Оценка проекта освоения земельного участка

Введение
Глава 1.Земельный кодекс
1.1.Системный анализ, основные понятия
1.2.Законодательство о земле
Глава 2. Методика оценки земельного комплекса
2.1. Методика формирования арендной платы земельных участков, в условиях различных муниципальных образованиях
2.2. Нормативы освоения земель и дифференцированный рентный доход и возможный ущерб от освоения земельных участков
Заключение
Список использованных источников

Главное отличие потерь от убытков заключатся в том, что убытки возмещаются собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам, а потери — сельскому хозяйству, как отрасли, т.е. государству.
Таким образом, центральным моментом методики расчета потерь являются нормативы освоения новых земель взамен изымаемых. Действующие нормативы введены с 1 января 1996 Постановлением Правительства РФ Настоящие нормативы разделили все субъекты РФ на 13 зон. В каждую зону входят регионы с близкими почвенными и агроэкологическими условиями. Нормативы приведены для каждого типа и подтипа почв, встречающегося в зоне, и средний норматив возмещения потерь для зоны.
С точки зрения автора, обсуждаемые нормативы выбиваются из контекста проводимой земельной политики и нуждаются в пересмотре. В последнее время в нашей стране проявляется положительная тенденция к применению в различных случаях, в первую очередь в случаях взаимодействия юридических и физических лиц с государством, стоимости, арендной платы, убытков и т.п., рассчитанных с применением методов рыночной оценки.
Абсолютный рентный доход устанавливается единым для всей территории страны, а дифференциальный рентный доход образуется на землях лучшего качества и местоположения. Поэтому представляется целесообразным провести сравнительный анализ дифференциального дохода с различных земель и нормативов возмещения потерь, выплачиваемых при их изъятии из сельскохозяйственного оборота.
В настоящей статье сравнение проведено по сельскохозяйственным угодьям сорока четырех субъектов РФ (т.е. по половине регионов России), в пределах границ которых находиться чуть более 30% всех земель сельскохозяйственного назначения. В таблице приведены нормативы освоения новых земель в этих регионах, УПКСЗ, баллы бонитета и дифференциальный рентный доход.
Сравнение кадастровой стоимости и нормативов освоения новых земель аналогичного качества
№ пп № зоны Субъект Федерации Площадь, га Балл бонитета Норматив освоения, руб/га Кадастровая стоимость (УПКСЗ), руб/га Дифференциальный доход, руб/га 1 1 Мурманская область 23 600 59 127 400 0 2 1 Республика Карелия — 54 127 5 619 158 3 1 Республика Коми 270 000 49 127 3 989 109 4 2 Брянская область 1 736 000 59 124 10 460 305 5 2 Ярославская область 997 085 57 124 12 310 361 6 2 Владимирская область 753 943 53 124 7 645 220 7 2 Вологодская область 1 291 000 52 124 7 743 223 8 2 Республика Марий Эл 722 408 52 124 11 960 350 9 3 Тульская область 1 832 800 76 156 15 147 447 10 3 Рязанская область 2 280 200 61 156 13 040 383 11 3 Орловская область 1 916 843 59 156 15 448 456 12 4 Белгородская область 1 922 037 74 206 20 119 598 13 4 Липецкая область 1 787 300 74 206 16 010 473 14 4 Воронежская область 3 910 675 73 206 21 549 641 15 4 Республика Мордовия 1 558 100 70 206 10 990 321 16 4 Пензенская область 2 767 479 65 206 10 034 292 17 4 Самарская область 3 741 587 63 206 10 840 316 18 4 Ульяновская область 1 959 000 61 206 10 059 293 19 4 Курская область 2 292 600 43 206 18 940 562 20 5 Саратовская область 8 296 200 67 174 8 209 237 21 5 Республика Калмыкия 5 788 400 27 174 2 424 61 22 6 Краснодарский край 4 171 192 79 270 43 560 1308 23 6 Республика Адыгея 301 875 62 270 24 389 727 24 7 Республика Северная Осетия 169 500 61 239 9 395 273 25 7 Ростовская область 6 271 300 47 239 19 486 578 26 7 Кабардино-Балкарская республика 643 571 44 239 19 622 583 27 7 Ставропольский край 5 415 600 42 239 19 957 593 28 8 Челябинская область 4 657 000 71 147 9 477 275 29 8 Республика Башкортостан 6 741 400 66 147 10 100 294 30 8 Курганская область 4 315 000 66 147 9 314 270 23 6 Республика Адыгея 301 875 62 270 24 389 727 31 9 Алтайский край 10 620 100 70 177 10 990 321 32 9 Омская область 6 432 100 60 177 10 070 293 33 9 Томская область 1 302 600 59 177 5 157 144 34 9 Новосибирская область 7 944 800 54 177 9 410 273 35 10 Красноярский край 5 061 600 73 188 7 184 206 36 10 Читинская область 5 697 200 60 188 3 300/td> 88 37 10 Республика Тыва 3 533 700 57 188 1 554 35 38 10 Иркутская область 1 239 900 56 188 6 702 191 39 10 Республика Хакасия 1 625 700 54 188 2 900 76 40 11 Приморский край 1 198 100 84 194 9 933 289 41 11 Камчатская область 89 400 79 194 2 776 72 42 6 Амурская область 2 444 200 63 194 6 156 175 43 12 Ленинградская область 511 220 65 263 22 947 683 44 12 Калининградская область 462 503 55 263 17 776 527 Связь между кадастровой стоимостью и нормативами можно считать заметной (коэффициент парной корреляции равен 0,6098), этот факт подтверждает гипотезу о недостаточном базировании расчетов УПКСЗ и нормативов освоения новых земель на показателях плодородия почв.
Более того, в ряде регионов можно наблюдать следующую ситуацию, с точки зрения, оценщика ситуацию, когда норматив освоения превышает доход, возможный получить с этих земель
Рис.1. Диаграмма дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных земель и нормативов освоения земель аналогичного качества в некоторых субъектах РФ
Рассмотрим абсолютный рентный доход, единый на всей территории РФ и рассмотрим дифференциальный рентный доход, так же являющийся составной величиной. Исходя из методики его расчета, дифференциальный рентный доход можно разделить на три составные части:
,
где , — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки.
Учитывая, что доля дохода, обусловленная плодородием почв, рассчитывается как разность между валовой продуктивностью сельхозугодий и затратами на их использование, увеличенными на минимально необходимый уровень рентабельности, а валовая продуктивность и затраты определяются путем дифференциации аналогичных показателей по субъекту РФ пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки, представляется целесообразным приравнять потери сельскохозяйственного производства к доли дифференциального рентного дохода, обусловленной плодородием почв.
Таким образом, необходима редакция методики расчета освоения земель и более эффективному и рациональному использованию земельных ресурсов страны.
Заключение
Существующую единую методику определения арендной платы при аренде земельных участков на сегодняшний день необходимо доработать. В проекте методологии не в полной мере обеспечены заявленные цели., за исключением, недопущения снижения существующих объемов неналоговых доходов в части арендной платы за землю, что представляется не столь важным по сравнению с обеспечением устойчивого и равномерного развития экономического потенциала, а также установления справедливых и экономически обоснованных ставок арендной платы.
Как известно, в качестве основных инструментов учета ценности земельного участка действующее земельное законодательство (ст. 65-66 Земельного Кодекса РФ) предлагает рыночную и кадастровую оценку земли, при этом действительно массовой, отвечающей фискальным и налоговым интересам государства, является именно государственная кадастровая оценка земли. Порядок ее проведения устанавливается прежде всего федеральным законом «О государственном земельном кадастре», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и рядом специальных методик.
Таким образом, данные кадастровой оценки позволяют ликвидировать явные несоответствия в оценке схожих участков для целей обложения земельным налогом.
Необходимость проведения кадастровой оценки земель и использования ее результатов продиктовано временем. А от правильного обоснования освоения земель зависит как экономическая, так и транспортная, социальная составляющая данного региона.
Список использованных источников
Земельный Кодекс Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
«О проекте закона Московской области «О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области» от 28.01.2004 №7/84.
«Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.2003г
Постановление Правительства РФ № 1176 от 27.11.95г
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
Волкова В.Н., Денисов А.А. Основы теории систем и системного анализа: Учебник для вузов.- СПб.: Изд-во СПбГТУ,2003-512с.
Витушкин А.Н. Учебное сквозное проектирование: Учебное пособие. Омск: Издательство СибАДИ,2005.-225 с.
Во втором квартале ФАС выявило 79 нарушений при выделении земли под застройку /Горностаев //Градостроительство и строительство, №8,2007, стр.21
Ткач И.Б.Аналитическая записка по проекту единой методики определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности // Экономика, №4, 2007, стр.9
Во втором квартале ФАС выявило 79 нарушений при выделении земли под застройку /Горностаев //Градостроительство и строительство, №8,2007
Земельный кодекс Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ
Ткач И.Б.Аналитическая записка по проекту единой методики определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности // Экономика, №4, 2007, стр.9
П.1. Ст33.Земельного кодекса
Постановление Правительства РФ № 1176 от 27.11.95г
Станислав Комаров Некоторые проблемы возмещения потерь сельскохозяйственного производства и способы их решения
Станислав Комаров Некоторые проблемы возмещения потерь сельскохозяйственного производства и способы их решения
27