Деятельность девелоперских компаний в условиях мирового финансового кризиса. Стратегии дальнейшей деятельностти

Деятельность девелоперских компаний в условиях мирового финансового кризиса. Стратегии дальнейшей деятельности
Дипломная работа
Оглавление
Введение
Глава 1 Теоретические аспекты девелопмента в России
1.1 Понятие, цели и задачи девелопмента
1.2 Правовая база девелопмента
1.3 Обзор российского рынка девелопмента
1.4 Мировой финансовый кризис и его влияние на девелоперские компании
Глава 2. Анализ динамики и рисков компании
2.2 Анализ финансовой отчетности компании
2.2 Анализ деловой и инвестиционной активности компании
2.4 Анализ факторов внешней среды корпорации
Глава 3 Проблемы девелопмента в России и пути их разрешения
3.1 Общая стратегия развития девелоперских компаний в условиях кризиса
3.2 Стратегия роста
3.3 Организационная и финансовая стратегия
Заключение
Литература
ПРИЛОЖЕНИЕ 1

За анализируемый период производительность труда выросла на 37,4%, фондоотдача снизилась на 58,3%. Увеличилось среднее время погашения дебиторской задолженности. Оборачиваемость кредиторской задолженности возросла на 600%.
Все это говорит об усилении деловой активности корпорации, что, в принципе, является фактором, позволяющим компании не только сохранять рентабельность в современных экономических условиях, но и повышать устойчивость бизнеса.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что определение источников инвестиций на тот или иной проект, реализуемый компанией, следует производить, опираясь на информацию, полученную в ходе анализа эффективности «работы» капитала в компании, которая достигается за счет совокупного использования тех или иных финансовых инструментов.
Финансовая деятельность компании представляет собой непрерывный цикл использования собственных средств, заемных и привлеченных ресурсов. При этом крайне важно определить, какова стоимость капитала, который использует компания в своей деятельности. Для этого используют понятие «средневзвешенная стоимость капитала» (WACC).
Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) определяется по формуле (2.18):
(2.18)
где Е – всего собственного капитала, млрд. руб.
D – всего заемных средств, млрд. руб.
К – всего инвестированного капитала, млрд. руб. К = Е+D.
у – требуемая доходность от собственного капитала. Принимаем у =8%, 9% и 10% в 2006, 2007 и 2008 годах соответственно.
b – требуемая (ожидаемая) доходность от заемных средств. Принимаем b = 25%. Это минимальная требуемая ставка доходности от заемных средств для предприятия. Если ставка будет ниже, то использование заемных средств станет убыточным для бизнеса.
НП – ставка налога на прибыль. НП = 0,24.
Таблица 2.10
Структура капитала компании MIRAX Group для целей расчета WACC, млрд. руб.
Показатель 2006 год 2007 год 2008 год Собственный капитал (Е) 19,3 22,6 11,3 Итого долги (D) 36,2 41,6 7,4 Общие активы (К) 55,5 64,2 18,7
15,2%
15,5%
Из расчетов видно, что полученная стоимость капитала исследуемой компании находится на среднем уровне, в 2008 году она снизилась.
Экономическая добавленная стоимость капитала определяется по формуле:
ЭДС = ЧОП – WACC *К (2.19)
Где ЧОП – чистая операционная прибыль;
WACC – средневзвешенная стоимость капитала;
К – сумма совокупного инвестированного капитала.
Если рентабельность совокупного инвестированного капитала определяется по формуле:
(3.4)
В данном случае в знаменателе берем среднегодовую стоимость инвестиционного капитала корпорации (стр. «Инвестиции», табл. 2.1).
ЭДС =(RИ –WACC)*ИК (3.5)
ЭДС2006 = (0,14-0,152)*27,4 = отрицательная величина;
ЭДС2007 = (0,19-0,155)*37,5 = 1,31 млрд. руб.
ЭДС2008 = (0,45-0,136)*21,1 = 6,63 млрд. руб.
В табл. 2.11 представим систему показателей для расчета ЭДС.
Таблица 2.11
Система показателей, необходимых для расчета экономической добавленной стоимости капитала компании MIRAX Group
Показатель 2006 год 2007 год 2008 год 2008/2006, % Прибыль до налогообложения, млрд. руб. 5,6 10,9 14,8 264,3 Чистая прибыль, млрд. руб. 3,7 7,1 9,6 259,4 Средневзвешенная стоимость капитала, WACC, % 15,2 15,5 13,6 89,5 Совокупный инвестированный капитал, млрд. руб. 2,5 3,1 3,6 144,0 Рентабельность инвестированного капитала, % 14 19 45 221,4 Экономическая добавленная стоимость капитала, млрд. руб. минус 1,31 6,63 -
Как следует из табл. 2.11, в 2008 году стоимость инвестированного капитала выросла на 144,0% по сравнению с 2006 годом. В то же время рентабельность инвестированного капитала увеличилась на 221,4% и составила в 2007 году 45%. Это хороший показатель, который говорит о том, что исследуемая корпорация ведет эффективную инвестиционную политику.
Показатель экономической добавленной стоимости в 2008 году вырос до 6,63 млрд. руб. с отрицательных значений в 2006 году.
Капитал исследуемой корпорации «работает» достаточно эффективно, причем второе полугодие 2008 года показало более эффективный финансовый менеджмент, чем в предыдущие периоды. Можно сказать, что финансовый кризис «подхлестнул» менеджеров корпорации на более консервативную финансовую политику, которая заключается в следующем:
- корпорация активно погашает кредиторскую задолженность, тем самым упрочняя свои финансовые позиции с точки зрения угроз банкротства и поглощений;
- корпорация минимизирует инвестиционную деятельность, понимая, что давать прогнозы эффективности вложений сейчас невозможно, а значит, следует воздержаться от серьезных инвестиций и заморозить многие проекты;
- компания повышает деловую активность, получая прибыль от реализованных инвестиционных проектов, понимая, что впереди возможны серьезные испытания.
Таким образом, можно говорить, что мировой финансовый кризис, конечно же, серьезно изменил стратегию и тактику деятельности MIRAX Group, но менеджмент компании ведет правильную в данных условиях финансовую политику, направленную на консервацию инвестиционной деятельности корпорации и упрочнение ее финансовой устойчивости.
2.4 Анализ факторов внешней среды корпорации
Рассмотрим внешние факторы спроса, большая часть которых характеризует среду обитания предприятия, реализующего инновацию.
1. Общеэкономическое состояние государства, если оно стабильно, уровень инфляции невысок, то не нарушается процесс обновления технической базы производственных предприятий, основных потребителей новой инновационной продукции. Экономическая нестабильность в стране делает невозможным вложение средств в технико-технологические инновации из-за их быстрого обесценения. Следствием этого является падение спроса на новую продукцию.
Одновременно по той же причине среди определенных групп потребителей может возникнуть и увеличиться спрос на новую бытовую технику, приобретение которой связано с попыткой вложить обесценивающиеся деньги в товары длительного пользования.
Применительно к компании MIRAX Group можно сказать, что ухудшение общеэкономической ситуации в стране приведет, скорее, к снижению спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
2. Особенности политической обстановки имеют огромное значение для предприятий, производящих инновации. Если для поставки новой научно-технической продукции и товаров бытового назначения в конфликтные регионы политическая нестабильность является тормозом, то для сбыта военно-технической продукции она же является стимулом, порождая и стимулируя спрос на новые виды техники, т.е. вектор данного фактора действует в разных направлениях.
Политическая ситуация в России в настоящее время достаточно стабильна, тем самым можно сказать о низком уровне внешних рисков, связанных с влиянием данного фактора.
3. Важное значение для стимулирования разработки, предложения и спроса на инновационную продукцию имеет правовое обеспечение экономической деятельности.
Если наука и научное обслуживание, производство и вложение средств в техническое перевооружение субъектов рыночной экономики пользуется налоговыми льготами, это является мощным фактором, стимулирующим разработку и внедрение научно-технических нововведений, т.е. спрос на них даже в условиях инфляции.
4. Неблагоприятная экологическая обстановка в регионе и ужесточение мер ее государственного регулирования является стимулом спроса на новую продукцию данного назначения, как производственного, так и бытового потребления. Причем урбанизация, вызывающая ухудшение экологии, с течением времени будет все больше стимулировать спрос на средства защиты как окружающей Среды, так и населения от ее вредного воздействия.
Следует отметить тот факт, что инновационная продукция, рассматриваемая в данном курсовом проекте, не оказывает существенных воздействий на окружающую среду, тем самым уровень рисков данной группы можно не учитывать.
5. Одним из факторов спроса на новые изделия и технологии является научно-технический прогресс. При его ускорении инновационный продукт быстро морально устаревает.
Для компании MIRAX Group данная группа рисков достаточно существенна, т.к. в настоящее время рынок автоматизированных систем торговли стремительно насыщается и перевооружается. Для снижения рисков данной группы необходимо минимизировать время разработки и внедрения инноваций на предприятии.
6. Фактор соотношения на рынке старой и новой продукции частично порождается действием предыдущего. Поскольку спрос на продукцию, предлагаемую на рынке длительное время, постепенно затухает, это затухание вызывает спрос на ее новые виды, что приводит к цикличности спроса и стимулирует обновление продукции.
7. Важное, стимулирующее спрос, действие оказывает повышение эффективности работы потребителя нововведений, повышение фондоотдачи, снижение материалоемкости и трудоемкости, опережение конкурентов по качеству, времени выпуска новой продукции и другим показателям.
8. Одним из факторов спроса на новую продукцию является действенность рекламы, на которую, в свою очередь, влияет ее вид и форма, место и время проведения, продолжительность рекламной компании, а также психологическое восприятие рекламы потребителем нововведения.
Реализация инноваций на исследуемом предприятии сопровождается эффективным маркетингом, который предполагает активное использование современных средств рекламы продукции и услуг.
9. Доходы населения являются фактором, активно влияющим на характер спроса: чем выше уровень доходов, тем интенсивнее спрос.
К сожалению, финансовый кризис уже сейчас снижает уровень доходов граждан, что, скорее всего, приведет к падению спроса на инновационную продукцию исследуемого хозяйствующего субъекта. Необходимо принять меры, направленные на усиление маркетингового фактора при реализации продукции и услуг. Особенно важно разработать эффективную гибкую ценовую политику предприятия на современном этапе и в стратегическом разрезе (на 2-3 года вперед).
Установлено, что каждый фактор внешней среды вызывает определенный риск. Для оценки уровня внешних рисков необходимо провести анализ рисков инновационной среды исследуемого предприятия.
Цель анализа заключается в том, чтобы установить уровень влияния отдельных внешних факторов на эффективность инновационного проекта.
Матрицу SWOT-анализа внешних факторов компании MIRAX Group представим в табл. 2.12.
Таблица 2.12
SWOT-анализ рисков внешней среды в компании MIRAX Group
Возможности О Сильные стороны S 1 Дальнейшее расширение географии продаж 1 Высокая рентабельность продаж 2 Создавать синергетический эффект за счет перераспределения финансов внутри корпорации 2 Эффективный менеджмент 3 Внедрить гибкую ценовую политику 3 Современные системы управления на предприятии 4Генерировать высокий уровень рентабельности 4 Низкая доля устаревших производственных фондов 5 Создать собственный инновационный продукт без задействования сторонних научных организаций 5 Эффективный маркетинг 6Использовать долгосрочное финансирование, в т.ч. венчурное 6 Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами 7Диверсифицировать продукцию и услуги 7 Наличие системы стратегического управления 8Сократить производственные издержки 8 Действующая международная система менеджмента качества ISO 9001-2002 Угрозы Т Слабые стороны W 1 Снижение уровня доходов потребителей 1 Низкий профессионализм при оценке стоимости интеллектуальной продукции в России 2 Рост инфляции 2 Низкая эффективность кадровой политики на предприятии 3 Снижение финансового благополучия подрядчиков и поставщиков 3Иерархическая система управления, низкая автономность структуры 4 Отказ в предоставлении кредитования в моменты «кассовых разрывов» 4 Низкий уровень отраслевой диверсификации 5 Снижение качества материалов и работ поставщиков и подрядчиков 5 Слабо отрегулированная кредитная политика корпорации 6 Дестабилизация банковского сектора 6 Возможные кадровые проблемы (увольнения, снижение премиальной части заработной платы, свертывание социальных программ и т.д.) 7 Рост дебиторской задолженности из-за снижения платежеспособности потребителей, появление «безнадежной» дебиторской задолженности 7 Отсутствие собственной базы подготовки и повышения квалификации кадров 8 Политическая дестабилизация в стране 8 Отсутствие собственной службы маркетинговых исследований
Естественно, для каждой из угроз (не только избранных) должны быть на этом этапе продуманы компенсирующие мероприятия (табл. 2.13) для основных внешних угроз.
Таблица 2.13
Компенсирующие мероприятия для основных угроз
Внешние угрозы Компенсирующие мероприятия 1 Снижение уровня доходов потребителей 1 Расширение рынков сбыта продукции и услуг
2 Гибкая ценовая политика
3 Гибкая кредитная политика 2 Рост инфляции 1 Рост оборачиваемости капитала по всем основным группам
2 Эффективная кредитная политика 3Снижение финансового благополучия подрядчиков и поставщиков 1 Диверсификация портфеля подрядчиков и поставщиков
2 Исследования рынков 4 Отказ в предоставлении кредитования в моменты «кассовых разрывов» 1 Рост резервов
2 Создание или интеграция с банком 5 Снижение качества материалов и работ поставщиков и подрядчиков 1 Повышение уровня входного контроля
2 Повышение уровня качества продукции и услуг
3 Диверсификация продукции и услуг 6 Дестабилизация банковского сектора 1 Использование собственной прибыли при инвестировании инновационных проектов 7 Рост дебиторской задолженности из-за снижения платежеспособности потребителей, появление «безнадежной» дебиторской задолженности 1 Использование факторинга
2 Использование иных форм товарных взаиморасчетов (бартера, к примеру) 8 Политическая дестабилизация в стране Нет эффективных мер Как видим в табл. 2.13, для каждой из руководящих угроз возможны те или иные компенсационные мероприятия, но все они могут быть успешно реализованы в рамках инновационной стратегии предприятия.
Итак, применительно к теме данного дипломного исследования можно сказать следующее:
- мировой финансовый кризис активно воздействует на девелоперские компании России, причем, воздействие это в большей части негативное;
- в случившемся есть большая доля воздействия внутренних (субъективных) факторов, т.е. вина самих компаний. В первую очередь, проблема сверхдоходного бизнеса заключается в том, что темпы его расширения зачастую гораздо выше, нежели укрепление финансовых позиций внутри компаний и среди конкурентов. Исследуемая MIRAX Group на протяжении многих лет расширяла свой бизнес за счет благоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости, при которой спрос и цены были запредельно высоки. При этом, фактическая ликвидность активов компании оставалась ниже достойного такой корпорации уровня. Это происходило потому, что корпорация генерировала высокий доход и имела возможность реинвестировать нужную сумму на «латание» структурных прорех в балансе.
Корпорация имела достаточно активов для того чтобы взять необходимую сумму в банке в случае возникновения «кассового разрыва». Между тем, на протяжении всего исследуемого периода у MIRAX Group сохраняется высокая степень кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками. В условиях финансового кризиса, когда и поставщики, и подрядчики всерьез занялись изысканием дополнительных финансовых средств, усилился прессинг на MIRAX Group, которая, в свою очередь, была вынуждена активнее возвращать долги и расплачиваться с кредиторами. В результате финансовая прочность корпорации усилилась.
В условиях мирового финансового кризиса инвестиционная активность MIRAX Group заметно снизилась. Это вполне понятная реакция на тревожные прогнозы в экономике. И даже, если сама MIRAX Group остается «на плаву», то ее подрядчики, которых у девелоперских компаний до полусотни, возможно, сегодня в худшем положении. Спрос на строительство заметно снизился. Исследуемая корпорация вынуждена сворачивать собственные инвестиционные проекты и увольнять персонал.
Глава 3 Проблемы девелопмента в России и пути их разрешения
3.1 Общая стратегия развития девелоперских компаний в условиях кризиса
Очевидно, что в условиях финансового кризиса будут иметь место следующие тенденции:
- снижение спроса на недвижимость, а, как следствие, снижение цен;
- рост расценок на материалы;
- рост конкурентной борьбы за заказы;
- переход компаний на финансирование исключительно из прибыли;
Для того чтобы оставаться «на плаву», девелоперские компании должны сформировать гибкую стратегию выживания с заделом на будущий активный рост. Приоритеты при этом следующие:
- качество продукции и услуг;
- прозрачность бизнеса;
- диверсификация на отраслевом уровне;
- научные разработки;
- гибкая ценовая политика;
- гибкая кредитная политика;
- укрепление финансовой устойчивости за счет снижения объемов привлеченных и заемных средств.
Следует сказать, что приоритет качества в российском девелопменте явно отсутствует. Компания MIRAX Group оказывает повышенное внимание вопросам качества возводимых объектов, что, бесспорно, принесет данной корпорации необходимые конкурентные преимущества.
Принадлежащий корпорации MIRAX GROUP отель Sungate Port Royal стал лидером среди 140 отелей Турции по версии крупнейшего тур-оператора страны ETS Tour. Рейтинг отелей составлен в рамках Проекта Инспекции Отелей (Hotel Quality Management Inspection Report).
Инспекция проводилась по нескольким критериям: концепция отеля, уровень сервиса, качество еды и напитков, безопасность бассейнов и пожарная безопасность номеров, охрана территории. По каждому их них Sungate набрал самые высокие баллы.
«Оценка одного из ведущих тур-операторов - объективный показатель качества нашего отеля, - отметил Максим Темников, член Совета директоров корпорации MIRAX GROUP, - Это не первая награда, которой Sungate Port Royal удостоился в этом году. И мы будем только совершенствоваться».
За 2008 год Sungate Port Royal получил также премию «Лучший Деловой Отель Юго-восточной Европы» от всемирно известного бизнес-путеводителя Великобритании «Business Destinations» и вошел в рейтинг «Top 100 Best Hotels», опубликованный на туристическом сайте «Top Hotels».
Прозрачность бизнеса также играет не последнюю роль при определении предпочтений в выборе генерального подрядчика. Особенно на это обращают внимание зарубежные партнеры.
У исследуемой корпорации в этом плане также явный плюс.
У компании существует полнофункциональный Интернет-портал http://www.mirax.ru, на котором представлена финансовая отчетность корпорации, планы и успехи компании, существует страничка руководства компании. Финансовая отчетность представлена в формате US GAAP, что также является достоинством менеджмента корпорации.
Диверсификация на отраслевом уровне очень необходима для компаний в условиях меняющейся внешней среды. При явном падении спроса на одну группу продукции возможен одновременный рост спроса на другой вид. Так, например, при снижении спроса на объекты недвижимости, спрос на фармацевтическую продукцию дочерней МираксФармации может резко возрасти.
Таким образом, компании необходимо продолжать диверсифицировать портфель продукции и услуг, что станет довольно мощным инструментом выживания в современных условиях.
Деловая репутация и авторитет компании играет также не последнюю роль. И в этом важен личный пример руководства корпорации. Так, г-н Полонский решил продать собственное имущество и вложить средства в компанию. Это говорит о стремлении владельцев данной корпорации не только выжить, но и исполнить все обязательства перед акционерами и клиентами, что также является важным положительным моментом.
Корпорация должна производить собственные научные разработки с целью последующего их внедрения. Возможно, что в условиях кризиса инвестиционные возможности у корпорации появятся не через месяц и не через два. За это время произойдет устаревание текущих разработок. В условиях роста объемов инвестирования необходимо быть готовым к активному конкурентному броску. Для этого продукция компании должна быть высокотехнологичной.
3.2 Стратегия роста
Как утверждают специалисты, в краткосрочной и среднесрочной перспективе показатели российского рынка девелопмента будут выше показателей рынка большинства европейских стран, где в настоящее время наблюдается резкий спад коммерческой активности в сегменте жилой недвижимости после нескольких лет экспансии и высоких финансовых показателей деятельности.
Недавние потрясения на финансовых рынках привели к ухудшению ситуации с ликвидностью и значительному ужесточению условий ипотечного кредитования на этих рынках. Российский рынок ипотечного кредитования не испытал столь же серьезных потрясений в результате сокращения ликвидности.
Присвоение кредитных рейтингов строительно-девелоперским компаниям из разных стран, имеющих разную политическую, правовую и культурную институциональную среду, представляет собой сложную задачу. Кроме того, характеристики рынка и условия коммерческой деятельности заметно различаются в разных регионах и странах, а часто и в пределах одной страны.
Российские строительно-девелоперские компании будут активно развиваться благодаря росту рынков — по крайней мере, в краткосрочной и среднесрочной перспективе, поэтому оценка степени сбалансированности принятых стратегий агрессивного роста и хозяйственной и финансовой дисциплины дает нам возможность прогнозировать будущие показатели компаний.
Одним из факторов риска в стратегии роста является приобретение активов, которое связано с приобретением дополнительных прав собственности на земельные участки и получением места для реализации строительных проектов в одном городе (низкий уровень риска) или выходом за пределы основных рынков и направлений деятельности (высокий уровень риска).
Необходимо учитывать степень участия эмитентов в операциях по строительству нежилой недвижимости или в других сферах деятельности, связанных или не связанных с недвижимостью, а также их способность конкурировать и получать прибыль в этих сферах. Участие во всех видах деятельности такого рода одновременно может привести к дополнительному оттоку средств или способствовать операционной диверсификации, либо со временем сочетать и то и другое.
Другим ключевым фактором конкурентоспособности является географическая и операционная диверсификация. Условия функционирования рынков в России могут сильно различаться в разных регионах и городах. Поэтому необходимо изучать потенциальную возможность компании закрепиться на рынке и принять участие в развитии перспективных региональных рынков.
3.3 Организационная и финансовая стратегия
Способность контролировать затраты и риски, связанные с земельными участками, приобретенными компанией и учитываемыми на балансе в товарно-материальных запасах, отражается на показателях рентабельности.
Необходимо анализировать структуру и характеристики затрат и товарно-материальных запасов компании. Структура затрат во многом определяется степенью вертикальной интеграции, которая у российских строительно-девелоперских компаний значительно различается. Мы полагаем, что низкий уровень вертикальной интеграции обусловливает более гибкую структуру затрат по сравнению с вертикально интегрированными девелоперами.
Учитывая значительные недопоставки строительных материалов в России в ближайшей и среднесрочной перспективе, следует рассматривать вертикальную интеграцию компаний как конкурентное преимущество.
Осторожные девелоперы, занимающие прочные позиции на рынке, заключают с субподрядчиками договоры на основе фиксированной оплаты (таким образом, риск перерасхода средств несет строительная организация) и настаивают на тесном взаимодействии, что позволяет обеспечивать более высокий уровень контроля на протяжении всего процесса строительства. Однако мы понимаем, что этот риск устранен не полностью, поскольку деятельность некачественно работающих строителей может приводить к задержкам и дополнительным затратам, особенно если компании приходится заменять субподрядчика вследствие его некачественной работы или срыва работ.
При анализе структуры товарно-материальных запасов на балансе строительно-девелоперской компании специалисты считают, что их наиболее рискованным и неликвидным элементом являются незастроенные участки земли и земельные участки без разрешения на планировочные работы, в то время как объекты завершенного строительства легче трансформировать в денежные средства.
В России строительно-девелоперские компании работают с земельными участками, которые они берут в аренду либо приобретают на конкурсах или непосредственно у собственников.
В условиях высокой инфляции в регионах или городах, где существует дефицит земли, наличие собственных земельных участков может способствовать формированию портфеля проектов и обеспечивать более высокие показатели операционной маржи в случае повышения цен на землю в период реализации проекта.
Тем не менее, наличие крупных незастроенных участков делает компанию более уязвимой к падению цен на землю, связывает капитал и является особенно высоким фактором риска, если не финансируется за счет собственных средств или долга с достаточно длительными сроками погашения.
Как уже отмечалось выше, российские девелоперские компании выбрали тактику агрессивного расширения на рынках.
Тем не менее, агрессивное расширение бизнеса представляет собой риск реализации проектов и часто требует значительных расходов, финансируемых за счет долга, поскольку большинству компаний приходится ликвидировать разрыв между потребностями в финансировании и собственными запасами денежных средств. Кроме того, большинство строительно-девелоперских компаний имеют относительно короткие сроки погашения долга. Полагаем, что необходимость привлекать дополнительные средства и постоянно рефинансировать краткосрочный долг повышает финансовый риск компаний, особенно учитывая сложную в настоящий момент ситуацию на финансовых рынках.
На рис. 3.1 приведем «дерево целей» российской девелоперской компании в условиях финансового кризиса.
Рисунок 3.1 Основные элементы стратегии развития девелоперской компании в условиях финансового кризиса
Заключение
Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы произвести анализ состояния девелопмента в России на фоне мирового экономического кризиса, определить наиболее опасные факторы, влияющие на данный вид предпринимательской деятельности и выработать рекомендации по улучшению состояния девелопмента в России.
Для достижения поставленной цели в ходе решались следующие задачи:
- рассмотрены понятие, цели и задачи девелопмента;
- проанализирована правовая база данной отрасли предпринимательства;
- произведен обзор российского рынка девелопмента;
- проанализированы причины и следствия мирового финансового кризиса и его влияние на девелопмент в России.
- рассмотрена общая характеристика девелоперской компании MIRAX GROUP;
- произведен анализ экономических показателей деятельности корпорации на предмет финансовой устойчивости, прибыльности и рентабельности, деловой активности;
- произведен анализ внешней среды корпорации;
- определены основные направления стратегии девелоперских компаний России в современных экономических условиях.
Слово «девелопмент» в переводе с английского языка означает «развитие». Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.
Риэлторская деятельность в России осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом РФ «Об ипотеке», Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», другими законодательными и подзаконными актами.
Можно говорить о следующих последствиях мирового финансового кризиса для девелопмента России:
- снижение общего спроса на жилую и коммерческую недвижимость, земельные участки из-за общего спада экономики в стране;
- снижение цен на жилую и офисную недвижимость, как минимум на 20-30%;
- снижение эффективности проектов из-за дефицитности источников финансирования компаний сферы девелопмента;
- вынужденное сокращение численности персонала, снижение уровня профессионализма в компаниях;
- прочие проблемы, которые будут выявлены в аналитической части данного дипломного исследования.
Объектом анализа в данном дипломном исследования выбрана компания «MIRAX GROUP», 123100, Россия, Москва, ММДЦ «Москва-Сити».
MIRAX GROUP – международная инвестиционно-девелоперская Корпорация, входит в пятерку крупнейших девелоперских компаний России. Корпорация специализируется на уникальных проектах, опыта реализации которых еще нет в России.
Основные направления деятельности MIRAX GROUP: девелопмент (жилая и коммерческая недвижимость), управление и продажа недвижимости в Москве и за рубежом. Корпорация также развивает зарубежные гостиничные активы.
На отраслевом уровне компания слабо дифференцирована, т.к. в корпоративную структуру входит лишь только одна структурная единица (компания «МираксФарма»), деятельность которой не является профильной для корпорации. Деятельность всех других структурных звеньев является внутриотраслевой.
Во II полугодии 2008 года наблюдается резкое падение стоимости активов исследуемой корпорации (- 55,0%). Вероятнее всего, данное снижение стоимости активов компании вызвано воздействием мирового финансового кризиса и структурными изменениями в российской экономике.
за исследуемый период происходил постоянный рост торговой и прочей кредиторской задолженности. По системе РСБУ это Кредиторская задолженность перед поставщиками и подрядчиками; задолженность перед персоналом организации; авансы полученные; прочие кредиторы.
Оценочные обязательства (долгосрочные и краткосрочные кредиты и займы) также показали постепенный рост.
В 2008 году активы исследуемой компании снизились на 66,3%. Наибольшее снижение произошло в оборотных активах (-78,6%). Тем не менее, финансовые активы компании увеличились на 284,2% и в 2008 году составили 14% от общих активов исследуемой корпорации.
Наибольшее падение произошло в объемах инвестирования компании. Если в 2006 году инвестиции составляли почти половину активов корпорации, то в конце 2008 года их доля всего 11,7%.
Объемы инвестиций компании снизились на 92,0%.
Дебиторская задолженность выросла на 83,3% и составила 8,5% в структуре активов MIRAX Group.
Структура баланса ухудшилась, т.к. внеоборотные активы составляли в 2008 году 19,1%, против 5% в 2006 году. Тем самым снижался удельный вес оборотных активов исследуемой корпорации.
В 2008 году собственный капитал и резервы исследуемой корпорации увеличились почти в три раза и составили 60,4% в структуре пассивов баланса.
Торговая и прочая кредиторская задолженность снизилась на 90,9% и составила в 2008 году 17,1% в структуре пассивов компании.
Краткосрочная задолженность по кредитам выросла на 438%, а ее удельный вес в пассивах составил 19%.
Стоимость текущих пассивов компании снизилась на 43,5% и составила 39,0% в структуре пассивов баланса.
В 2008 году показатели ликвидности корпорации улучшились. Так, коэффициент текущей ликвидности вырос на 8,4% и составил 1,55. Коэффициент быстрой ликвидности вырос в 7 раз, а коэффициент абсолютной ликвидности – в 20 раз.
Величина собственных оборотных средств корпорации в 2008 году снизилась по сравнению с предыдущим годом, но оставалась выше, чем в 2006 году на 233,3%.
Показатели финансовой устойчивости предприятия изменились следующим образом: коэффициент автономии вырос в 8,6 раза и составил 0,60.
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами увеличился в 2008 году в 17 раз и составил 35%.
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств не изменился и составил 0,35.
Показатели рентабельности компании MIRAX Group значительно улучшились, за исключением снижения рентабельности собственного капитала на 12,7%. Так, рентабельность продаж выросла на 57,5%, рентабельность активов по балансовой прибыли возросла на 783,1%, период оборачиваемости активов сократился на 77,2%.
Данные изменения говорят о высоком уровне менеджмента корпорации, который отреагировал на возможно объективные причины падения эффективности собственного капитала компании ростом прибыльности бизнеса. Рост прибыли позволил корпорации в 2008 году снизить общую кредиторскую задолженность и повысить финансовую устойчивость бизнеса.
Экономическая деятельность в корпорации ведется как по интенсивному, так и по экстенсивному пути развития. За анализируемый период производительность труда выросла на 37,4%, фондоотдача снизилась на 58,3%. Увеличилось среднее время погашения дебиторской задолженности. Оборачиваемость кредиторской задолженности возросла на 600%.
Все это говорит об усилении деловой активности корпорации, что, в принципе, является фактором, позволяющим компании не только сохранять рентабельность в современных экономических условиях, но и повышать устойчивость бизнеса.
В 2008 году стоимость инвестированного капитала выросла на 144,0% по сравнению с 2006 годом. В то же время рентабельность инвестированного капитала увеличилась на 221,4% и составила в 2007 году 45%. Это хороший показатель, который говорит о том, что исследуемая корпорация ведет эффективную инвестиционную политику.
Показатель экономической добавленной стоимости в 2008 году вырос до 6,63 млрд. руб. с отрицательных значений в 2006 году.
Капитал исследуемой корпорации «работает» достаточно эффективно, причем второе полугодие 2008 года показало более эффективный финансовый менеджмент, чем в предыдущие периоды. Можно сказать, что финансовый кризис «подхлестнул» менеджеров корпорации на более консервативную финансовую политику, которая заключается в следующем:
- корпорация активно погашает кредиторскую задолженность, тем самым упрочняя свои финансовые позиции с точки зрения угроз банкротства и поглощений;
- корпорация минимизирует инвестиционную деятельность, понимая, что давать прогнозы эффективности вложений сейчас невозможно, а значит, следует воздержаться от серьезных инвестиций и заморозить многие проекты;
- компания повышает деловую активность, получая прибыль от реализованных инвестиционных проектов, понимая, что впереди возможны серьезные испытания.
Таким образом, можно говорить, что мировой финансовый кризис, конечно же, серьезно изменил стратегию и тактику деятельности MIRAX Group, но менеджмент компании ведет правильную в данных условиях финансовую политику, направленную на консервацию инвестиционной деятельности корпорации и упрочнение ее финансовой устойчивости
Очевидно, что в условиях финансового кризиса будут иметь место следующие тенденции:
- снижение спроса на недвижимость, а, как следствие, снижение цен;
- рост расценок на материалы;
- рост конкурентной борьбы за заказы;
- переход компаний на финансирование исключительно из прибыли;
Для того чтобы оставаться «на плаву», девелоперские компании должны сформировать гибкую стратегию выживания с заделом на будущий активный рост. Приоритеты при этом следующие:
- качество продукции и услуг;
- прозрачность бизнеса;
- диверсификация на отраслевом уровне;
- научные разработки;
- гибкая ценовая политика;
- гибкая кредитная политика;
- укрепление финансовой устойчивости за счет снижения объемов привлеченных и заемных средств.
Литература
1 Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ от 21 октября 1994 года, часть первая (в посл. ред.). // Сборник российского корпоративного права – М.: Юристъ, 2003 – Т.1 С. 144-224.
2 Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 190-ФЗ.
3 Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
4