Особенности массовой (кадровой) оценки земли

Введение
1 Теоретические и методические основы государственной кадастровой оценки земли
1.1 Исторический опыт оценки земли в России
1.1.1Содержание положений и методических подходов к оценке земель в советское время и дореформенный период
1.2 Понятие и содержание оценки земли на современном этапе
1.3 Подходы и методы оценки стоимости земли
1.3.1 Сравнительный подход к оценке земельных участков
1.3.2 Доходный подход к оценке земельных участков
1.3.3 Затратный подход к оценке земельных участков
2 Современный опыт государственной кадастровой оценки земель (на примере Ленинградской области)
2.1 Особенности и специфика земельных участков, как объектов массовой оценки недвижимости
2.1.1 Специфика земельного участка, как объекта оценки
2.2 Кадастровая оценка земель, как рычаг экономически обоснованного налогообложения
2.3 Государственная кадастровая оценка земель в Ленинградской области
3 Особенности проведения государственной кадастровой оценки земель поселений (на примере МО «Город Коммунар» Ленинградской области)
3.1 Основные характеристики МО «Город Коммунар»
3.2 Определение показателей кадастровой стоимости земель МО «Город Коммунар»
3.2.1 Краткое изложение методики (технологическая схема работ)
3.2.2 Расчет базовых показателей кадастровой стоимости земель.
3.2.3 Удельные показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам
Заключение
Список литературы
ПРИЛОЖЕНИЯ

Уже сейчас Результаты кадастровой оценки земель показали, что применение органами местного самоуправления максимально разрешенной Налоговым кодексом Российской Федерации ставки земельного налога в 0,3 процента от размера кадастровой стоимости приводит к значительному увеличению абсолютного размера налога.
Кадастровая оценка земельных участков, осуществленная в большинстве территорий РФ, при всей спорности полученных результатов, на данный момент времени является единственной системной информацией о стоимости земельных участков.
В дипломной работе, на примере земель поселений г. Коммунар МО «Город Коммунар» в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений был произведен расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель города (УПКСЗ).
Расчет базовых постоянных величин (далее - БП) сводится к определению БП по одному виду функционального использования земель – многоэтажное жилое строительство. БП по многоэтажной жилой застройке является нормирующим по отношению к видам использования земель г. Коммунар, по которым отсутствуют сделки.
Базовая постоянная величина для многоэтажной застройки г. Коммунар равна 4467,58 руб./кв.м. Она использовалась непосредственно для расчета УПКСЗ по виду функционального использования земель – жилые дома многоэтажной и повышенной этажности застройки. Эта же величина является нормирующей для всех остальных видов функционального использования земель и используется для подсчета УПКСЗ по ним с применением коэффициента перехода (Кц).
Выяснено, что величина УПКСЗ под многоэтажной и повышенной этажности застройкой в г. Коммунар варьируется от 563,46 до 2371,78 руб./м2.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, которая в дальнейшем используется для расчета земельного налога и иных целей, установленных законом.
Список литературы
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 512 с.
2. Бородина Т. А. Функционирование земельных отношений в условиях городских поселений. Автореф. дис… канд. экон. наук. Чебоксары, 2006.
3. Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. М.: КолосС, 2003. 383 с.
4. Варламов А. А. Земельный кадастр: В 6т. Т.2. Управление земельными ресурсами. М.: КолосС, 2004. 528 с.
5. Вороная М.Н. Финансовые основы оценки стоимости городской земли. Автореф. дис... канд. экон. наук. Екатеринбург, 2007.
6. Воронцов А. П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие. ИКФ ЭКМОС, 2002. 240 с.
7. Голубева Н. В. Комментарий к главе 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог» (постатейный). ЗАО Юстицинформ, 2005. СПС Консультант-плюс.
8. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. 620 с.
9. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
10. Дмитриев В. Оценка недвижимости по рыночной стоимости // «ЭЖ –Юрист». 2006. № 32. СПС Консультант-Плюс
11. Доклад о состоянии и использовании земель в Ленинградской области в 2006 году / Управление Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости. Ленинградская область. 2007.
12. Дудников Ю. З., Гладкий А.Ф. Новая система налогообложения земельных участков – переходный период // Кадастровый вестник. 2006. № 2.
13. Закон РФ от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
14. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
15. Земельный налог. М.: Книга сервис, 2003. 111с.
16. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М., 2002. 447 с.
17. Комментарий к Федеральному Закону «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ / Под. Ред. Е.А. Галиновской. ЗАО Юстицинформ, 2007. СПС Консультант-плюс.
18. Корюшкина С. Р. Государственный кадастровый учет: история и современность // Актуальные проблемы использования земельных ресурсов. Сб. науч. .трудов СПбГАУ. СПб., 2002.
19. Лазарева О. С. Совершенствование механизма оценки земли и системы земельного кадастра // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского Государственного Аграрного Университета. http: // ej.kubargo.ru.
20. Ломакин Г. В. Оценка земли и иной недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: ГУЗ, 2001. 212 с.
21. Лукьянчикова А. А. Опыт рентного регулирования в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг. 2006. № 6.
22. Медведева О. Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли / Торгово-промышленная палата. М.: АНО «Союзэкспертиза», 2004.
23. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков № 568-р от 06.03.2002.
24. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ
25. Областной закон Ленинградской области от 05.08.2003 № 63-оз « О региональной целевой программе "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Ленинградской области (2003-2007 годы)"
26. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. 496 с.
27. Поляков М. В. Необходимость проведения экономической оценки земельных участков как объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости.2006. № 2. СПС Консультант-Плюс.
28. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
29. Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560 «Об утверждении подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы) ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Ленинградской области 2003-2007 годы».
30. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель от 08.04.2000 № 316 с изм. и доп.
31. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 П/337 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений».
32. Распоряжение Губернатора Ленинградской области от 2.08.2001 № 360-рг «О государственной кадастровой оценке земель Ленинградской области».
33. Решение собрания представителей МО «Город Коммунар» Ленинградской области «О введении земельного налога на территории МО «Город Коммунар» от 13.10.2005 № 44.
34. Самолетов В. А., Кулик В. В. Учет земель – базовая функция государственного регулирования земельных отношений // Кадастровый вестник. 2006. № 1.
35. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие / Кухтин П. В., Левов А. А., Лобанов В. В., Семкина О. С. СПб.: Питер. 2005. 384с.
36. Филамофитская Н. П. Налогообложение земель на основе кадастровой стоимости // Кадастровый вестник. 2006. № 1.
37. Христова Н. А. Земельный налог в РФ (финансово-правовой аспект). Атореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2007.
38. Эффективность инвентаризации и государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации (аналитическая записка) // Бюллетень Счетной палаты РФ. 2003. № 1 (61).
39. http: // www.kadastr.ru
40. http: // www.fccland.ru
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Результаты обработки анкет, заполненных экспертами
Веса ценообразующих факторов

Факторы Веса ценообразующих фактора в разрезе видов функционального использования земель
Земли под домами многоэтажной застройки
Земли под домами индивидуальной жилой застройки
Земли дачных и садоводческих объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
Земли учреждений и организаций народного образования 1.1.1. интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях 0,02516 0,00955 0,01349 0,02286 0,01937 0,02315 1.1.2. доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта 0,02692 0,00979 0,01609 0,02553 0,01988 0,02200 1.1.3. доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной станции (платформы) 0,01716 0,00686 0,01268 0,02053 0,01486 0,01613 1.1.4. доступность с территории кадастрового квартала до станций метрополитена 0,00654 0,00379 0,00636 0,01179 0,00756 0,00615 1.1.5. наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс-сообщения 0,01563 0,00623 0,01127 0,01842 0,01618 0,01768 1.2.1. наличие на территории кадастрового квартала железнодорожных подъездных путей 0,01068 0,01499 0,01618 0,02604 0,02638 0,01713 1.2.2. наличие речного (морского) грузового порта на территории кадастрового квартала 0,00732 0,00806 0,01084 0,01798 0,01433 0,00675 1.2.3. наличие на территории кадастрового квартала транспортных магистралей ведущих городских направлений 0,01493 0,02018 0,01981 0,03965 0,03145 0,01857 1.2.4. наличие препятствий для движения к территории кадастрового квартала (реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.) 0,00541 0,00879 0,01553 0,01616 0,01504 0,00806 1.3.1. уровень пешеходной доступности городского центра с территории кадастрового квартала 0,06660 0,03436 0,01167 0,02093 0,09279 0,04240 1.3.2. уровень доступности общественным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 0,04614 0,04147 0,01355 0,02959 0,08333 0,04652 1.3.3. уровень доступности автомобильным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 0,02567 0,03152 0,01235 0,02635 0,05995 0,04027 2.1.1. наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала 0,02743 0,03260 0,01315 0,01956 0,00930 0,01338 2.1.2. наличие централизованных сетей водоснабжения на территории кадастрового квартала 0,02868 0,03723 0,02862 0,02424 0,01033 0,01569 2.1.3. наличие централизованных сетей газоснабжения на территории кадастрового квартала 0,02536 0,03117 0,01482 0,01315 0,00637 0,01206 2.1.4. наличие и достаточность телефонных линий на территории кадастрового квартала 0,02455 0,03050 0,02190 0,02232 0,00943 0,01240 2.1.5. наличие централизованных сетей канализации на территории кадастрового квартала 0,02618 0,03217 0,01548 0,02349 0,00928 0,01450 2.1.6. наличие сетей энергоснабжения на территории кадастрового квартала 0,02806 0,03700 0,02945 0,02991 0,01059 0,01646 2.2.1. наличие уличного освещения на территории кадастрового квартала 0,02151 0,02234 0,02909 0,03733 0,02645 0,03701 2.2.2. наличие ливневой канализации на территории кадастрового квартала 0,01940 0,01062 0,01671 0,02972 0,01844 0,02264 2.2.3. наличие дорог с твердым покрытием на территории кадастрового квартала 0,02230 0,02149 0,02783 0,03543 0,02821 0,03510 2.2.4. наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта на территории кадастрового квартала 0,01163 0,01036 0,01274 0,03277 0,01846 0,02273 3.1.1. доступность детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ на территории кадастрового квартала 0,02542 0,03779 0,01344 0,01516 0,01420 0,01582 3.1.2. доступность стационарных объектов общественного питания (столовые, кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.) на территории кадастрового квартала 0,02087 0,02812 0,01698 0,01968 0,01795 0,01491 3.1.3. доступность до детских и взрослых поликлиник с территории кадастрового квартала 0,02361 0,03403 0,02954 0,02023 0,01821 0,02046 3.1.4. доступность с территории кадастрового квартала капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.) 0,02093 0,02844 0,03071 0,02066 0,01935 0,01710 3.1.5. наличие на территории кадастрового квартала спортивных площадок 0,01452 0,02246 0,01913 0,01666 0,01315 0,01710 3.2.1. доступность с территории кадастрового квартала объектов здравоохранения городского значения 0,03602 0,02633 0,01512 0,01911 0,02931 0,04680 3.2.2. доступность с территории кадастрового квартала головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы и т.п.) 0,02984 0,02194 0,01382 0,01725 0,02709 0,03893 3.2.3. доступность с территории кадастрового квартала учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений городского значения, образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.) 0,02658 0,02008 0,01077 0,01261 0,02614 0,02856 3.2.4. доступность с территории кадастрового квартала объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения (казино, концертный зал и т.п.) 0,02072 0,00888 0,00899 0,01118 0,02456 0,02698 3.2.5. доступность с территории кадастрового квартала объектов стационарной торговли городского значения (центральный универсальный магазин, центральный рынок, ярмарочный центр и т.п.) 0,03286 0,02061 0,01048 0,01553 0,03987 0,03813 3.2.6. доступность с территории кадастрового квартала малопривлекательного социального объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.) 0,00733 0,00504 0,00458 0,00685 0,00831 0,01374 4.1.1. уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала 0,02250 0,03005 0,04981 0,01832 0,01448 0,01444 4.1.2. уровень загрязнения почвы на территории кадастрового квартала 0,01598 0,02754 0,05760 0,01550 0,01333 0,01102 4.1.3. уровень загрязнения почвенных вод 0,01561 0,02243 0,05296 0,01306 0,01218 0,00998 4.2.1. уровень шумового загрязнения на территории кадастрового квартала 0,01067 0,01304 0,03083 0,01695 0,00492 0,00550 4.2.2. уровень электромагнитных полей на территории кадастрового квартала 0,00930 0,01355 0,03096 0,01628 0,00440 0,00653 4.2.3. уровень радиационного фона на территории кадастрового квартала 0,01140 0,01666 0,03110 0,01871 0,00545 0,00757 5.1.1. архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории кадастрового квартала 0,00907 0,00909 0,00844 0,00544 0,01532 0,01583 5.1.2. наличие на территории кадастрового квартала исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры 0,00826 0,00662 0,00442 0,00498 0,01117 0,01968 5.1.3. наличие старых и ветхих строений на территории кадастрового квартала 0,00535 0,00499 0,00500 0,00452 0,00773 0,00992 5.1.4. нахождение кадастрового квартала в исторической части города 0,01262 0,01157 0,00827 0,00442 0,01916 0,02353 5.2.1. доступность с территории кадастрового квартала до общегородских объектов рекреации общественным транспортом (парки КиО, заповедники, лесопарки) 0,00574 0,00631 0,01234 0,00731 0,00387 0,00988 5.2.2. доступность общегородским транспортом с территории кадастрового квартала до общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.) 0,00398 0,00598 0,01779 0,00700 0,00364 0,00915 5.2.3. наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.) на территории кадастрового квартала 0,00631 0,00993 0,02085 0,00703 0,00647 0,01532 5.2.4. наличие на территории кадастрового квартала ценных ландшафтов 0,00389 0,00555 0,01289 0,00647 0,00434 0,01230 5.2.5. наличие на территории кадастрового квартала природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон 0,00581 0,00474 0,02120 0,00650 0,00304 0,01157 6.1.1. наличие на территории кадастрового квартала мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод 0,01311 0,01146 0,01277 0,01028 0,00908 0,00756 6.1.2. нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала 0,01048 0,01179 0,01006 0,01092 0,00648 0,00648 6.1.3. наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового квартала 0,01004 0,00902 0,00888 0,01287 0,00912 0,00864 6.2.1. возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест на территории кадастрового квартала 0,01093 0,01210 0,01192 0,01830 0,01055 0,00895 6.2.2. нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов на территории кадастрового квартала 0,01905 0,02143 0,02014 0,03149 0,01980 0,01651 6.2.3. подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям 0,02764 0,03110 0,02837 0,04468 0,02905 0,02407
Продолжение таблицы
Факторы Веса ценообразующих фактора в разрезе видов функционального использования земель Земли под промышленными объектами Земли под административно-управленческими и общественными объектами Земли под военными объектами Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения Земли сельскохозяйственного использования Земли под лесами в поселениях Земли под обособленными водными объектами Прочие земли поселений 1 8 9 10 11 12 13 14 15 1.1.1. интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях 0,01094 0,02361 0,00512 0,00775 0,00658 0,00775 0,00966 0,01140 1.1.2. доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта 0,01405 0,02230 0,00492 0,00872 0,00788 0,01038 0,01183 0,01163 1.1.3. доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной станции (платформы) 0,01151 0,01716 0,00444 0,00707 0,00811 0,00820 0,00887 0,01275 1.1.4. доступность с территории кадастрового квартала до станций метрополитена 0,00622 0,00732 0,00407 0,00328 0,00297 0,00286 0,00323 0,00613 1.1.5. наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс-сообщения 0,01126 0,01530 0,00457 0,00702 0,00761 0,00823 0,00924 0,01052 1.2.1. наличие на территории кадастрового квартала железнодорожных подъездных путей 0,01717 0,02215 0,01948 0,00779 0,01603 0,01120 0,01139 0,02214 1.2.2. наличие речного (морского) грузового порта на территории кадастрового квартала 0,00835 0,01040 0,01496 0,00391 0,01007 0,00425 0,00683 0,01164 1.2.3. наличие на территории кадастрового квартала транспортных магистралей ведущих городских направлений 0,01677 0,03250 0,01599 0,01086 0,02123 0,01393 0,01603 0,02409 1.2.4. наличие препятствий для движения к территории кадастрового квартала (реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.) 0,01085 0,01814 0,01603 0,00751 0,01603 0,00839 0,01459 0,01709 1.3.1. уровень пешеходной доступности городского центра с территории кадастрового квартала 0,01012 0,03891 0,00526 0,00989 0,00719 0,01293 0,01087 0,02102 1.3.2. уровень доступности общественным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 0,01347 0,04839 0,00587 0,01004 0,00786 0,01182 0,00989 0,01570 1.3.3. уровень доступности автомобильным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 0,01683 0,04553 0,00685 0,00984 0,01219 0,01062 0,00905 0,01362 2.1.1. наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала 0,06016 0,02846 0,05550 0,01636 0,00940 0,00806 0,00649 0,01209 2.1.2. наличие централизованных сетей водоснабжения на территории кадастрового квартала 0,06263 0,02893 0,05707 0,01673 0,01198 0,00905 0,00649 0,01209 2.1.3. наличие централизованных сетей газоснабжения на территории кадастрового квартала 0,03854 0,01997 0,03679 0,01090 0,01049 0,00847 0,00649 0,01209 2.1.4. наличие и достаточность телефонных линий на территории кадастрового квартала 0,05947 0,02847 0,06340 0,01686 0,01798 0,01528 0,00705 0,01612 2.1.5. наличие централизованных сетей канализации на территории кадастрового квартала 0,05769 0,02456 0,05471 0,01527 0,00904 0,00750 0,00687 0,01161 2.1.6. наличие сетей энергоснабжения на территории кадастрового квартала 0,06386 0,02986 0,06497 0,01832 0,02178 0,01647 0,00757 0,01907 2.2.1. наличие уличного освещения на территории кадастрового квартала 0,03650 0,03057 0,02196 0,02212 0,01774 0,03168 0,01623 0,04058 2.2.2. наличие ливневой канализации на территории кадастрового квартала 0,02379 0,02710 0,01760 0,01965 0,01621 0,02336 0,01034 0,02506 2.2.3. наличие дорог с твердым покрытием на территории кадастрового квартала 0,03300 0,02958 0,02001 0,01983 0,03094 0,02736 0,01574 0,03986 2.2.4. наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта на территории кадастрового квартала 0,02061 0,02573 0,01565 0,02041 0,01911 0,02332 0,01694 0,02566 3.1.1. доступность детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ на территории кадастрового квартала 0,02523 0,01279 0,02680 0,02179 0,01470 0,01739 0,01250 0,01992 3.1.2. доступность стационарных объектов общественного питания (столовые, кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.) на территории кадастрового квартала 0,03057 0,02181 0,03105 0,02669 0,01838 0,01558 0,01435 0,02335 3.1.3. доступность до детских и взрослых поликлиник с территории кадастрового квартала 0,02732 0,01683 0,02598 0,02848 0,02079 0,01658 0,01543 0,02099 3.1.4. доступность с территории кадастрового квартала капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.) 0,02939 0,02305 0,02624 0,02963 0,02256 0,01698 0,01445 0,02132 3.1.5. наличие на территории кадастрового квартала спортивных площадок 0,02384 0,01504 0,02543 0,02654 0,00963 0,01676 0,01923 0,01384 3.2.1. доступность с территории кадастрового квартала объектов здравоохранения городского значения 0,00898 0,02049 0,01274 0,01422 0,02582 0,01250 0,01327 0,02222 3.2.2. доступность с территории кадастрового квартала головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы и т.п.) 0,00935 0,02150 0,00776 0,01138 0,02343 0,01108 0,01156 0,02028 3.2.3. доступность с территории кадастрового квартала учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений городского значения, образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.) 0,00804 0,01932 0,00535 0,01139 0,01302 0,01005 0,01236 0,01645 3.2.4. доступность с территории кадастрового квартала объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения (казино, концертный зал и т.п.) 0,00589 0,01269 0,00351 0,00920 0,01271 0,00892 0,00961 0,01293 3.2.5. доступность с территории кадастрового квартала объектов стационарной торговли городского значения (центр. универ.магазин, центральный рынок, ярмароч.центр и т.п.) 0,01057 0,01847 0,00539 0,00963 0,02427 0,01552 0,01300 0,01487 3.2.6. доступность с территории кадастрового квартала малопривлекательного социального объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.) 0,00337 0,00717 0,00355 0,00265 0,00463 0,00558 0,00371 0,00506 4.1.1. уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала 0,01058 0,01674 0,01225 0,08957 0,07541 0,08001 0,07502 0,05298 4.1.2. уровень загрязнения почвы на территории кадастрового квартала 0,00800 0,01455 0,01117 0,06748 0,07028 0,07037 0,06253 0,04955 4.1.3. уровень загрязнения почвенных вод 0,00542 0,01237 0,00939 0,05252 0,06516 0,06074 0,08196 0,04100 4.2.1. уровень шумового загрязнения на территории кадастрового квартала 0,01113 0,00594 0,01071 0,03364 0,02645 0,02515 0,03500 0,02675 4.2.2. уровень электромагнитных полей на территории кадастрового квартала 0,00992 0,00643 0,01249 0,02811 0,03157 0,02622 0,03619 0,02224 4.2.3. уровень радиационного фона на территории кадастрового квартала 0,00871 0,00691 0,01427 0,02258 0,03670 0,02729 0,03739 0,02224 5.1.1. архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории кадастрового квартала 0,00755 0,01596 0,00923 0,00855 0,00723 0,00913 0,01359 0,01645 5.1.2. наличие на территории кадастрового квартала исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры 0,01181 0,01276 0,00746 0,00781 0,00781 0,00964 0,01128 0,01439 5.1.3. наличие старых и ветхих строений на территории кадастрового квартала 0,00543 0,00955 0,00570 0,00707 0,00666 0,00812 0,00958 0,01251 5.1.4. нахождение кадастрового квартала в исторической части города 0,00968 0,01652 0,01099 0,00929 0,00839 0,00863 0,01468 0,01439 5.2.1. доступность с территории кадастрового квартала до общегородских объектов рекреации общественным транспортом (парки КиО, заповедники, лесопарки) 0,00355 0,00563 0,00830 0,02645 0,01123 0,04208 0,03393 0,01004 5.2.2. доступность общегородским транспортом с территории кадастрового квартала до общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.) 0,00236 0,00445 0,00463 0,01311 0,00931 0,02000 0,01391 0,00811 5.2.3. наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.) на территории кадастр.квартала 0,00427 0,00746 0,01146 0,03591 0,01931 0,04105 0,03692 0,01123 5.2.4. наличие на территории кадастрового квартала ценных ландшафтов 0,00389 0,00489 0,00816 0,02381 0,01668 0,02119 0,01734 0,00736 5.2.5. наличие на территории кадастрового квартала природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон 0,00342 0,00495 0,00699 0,02466 0,01476 0,02119 0,03177 0,00736 6.1.1. наличие на территории кадастрового квартала мест с высоким уровнем залегания грунтовых вод 0,00999 0,01033 0,02018 0,00874 0,01005 0,01049 0,01435 0,00951 6.1.2. нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала 0,00870 0,00904 0,01853 0,00760 0,01029 0,00693 0,00872 0,00951 6.1.3. наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового квартала 0,01127 0,01163 0,02182 0,00988 0,01169 0,00817 0,01149 0,00951 6.2.1. возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест на территории кадастрового квартала 0,01756 0,01078 0,02414 0,01242 0,01771 0,01715 0,02607 0,03632 6.2.2. нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов на территории кадастрового квартала 0,02557 0,01984 0,03566 0,02040 0,02745 0,02475 0,02910 0,01755 6.2.3. подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям 0,03457 0,02890 0,04717 0,02839 0,03719 0,03344 0,03775 0,01755
Приложение 2
Расчет показателей качества кадастровых кварталов
Значения ценообразующих факторов в кадастровых кварталах г. Коммунар
Кварталы 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 2.1.1. 2.1.2. 01 01 001 1 0,307 0 0 0,751 0 0 1 1 0,385 0,703 0,802 0 0 01 01 002 1 0,358 0,203 0 0,81 0 0 1 1 0,175 0,613 0,859 0 0 01 02 001 1 0,817 0,916 0 1 1 0 1 1 0 0,5 1 0 0 01 02 002 1 0,64 0 0 1 1 0 1 1 0,421 0,943 1 0,309 0,309 01 02 003 1 0,726 0 0 1 1 0 1 1 0,584 1 1 0,274 0,274 01 02 004 1 0,739 0 0 0,961 1 0 1 1 0,941 1 1 0,447 0,447 01 02 005 1 0,576 0 0 0,923 0 0 1 1 0,775 1 1 0,131 0,131 01 03 002 0 0 0 0 0,262 1 0 0 1 0,564 0,995 1 0 0 01 03 001 0 0,212 0 0 0,896 1 0 0 1 0,925 1 1 0,459 0,459 01 04 001 0 0,204 0,409 0 0,955 1 0 0 1 0,035 0,505 1 0 0 01 04 002 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,174 0,676 0,05 0,05 01 04 003 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0,382 0,865 1 0 0 01 05 001 1 0,999 0 0 1 0 0 1 0 0 0,5 0,891 0 0 01 05 002 1 0,999 0 0 1 0 0 1 0 0 0,5 0,891 0 0 01 05 003 1 0,999 0 0 1 0 0 1 0 0 0,5 0,891 0 0 01 05 004 1 0,999 0 0 1 0 0 1 0 0 0,5 0,891 0 0 01 06 001 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0,785 1 1 0 0
Кварталы 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.2.1 01 01 001 0 0 0 1 1 0 0,961 0 0,358 0,101 0,28 0,103 0 0,097 01 01 002 0 0 0 1 1 0 0,886 1 0,11 0,121 0,281 0,283 0 0 01 02 001 0 0 0 1 1 0 0,901 0 0 0 0,174 0,444 0 0 01 02 002 0,199 0,457 0,309 1 1 0,247 1 0 0,769 1 1 0,484 0 0 01 02 003 0,274 0,368 0,274 1 1 0,417 0,92 0 1 0,479 0,518 0,896 0 0,747 01 02 004 0,378 0,447 0,447 1 1 0,675 0,9714 1 1 1 0,65 0,703 1 1 01 02 005 0,4 0,089 0,089 1 1 0,319 1 0 0,864 0,848 0,919 0,381 1 1 01 03 002 0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0,074 0 0 0,949 01 03 001 0,495 0,468 0,498 1 1 0,321 1 0 0,312 0,635 0,654 0,347 1 1 01 04 001 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0,138 0,531 0,132 0 0 01 04 002 0,058 0,067 0,073 1 1 1 1 0 0 0 0,006 0 0 0 01 04 003 0 0 0 1 1 0,963 1 0 0 0,006 0,075 0 0 0,133 01 05 001 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 01 05 002 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 01 05 003 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 01 05 004 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 01 06 001 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0,975 0 0 1
Кварталы 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2.1 4.2.2 4.2.3 5.1.1 5.1.2 5.1.3 01 01 001 0,439 1 0 0,643 0,135 0 0 0 0,048 0 0 0 0 0 01 01 002 0,837 0,534 0 0,02 0 0,002 0,002 0 0,098 0 0 0 0 0 01 02 001 1 0,569 0 0 0 0,001 0,001 0 0,788 0 0 0 0 0 01 02 002 0,566 1 0 0,378 0,227 0,483 0,483 0 0,373 0 0 0 0 1 01 02 003 0 1 0 1 1 0 0 0 0,23 0 0 0 0 0 01 02 004 0 1 0 1 1 0 0 0 0,331 0 0 0 0 1 01 02 005 0 1 0 0,959 0,989 0 0 0 0,091 0 0 0 0 1 01 03 002 0 1 0 0,417 1 0,013 0,013 0 0,08 0 0 0 0 0 01 03 001 0,009 1 0 0,965 1 0,557 0,557 0 0,076 0 0 0 1 0 01 04 001 1 0,905 0 0 0 0,024 0,024 0 0,289 0 0 0 0 0 01 04 002 0 0,02 0 0 0 0,199 0 0 0 0 0 0 0 0 01 04 003 0,012 0,347 0 0 1 0,052 0,052 0 0,411 0 0 0 0 0 01 05 001 1 0 0 0 0 0 0 0 0,153 0 0 0 0 0 01 05 002 1 0 0 0 0 0 0 0 0,153 0 0 0 0 0 01 05 003 1 0 0 0 0 0 0 0 0,153 0 0 0 0 0 01 05 004 1 0 0 0 0 0 0 0 0,153 0 0 0 0 0 01 06 001 0 1 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Кварталы 5.1.4 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2.1 6.2.2 6.2.3 01 01 001 1 0,796 0 0 0 0,483 0 0 0 0 0 0 01 01 002 1 0,897 0 0 0 0,437 0 0 0 0 0 0 01 02 001 0 1 0 0 0 0,003 0 0 0 0 0 0 01 02 002 0 1 0 0 0 0,982 0 0 0 0 0 0 01 02 003 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 01 02 004 0 1 0 1 0 0,331 0 0 0 0 0 0 01 02 005 0 1 0 1 0 0,781 0 0 0 0 0 0 01 03 002 0 1 0 0 0 0,371 0 0 0 0 0 0 01 03 001 1 1 0 0 0 0,979 0 0 0 0,19 0 0 01 04 001 0 1 0 0 0 0,433 0 0 0 0 0 0 01 04 002 0 0,944 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 04 003 0 1 0 0 0 0,058 0 0 0 0 0 0 01 05 001 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 05 002 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 05 003 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 05 004 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 06 001 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0
Приложение 3
Показатели качества территории (коэффициенты относительной ценности) кадастровых кварталов г. Коммунар
Кварталы Значение коэффициента относительной ценности кадастрового квартала в разрезе видов использования земель
Земли под домами многоэтажной застройки Земли под домами индиви
дуальной жилой застройки Земли дачных и садоводческих объеди
нений граждан
Земли гаражей и автостоя
нок Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания Земли учрежде
ний и организа
ций народного образова
ния
Земли под промышленны
ми объектами Земли под администра
тивно-управленческими и обществен
ными объектами
Земли под военны
ми объектами Земли под объектами оздорови
тельного и рекреаци
онного назначе
ния
Земли сельско
хозяйст
венного исполь
зования
Земли под лесами в поселе
ниях
Земли под обособ
ленными водными объекта
ми
Прочие земли посе
лений 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 01 01 001 0,307 0,268 0,210 0,278 0,363 0,347 0,222 0,309 0,155 0,183 0,172 0,210 0,173 0,201 01 01 002 0,280 0,251 0,216 0,300 0,334 0,337 0,234 0,317 0,165 0,194 0,177 0,221 0,178 0,211 01 02 001 0,251 0,205 0,167 0,250 0,273 0,288 0,248 0,269 0,179 0,133 0,168 0,165 0,113 0,177 01 02 002 0,384 0,356 0,232 0,337 0,395 0,381 0,408 0,372 0,328 0,192 0,163 0,189 0,138 0,211 01 02 003 0,441 0,401 0,295 0,367 0,456 0,434 0,414 0,409 0,335 0,280 0,255 0,281 0,225 0,283 01 02 004 0,531 0,494 0,359 0,458 0,545 0,522 0,526 0,499 0,448 0,372 0,334 0,366 0,285 0,365 01 02 005 0,469 0,439 0,336 0,404 0,510 0,480 0,387 0,434 0,318 0,337 0,267 0,338 0,281 0,325 01 03 002 0,432 0,390 0,232 0,310 0,452 0,447 0,399 0,391 0,330 0,211 0,170 0,203 0,161 0,172 01 03 001 0,264 0,219 0,150 0,202 0,310 0,291 0,223 0,244 0,168 0,151 0,159 0,181 0,120 0,173 01 04 001 0,211 0,191 0,149 0,183 0,223 0,249 0,220 0,207 0,163 0,140 0,145 0,160 0,112 0,149 01 04 002 0,126 0,130 0,121 0,165 0,143 0,158 0,189 0,167 0,152 0,100 0,096 0,135 0,077 0,140 01 04 003 0,174 0,154 0,098 0,150 0,216 0,193 0,196 0,184 0,146 0,098 0,105 0,130 0,063 0,119 01 05 001 0,232 0,199 0,180 0,266 0,276 0,272 0,218 0,272 0,157 0,128 0,154 0,159 0,123 0,198 01 05 002 0,232 0,199 0,180 0,266 0,276 0,272 0,218 0,272 0,157 0,128 0,154 0,159 0,123 0,198 01 05 003 0,232 0,199 0,180 0,266 0,276 0,272 0,218 0,272 0,157 0,128 0,154 0,159 0,123 0,198 01 05 004 0,232 0,199 0,180 0,266 0,276 0,272 0,218 0,272 0,157 0,128 0,154 0,159 0,123 0,198 01 06 001 0,323 0,281 0,215 0,249 0,399 0,359 0,216 0,297 0,151 0,194 0,161 0,211 0,166 0,191
Приложение 4
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 1999 г. N 945
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике провести в 1999 - 2001 годах государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.
2. Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике, Министерству экономики Российской Федерации, Министерству сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации, Министерству финансов Российской Федерации, Министерству Российской Федерации по налогам и сборам, Министерству природных ресурсов Российской Федерации, Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службе лесного хозяйства России до 1 ноября 1999 г. представить в Правительство Российской Федерации предложения о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель.
3. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.
4. Установить, что финансирование работ по государственной кадастровой оценке земель осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации.

Председатель Правительства
Российской Федерации
В.ПУТИН
Приложение 5
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2000 г. N 316
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПРОВЕДЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
Утвердить прилагаемые Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Председатель Правительства
Российской Федерации
В.ПУТИН
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 8 апреля 2000 г. N 316
ПРАВИЛА
ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
3. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.
4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
11. Методические и нормативно - технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Ломакин Г. В. Оценка земли и иной недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: ГУЗ, 2001. С.5-7; Корюшкина С. Р. Государственный кадастровый учет: история и современность // Актуальные проблемы использования земельных ресурсов. Сб. науч. .трудов СПбГАУ. СПб., 2002. С. 16-18.
Ломакин Г. В. Оценка земли и иной недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: ГУЗ, 2001. С.13-16
Лукьянчикова А. А. Опыт рентного регулирования в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг. 2006. № 6. С.19
Воронцов А. П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие. ИКФ ЭКМОС, 2002. С. 113-114
Поляков М. В. Необходимость проведения экономической оценки земельных участков как объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости.2006. № 2. СПС Консультант-Плюс
Лукьянчикова А. А. Опыт рентного регулирования в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг. 2006. № 6. С.19
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С.532-533; Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. М.: КолосС, 2003. С.290
Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М., 2002. С.293
http: // www.kadastr.ru
Варламов А. А. Земельный кадастр: В 6т. Т.2. Управление земельными ресурсами. М.: КолосС, 2004. С.197
Земельный кодекс РФ. Ст. 66 п. 3
Лазарева О. С. Совершенствование механизма оценки земли и системы земельного кадастра // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского Государственного Аграрного Университета. http// ej.kubargo.ru. 2005/02/03
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С.533
Медведева О. Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли / Торгово-промышленная палата. М.: АНО «Союзэкспертиза», 2004. С.13
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С. 573-574
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002. № 568-р, гл. IV п.1
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С.584; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002. № 568-р, гл. IV п. 3
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С.586-588; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002. № 568-р, гл. IV п. 2
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. С.232
Горемыкин В. А. Современный земельный рынок в России. Практическое пособие. М.: Дашков и К, 2004. С.589-606; Методические рекомендации по определению рыноч