Ипотечное кредитование жилья

Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования жилья
1.1 Сущность ипотеки
1.1.1 История становления механизма ипотеки
1.1.2 Ипотечное кредитование
1.2 Правовые основы ипотеки
1.2.1 Ипотека в российском законодательстве
1.2.2 Договор ипотеки
Глава 2. Система ипотечного кредитования в России
2.1 Современное состояние ипотечного кредитования жилья
2.1.1 Условия ипотеки
2.1.2 Ипотечный консалтинг
2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования жилья
2.2.1 Новые виды ипотеки
2.2.2 Становление рынка ипотечных ценных бумаг
Глава 3. Роль государства в системе ипотечного кредитования жилья
3.1 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
3.1.1 Основы функционирования
3.1.2 Роль АИЖК в ипотечном кредитовании жилья
3.2 Приоритетный национальный проект - ипотека
3.2.1 Цели и задачи проекта
3.2.2 Направления реализации проекта
Заключение
Список литературы

Также Агентство планирует снизить к концу года минимальную процентную ставку с 12% до 11% годовых в рублях. В настоящее время ставки на кредитные продукты Агентства дифференцированы в диапазоне от 11% до 16% в зависимости от уровня риска и спроса.
Рис. 3. Изменение объемов рефинансирования закладных и процентной ставки по годам
В 2006 году ипотека будет развиваться по трем направлениям, указанным на рисунке:
Рис. 4. Направления развития ипотеки в 2006 году
Для реализации национального проекта важно первое направление, но для региональных банков и ипотечных агентств потребуется значительный прирост оборотных средств, которые в регионах стоят дорого.
В условиях дефицита оборотных средств региональные банки и первичные кредиторы скорее всего предпочтут перекредитование.
Следует оперативно решить проблему прироста оборотных средств региональных кредиторов за счет целевого предварительного рефинансирования.
В рамках своей уставной деятельности АИЖК предложило договор купли-продажи с предварительной оплатой и отсрочкой поставки закладных. Возникающие риски и обязательства поставщика закладных покрываются гарантиями субъектов РФ или другими видами обеспечения при условии их надежности. Региональные администрации данный шаг поддержали.
Рис. 5. Форвардная покупка закладных
Очевидно, что предварительное финансирование есть инструмент реализации жилищной политики. Его успешно применяют правительства других стран. В России он пока не применяется, в то время как в нем заложен огромный потенциал для успешного решения задач, поставленных Национальным проектом.
В марте данный вопрос рассматривала межведомственная рабочая группа, но консенсуса достигнуто не было и вопрос внесен на Президиум.
В рамках Национального проекта за период до 2010 года необходимо построить 320 млн.кв.м жилья. Выручка от его продажи составит суммарно более 6,0 трлн. рублей в ценах 2005 года (в текущих ценах в 2 раза больше). В 2006 году продажи жилья составят более 1 трлн. рублей. При этом объемы ипотечного кредитования в 2006 году составят 108 млрд. руб. Если эти средства направить на первичный рынок жилья, то это составит всего 10% от общей потребности в финансировании.
Рис. 6. Потребность в источниках финансирования жилья до 2010 года
Если строить в Москве и Подмосковье, то ипотечное кредитование может и не нужно - здесь в основном проживают 20% семей, располагающих, по данным Росстата, почти половиной совокупного дохода населения. Сбережения этих людей обеспечивают стремительный рост депозитов в банках, рост фондовых индексов и рост цен на жилье.
Эти семьи могут самостоятельно и через ПИФы выкупить жилье в регионах и сдать его в наем. Такая тенденция уже имеет место, поскольку доходность таких операций составляет не менее 40% годовых. С точки зрения минимизации текущих расходов и рисков федерального бюджета такой сценарий рынка найма является оптимальным, но дифференциация доходов между богатыми и бедными в стране начнет стремительно возрастать.
Ипотека нужна только семьям со средними доходами и небольшими сбережениями, покупающим жилье для проживания. Но у этих семей другая покупательная способность - например, они берут кредит на покупку автомобиля экономкласса, а не Мерседеса.
Если сегодня доходы населения дифференцированы в 14 раз, то у массового жилья цена должна быть дифференцированной. В противном случае, как видно из последней строчки слайда, предусмотренных объемов ипотечного кредитования не хватит для выполнения ориентиров ФЦП «Жилище» по жилищному строительству.
Рис. 7. Потребность в источниках финансирования жилья до 2010 года
Для семей, составляющих более 50% электората, государство должно организовать рынок жилья экономкласса, которое адекватно покупательной способности и по цене не выше 4-кратного годового дохода семьи.
При этом не стоит задача сломать сложившийся бизнес строителей. Скорее наоборот, - помочь им в два раза к 2010 году расширить строительный бизнес, но необходимо весь прирост обеспечить в сегменте жилья эконом-класса.
Рис. 8. Необходимая дифференциация предложения жилья
ФЦП «Жилище», включая подготовку участников, и господдержка ипотеки будут для бизнеса мощным стимулом, если государство четко обозначит вектор.
При согласии с вышеизложенным подходом необходимо внести поправки в ФЦП «Жилище», а также включить в протокол поручение по предложенному Агентством механизму рефинансирования.
3.2 Приоритетный национальный проект - ипотека
3.2.1 Цели и задачи проекта
До сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. квадратных метров и чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60%, причем из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.
Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства.
Правительственный национальный проект ипотечного жилищного кредитования «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» призван создать для этого все условия.
Национальный проект создавался для того, чтобы большинство населения могло приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных кредитов. Проект должен сформировать работающую модель по улучшению жилищных условий граждан.
Проект рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006–2007 гг.) и второй этап (2008–2010 гг.).
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» существует не в «безвоздушном пространстве». Успехи проекта отнюдь не предопределены. Очень важно организовать эффективное управление проектом в рамках Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов. В еще большей степени результаты проекта зависят от внешних факторов.
Решающими из них являются:
исполнение макроэкономических прогнозов Правительства России по снижению инфляции и росту реальных доходов населения
сбалансированное развитие спроса и предложения на рынке жилья
своевременное принятие нормативно-правовых документов на федеральном, региональном и местном уровнях
полное и своевременное финансирование национального проекта за счет федерального, региональных и местных бюджетов
На первом этапе (2006–2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:
увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования
повышение доступности жилья
увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан
Каждый из них будет реализоваться по-своему.
Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем предоставляемых гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья и снизить процентную ставку.
В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым специалистам на селе в приобретении или строительстве индивидуального жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов. 
Для увеличения объемов жилищного строительства, Правительство предоставит гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство, и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.
В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед отдельными категориями граждан, а муниципалитеты увеличат объемы предосталяемого социального жилья.
Общий бюджет проекта на первом этапе (2006–2007 гг.) составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы – 122,9 млрд. рублей, государственные гарантии – 90 млрд. рублей.
Большую часть из них составляют средства федерального бюджета – 86,1 млрд. рублей прямых расходов и 60 млрд. рублей государственных гарантий.
Средства региональных и местных бюджетов – 36,8 млрд. рублей прямых расходов и 30 млрд. государственных гарантий.
Бюджетные средства и государственная поддержка позволят привлечь и частные инвестиции.
Задачами федерального центра являются:
управление реализацией национального проекта, координация работы всех его участников
доработка необходимой законодательной базы
финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан
оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в улучшении жилищных условий
софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры
  Региональные власти будут заниматься:
разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан
административно-организационным обеспечением реализации программ
софинансированием федеральных программ
  Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:
привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом
создание условий для увеличения объемов жилищного строительства
предоставление социального жилья нуждающимся гражданам – очередникам
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» предусматривает меры, которые раньше не рассматривались в федеральных целевых программах. Помимо совершенствования рыночных механизмов, Правительство намерено продолжить работу по  совершенствованию жилищного законодательства, которая уже ведется на протяжении нескольких лет.
Модифицированная федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы должны стать одним из основных механизмом реализации национального проекта.
Что получат граждане при успешной реализации проекта?
Улучшится обеспеченность населения жильем
Повысится доступность приобретения или строительства жилья
Улучшатся качество жилищного фонда и условия проживания
Повысится качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг
Повысится уровень исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан
Повысится территориальная мобильность населения
Значительно активнее будет развиваться деятельность строительных и банковских институтов в жилищной сфере
Основная цель государства – добиться увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению, развивая систему рефинансирования ипотечных кредитов.
Для этого правительство намерено:
Оказывать государственную поддержку системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляя государственные гарантии по заимствованиям ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
Увеличивать уставный капитал ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
Развивать нормативно-правовую базу и обеспечивать формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.
Помимо ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по ипотечному жилищному кредитованию рефинансированием ипотечных кредитов могут заниматься банки и другие специализированные организации.
Помимо рефинансирования будет развиваться также страхование ипотечных кредитов, направленное на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.
Предполагается, что страхование ипотечных кредитов будет осуществляться на 20% от стоимости жилья.
Страхование кредита в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5–10% от стоимости жилья.
В результате ипотечный кредит можно будет получить на сумму 90–95% от стоимости жилья.
На первом этапе национального проекта (2006–2007 гг.) данная мера будет распространяться на молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и испытывающие проблемы с оплатой первого взноса при получении ипотечного кредита. В дальнейшем эта мера может быть распространена и на другие категории граждан.
Одновременно с развитием ипотеки государство будет стимулировать рост жилищного строительства. Это позволит обеспечить соответствие спроса на жилье и его предложения. Поддержание баланса будет ограничивать цены на рынке жилья.
Национальный проект предусматривает оказание бюджетной поддержки в приобретении (строительстве) жилья, в том числе с помощью кредитов, молодым семьям и молодым сельским специалистам, нуждающимся в жилье или улучшении жилищных условий.
Молодым семьям и сельским специалистам будут предоставлены субсидии на приобретение жилья. Государство может оплатить часть покупки (строительства) или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита.
Претендовать на такую поддержку смогут:
Семьи, возраст супругов в которых не превышает 30 лет, либо семьи, состоящие из одного родителя в возрасте до 30 лет и одного и более детей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий
Специалисты (медицинские работники, учителя, работники культуры, работники внебюджетной сферы), желающие работать (или работающие) в сельской местности и не имеющие жилья
Списки получателей субсидий на приобретение жилья будут формироваться региональными или муниципальными властями. Для сельских поселений, в которых захотят трудиться молодые специалисты, списки будут формироваться органами власти соответствующего субъекта федерации и органами власти сельских поселений.
Чтобы получить поддержку, необходимо обратиться в органы власти, составляющие такие списки.
Получателям будут выдаваться свидетельства, которые удостоверяют право на получение субсидии для приобретения жилья или его строительства.
Полученное свидетельство сдается в банк, где открывается специальный счет, предназначенный для начисления субсидии. Как только семья найдет вариант для покупки жилья, на счет будут зачислены также их личные средства, после чего деньги будут перечисляться продавцу жилья в соответствии с договором купли-продажи.
Если субсидии и личных сбережений недостаточно для оплаты жилья, обладатели субсидии могут получить кредит в уполномоченном банке на покупку или строительство жилья. В этом случае средства субсидии будут использоваться на погашение первого взноса.
Схема погашения ипотечного кредита определяется банком, предоставившим его. Как правило, это равные ежемесячные платежи в течение срока кредита.
Размер субсидии составит 40% от средней стоимости стандартного жилья в регионе: 10% суммы субсидии будет покрываться из федерального бюджета, а 30% – из областного или (и) муниципального бюджета. При этом местные власти будут дополнительно предоставлять молодым семьям субсидии в размере не менее 5% стоимости жилья при рождении (усыновлении) ребенка во время погашения кредита.
При расчете размера субсидии учитывается:
социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности
количество членов молодой семьи
средняя по региону рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья
Среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в регионе определяет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Разработана специальная методика, на основании которой производятся эти расчеты.
Социальная норма общей площади жилья, с учетом которой определяется размер субсидии для молодых семей, устанавливается:
для семьи численностью 2 человека (два молодых супруга или один молодой родитель и ребенок) – 42 кв. метра
для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) – количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров
Субсидии молодым специалистам, изъявившим желание работать в сельских территориях, но не имеющим жилья, будут предоставляться на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита.
Размер субсидии может составлять от 10% до 50% средней стоимости стандартного жилья за счет средств федерального бюджета, дифференцированно, по регионам разной степени развития при условии софинансирования со стороны региональных или  местных бюджетов.
Региональные и муниципальные власти могут предусмотреть различные дополнительные формы государственной поддержки молодых семей и молодых специалистов на селе в своих программах. Это может быть субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту на первом этапе погашения, или предоставление  банкам гарантий по ипотечным кредитам с растущими платежами (то есть сначала платеж небольшой, но он увеличивается по мере увеличения доходов заемщика).
Дополнительные меры поддержки позволят увеличить размер кредита, который банк сможет дать заемщику на приобретение жилья.
Уже в 2006–2007 годах будет оказана поддержка в приобретении жилья 69,5 тыс. молодых семей.
Всего за период 2006–2010 годов планируется оказать государственную поддержку 181,7 тыс. молодых семей.
Распределение средств между регионами будет осуществляться на основании заявки, представленной ими государственному заказчику программы на федеральном уровне. Регионы будут отбираться по ряду критериев, предусматривающих наличие региональной программы обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, обязательств региона по софинансированию программы и т.д.
В основе программы лежит механизм предоставления субсидий, который позволяет обеспечить целевое использование средств государственной поддержки. Этот способ доказал свою эффективность при реализации программы обеспечения жильем уволенных и увольняемых в запас военнослужащих.
Увеличение объемов жилищного строительства – важная часть проекта. Эта часть должна обеспечить условия для развития строительства жилья и повысить качество предоставляемых коммунальных услуг с помощью модернизации коммунальной инфраструктуры.
Для этого государство намерено:
Предоставлять государственные гарантии и частично субсидировать процентные ставки по кредитам на реализацию проектов по оснащению земельных участков коммунальной инфраструктурой (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами)
Сокращать административные барьеры, развивать рыночную инфраструктуру, совершенствовать градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства
Модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры и привлекать частных инвесторов
Для повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства планируется:
предоставлять средства федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса
создать с использованием бюджетных средств специализированную организацию, оказывающую поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры
Количество создаваемых участков под застройку будет зависеть от их размера и стоимости. По мере освоения новых участков, будут увеличиваться темпы жилищного строительства в России, что повлечет за собой снижение цен на жилье.
Дополнительный ввод жилья составит как минимум:
в 2007 г. – 7,8 млн. кв.м., (или 13,9% объема жилищного строительства в стране)
в 2008 г. – 11,8 млн. кв. м (18,7%),
в 2009 г. – 16.4 млн. кв. м (23,2%),
в 2010 г. – 21.3 млн. кв. м (26,6%).
3.2.2 Направления реализации проекта
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на первом этапе реализации (2006–2007гг.) включает четыре направления «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».
Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.
Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.
По направлению «Повышение доступности жилья» к основным целевым показателям относятся улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. - в 2006 году.
Основные мероприятия по направлению:
1. Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (в 2006 году на это предусмотрено 2,1 млрд. рублей).
2. Развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.
По направлению «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования» к основным целевым показателям относятся: увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составит 108 млрд. руб., в 2007 году - 151 млрд. рублей), а также снижение в 2006 году ставки по ипотечным кредитам до 12% годовых в рублях, а в 2007 году - до 11%
Основные мероприятия по направлению:
1. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» государственных гарантий Российской Федерации в размере 30 млрд. рублей (14 млрд. рублей в 2006 году и 16 млрд. рублей в 2007 году), а также увеличение уставного капитала Агентства на 3,7 млрд. рублей в 2006 году и 4,5 млрд. рублей в 2007 году.
2. Реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.
По направлению «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» к основным целевым показателям относятся увеличение общего годового объема ввода жилья в 2006 году на 4,3 млн. кв.м. за счет мероприятий проекта и на 7,8 млн. кв. м. за счет мероприятий проекта в 2007 году; а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55%.
Основные мероприятия по направлению:
1. В рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» предусматривается предоставление по Программе государственных внутренних заимствований Российской Федерации государственных гарантий Российской Федерации в размере 12,5 млрд. рублей в 2006 году и 17,5 млрд. рублей в 2007 году по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство и выделение 5,5 млрд. рублей (1,7 млрд. рублей в 2006 году и 3,8 млрд. рублей в 2007 году) на субсидирование процентных ставок заемщикам по привлеченным кредитам.
2. Также будет реализован комплекс мероприятий по сокращению административных барьеров, развитию рыночной инфраструктуры, градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства.
3. В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» субъекты Российской Федерации, удовлетворяющие требованиям по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе, получат государственную поддержку на модернизацию коммунальной инфраструктуры в 2006 -2007 годах в общем объеме 10,1 млрд. рублей.
По направлению «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством» к основным целевым показателям в 2006-2007 годах относятся улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семьями, включая ветеранов и инвалидов.
Основные мероприятия по направлению:
1. В 2006-2007 годах подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» будет профинансирована в объеме 41,7 млрд. руб. с целью предоставления субсидий гражданам Российской Федерации в форме государственных жилищных сертификатов.
2. На реализацию проекта в части улучшения жилищных условий ветеранам и инвалидам из федерального бюджета в 2006-2007 годах будет направлено 8,2 млрд. руб. через Федеральный фонд компенсаций.
Заключение
Система ипотечного кредитования, несмотря на страновые различия, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.
Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога.
Ипотечным кредитом называется кредит, выданный под залог недвижимого имущества, который обязывает заемщика производить обратные выплаты по определенной схеме. Если заемщик отказывается выполнять свои обязательства согласно условиям договора, то к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость. Кредитор имеет право в безусловном порядке реализовать залог и покрыть сумму долга за счет полученной выручки.
Основные участники ипотечного кредитования:
заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;
конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.
По сравнению с другими видами кредитов ипотечные инструменты отличаются:
долгосрочностью (обычно 20-30 лет);
относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.     
Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. По согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).
К настоящему времени в России сложились благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды.
За 2005 год банкиры выдали миллиард долларов ипотечных кредитов, а в целом объем российского ипотечного рынка оценивается в три миллиарда долларов.
Этому способствует и то, что последние годы российские банки существенно снизили ставки по кредитам на покупку жилья. Год от года кредиты на покупку жилья дешевеют. За пять последних лет средние ставки ипотечных кредитов в валюте снизились в 1,5-2 раза.
Согласно прогнозу Правительства, к 2010 году произойдет увеличение доли семей, которые могут участвовать в ипотеке на стандартных рыночных условиях с нынешних 9,5% до 25-30%, а уровень обеспеченности жильем в расчете на человека вырастет с 19,7 кв. метров до 21,7 кв. метров.
Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство фактически завершило формирование сети своих региональных операторов и сервисных агентов.
Решению проблем россиян с жильем посвящен и приоритетный национальный проект ипотечного жилищного кредитования «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», стартовавший в этом году.
Национальный проект создавался для того, чтобы большинство населения могло приобретать и строить качественное жилье не только за счёт своих собственных сбережений, но и с помощью долгосрочных кредитов. Проект должен сформировать работающую модель по улучшению жилищных условий граждан.
Первые результаты и осуществленные прогнозы позволяют сделать заключение об успешности его реализации.
Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования.
Список литературы
Гражданский Кодекс Российской Федерации. – М.: Издательство ЗАО «Славянский дом книги», 2004.
Федеральный закон "Об ипотеке" №102 от 16.07.1998.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
История зарождения ипотеки // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Развитие национальных систем ипотечного кредитования // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Ипотечное кредитование в дореволюционной России // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - №9.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. - №2.
Копейкин А., Скоробогатько Б., Пенкина И., Стебенев Л. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. - 1999. – апрель.
Много, дешево, надолго // Финанс. – 2006. – январь.
На рынке недвижимости наступила жаркая весна // Финансовые известия. – 2006. - март.
Маклер в костюме брокера // Коммерсант. – 2006. – апрель.
Битва об заклад. Как снизить проценты по ипотечному кредиту // Ведомости. – 2006. - январь.
К 2010 году Правительство России рассчитывает на рост объема рынка ипотечного кредитования более чем в 30 раз. http://www.government.gov.ru
Суворов Г. Рынок жилья: ипотека без популизма // Ведомости. – 2005. – ноябрь.
Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки - гарантийное ипотечное страхование//Недвижимость и ипотека.-2005.-январь.
Должники финансируют кредиторов // Компания. – 2006. – март.
Оборот ипотеки в природе // Финанс. – 2006. – февраль.
Текущее состояние ипотечного кредитования в России // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Мазин Е. Рынок боится монополизма // Бизнес. - 21.07.05.
Правительство поставило на ипотеку // Ведомости. - 01.07.2005.
О мерах, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Агентство ипотечного жилищного кредитования // http://www.ahml.ru
Почему мы говорим о национальном проекте в жилищной сфере? // Приоритетные национальные проекты. - 16 марта 2006. http://www.rost.ru
Приоритетные национальные проекты. - 16 марта 2006. http://www.rost.ru
Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" http://www.rost.ru
Савельева А.Д. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ, 2004.
Иванов В.В. Всё об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. - М.: Филинъ, 2000.
Леонов Е. Дешёвый кредит для дорогих квартир // Деньги. - 1999. - №51.
Бирман А. Ипотека первой свежести // Компания. - 1999. - №13.
Гришина Т. Жилищно важная страховка // Деньги. - 2000. - №30.
Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. – 2002. - №1.
Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат. – 2004. - №14.
Боровская М.А. Банковские услуги предприятиям: Учебное пособие. - Таганрог: изд-во ТРТУ, 1999.
Савицкая Е.В., Евсеев О.В. Экономический словарь. – М.: Инфра-М, 2001.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
История зарождения ипотеки // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
История зарождения ипотеки // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Развитие национальных систем ипотечного кредитования // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Развитие национальных систем ипотечного кредитования // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Ипотечное кредитование в дореволюционной России // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Ипотечное кредитование в дореволюционной России // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Ипотечное кредитование в дореволюционной России // По материалам интернет-сайта http://www.rusipoteka.ru
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - №9.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. - №2.
Копейкин А., Скоробогатько Б., Пенкина И., Стебенев Л. // Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. - 1999. – апрель.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Федеральный закон "Об ипотеке" №102 от 16.07.1998.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. - №2.
Федеральный закон "Об ипотеке" №102 от 16.07.1998.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
Федеральный закон "Об ипотеке" №102 от 16.07.1998.
Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. - №2.
Много, дешево