Сделки с недвижимостью (теория и практика их совершения)

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА НЕДВИЖИМОСТИ, ЕЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ
1.1. Понятие, признаки, сущность недвижимости
1.2. Источники правового регулирования недвижимости в Российской Федерации
1.3. Значение института недвижимости в развитии гражданских правоотношений
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ
2.1. Виды объектов недвижимости
2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, не подлежащим государственной регистрации
2.3. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Особое внимание следует обратить на требование об описании предмета ипотеки, необходимом в силу п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке (залоге недвижимости). В этой статье говорится об описании, «достаточном для идентификации предмета». Понятие достаточности оценочно, в связи с чем для грамотной формулировки описания необходимо обратиться к практике заключения договора ипотеки. Представляется, что в случае ипотеки земельного участка достаточным будет следующее описание: адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования.
Также в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Таким образом, при формулировании предмета ипотеки необходимо сослаться на свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, а также на договор аренды в случае, если предметом ипотеки является право аренды.
Существенным условием договора об ипотеке также является описание основного договора, исполнение обязательства по которому обеспечивается. А это значит, что в договоре об ипотеке необходимо указать предмет, срок, иные существенные условия основного договора, а также размер обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Изменениями, внесенными в ГК РФ, было отменено требование о соблюдении нотариальной формы договора ипотеки. Тем не менее следует помнить, что договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.
По итогам второй главы настоящей работы мы приходим к следующим выводам:
1. Гражданский кодекс относит к объектам недвижимости такие объекты, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без значительного ущерба; также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.
2. Существенная часть сделок, совершаемых с объектами недвижимости - это сделки, не требующие государственной регистрации. К ним относятся: договор найма жилого помещения; договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуды); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года; инвестиционный договор и договор долевого участия в строительстве; предварительный договор; различные соглашения между участниками общей собственности; брачный договор; договор простого товарищества; договор мены объектов недвижимого имущества нежилого назначения; договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения.
3. Действующим законодательством определены следующие виды сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации: договор купли-продажи и мены жилых помещений; договор купли-продажи и мены предприятия как имущественного комплекса; договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты; договор пожизненного содержания с иждивением; договор дарения недвижимого имущества; договор аренды недвижимого имущества; договор ипотеки.
4. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это один из существенных элементов реализации особенностей правового регулирования сделок с недвижимостью. Она является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом — недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства.
Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота недвижимости независимо от деятельности и организационно- правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от видов совершаемых ими сделок с недвижимым имуществом.
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это один из существенных элементов реализации особенностей правового регулирования сделок с недвижимостью. Она является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности.
Вместе с тем, она дает возможность осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав. Обеспечение учреждениями юстиции юридической чистоты и государственной гарантированности зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, влечет уверенность лиц, участвующих в правоотношениях по поводу недвижимости, в стабильности и законности оборота последней.
Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих сделки с недвижимостью, обобщение теоретического материала по выбранной теме позволяют выделить ряд причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом.
1. Отсутствие комплексного подхода на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.
Так, сделки с землей регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством, законодательством о недрах и о природопользовании; сделки с жилыми и нежилыми помещениями — гражданским, жилищным законодательством, законодательством о приватизации, о градостроительстве, об архитектуре и др; сделки со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости производственного назначения — гражданским и приватизационным законодательством.
Безусловно, невозможно создание единого кодифицированного законодательного акта, содержащего нормы, регулирующие оборот недвижимости. Тем не менее, правовое регулирование сделок с недвижимостью не должно находиться в противоречии друг с другом.
2. Законодательная нерешенность проблемы гарантий и защиты прав собственности и иных прав на недвижимость в том числе защиты прав добросовестных приобретателей. Отсутствие четкого разграничения отношений собственности между органами власти различных уровней.
3. Отсутствие рычагов правового контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, препятствующее формированию у граждан и организаций представления о цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.
4. Небесспорность имеющегося в ГК РФ определения понятия недвижимости. Все дело в том, что данное в ст. 130 ГК РФ определение недвижимости не позволяет четко определить круг объектов, относящихся к недвижимому имуществу; Более того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости, в частности, предприятие как имущественный комплекс.
5. Непоследовательность норм, содержащихся в гражданском законодательстве и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации сделок с недвижимостью. Указанные нормы не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, а в каких в проведении таковой нет необходимости. Законодатель не обосновывает, почему в одних случаях государственная регистрация сделок прямо предусмотрена законом, а в других нет. Статья 131 ГК РФ, как и закон о государственной регистрации, не определяет случаи регистрации сделок.
Подобные неопределенность и несогласованность связаны, видимо, с тем, что в ГК РФ, а вслед за ним и в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необычным образом соединяются две исторически сложившиеся мировые системы регистрации: система регистрации документов или сделок и система регистрации прав.
На практике отсутствие исчерпывающего перечня сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной регистрации, приводит к различному, иногда расширительному толкованию норм гражданского законодательства отдельными учреждениями юстиции по регистрации прав. Так, одни учреждения юстиции регистрируют все сделки с земельными участками, в том числе договоры купли-продажи, мены. В то время как другие регистрирующие органы осуществляют регистрацию только тех сделок, требования о регистрации которых устанавливает ГК РФ, - это дарение, рента, ипотека и др. Рассматриваемая проблема должна быть разрешена на законодательном уровне. При этом нельзя ставить необходимость регистрации сделки в зависимость от вида недвижимого имущества: сделка с недвижимостью, будь то жилое или нежилое помещение здание, сооружение либо земельный. участок, должна подлежать обязательной государственной регистрация.
Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая такие как:
- устранение противоречий в гражданском законодательстве в части регулирования сделок с земельными участками;
- установление четкого и единообразного порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- устранение противоречий в законе в части регистрации сделок или отсутствия таковой;
- введение четких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Также по итогам исследования хотелось бы предложить внести в законодательство о сделках с недвижимостью следующие изменения:
1. Необходимо исключить из Гражданского кодекса п. 2 ст. 551 в целях четкого определения единого момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи – момент государственной регистрации права собственности покупателя.
2. Также в целях защиты интересов добросовестного продавца считаем необходимым внести статью, согласно которой в случае несвоевременной оплаты покупателем договора купли-продажи недвижимости, продавец имеет право потребовать оплаты товара или уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата недвижимости.
Таким образом, проводимая в Российской Федерации государственная политика в области развития рынка недвижимости должна быть направлена на совершенствование действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом и возникающих на основании данных сделок прав.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. ФЗ №225-ФЗ от 02.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. №230-ФЗ от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. №60-ФЗ (в ред. от №118-ФЗ от 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 12, 24.03.1997, Ст. 1383.
Градостроительный кодекс от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. ФЗ №257 от 08.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.01.2005 г., N 1 (часть I), Ст. 16.
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ т 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ от 30.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г. N 24-ФЗ (в ред. ФЗ №118-ФЗ от 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 11, 12.03.2001, Ст. 1001.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. №81-ФЗ (в ред. ФЗ №201 от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ N 18, 03.05.99, Ст. 2207.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ № 120-ФЗ от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Федеральный закон от 30.12.1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (в ред. ФЗ №199-ФЗ от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ N 1, 01.01.96.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ №118-ФЗ от 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ №220-ФЗ от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.98, Ст. 3813.
Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. ФЗ №215-ФЗ от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» (в ред. ФЗ №212-ФЗ от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Федеральный закон от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (в ред. ФЗ №122-ФЗ от 22.08.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Федеральный закон от 7.07.2003 г. N 126-ФЗ «О связи» (в ред. ФЗ №14-ФЗ от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 28.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. ФЗ №160-ФЗ от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ 03.01.2005, №1, ст.40.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. ФЗ №160-ФЗ от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. N 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Панорама приватизации: Информационное справочное издание Госкомимущества Российской Федерации. 1994. N 16.
Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» // РГ. 1994. 3 дек.
Постановление Правительства РФ от 14.03.1997 г. N 307 «Об утверждении положения о ведении государственного мониторинга водных объектов» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 12.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.
Акты судебных органов
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 08.12.1998 г. No. 5046/98 «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части» // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 10.09.2002 г. №3673/02 «В удовлетворении исковых требований о признании права долевой собственности на общее имущество в здании отказано правомерно, так как истец не приобрел право собственности на спорное имущество, поскольку договором не предусматривалось отчуждения ему помещений общего назначения» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - №12.
Постановление ФАС ЗСО от 7.08.1997 г. по делу N Ф04/1000-205/АОЗ-97 «Если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой» // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-западного округа от 05.10.2006 по делу N А52-6798/2005/1 «Довод ОАО о том, что отсутствие в договоре купли-продажи сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, свидетельствует о незаключенности договора, необоснован, поскольку на момент заключения последнего не был произведен кадастровый учет спорных объектов недвижимости, а их описание, приведенное в приложении к договору, соответствует данным бухгалтерской и инвентаризационной документации» // ИПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. .№59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - №4.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Литература
Учебники, монографии, брошюры
Баринов Н.А. Права граждан по договору бытового заказа и их защита. - Саратов, 1973. 114 с.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. 320 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звенков В.И. др. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. В.Д. Карповича. изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Спарк, 1999. 597 с.
Брагинский М.И., Клейн Н.И., Левшина Т.Л. и др. Гражданское право России, Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков.- М.: Юристъ, 2004. 844 с.
Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. и др. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –4-е изд, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2004. 848 с.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 2000. 300 с.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Статут, 2000. 284 с.
Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ Под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2002. 448 с.
Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: Инфра-М, 1996. 672 с.
Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист, 2004, №3, С.3-9.
Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. – М.: Норма-Инфра-М, 1998. 464 с.
Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: Волтерс Клувер, 2006. Т. 1. 572 с.
Гражданское торговое право капиталистических стран. М., 1980.
Калачева С.А. Операции с недвижимостью. - М.: Издательство ПРИОР, 1997. 176 с.
Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. - Владивосток, 1998. 110 с.
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995.
Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2001. 226 с.
Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья. СПб.: Юридический центр Пресс, 2005. 172 с.
Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. - Рязань, 1994. 124 с.
Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. - М.: Зерцало, 1998. Т. 2. 528 с.
Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2003. С.32.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. 123 с.
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. – М.: Юридическая литература, 1991. 239 с.
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник / Вступ. ст. Е.А. Суханова, В.А. Томсинова. – М.: Спарк, 1996. 523 с.
Шаханов А.В. Договор долевого участия в строительстве. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2001. 346 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 1995. 556 с.
Периодические издания
Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999, №8, С.110-114.
Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право, 1998, №7, С.3-12.
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир, 1997, №8-9, С. 30-34.
Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений. // ИПС «Кодекс», 1994, №5, С. 105-114.
Ил Ф-й. О характере зданий, построенных на чужой земле // Юридический вестник. 1868. Кн. 9. С.68-69.
Кабалкин Ю.К. К вопросу о сущности гражданско-правового договора по российскому законодательству.// Юридический мир, 2001, №10, С.4-10.
Капица О.Л. Новеллы законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Труды юридического факультета Северо-Кавказского государственного технического университета. Выпуск 8. Ставрополь: Изд-во СевКавГТУ, 2005. С. 121-124.
Киндеева Е., Пискунова М. Земельные «гадания»: на чем сердце успокоится? // ЭЖ-ЮРИСТ, 2004, № 1, С.29-32.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 271-297.
Маковская А.А. Особенности правового регулирования отдельных видов объектов недвижимого имущества // Материалы регионально научно-практической конференции «Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и пути их решения». - Самара: 000 «Офорт», 2003. С.14-23.
Маковская А.А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право, 2003, №11, С.120-122.
Салтанова С.А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средств в строительство жилья // Нотариус, 2003, №1, С. 184-191.
Степанов С.А. Имущественные комплексы в гражданском праве // Проблемы теории гражданского права. – М.: Статут, 2003. С. 24-48.
Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права. - М.: ИГ Юрист, 2000. С. 49-68.
Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь, 1996, №8.
Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // Законность, 1998, № 1, С.16-24.
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410. - далее по тексту ГК.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.- далее по тексту Закон.
См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. С. 33.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)//Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.). В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)//Собрание законодательства РФ. 2003. N 28 (с послед. изм.).
Также к недвижимой вещи в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» относился кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. С 1 марта 2005 года, со вступлением в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации, указанный закон утратил свою юридическую силу (пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Соответственно кондоминиум как имущественный комплекс не рассматривается более в качестве недвижимости.
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юридическая литература, 1991. С. 45. Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276.
Ил Ф-й. О характере зданий, построенных на чужой земле//Юридический вестник. 1868. Кн. 9. С. 68-69.
См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Спарк, 1995. С. 151-152.
Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звенков В.И. др. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. В.Д. Карповича. изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Спарк, 1999. (автор комментария - Е.А. Суханов).
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. С. 57.
Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/Под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2002. С. 21 (автор комментария - А.К. Голиченков).
Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. - М.: Зерцало, 1998. Т. 2. С. 133.
Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: Волтерс Клувер, 2006. Т. 1. С. 73. (автор главы - Е.А. Суханов).
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 32 (автор комментария - М.И. Брагинский).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ от 30.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ № 120-ФЗ от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. №230-ФЗ от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. №60-ФЗ (в ред. от №118-ФЗ от 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 12, 24.03.1997, Ст. 1383.
Градостроительный кодекс от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. ФЗ №257 от 08.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.01.2005 г., N 1 (часть I), Ст. 16.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. №81-ФЗ (в ред. ФЗ №201 от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ N 18, 03.05.99, Ст. 2207.
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г. N 24-ФЗ (в ред. ФЗ №118-ФЗ от 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 11, 12.03.2001, Ст. 1001.
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ т 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. ФЗ №225-ФЗ от 02.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
Федеральный закон от 30.12.1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (в ред. ФЗ №199-ФЗ от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ N 1, 01.01.96.
Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (ред. от 22.08.2004 г., с изм. и доп. от 01.01.2005 г.) // Российская газета. - 05.05.1992 г.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. - N 30. - Ст. 3594. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. - N 30. - Ст. 3594.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ №220-ФЗ от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.98, Ст. 3813.
Федеральный закон от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (в ред. ФЗ №122-ФЗ от 22.08.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Российская газета. - №5. - 10.01.2000 г.
Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. ФЗ №215-ФЗ от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» (в ред. ФЗ №212-ФЗ от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. ФЗ №160-ФЗ от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ 03.01.2005, №1, ст.40.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. ФЗ №160-ФЗ от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. N 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Панорама приватизации: Информационное справочное издание Госкомимущества Российской Федерации. 1994. N 16.
Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» // РГ. 1994. 3 дек.
Постановление Правительства РФ от 14.03.1997 г. N 307 «Об утверждении положения о ведении государственного мониторинга водных объектов» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 12.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.
Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: Инфра-М, 1996. С. 17.
См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Статут, 2000. С. 231.
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник / Вступ. ст. Е.А. Суханова, В.А. Томсинова. - М.: Спарк, 1996. С. 324.
См. там же.
См.: Шершеневич Г.Ф. Указ соч. С. 97.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 2000. С. 181.
Там же. С. 182.
Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. и др. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –4-е изд, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2004. С. 185.
См.: Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. и др. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –4-е изд, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2004. С. 197; Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М.: Норма-Инфра-М, 1998. С. 147.
Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. - Владивосток, 1998. С. 6.
Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. и др. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –4-е изд, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2004. С. 147; Козлова И.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. - Владивосток, 1999. С. 6.
Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений. // ИПС «Кодекс», 1994, №5, С. 105.
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир, 1997, №8-9, С. 30-34.
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звенков В.И. др. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей / Под общ. ред. В.Д. Карповича. изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Спарк, 1999. С. 240 (автор главы М.И. Брагинский); Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права. - М.: ИГ Юрист, 2000. С. 52. Иную точку зрения см.: Брагинский М.И., Клейн Н.И., Левшина Т.Л. и др. Гражданское право России, Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков.- М.: Юристъ, 2004. С. 192—202 (авторы главы ВВ. Чубаров и НИ. Клейн). Позиция авторов, если она правильно понята, сводится к тому, что в ст. 132 речь идет об имущественном комплексе унитарного предприятия. Представляется, что подобная позиция не соответствует действующему законодательству и традиционным представлениям о предприятии. См., например: Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права: по изданию 1914 г. / Г.Ф. Шершеневич; вступ. ст. Е.А. Суханова. - М.: Спарк, 1994. С. 30-39.
Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д., Елисеев И.В. и др. Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. –4-е изд, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2004. С. 591.
Степанов С.А. Имущественные комплексы в гражданском праве // Проблемы теории гражданского права. - М.: Статут, 2003. С. 44.
См.: Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 3-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2003. С.32.
Ст.429 Гражданского кодекса РФ, п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г.№59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - №4.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2007.
Семейный кодекс Российской Федерации. М., 2007.
Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2007.
См.: Витр