рынок ипотеки как перспективное направление развития рынка кредитования в РФ

Содержание
Введение ……………………………………………………..
Глава 1. Экономические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования………………………………….
1.1.Основные экономические и правовые понятия в ипотеке и ипотечном кредитовании физических лиц…………………..
1.2.Ипотечное кредитование в современной России……………
1.3.Система ипотечного кредитования в Европе и США………
Глава 2.Прикладные аспекты ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса………………….
2.1.Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании…….
2.2.Основные особенности кредитования жилищного строительства………………………………………………….
2.3.Проблемы финансирования деятельности строительных предприятий с помощью ипотечного жилищного кредитования…………………………………………………..
Глава 3.Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов………………………..
3.1.Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита физических лиц………………………...
3.2.Финансовые риски и страховая защита в жилищном ипотечном кредитовании……………………………………..
3.3.Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки…..
Заключение …………………………………………………...
Список используемых источников………………………...

Одновременно с договором купли-продажи заключается договор поручительства между банком и уполномоченной риэлтерской фирмой, покупающей объект недвижимости, в соответствии с которым эта фирма или компания поручается за заемщика всем своим имуществом и гарантирует банку погашение кредита и процентов за пользование кредитом, обязуясь при этом солидарно отвечать перед банком за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.
Обязательство уполномоченной риэлтерской фирмы продать заемщику банка квартиру по цене ее приобретения, то есть по инвентаризационной стоимости, после выполнения им всех условий кредитного договора оформляется гарантийным письмом за подписью руководителя и главного бухгалтера уполномоченной риэлтерской фирмы и председателя правления банка и его главного бухгалтера по прилагаемой форме.
Отметим, что при оформлении кредитного договора и договора поручительства должен быть строго соблюден следующий порядок визирования этих договоров:
1. сотрудник кредитующего подразделения, курирующий дело;
2. уполномоченный сотрудник юридического отдела;
3. начальник кредитующего подразделения.
После этого договор подписывается сотрудником банка, который правомочен подписывать от имени банка кредитные договора.
После выполнения названных действий сотрудник кредитующего подразделения банка производит оформление кредитного дела.
Итак, мы рассмотрели и проанализировали последний способ, которым предоставляемая в обеспечение кредитного договора недвижимость передается банку на время использования заемщиком кредита. Мы определили данный способ как лучший из всех предложенный нами, так как при его применении сделка между банком и заемщиком не может быть признана мнимой (в самом деле, сделка купли-продажи квартиры, заключаемая между заемщиком и уполномоченной банком риэлтерской фирмы, создает все соответствующие ей правовые последствия), кроме того, в случае невыполнения заемщиком условий кредитного договора не может возникнуть и проблем, связанных с реализацией объекта недвижимости. Таким образом, именно этот способ займет место в предложенной нами ниже схеме кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости.
После заключения между банком и заемщиком кредитного договора и формирования сотрудником кредитующего подразделения кредитного дела заемщик должен получить перечисленные по кредиту денежные средства.
Несмотря на то, что ипотечное кредитование является сравнительно молодым видом бизнеса, уже наработана некоторая судебная практика по его применению. Кроме того, существуют рекомендации Президиума ВАС РФ по разрешению споров, связанных с ипотекой.
3.2. Финансовые риски и страховая защита в жилищном ипотечном кредитовании
Сведение риска кредитования банка к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре типа риска: кредитный, риск посредника, риск процентных ставок и риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит своих платежей в погашение ссуды в установленный срок; риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный для банка момент; риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Этот вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.
Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают, и по своему существу близок к риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в отдельную категорию не выделяют.
Основной принцип размещения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск, весь или частями, может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.
Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.
Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но отталкивает клиента и снижает конкурентоспособность. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но повышает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается увеличение доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают свыше 80 % залога.
Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между имуществом заемщиков. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.
Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками. Зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их пользование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные, каждый из которых является участником компенсации возможного риска.
Как минимизировать сопутствующие расходы и риски?
Неразвитость рынка ипотечных отношений обусловлена группами факторов:
- правовыми,
- организационно-структурными,
- психологическими.
Правовые трудности состоят в отсутствии привычки к прозрачности правоотношений между залогодателем и залогодержателем.
Кредиторы не уверены в возможности вернуть вверенные должнику деньги даже посредством реализации объекта залога: возможность обращения взыскания при отсутствии согласия должника возможна только в судебном порядке, что растягивает временные рамки возвращения денежных средств, возникает масса сопутствующих расходов (например, по организации торгов), которые могут быть компенсированы только по итогам реализации имущества. Кроме того, по усмотрению суда в случае, когда залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности, а также в случае, когда объектом залога является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Организационно-структурные сложности связаны с отсутствием опыта в соответствующих отношениях, как у банков, так и у заемщиков, высокими ставками банковского процента ввиду отсутствия политической и финансовой стабильности. Значительных расходов требует продвижение проектов на рынке (в том числе расходов на рекламу). Законодателем установлено много сопутствующих расходов: государственная пошлина за регистрацию прав в ЕГРП, услуги риэлторов, оценщиков (хотя оценка является обязательной только в отношении государственного и муниципального имущества, в целях снижения собственных рисков залогодержатель настаивает на ее проведении за счет залогодателя). Кроме того, первоначальная редакция ФЗ "Об ипотеке" предусматривала обязательное нотариальное удостоверение договора (соответственно, 1,5% от стоимости объекта залога уплачивалось нотариусу), однако Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" это положение носит рекомендательный характер, и т.д.
С 1 января 2005 г. размер государственной пошлины при регистрации сделок, связанных с ипотекой, определяется Налоговым кодексом РФ (ст.333.33 НК РФ). Размер пошлины составляет:
- за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическим лицам - 500 руб.; организациям - 2000 руб.;
- за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическим лицам - 100 руб.; организациям - 300 руб.
- за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя - 500 руб.;
- за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной - 100 руб.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц.
С 2005 года существенно изменилось законодательство об ипотеке. Кроме того, с 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Нововведений много, и носят они в основном положительный характер. Так, договор об ипотеке больше не нуждается в нотариальном удостоверении, а получить кредит можно и под залог недостроенного коттеджа.
Но есть и неприятные новшества. В 2005 г. банку будет проще выселить должника из квартиры - значительно упростился порядок взыскания заложенного имущества.
Рассмотрим подробнее, каким же образом все эти нововведения отразятся на гражданах, приобретающих жилье по ипотеке.
Регистрация и удостоверение договора ипотеки
Как уже говорилось, с 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст.339 Гражданского кодекса РФ, так и из ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Безусловно, это приятная новость, ведь раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5 процента от суммы сделки.
А вот зарегистрировать договор об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней по-прежнему нужно, поскольку договор об ипотеке считается заключенным только с момента его гос. регистрации.
Обратим внимание: с этого года ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (пп.22 п.1 ст.333.33 Кодекса).
Если заемщик задерживает выплаты по кредиту
Если покупатель квартиры нарушит существенные условия договора об ипотеке (как правило, об оплате), банк вправе наложить на жилье взыскание. То есть продать его с торгов в принудительном порядке. Кроме того, в этом случае у должника возникнут проблемы и с получением имущественных вычетов по НДФЛ.
Действия банка
В 2004 году выселить должника из квартиры банкам было затруднительно. Дело в том, что по ранее действующему законодательству изъять квартиру нельзя было в том случае, если у собственника-должника другого жилья не было. Такое условие содержалось в п.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ. А приобретаемая с помощью ипотеки квартира нередко являлась для покупателя единственной. Поэтому-то и забрать ее банку было достаточно сложно.
Теперь же банк вправе лишить заемщика жилья, заложенного по договору ипотеки, даже если оно является единственным для должника. Закон об ипотеке также никаких препятствий для этого не содержит.
С 2005 года больше не является препятствием для выселения и тот факт, что в квартире прописаны дети. Согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения.
Таким образом, переход права собственности на заложенное жилье к другому лицу является основанием для выселения членов семьи бывшего собственника.
В этой связи возникает вопрос: каким образом государство обеспечивает гражданам, попавшим в подобную ситуацию, гарантированное ст.40 Конституции РФ право на жилище?
Здесь также произошли изменения. С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Статья 95 Кодекса вводит понятие так называемых жилых помещений маневренного фонда. С бывшим собственником и членами его семьи на основании решения о предоставлении такого помещения заключается договор найма, по которому им передается жилое помещение для временного проживания. При этом необходимо обратить внимание на то, что договор найма заключается лишь на период до завершения расчетов с гражданами, у которых банк изъял жилье (ст.106 Жилищного кодекса РФ).
Итак, выселить неплательщика из квартиры банкам по новым правилам будет проще. В том числе и в случае, если у должника есть дети. Однако те, кто не собирается обманывать банк, в этом могут отыскать и положительный момент. Так, граждане, у которых есть дети, смогут в большей мере рассчитывать на получение кредита под залог жилья, чем раньше. Ведь до этого банки, как правило, неохотно давали ипотечные кредиты семьям, у которых есть дети. И именно потому, что при невозвращении кредита выселить должника с ребенком было практически невозможно.
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями договора.
При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.
Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.
Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.
Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
В настоящее время значительное количество банков выдает ипотечные кредиты, но все же получить кредит на квартиру непросто. Поэтому для заемщика покупка страхового полиса на этом тернистом пути кажется мелочью. Тем более, что покупать страховые услуги при оформлении ипотечного кредита требуют абсолютно все банки, и тарифы на этом рынке примерно одинаковы. Требование страхования вытекает из самой схемы ипотечного кредитования.
Своими деньгами заемщик оплачивает наименьшую часть стоимости квартиры, остальное предоставляет банк в качестве кредита. Заемщик обязуется вернуть его с процентами. Пока долг не выплачен, квартира находится в залоге у банка, при этом заемщик является ее собственником. Если квадратные метры приобретаются в строящемся доме, роль залога исполняет право требования на жилье. Но ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а за это время и с заложенной квартирой, и с самим заемщиком может произойти все что угодно. Банк рискует никогда не получить назад свои деньги и заинтересован в максимальном снижении рисков. Отсюда – условие обязательного страхования ипотечной сделки.
Выгодоприобретателем по страховке выступает банк. То есть заемщик несет все расходы, связанные со страховкой, а при наступлении страхового случая выплаты (почти без исключений) производятся в пользу банка. По всем этим причинам заемщики обычно видят в затратах на страховку всего лишь неизбежную нагрузку к заветной ссуде на жилье. На самом деле страховка защищает интересы всех участников ипотечного договора, а не только банка. Если наступит страховой случай, заемщику или его близким не нужно думать, как вернуть долг, - банку заплатит страховщик. Это очевидное преимущество, но есть еще один плюс, опосредованный. Чем выше уверенность банка, что он в любом случае получит свое, тем доступнее будут ипотечные кредиты.
Страховщики пока по-разному относятся к рискам, с которыми сопряжена покупка квартиры с помощью ипотеки. Поэтому программы страховых компаний имеют отличия, от которых нередко зависит не только размер взносов, но и сам факт предоставления кредита, и выбор квартиры, и условия выплаты. В случае отказа страховщика признать выбранную квартиру достаточно ценным залогом банк тоже откажется от нее.
Банкам недостаточно страхования только по имущественным рискам, которые в настоящее время предлагают страховые компании. Для банка важно, что если заемщик утратит право собственности на квартиру, станет инвалидом, временно потеряет трудоспособность или же уйдет из жизни, вернуть свои деньги, не сталкиваясь с проблемами.
Такая перспектива кредиторам интересна, поэтому они будут предъявлять дополнительные требования. Кроме обязательных имущественных рисков, я бы предложил банкам ввести новые виды дополнительного страхования заемщика, т.е. застраховать заемщику свою жизнь и трудоспособность, риск утраты права собственности на объект недвижимости, гражданскую ответственность, связанную с эксплуатацией жилища, убытки от предпринимательской деятельности, страхование от несчастного случая (пожар, наводнения, грабеж).
3.3. Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике размещения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.
Точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору. Наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:
- метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
- доходный метод или метод капитализации доходов;
- затратный метод или метод калькуляции.
Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не мене трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церковь, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.
Второй метод оценки недвижимости – метод капитализации доходов – основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:
С=Д/К,
где С – стоимость объекта;
Д – чистый доход;
К – коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации дохода для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.
Третий метод – затратный или калькуляции – используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.д.).
Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:
- первый – оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;
- второй – оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости;
Третий – оценка по восстановительной стоимости.
Особую сложность при использовании затратного метода или метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли – это капитализированная рента.
Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.
Заключение
Сегодня рынок ипотечного кредитования находится на ранней стадии своего развития и во время принятия всех необходимых нормативных актов к уже введенным в действие законам, внедрения стандартов, которые сделают возможным привлечение долгосрочных кредитных ресурсов. Перспектива развития ипотечного сектора в России является очень обнадеживающей.
Эта система очень важна как для малого предпринимательства России, так и для физических лиц по двум причинам: во-первых, развитие ипотеки повлечет рост платежеспособного спроса на недвижимость, а следом и на всю сферу услуг, связанную с ремонтом, благоустройством и обслуживанием жилья (и нежилой недвижимости), а во-вторых, обеспечит самих предпринимателей возможностью приобрести недвижимость (как в жилом, так и в нежилом фонде) для ведения предпринимательской деятельности, что даст возможность расширить бизнес; физическим лицам развитие ипотеки даст возможность улучшить свои жилищные условия, а кому-то, возможно, единственную возможность приобрести собственное жилье.
В настоящее время основными соображениями, которыми руководствуются банки при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости являются:
- достаточно высокая ликвидность предмета обеспечения, позволяющая минимизировать риски, связанные с невозвратом кредита;
- относительная простота работы уполномоченного персонала банка при оценке кредитных заявок, а также при текущей работе с кредитом;
- повышенная базовая ставка по ссудам, сложившаяся в данном секторе рынка.
Указанные факторы в своей совокупности обеспечивают достижение банком основной цели кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости - получение стабильных доходов при условии минимизации рисков, связанных с невозвратом кредита.
Но ипотечная система не может надежно функционировать без единого по всей Российской Федерации порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю и закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.
Подлинная ипотека начинается там и тогда, где и когда кредитор независимо от своего местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая наличие ранее совершенных залогов или арендных договоров независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность ошибочного повторного залога. Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность сведений. В наше время эту задачу легче решить организационно, поскольку для ее решения может быть применена техническая база в виде централизованной сети компьютерной связи.
Введение ипотечных операций с жильем предполагает разработку принципов осуществления юридических процессов, связанных с взиманием заложенного имущества. При организации выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир в многоквартирных жилых домах и на строительство многоквартирных жилых домов возникает вопрос о порядке владения в таких домах местами общего пользования (фундаментом, лестничными маршами, коридорами, крышами) и инженерным оборудованием, а, следовательно, и о подходе к их оценке и включении в стоимость оцениваемого объекта. Безусловно, квартиры в зданиях отличаются от отдельно стоящих индивидуальных домов или дач. Действия кредитора, получающего квартиру в результате изъятия заложенного имущества за неуплату кредита, без специального Закона о владении отдельными квартирами в многоквартирных домах (Закона о кондоминиуме) по существу скованы. При разрушении здания кредитор не может просто заплатить за ремонт, как это могло иметь место в случае с отдельно стоящим индивидуальным домом, и не только потому, что затраты слишком велики, а потому, что к тому же могут существовать правовые ограничения.
Подводя итоги сказанному, можно сделать следующие выводы. Для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер организационного порядка. В юридическом аспекте: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования, включая издание законодательных актов об ипотеке и о кондоминиуме; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.
Целесообразно также создать систему учреждений банков. занимающихся ипотечным кредитованием жилья, включая организацию специальных банков и соответствующих структур в универсальных коммерческих банках; улучшить сложившуюся систему страхования банков, осуществляющих ипотечное кредитование жилья; содействовать становлению вторичного рынка ссудного капитала как одного из базовых условий ипотечного кредитования; разработать систему защитных мер ипотечных банков от инфляционных потерь.
Для заемщиков желательно долгожданное снижение процентных ставок на ипотечные кредиты. В настоящее время, мне представляется этот момент невозможным, т.к. в нашей стране слишком высокий процент инфляции. И банки, кредитуя заемщиков, не должны работать себе в убыток. Снижая проценты по ипотеке, инфляционные процессы будут «съедать» все заработанные деньги на кредитах.
Список используемых источников
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"
«ПОЛОЖЕНИЕ О ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТАХ» от 10 июня 1994 г. N 1180
Д.И. Мейер: Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 523.
Дяконова И.История развития сберегательных касс в Германии//Бизнес и банки, 2003. №9.
Журнал "Главбух", 2005, N 6
Журнал "Консультант", 2005, N 19
Журнал "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2
Минц В.В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование//Эксперт, 2006,№1.
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2005.
Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в дореформенной России// Индустриализация в России, 2004, №5.
Петров Н. Дом из ипотеки//Российская Федерация сегодня. 2005, №15.
Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. – Мн.: Мисанта, 2003.
Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы// Хозяйство и право, 2004, №9.
Статья Елены Зубовой «Как не прогадать на квартирной сделке». Журнал «Наши деньги» №3 2006, с.44
Статья Бориса Федорова «Курс кредитной арифметики». Журнал «Наши деньги» №4 2005 г. , с.6.
Статья «Общие моменты ипотеки», опубликована в журнале "Учет в строительстве" N 4, 2004, с. 38.
Статья Елены Зубовой «Дети и ипотека». Журнал «Наши деньги» №3 2006 года, с.12.
Статья Оксаны Ермошиной «Ипотечное страхование: за что мы платим?». Журнал «Наши деньги» «3 2006 год, с.20.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 379.
Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. – Мн.: Мисанта, 2003, с.162
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)
Журнал "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2005.
При подготовке раздела 1.1 использованы материалы журнала "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2 Федерального Закона «102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в дореформенной России// Индустриализация в России, 2004, №5.
Петров Н. Дом из ипотеки//Российская Федерация сегодня. 2005, №15.
Дяконова И.История развития сберегательных касс в Германии//Бизнес и бан