Оценка собственности магазинов

Содержание
Введение………………………………………………………………………………………………………………………………………….3
1.Методы оценки собственности………………………………………………………………………..5
1.1.Общие методические подходы к оценке собственности……….5
1.2.Общие подходы к оценке предприятия……………………………………………..9
1.3.Особенности оценки недвижимости…………………………………………………….14
1.4.Методы оценки предприятия (бизнеса)………………………………………..15
2. Информационное обеспечение и этапы оценки собственности магазина……………………………………………………………………………………………………………………………..22
Заключение………………………………………………………………………………………………………………………………….25
Список Литературы……………………………………………………………………………………………………………….26

Существуют два вида оценки, основанных на рыночном сравнении:
1. Оценка на основании фондовых рынков отражает стоимость акций по сравнению с акциями, обращающимися на фондовом рынке;
берется цена обращаемой на рынке акции подобной компании, рассчитываются коэффициенты отношения цены акции к прибыли, потоку денежных средств или активам; на эти коэффициенты
затем умножается прибыль, поток денежных средств или активы оцениваемой компании с целью расчета условной рыночной стоимости;
в коэффициенты вносятся поправки, учитывающие различия между компаниями, и скидки, учитывающие дефицит оборотного капитала, странновой риск (политический риск, риск экспроприации и т.д.), неликвидность акций или исковой риск.
2. Оценка на основании торговых сделок производится путем сравнения с ценами аналогичных компаний, проданных другой компании или инвестору;
берется цена обращаемой на рынке акции подобной компании, которая была приобретена в результате торговой сделки, и рассчитываются коэффициенты отношения цены акции к прибыли, потоку денежных средств или активам; на эти коэффициенты затем умножается прибыль, поток денежных средств или активы оцениваемой компании с целью расчета условной рыночной стоимости;
скидки производятся по тем же причинам недостатка оборотного капитала, рисков, присущих данной стране и т.д.
В странах с развитой рыночной экономикой общим подходом к определению оценки предприятия (бизнеса) является оценка его акционерного и заемного капитала на основе рыночной цены акций и (или) облигаций, определяемой котировкой этих ценных бумаг на рынке.
Сравнительные рыночные методы оценки не очень эффективны в России, так как:
трудно найти действительно похожие компании, очень небольшое число компаний конкурирует в тех же сегментах рынка, их финансовая структура и система бухгалтерского учета, скорее всего, различны;
большинство коэффициентов основывается на недавних или текущих отношениях прибыль/денежные средства и т.д.; использование этих множителей не несет в себе большой ценности для большинства предприятий в условиях существующего экономического спада; стоимость большинства предприятий России сегодня кроется в их будущем потенциальном подъеме;
для обеспечения сравнимости необходимо вносить поправки в коэффициенты из-за различия в системах национального бухгалтерского учета.
Метод активов основан на анализе затрат, необходимых для создания предприятия, и строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько стоят в существующих сегодня ценах принадлежащие ему активы за вычетом обязательств. Для реализации затратного подхода требуется оценка текущих стоимостей приносящих прибыль активов предприятия и его обязательств.
Доходный подход строится на утверждении, что предприятие стоит столько, сколько сегодня стоит приносимый им будущий денежный поток. Для реализации доходных методов требуется, во-первых, построение модели будущего денежного потока и, во-вторых, определение текущей стоимости этого будущего денежного потока с учетом дисконтирования.
Эта группа методов, наиболее подходящая для большинства российских предприятий, дает возможность учесть:
с одной стороны, при расчете ставки дисконтирования — знание текущего состояния и прогноза состояния макроэкономики страны и положения дел в отрасли, а также условия финансирования конкретного предприятия и его политику в получении и предоставлении кредитов;
с другой стороны, при расчете денежного потока — все многообразие факторов, влияющих на денежный поток, приносимый предприятием: прибыль, издержки (включая амортизацию), политику в отношении капитальных вложений и привлечения кредитов; порядок оплаты произведенной продукции; налоговую среду и т.д.
Доходный подход заключается в оценке выгоды, которую получит инвестор после оплаты всех расходов по содержанию и управлению бизнесом.
Положительный баланс движения денежных средств является источником для выплаты дивидендов независимо от того, выплачивает предприятие или нет каждый год в виде дивидендов 100% свободных от обязательств денежных поступлений; денежные средства, остающиеся в распоряжении предприятия, внесут вклад в рост собственного капитала и получение дивидендов в будущем.
Будущие потоки денежных средств приводятся к эквиваленту их текущей стоимости с использованием нормы дисконта, которая равна требуемой инвестором норме прибыли. Норма прибыли инвестора основывается на его анализе риска инвестирования в бизнес и риска неполучения ожидаемых в будущем денежных средств. Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков — единственный метод, который прямо принимает во внимание все важные факторы - комплекс всех благ, которые ожидает получить в будущем владелец/инвестор, время получения этих благ, риск владельца/инвестора. Он состоит из двух этапов.
2. Информационное обеспечение и этапы оценки собственности магазина.
Информационное обеспечение — основа оценки собственности магазина. Иными словами, оценка собственности — это сбор, обработка и интерпретация информации, которая на этапе планирования работ включает определение:
цели проведения оценки магазина;
наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта собственности магазина;
методики проведения работ магазина;
объемов необходимой информации;
источников ее получения;
графика проведения оценки магазина;
сметы трудовых и финансовых затрат магазина.
Основой проведения любой оценки является исходная информация. Чем точнее и полнее информация, тем обоснованней является оценка магазина.
Главной составляющей информационной базы оценки собственности у профессиональных оценщиков являются накопленные за ряд лет их отчеты по оценке объектов данного сегмента рынка.
Чем больше такая база, тем квалифицированнее является тот или иной специалист, занимающийся оценкой.
Кроме того, как указывается в российских стандартах оценки, оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится тот или иной магазин, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Важнейшей составляющей информационной базы оценки собственности является информация о негативных и позитивных факторах, относящихся не непосредственно к объекту оценки, а к окружающей среде.
Европейские стандарты оценки выделяют пять групп негативных факторов, имеющих прямое отношение к оценке:
«элементы естественного происхождения, такие, как радон или газ метан либо шумы и загрязнение воздуха;
химические загрязнители, являющиеся результатом нынешних или прошлых процессов на земле или выщелачивания соседних
участков земли;
ощущаемые загрязнители, такие, как электромагнитные поля;
предпочтение со стороны инвесторов для использования отдаленных структурных компонентов, таких, как рекламируемые продукты в конструкции зданий;
опасные материалы в здании».
Основными характеристиками информации, используемой в оценке, являются:
полнота — информация должна быть достаточной для проведения квалифицированной оценки;
достоверность — информация обладает этой характеристикой, когда она не имеет существенных ошибок и отклонений. В отношении достоверной информации можно утверждать, что дл пользователей она будет давать в точности то, для чего она пред назначена, или то, что с достаточным основанием можно ожидать от нее. Оценки должны подкрепляться рыночными данными и документально подтверждаться там, где это возможно, с целью обеспечения достоверности;
нейтральность — информация должна быть нейтральной, то есть свободной от предвзятости. Отчет об оценке магазина не будет являться нейтральным, если он готовится для достижения заранее предопределенного результата или исхода и этой цели подчинены отбор и представление информации.
Для того чтобы оценка собственности была достоверной и точной, необходимо придерживаться порядка проведения оценки. Он включает в себя ряд последовательных шагов:
определение цели оценки и планируемого использования ее результатов;
точная идентификация объекта, субъекта и всех прав собственности;
отнесение объекта к одному из видов собственности: неспециализированная (оценивается на основе рыночной стоимости) и специализированная или с ограниченным рынком (оценивается на основе нерыночной стоимости);
выявление накладываемых ограничений и выбор метода оценки;
разработка плана оценки;
определение эффективной даты оценки магазина; сбор и анализ необходимой информации. Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости какого-то объекта собственности при принятии управленческого решения. Иными словами, оценка собственности является обоснованием того или иного управленческого решения.
Например, оценка рыночной стоимости неиспользуемого помещения магазина или оборудования позволит обосновать решение о его дальнейшем использовании продаже или сдаче в аренду.
Заключение:
Поскольку назначение оценки собственности – повышение эффективности управления собственностью, то оценивать свою собственность должен уметь каждый собственник.
Собственность(англ. property) - совокупность отношений отдельных индивидов, групп людей и их ассоциаций к вещам как к своим и отношений между людьми по поводу принадлежности вещей.
По объектам собственности различают:
1) собственность на факторы производства, в том числе на средства производства, капитал и рабочую силу;
2) собственность на предметы потребления;
3) интеллектуальную собственность.
В мировой экономической науке достигнуто единство относительно классификации собственности по ее субъектам: индивидуальная (частная), государственная (коллективная) и общая (коммунальная). Преобладание в системе экономических отношений одной из форм собственности теоретически формирует один из трех правовых режимов.
В условиях системы частной собственности собственником является индивид, который и принимает окончательное решение об использовании того или иного ресурса. При этом отдельные индивиды находятся в привилегированном положении в смысле доступа к тем или иным ресурсам: доступ открыт только собственнику или лицам, которым он передал или делегировал свои правомочия.
При системе государственной (коллективной) собственности проблема решается введением правил, согласно которым доступ к редким ресурсам должен определяться коллективными интересами общества в целом. Никто в этих условиях не находится в привилегированном положении в том смысле, что как индивиды все исключены из доступа к ресурсам, поскольку ничья ссылка на личный интерес не признается достаточной для их использования. Совладельцы государственной собственности не обладают единоличными исключительными, продаваемыми на рынке правами по использованию ресурса.
Список Литературы:
Международные стандарты
Европейские стандарты оценки 2000/Пер. с англ. Г.И. Макерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. — М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. — 264 с.
Международные стандарты оценки (МСО 1-4) / Финансовая газета. № 19, 22, 25, 31, 33, 39, 40, 45, 48. 1995. № 5. 1996.
Международные стандарты оценки. Кн. 1/Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина; в подготовке дополнений принимали участие: Д.М. Гриненко, А.Н. Козырев, Г.В. Попов. — М.: ОАО «Типография «Новости», 2000. — 264 с.
Учебно-методическая литература и научные издания
Бренделева Е.А. Неоинституциональная теория. Учеб. пособие / Под ред. проф. М.Н. Чепурина. - М.: ТЕИС, 2003. - 253 с.
Всемирный банк. Рабочий обзор № 89. Техника приватизации государственных предприятий. Часть 1: Ч. Вюйлстек. Методы и практика приватизации: Пер. с англ. — М.: Прогресс: Уни-верс, 1994. - 192 с.
Дадалко В.А., Румянцева Е.Е., Демчук Н.Н. Налогообложение в системе международных экономических отношений: Учебное пособие для студентов специальности «Мировая экономика и международные экономические отношения» высших учебных заведений. — Минск: Армита — маркетинг, менеджмент, 2000. — 359 с.
Дулесов А.К. Оценка бизнеса как фактор современного менеджмента. Препринт. — Екатеринбург: Ин-т экономики Уро РАН, 2002. - 35 с.
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. — СПб.: Питер, 2001. - 416 с. (гл.1, 2).
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. — СПб: Питер, 2002. — 128 с.
История экономических учений (современный этап): Учебник/ Под общ. ред. А.Г. Худокормова. - М.: ИНФРА-М, 2002. -733 с.
Европейские стандарты оценки 2000 Пер. с английского. Г.И.Макерина, Н.В Павлова, И.Л.Артеменкова, - М.ОО «Россий общество оценщиков»,2003. – С193
1