Правовое регулирование ипотеки

Оглавление
Введение
Глава 1. Становление и развитие института ипотеки в РФ
1.1. Проблемы становления института ипотеки в РФ
1.2. Пути развития ипотеки в Российской Федерации
Глава 2. Регулирование договора об ипотеке в гражданском праве Российской Федерации
2.1. Законодательство об ипотеке
2.2. Понятие и виды ипотеки
2.3. Элементы договора ипотеки. Особенности заключения и регистрации договоров об ипотеке
2.4. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности
Глава 3. Объекты ипотеки
3.1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
3.2. Особенности ипотеки земельных участков
3.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
Глава 4. Разрешение споров об ипотеке в судебной практике
Заключение
Список источников и литературы

Залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения получили широкое распространение во всех странах с развитой рыночной аграрной экономикой, в которых не только признаются, но и защищаются такие конституционные права, как свобода предпринимательской деятельности, свобода договора, право частной собственности на землю, право на выбор рода занятий и профессий и т.д., составляющие основу правовой инфраструктуры рынка.
В связи с этим положения федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 63), запрещающие залог сельскохозяйственных угодий товаропроизводителей, затрудняют формирование новой системы финансово-кредитного обеспечения земельной и аграрной реформы, а также подвижность залогового права. Исходя из ст. 36 Конституции РФ, предметом ипотеки должен быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Активное регулирующее воздействие на становление рынка земли института ипотечного кредитования по ряду причин затруднено, прежде всего потому, что в последнее десятилетие в России сформировался нелегальный криминальный рынок земли, не контролируемый ни государством, ни муниципальными органами. Поэтому столь неотложной и актуальной является задача завершения всеобщей кодификации земельного законодательства.
В основу формирования современной ипотечной системы, обеспечивающей надежный и конкурентоспособный источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, предлагается положить узкое понимание ипотечной деятельности как самостоятельного действия по кредитованию под залог земли с возложением на залогодателя обязательства уплаты платежей по ссуде и предоставлением права банку получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, включая проценты от продажи заложенного земельного участка с публичных торгов.
В рамках специального земельного и ипотечного законодательства должны быть решены также вопросы сбалансированного механизма защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя: формирования ипотечной системы, связанной с созданием Государственного земельного банка, специализированных коммерческих банков, других кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей и обеспечивающих доступность дешевых кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий и сооружений (то, что гражданском праве Германии называют поверхностным правом).
Как следует из п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Это общее правило, которое имеет исключения.
Первое. В том случае, если на земельном участке находится здание (сооружение), не обремененное ипотекой, залогодатель такого земельного участка вправе распоряжаться ими (зданиями, сооружениями) без согласия залогодержателя (абз. 1 п. 2 ст. 64 Закона).
Второе. Если какое-то лицо приобретает заложенный земельный участок, а на нем находится здание (сооружение), отчуждаемое другому лицу, то при отсутствии соглашения залогодержателя с покупателем, его права на заложенный земельный участок не распространяются (абз. 2 п. 2 ст. 64).
Третье. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим сооружением, условия и последствия перехода, прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI закона «Об ипотеке» (п. 3 ст. 64).
Имея в виду, что предмет залога служит целям возможного обращения на него взыскания, часть первая п. 1 ст. 340 ГК РФ устанавливает, что права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не установлено договором. Определяя, что залог простирается не только на заложенное имущество, но и на его принадлежности, часть вторая п. 1 ст. 340 ГК РФ развивает эти положения и закрепляет правило о том, что в случаях, предусмотренных договором, право залога распространяется также на полученные в результате использования имущества плоды, продукцию и доходы.
В ст. 65 Закона «Об ипотеке» регулируется вопрос, о возможности возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке. Как следует из п. 1 указанной статьи, если в договоре ипотеки не содержится прямого запрещения, то залогодатель как собственник имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения. На эти здания и сооружения не распространяется право залога и залогодатель вправе распоряжаться ими.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Как было отмечено в литературе, возведение построек (здания или сооружения) может повлечь ухудшение обеспечения вследствие следующих причин:
ограничение прав землевладельца вследствие обременения сервитутом зданий и сооружений, возведенных на земельном участке (ст. 277 ГК РФ);
изменение целевого использования участка из-за вновь построенных (реконструированных) объектов;
признания постройки самовольной на основе правил ст.223 ГК РФ;
ухудшение экологического состояния участка.
В п.2 ст.62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введено новое правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, указанных в п. 1 ст.62 допускается только после выдела в натуре гражданину или юридическому лицу земельного участка.
Как известно, в соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ, а также с п.2 ст.7 Закона «Об ипотеке» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.
Что касается ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности, то она может быть установлена при наличии согласия на это сособственников. При этом согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное, В качестве такого федерального закона можно назвать Семейный Кодекс Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Ограничением ипотеки земельных участков являются такие положения п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке», в соответствии, с которыми не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и различного использования.
При этом представляется более правильным, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в новом Земельном Кодексе РФ, либо в порядке, им определенном.
Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» нижние и верхние пределы размеров земельных участков.
Если на заложенном участке находятся сооружения, принадлежащие третьим лицам, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Помимо этого, залогодатель земельного участка вправе возводить на нем строения и распоряжаться ими, если иное не предусмотрено договором. Исключение также составляют ипотеки, удостоверенные закладной, если право строительства на заложенной земле прямо в них не оговорено. Так как осуществление этого права может существенно снизить стоимость земельного участка, включение в договор условий, запрещающих строительство, в большинстве случаев является целесообразным для залогодержателя. Дополнительная гарантия интересов залогодержателя введена п. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке», которая установила, что при ухудшении обеспечения в силу возведения на нем зданий залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения права залога на такие здания.
Помимо вышеуказанных норм, к залогу земельных участков применяются требования о целевом использовании, недопустимости изменения назначения иначе, как в порядке, установленном земельным законодательством, недопустимости реализации лицам, которым участки конкретного правового режима не могут принадлежать.
При заключении договора ипотеки должна быть определена стоимость заложенного земельного участка в денежном выражении. Это обязательное условие договора об ипотеке. При этом оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже нормативной.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Особый порядок установлен для обращения взыскания и реализации заложенных земельных участков. Так, в соответствии с п. 1 ст. 68 Закона «Об ипотеке» на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании, т.е. не допускается изменение целевого назначения земель. Таким образом, лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменять его целевое назначение только в случаях, установленных законом.
Представляется, что если будет положительно решен вопрос о залоге земель сельскохозяйственного назначения, то необходимо будет принять специальные нормы, устанавливающие ограничения в отношении лиц, которые смогут приобретать такие участки (необходимость наличия профессионального опыта занятия сельскохозяйственной деятельностью, а также преимущественное право граждан, которые имеют примыкающие земельные участки).
3.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов - зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п. и нематериальные активы - права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ). В развитых правопорядках в состав предприятия включается также так называемая клиентела, то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие на ходу) нередко стоит дороже, чем простая совокупная балансовая стоимость его наличного имущества или чистых активов.
При ипотеке предприятия права залога распространяются на все входящее в его состав имущество, если стороны в договоре не исключат отдельные материальные и нематериальные активы (п. 2 ст. 70 Закона «Об ипотеке»). Таким образом, предприятие, будучи имущественным комплексом, рассматривается как единое целое. Вместе с тем в договоре стороны могут оговорить, что предметом залога будут только отдельные недвижимые объекты, входящие в состав предприятия (например, здания, сооружения или земельные участки) Однако недопустимо исключение земельных участков, функционально обслуживающих здания и сооружения, если на таковые распространяется право залога.
Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основе лицензии. В соответствии со ст. 7 Федерального Закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность, на осуществление которой получена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Поэтому при продаже предприятия покупатель должен будет получить лицензию на свое имя. Это правило не касается лицензий на пользование недрами, которые, согласно ст. 13 Закона «О недрах», предоставляются по результатам проведения конкурсов и аукционов.
Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации.
Составление заключения о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, осуществляется в соответствии со ст. 70 (п.3) Закона «Об ипотеке» независимым аудитором.
Оценка предприятия, передаваемого в ипотеку осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Как следует из п. 5 указанного закона к объектам оценки среди прочих относится совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе и предприятие). Проведение оценки объектов является обязательным при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.
В период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, при условии, что это не влечет уменьшение общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия), либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть заложена или отчуждена, если иное не предусмотрено договором.
Спецификой залога предприятий как имущественных комплексов является не конкретное, за исключением недвижимого, имущество, а некая «балансовая» стоимость, которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому залогодержатель прямо заинтересован в контроле за предпринимательской деятельностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансового положения.
При непринятии залогодателем мер по обеспечению сохранности имущества предприятия или неэффективном использовании этого имущества залогодержатель в соответствии с п. 2 ст. 72 Закона «Об ипотеке» может обратиться в суд (причем без предварительного предъявления требования самому залогодателю) с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или о введении ипотечного контроля.
Ипотечный контроль может включать в себя правомочия знакомиться с бухгалтерской и другой отчетной документацией залогодателя, предварительно согласовывать вопросы заключения сделок с имуществом предприятия, обращаться к собственнику предприятия с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия, предъявлять иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными и осуществлять другие права, перечень которых устанавливается в конкретном судебном решении.
Договор может быть заключен только для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости относящегося к предприятию, а срок исполнения наступает не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Если устанавливается более ранний срок исполнения, то обращение взыскания на предприятие возможно только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. В случае реализации предприятия права и обязанности собственника возникают с момента государственной регистрации.
Наличие правила о минимальной сумме обеспечиваемой ипотекой предприятия обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости с тем, чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.
Что касается минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, то наличие указанной нормы направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.
Закон предусматривает в качестве обязательного условия (под страхом недействительности договора об ипотеке) согласие собственника имущества, относящегося к данному предприятию или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку (п. 1 ст. 70 Закона «Об ипотеке»). Это обусловлено тем, что залог недвижимого имущества рассматривается в качестве акта распоряжения недвижимым имуществом. В качестве органа уполномоченного на передачу предприятия в ипотеку выступает Министерство государственного имущества Российской Федерации и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ.
Поскольку сохранение предприятия на «ходу», т.е. поддержание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохраняет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предоставление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества. Единственным ограничивающим залогодателя условием является то, что все эти действия не должны повлечь уменьшения общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также нарушения других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке. Интересно отметить, что, если залогодатель - недобросовестный участник гражданского оборота, Закон выступает на стороне интересов залогодержателя. Так, в случаях непринятия залогодателем предприятия мер по сохранности, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. В порядке ипотечного контроля Закон «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю большие права; в частности, по решению суда залогодержатель может требовать от залогодателя:
регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчетных документов; предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью предприятия (п. 2 ст. 72 Закона «Об ипотеке»).
Особенностью ипотеки предприятия является то, что в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда (п. 1 ст. 73 Закона «Об ипотеке»). Указанная статья противоречит как положениям п. 1 ст. 55 Закона «Об ипотеке», так и п. 1 ст. 349 ГК РФ, допускающих удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретаемое имущество.
Определенными особенностями обладает ипотека зданий и сооружений (не включенных в жилой фонд и предназначенных для производственной, административной, социальной и других целей, поскольку для ипотеки жилых зданий и сооружений предусмотрен специальный правовой режим).
Здания и сооружения - это специфический объект ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Конструктивно, здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории архитектуры и т.д.).
По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования, что повлияло на введение некоторых ограничений в правовом положении участников арендных отношений. Поэтому переход из данной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст. 288 ГК РФ).
Жилые дома определяются не по тому признаку, что в них живут люди, а по их целевому назначению. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. Садовый дом может быть переведен в состав жилищного фонда, равно как и дача, если они отвечают функциональному назначению.
Нежилые, не связанные своим назначением с проживанием граждан здания (нежилые помещения) имеют изначально иную целевую направленность, промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские коммунально-бытовые, складские, учебные и другие цели использования.
Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания), например, служебную квартиру в здании больницы, воинской части. Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.п. - на первых этажах).
Здание, выстроенное по индивидуальному проекту, может быть и многофункциональным (и административным, и жилым).
Здание технически может быть делимым (на помещения, имеющие самостоятельный вход, выход в места общего пользования здания, дома или на улицу). Эта техническая возможность имеет юридическое выражение - в возможности юридического выдела доли из общей собственности на здание и соответственно аренды помещения. Ячейка здания - нежилое, жилое помещение может быть и неделимой (например, одна жилая комната с одним окном), что юридически создает особую ситуацию в законе.
Как уже было отмечено, при заключении договора ипотеки ипотека здания и сооружения опускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.
В соответствии с ч. 3 ст. 69 Закона «Об ипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Не совсем понятно, почему законодатель ограничился только этим вещным правом и не упоминает такое вещное право как пожизненное наследуемое владение. Указанное право также не включает правомочие распоряжения земельным участком (за исключением права его завещать). Таким образом, залог здания, находящегося на земельном участке, в отношении которого у залогодержателя есть право пожизненного наследуемого владения, не сопровождается залогом соответствующего земельного участка.
Глава 4. Разрешение споров об ипотеке в судебной практике
Всего с момента вступления в законную силу ФЗ «Об ипотеке» было принято 7 определений и постановлений высших судебных органов и 1 решение Конституционного суда. Из них 4 - о направлении дел на новое рассмотрение.
В Федеральном Арбитражном Суде Северо-Западного округа за последние три года было рассмотрено 14 дел, связанных со спорам по договору ипотеки. Из них направлено на новое рассмотрение - 1, по трем были отменены решения об удовлетворении требований истцов, три спора касались действий регистрационных органов, удовлетворено требований об обращении взыскания на заложенное имущество – 6.
Приведем несколько примеров:
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.10.97 по делу No. 13-614 Арбитражного суда города Москвы.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Акционерное общество открытого типа «Финансово-промышленная группа «Магнитогорская сталь» (далее - АО «Магнитогорская сталь») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Бутлерова, 12, заключенного между закрытым акционерным обществом «СервисБор» и коммерческим банком «Кентавр».
В дополнение к исковому требованию истец просил применить последствия недействительности сделки.
Решением от 26.05.97 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.97 решение оставлено без изменения.
Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения от 16.07.96 зарегистрирован Москомимуществом в реестре залога под No. 356 от 18.07.96 и учтен в бюро технической инвентаризации Юго-Западного округа Москвы за No. 46 от 25.07.96, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.97 указанные решение и постановление отменил, договор о залоге от 16.07.96 нежилого помещения признал недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того, не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление Федерального арбитражного суда Московского округа отменить. Решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.
Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его удовлетворения.
Как видно из материалов дела, в обеспечение кредитного договора, заключенного между КБ «Кентавр» и ЗАО «СервисБор», теми же сторонами заключен договор от 16.07.96 о залоге нежилого помещения площадью 1332,7 кв. метра, расположенного на 1-м этаже здания, находящегося в городе Москве по улице Бутлерова, 12.
Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор» согласно договору аренды от 03.06.96 No. М-06-005581, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.
Имея долги перед АО «Магнитогорская сталь», ЗАО «СервисБор» по соглашению от 26.08.96 передало истцу в качестве отступного нежилое помещение, ранее заложенное коммерческому банку «Кентавр» в соответствии с договором о залоге от 16.07.96.
Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.10.98 по делу No. 13-614 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а протест - без удовлетворения.
На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.
В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.
Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только лишь в отношении залога здания или сооружения (то есть первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения - вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.
Отказ был обжалован в суд.
Решением суда данный отказ был признан незаконным.
При этом судом было указано, что нормы, установленные п. 1 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истцами были соблюдены.
Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Постановлением ФАС СЗО данное решение суда оставлено в силе.
ВАС РФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.
Еще одно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотеки помещений и земельного участка.
Решением суда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельного участка либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а потому в силу ст. 168 ГК РФ недействительным.
Законность и обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной и кассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика - без удовлетворения.
При этом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже не выделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ст. 209, 246 ГК РФ.
Справедливости ради следует заметить, что имеется и иная практика (но только ФАСов, не ВАС РФ).
ФАС ЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: «Суд, применяя часть 3 ст. 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия «здание».
Заключение
Залог вообще и залог недвижимости в частности является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается и из полученных сумм первыми (за изъятиями, установленными в законе) будут удовлетворены требования того, чьи обязательства обеспечены залогом. Таким образом, в отличие от таких способов обеспечения исполнения обязательств как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи».
Залог недвижимости оказывает существенное влияние на хозяйственную практику. Обеспечивая исполнение обязательств, он выступает гарантом возвратности кредитов, исполнения договоров, уменьшает финансовые риски в условиях инфляции и нестабильности.
Появление рынка недвижимости в условиях реформ, проводимых в нашей стране, сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые сделки с недвижимостью. Это обусловлено потребностью в надежных правовых средствах защиты кредиторов, а также в создании нового вида ценных бумаг - закладных, которые в свою очередь позволят создать систему рефинансирования кредитов, обеспеченных ипотекой.
До принятия специального закона, регулирующего ипотеку, ипотечные отношения в нашей стране развивались достаточно медленно.
Современное гражданское законодательство восприняло все основные положения о залоге недвижимости, в частности основные положения о залоге земли, которые зародились еще в античном праве и получили дальнейшее распространение в дореволюционном российском законодательстве.
В цело