конечные потребители (покупатели) были хорошо осведомлены о потребительских свойствах предлагаемого товара, местах продажи, ценах и т.д. А поскольку решения о покупке принимают миллионы людей, то становятся необходимыми широкомасштабные, нередко общенациональные рекламные компании, требующие значительных средств.
Престижная реклама, которую часто называют корпоративной или фирменной - это коммерческая пропаганда положительного образа предприятия. Престижная реклама обращена к общественности в самом широком смысле. Задачи престижной рекламы состоят в том, чтобы создать благоприятное впечатление о рекламируемом предприятии, а также убедить общественность, что деятельность того или иного предприятия является общественно полезной.
Наиболее распространенные способы осуществления престижной рекламы таковы:
подготовка и публикация в специальных журналах редакционных (не рекламных) материалов о последних достижениях того или иного предприятия в разработке и организации производства новых товаров, о социально значимых направлениях деятельности предприятия и т.п.;
организация пресс-конференций с приглашением не только прессы, но и представителей общественности, политических деятелей, знаменитостей из различных сфер науки, культуры, спорта и т.п.;
распространение собственной печатной продукции в форме фирменных журналов, брошюр, буклетов и т.п., в которых представлена история предприятия, его производственные достижения, общественно полезная деятельность, забота о благе потребителей;
участие в благотворительных акциях (взносы в благотворительные фонды, участие в других акциях в поддержку малоимущих слоев населения, больных детей, инвалидов, пенсионеров и др.);
поддержка организаций здравоохранения, культуры, спорта, просвещения, образования и т.п.
Одним словом, предприятие должно заботиться о своей репутации, не забывая о потребителе и его мнении.
После проведенного исследования рынка недвижимости Москвы были выявлены наиболее актуальные современные направления обеспечения конкурентоспособности риэлтерских услуг:
3.5. PR, как элемент продвижения услуг на рынке недвижимости
Рассмотрим, анализируя статьи маркетологов, выделим, что специалисты по PR подходят к средствам массовой информации по-другому, нежели рекламодатели. Когда только можно, они избегают покупать время и площади для передачи сообщения. Вместо этого они стараются убедить в необходимости разместить информацию соответствующих профессионалов. «Платные СМИ используются для связи с общественностью, но природа сообщения бывает общей или фокусируется на организации с незначительной попыткой продать товар или вообще без неё, цель заключается в изменении отношения общественности в пользу организации"
Контроль Степень контроля является ещё одним отличием рекламы от связей с общественностью. «В случае с размещением информации в выпуске новостей специалист по PR «отдаёт себя на милость» представителя СМИ. Нет никакой гарантии, что появится вся нужная информация. Фактически существует реальный риск, что информация будет переписана или представлена так, что больше не будет означать именно то, что имелось в виду». Реклама же платна, а потому есть гарантии, что сообщение будет точным и появится по расписанию. Другая проблема заключается в трудности измерения действенности PR. Могут потребоваться месяцы или даже годы, чтобы изменить общественное мнение. Кроме того, трудно измерить точно все компоненты, из которых складывается общественное мнение.
Достоверность. Успешные PR – усилия вызывают доверие, чего не всегда достигает реклама. «Потребители полагают, что СМИ можно доверять, и что они не напечатают историю, которая является неправдой. Дополнением достоверности является количество информации, которую представляют СМИ. Способность рассказать более полную и объективную историю о компании или товаре – преимущество PR, которым реклама не обладает". ( см. табл.1)
В таблице 1 показаны сходства и различия рекламы и PR.
Сходства и различия РR и рекламы.
Таблица 1
Сравниваемые параметры Традиционная реклама Связи с общественностью Цель Сбыт товаров и/или услуг Управляемый имидж Наиболее типовые средства СМИ СМИ + набор из не менее десятков PR – акций Характер работы Подаётся дискретно Непрерывный и систематический процесс Постановщик задач Подразделения организации Руководство фирмы, партии, региона Объект Товар и/или услуга Идеология, мировоззрение, мода, стиль и т.д.
Основные составляющие PR-кампании.
В кампании по связям с общественностью, представляющей собой комплексное использование методов PR и рекламы, прежде всего, важен стратегический подход в воздействии на мнения и отношения людей, который значительно увеличивает вероятность достижения желаемых результатов. Стратегическое планирование в паблик рилейшнз включает принятие решений по программным целям и задачам, включая идентификацию ключевых общественных групп, установление политики и правил для выбора и определения стратегии. Необходима тесная связь между глобальными программными целями, задачами, установленными для каждой общественной группы, и выбранной стратегии. Разработка стратегических программных планов по связям с общественностью согласно разработкам Сэма Блэка состоит из четырёх шагов:
Определение проблемы.
Планирование и программирование.
Действие и коммуникация.
Оценка программы.
Постановка целей PR-кампании.
Цели PR – кампании, отражая её специфику, дают представление о том, к чему нужно стремиться. По И.Л.Викентьеву все мероприятия Public Relations в своей основе имеют пять целей.
Позицирование PR – объекта, товара и/или услуги;
Возвышение имиджа;
Антиреклама (или снижение имиджа);
Отстройка от конкурентов;
Контрреклама (или «отмыв»).
Первая цель: позицирование.
Позицирование в PR (от английского position – положение, нахождение, состояние, позиция и т.п.) – создание и поддержание (воспроизводство) понятного клиентам образа, имиджа.
Вторая цель: возвышение имиджа. После квалифицированно выполненного позицирования можно перейти к следующей задаче PR: возвышению имиджа.
Третья цель: антиреклама. Антиреклама всегда имеет целью снижение имиджа; уменьшение потока клиентов, инвестиций, голосов. Антиреклама используется также для снижения спроса при реализации последних партий товара (продукции), количество которого ограничено.
Четвёртая цель: отстройка от конкурентов. Как правило, это комбинация возвышения одного имиджа при снижении другого. Или так: позицирование своего PR – объекта на фоне конкурентов.
Пятая цель: контрреклама. Главное отличие контррекламы: нужно возвышать уже «уроненный» имидж. Или иначе: контрреклама – это восстановление потоков, «кредита доверия», питающих личность, фирму и т.п.
Итак, видно, что все цели PR – кампании направлены на создание благоприятного общественного мнения и завоевание расположения конкретного контингента потребителей продукции данного предприятия. Средством достижения этих целей является развитие коммуникации (общественных связей) организации с её социальной средой через проведение различного рода мероприятий PR и рекламы.
Определение целевых общественных групп.
При планировании PR-кампании необходимо превратить общественные группы, которые представляют собой абстрактное понятие, в нечто конкретное с целью разработки задачи, стратегии и тактики, необходимых для выполнения программы. PR-специалист работает не с любой аудиторией, а с определённой частью большого сообщества людей, с одним из сегментов массы людей, взятых как потребителей конкретных товаров и услуг и т.п. Сегментирование общественности происходит по наиболее важным критериям, например, по таким как:
Географический – очерчивает природные границы. Подход определяет местоположение людей, но малополезен для понимания важных отличий, существующих в этих границах.
Демографический – пол, доход, возраст, семейное положение, образование. Это наиболее часто используемые характеристики, однако, мало информативны в плане определения того, как вовлечены люди в рассматриваемую проблему или ситуацию. Обычно этих характеристик не хватает для разработки стратегии и тактики.
Психографический – психологические особенности и образ жизни (структурно-ситуационный подход). Подход разделяет взрослых на основе их «психологической зрелости». Знание образа жизни и ценностей является полезным, но обычно только в сочетании с другими характеристиками, которые привязывают данную группу к чему-то, имеющему отношение к конкретной ситуации.
Подход с точки зрения занимаемого общественного положения. Этот подход основан на положении, занимаемом отдельными личностями, но не относит на счёт самих личностей. Людей идентифицируют по значимости их в конкретной ситуации вследствие роли, которую они играют из-за своего влияния на данную ситуацию. Занимаемое ими положение делает их важными фигурами при попытке достичь программных целей и задач.
Членство. Подход использует членство в организации или приём в члены организации как атрибут, уместный в данной ситуации. Например, «членство в профессиональной ассоциации или «группе по интересам» сигнализирует о персональном участии в ситуации, а не отдельном характерном признаке члена». Обычно члены получают от своей организации контролируемые средства масс-медиа.
Ключом выявления общественных групп является установление характера участия в этой ситуации людей, для которых и разрабатывается программа вмешательства. При «составлении программы можно разрабатывать конкретные ответные задачи и стратегии, если известно какие категории населения осведомлены о проблеме или ситуации, как они её воспринимают, что делают, как способствуют развитию данной ситуации или как реагируют на неё». Таким образом, понимание характера участия общественных групп создаёт основу для написания удачных программных задач для каждой целевой аудитории.
Написание программных задач.
Задачи подробно описывают ключевые результаты, которых необходимо достичь в каждой общественной группе, а также последовательность выполнения программы, сроки и масштаб действий, необходимых для достижения намеченных программных целей. Фактически задачи выполняют следующие функции.
Задают направление для разработки программы стратегии и тактики.
Подробно излагают критерии для контроля и оценки программы.
Ниже приведены рекомендации для составления программных задач.
Начните с трёх вариантов движения к заданному результату: «увеличить», «уменьшить», и «сохранить».
Укажите результат, которого необходимо достичь.
Установите в измеримых величинах значение изменения или уровень, который необходимо поддерживать.
Определите целевую дату, к которой должен быть получен конкретный результат
Итак, задачи являются основой для разработки и последующей реализации стратегии и тактики. Поскольку ими руководствуются при планировании, управлении, а также при оценке всей программы и её отдельных элементов, они имеет очень важное значение при проведении PR-кампании.
Действия и коммуникации.
Третий этап процесса управления знаменует собой переход на стадию реализации PR-программы, которая представляет собой практическое воплощение разработок, сделанных на первых двух этапах – поиска фактов и стратегического планирования. Питер Грин подчёркивает: «Важно знать, что планирование подхода и выбор из набора возможных видов деятельности, по крайней мере, так же важны, как и проведение в жизнь» После того как выявлена проблема и разработана методика её решения, наступает этап PR-акции и осуществления коммуникаций.
Эта стадия включает в себя определение следующих элементов программы PR-кампании.
Стратегия действия.
Стратегия коммуникаций.
Планы выполнения программы.
Определение стратегии действия.
PR-акция - это «социально ответственные действия, предпринимаемые отделами PR или иными подразделениями компании в соответствии с вашими целыми». Стратегия PR-акции обычно включает в себя изменение политики, образа действий и поведения компании. Эти изменения нацелены на достижение целей PR-программы и глобальных целей компании, но в тоже время они отвечают запросам и потребностям всех целевых аудиторий компании. Коротко говоря, PR-акция отвечает взаимным интересам компании и её целевых аудиторий.
Стратегия действий на практике реализует модель системы обратной связи. Этот подход основывается на трёх условия. Первое из них заключается в том, что изменения должны происходить как внутри компании, так и в её целевой аудитории. Второе условие состоит в том, что в результате таких изменений складывается ситуация, в которой выигрывают обе стороны, Третье условие, которое является мотивом для этой стратегии PR-акции, заключается в улучшении действия, а не только имиджа. Если PR-кампания должна формировать взаимовыгодные отношения, необходимые для существования и процветания организации, то она должна разрабатывать стратегию PR-акции и координировать её с коммуникационной стратегией.
Определение стратегии коммуникации.
Стратегия осуществления коммуникаций поддерживает программу действий в достижении следующих целей:
Информирование внутренней и внешней целевой аудитории о действиях компании;
Убеждение целевой аудитории в необходимости поддержать или принять действия компании;
Разъяснение общественности, каким образом она может превратить свои намерения в действия.
Стратегия коммуникации включает в себя такие компоненты как:
«Доверие. Любая информационная кампания начинается с создания атмосферы доверия путём отражения организацией искреннего стремления служить всем заинтересованным сторонам и общественности».
Контекст. Программа информирования должна соответствовать реалиям окружающей среды. Эффективная информационная кампания требует адекватного социального окружения, которое в большой степени может быть обеспечено информационными каналами.
Содержание. Сообщение должно иметь смысл для получателей; оно должно быть совместимо с их системой ценностей.
Ясность. Сообщение должно быть изложено как можно проще. Слова, используемые в нем, должны иметь для получателя тот же смысл, что и для отправителя.
Непрерывность и последовательность. Информационная кампания – бесконечный процесс. Чтобы донести до адресата некое сообщение, требуется его повторение.
Каналы. Следует использовать уже существующие каналы информирования, которые получатели знают и уважают.
Возможности аудитории. При передаче информации следует принимать во внимание возможности аудитории. Наиболее эффективной является такая информационная кампания, которая требует от получателя минимум усилий».
Следование перечисленным правилам, определяющим эффективность осуществления информационной коммуникации, будет способствовать успешной реализации PR-кампании в целом.
Планы выполнения программы.
На данном этапе разрабатывается план конкретных тактических мероприятий с указанием сроков, ответственных за исполнение, расходов на реализацию программы. Указание ответственных за исполнение каждого пункта программы и тактики установления связей с общественностью способствует чёткому выполнению программы. Также важно точно рассчитать время поведения кампании. Необходимо учитывать все расходы, в том числе и затраты времени своих собственных работников, оценивая их в сравнении с объёмами работ приглашённых консультантов.
Оценка эффективности PR – кампании.
Ни один другой вопрос не имеет такого значения для практической деятельности в сфере паблик рилейшенз, как заключительный этап – оценка PR-программы, цель которого - получить как можно больше информации о влиянии данной PR – кампании, сделать вывод о её эффективности, устранить недостатки. Существует три уровня проведения оценочного исследования: оценка подготовки, реализации и воздействия PR-программы. Оценка программы не может быть полной без изучения критериев каждого уровня.
При оценке подготовки анализируется:
Адекватность исходной информации разрабатываемой программе.
Соответствие содержания сообщения осуществляемой PR-акции.
Качество подачи сообщения осуществляемой PR-акции.
Оценка реализации направлена на учёт следующих показателей:
Количество сообщений, переданных СМИ, и запланированных PR-действий.
Количество размещённых в СМИ сообщений и выполненных PR-действий.
Количество получивших сообщения и охваченных PR-действием.
Количество обративших внимание на сообщение и PR-действие.
На этапе воздействия оценивается:
Количество изучивших содержание сообщений.
Количество изменивших убеждение.
Количество изменивших своё отношение.
Количество членов целевой аудитории, которые выполнили действие, запланированное программой.
Оценочное исследование – постоянная и центральная часть процесса. Итоговое исследование, если оно выполняется после окончания программы и указывает исключительно на факт наличия (отсутствия) влияния, не представляет никакой ценности. Формативное исследование, выполняемое до начала программы и в ходе её реализации, даёт важнейшую информацию. Эта информация используется потом для сравнения результатов итогового исследования с начальными условиями и для внесения корректив в процесс реализации программы.
Таким образом, PR-кампания начинается с исследования, сопровождается и заканчивается им.
Опишем некоторые неформальные методы, используемые в сфере PR.
Личные контакты. Наилучшим способом, который позволяет эффективно выявлять и оценивать тенденции, имеющие место в любом сообществе, является свободное установление контактов с самыми разными людьми. Одной из разновидностей личных контактов являются беседы с ключевыми информаторами. Этот подход включает подбор и интервьюирование хорошо информированных лидеров и экспертов. Интервью обычно принимает форму свободной и не ограниченной во времени дискуссии, в ходе которой выбранным лицам предлагается обсудить соответствующую проблему или вопрос со своей точки зрения. Основой для подбора ключевых информаторов является предполагаемое знание ими того или иного вопроса, а также их способность представить точку зрения других людей. Углублённое интервью с ключевыми информаторами зачастую позволяют получить сигналы раннего предупреждения о ранних проблемах.
Фокус-группы. Естественным продолжением использования личных контактов и ключевых информаторов является обращение за идеями и обратной связью к целым группам людей. Важнейшей составляющей успеха при таком подходе является наличие профессионального модератора, который должен обладать качествами способного интервьюера и помощника-организатора. Фокус-группы используются для того, чтобы выяснить, как люди будут реагировать на те или иные предложения, и для сбора информации, которая может пригодиться для разработки анкет, применяемых впоследствии в более формальных методах проведения исследований.
«Горячие» телефонные линии. «Телефонные линии используются для получения немедленной обратной связи и отслеживания проблем, вызывающих особую озабоченность и интерес различных общественных групп. Трудность. Однако заключается в том, что подобное выявление проблем и мнений не может заменить собой описания частоты проблем и распределения мнений по различным общественным группам».
Анализ почты. Экономически эффективным способом сбора информации является периодический анализ поступающей почты. Корреспонденция, поступающая от общественности, позволяет выявить «проблемные сферы» и информационные потребности.
Сетевые источники. Новые коммуникационные технологии создают возможность для сторонников противоположных взглядов высказать мнение друг о друге, а также об интересующих их организациях, причинах, событиях и т.д. Подобные поиски являются неформальными методами обнаружения того, что появляется в Интернет, - они не позволяют получить профили общественного мнения, однако позволяют проникнуть в быстро развивающиеся каналы интерактивных коммуникаций и принять участие в виртуальных диалогах.
Формальные методы требуются для сбора данных от научно сформированных репрезентативных выборок. Они приносят пользу в том случае, если предмет и цели исследования чётко определены до выбора техники исследования. Формальные методы позволяют получить информацию, которая будет описывать явления и ситуации в пределах заданного диапазона точности и допуска на погрешность, а также использовать логически выводимую статистику – процесс использования данных, полученных из репрезентативных выборок, для оценки характеристик различных общественных групп.
Все вышеперечисленные методы маркетинга для рынка г. Москвы, являются важными для будущих стратегий развития данного бизнеса.
Наиболее распространенные способы осуществления престижной рекламы, предложенные для рынка недвижимости:
подготовка и публикация в специальных журналах редакционных (не рекламных) материалов о последних достижениях;
организация пресс-конференций с приглашением не только прессы, но и представителей общественности, политических деятелей и т.п.;
участие агентств недвижимости в благотворительных акциях (взносы в благотворительные фонды, участие в других акциях в поддержку малоимущих слоев населения, больных детей, инвалидов, пенсионеров и др.);
Цели PR – кампании, отражая её специфику, дают представление о том, к чему нужно стремиться, а именно:
Позицирование PR – объекта, товара и/или услуги;
Возвышение имиджа;
Антиреклама (или снижение имиджа);
Отстройка от конкурентов;
Контрреклама (или «отмыв»)
Методы, используемые в сфере PR, предложенные для рынка недвижимости:
Личные контакты. Наилучшим способом, который позволяет эффективно выявлять и оценивать тенденции, имеющие место в любом сообществе, является свободное установление контактов с самыми разными людьми.
Фокус-группы. Естественным продолжением использования личных контактов и ключевых информаторов является обращение за идеями и обратной связью к целым группам людей.
«Горячие» телефонные линии.
Анализ почты. Экономически эффективным способом сбора информации является периодический анализ поступающей почты. Корреспонденция, поступающая от общественности, позволяет выявить «проблемные сферы» и информационные потребности.
Сетевые источники. Новые коммуникационные технологии создают возможность для сторонников противоположных взглядов высказать мнение друг о друге, а также об интересующих их организациях, причинах, событиях и т.д.
Заключение
Сегодня рынок недвижимости переживается третий этап - “зрелый”, который характеризуется, тем, что, предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.
Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная недвижимость”), можно так же считать вполне сформировавшимся.
Во-первых, действующее законодательство более-менее отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России).
Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.
В-третьих: количество операций с недвижимостью уже не то, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок – расселено, спальные районы – застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов — это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.
Сегодня в данном рынке работают большие (более 100 человек), средние (30-100 человек) и мелкие (менее 30 человек) агентства недвижимости, а также частные маклеры.
Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции и, естественно, не собираются их уступать. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство – большое агентство»
Рассмотрим маркетинговые подходы к рынку недвижимости, а в частности Московскому рынку недвижимости:
Отличительные особенностью рынка недвижимости является - Индивидуальность ценообразования, высокий уровень издержек, необходимых на осуществление сделки, взаимодействие первичного и вторичного рынка, зависимость цен, доходности и рисков от состояние региональной экономики, многообразие рисков и так далее. Все это говорит о том, как важно проводить анализ для принятия экономических решений.
Общее состояние рынка недвижимости характеризует:
- Во-первых, изменение емкости каждого сегмента.
- Во вторых - уровень цен на различные типы и объекты недвижимости.
- В-третьих, уровень арендной платы.
Затем идут такие факторы, как количество, структура и динамика сделок; срок экспозиции объектов на рынке; уровень затрат на строительство и реконструкцию; величина издержек по совершению сделок с недвижимостью; количество строящихся объектов; их назначение и виды. -
В работе было произведено исследование общего состояния и тенденции развития рынка г. Москвы. Это сегмент жилой, офисной, торговой, индустриальной недвижимости.
Выводы по прогнозам развития рынка недвижимости г. Москвы в 2006 году, заключаются в следующем:
уменьшатся объемы строительства и ввода жилья;
уменьшатся объемы предложения квартир в новостройках до конца года, а на вторичном рынке - на 3-6 месяцев с последующим увеличением;
увеличатся объемы продаж в натуральном выражении на первичном рынке на 2-3%, на вторичном рынке - на 3-5%; вырастут цены на первичном и вторичном рынках на 25-30%;
увеличится денежный оборот первичного рынка на 15-20%, вторичного - на 30-45%.
Так же выделим, что в марте текущего года был зарегистрирован абсолютный рекорд по темпам роста цен на московском рынке недвижимости.
Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости г. Москвы, можно сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования. Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.
Маркетинговые исследования, проведенные в дипломной работе, позволяют сделать вывод о том, что общая динамика, говорит об увеличении цен на рынке недвижимости г. Москвы и Московской области.
Московский рынок, рынок недвижимости России интенсивно развивается, это обусловлено тем, что в России появился средний класс, который покупает недвижимость. Так же отметим, что в настоящее время активно развиваются ипотечные программы и если развитие и дальше будет интенсивным – это приведет к росту развития рынка недвижимости. Выделим, что многие банки и крупнейшие компании имея свободные ресурсы, скупая недвижимость, стимулируют строительство жилья, здесь стоит отметить, что цены при этом выше.
Чтобы успешно продвигать недвижимость потребителям, нужно использовать маркетинговые коммуникации, в т.ч. рекламные компании.
Литература
Законодательные и нормативные методические документы и материалы:
Баглай М. В., Габричидзе А.Б. «Конституционное право РФ». – М.: 2000
Гражданское процессуальное право: Практикум. Жилин Г.А., ред., Проспект - 2005, 288 стр. ISBN: 5-98032-806-8
Гражданский кодекс РФ, Часть 1 , Глава 6 - ст.128-141
Козлова Е. И., Кутафин О.Е. «Конституционное право России». Учебник. – М.: Юристъ, 2002.
Жилищный кодекс РФ от 22 декабря 2004 года
Федеральный Закон Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. Федеральных законов от 9.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,  от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Постановление Правительства РФ от 13 мая 2006 г. N 285 "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы"
Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865"О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы"
Инструкция о порядке государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. Приказов Министерства юстиции РФ от 19.11.2003 N 295, от 24.12.2004 N 199)
Специальная научная и зарубежная литература:
Бабич А.М., Жильцов Е.Н., Егоров Е.В., Социальная сфера в условиях перехода к рынку, М., 2000
Балабанов И.Т., Операции с недвижимостью в России, М., Финансы и статистика, 2006
Бе