Право собственности на недвижимое имущество.

План
Введение
Глава 1. Общая характеристика права собственности на недвижимое имущество
1.1. Эволюция законодательного регулирования правового режима недвижимого имущества
1.2. Понятие и виды недвижимого имущества
1.3. Особенности осуществления вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество
Глава 2. Особенности права собственности на недвижимое имущество
2.1. Особенности государственной регистрации права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
2.2. Земельные участки как объекты недвижимости
2.3. Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества
2.4. Собственность на жилые и нежилые помещения
Заключение
Список литературы

Такое предложение, несомненно, заслуживает поддержки, однако авторы предложения ничего не говорят о том, должен ли вестись технический учет таких имущественных комплексов и необходима ли государственная регистрация перехода прав на них. Представляется, что такой учет необходим, поскольку иначе при возникновении споров необходимо доказывать, что тот или иной объект отвечает признакам имущественного комплекса. Что касается государственной регистрации перехода прав на имущественные комплексы, то речь может идти только о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав таких комплексов.
Таким образом, спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально (например, при создании предприятия как имущественного комплекса) государственная регистрация вещных прав (в первую очередь права собственности) на него не осуществляется. Таким образом, на предприятие не распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Таким образом, как правильно было отмечено, закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие, таким правом обладает. Таким образом, очевидно, что в указанную статью Закона о государственной регистрации необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.
2.4. Собственность на жилые и нежилые помещения
Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.
Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».
В частности, понятие «жилище» используется в Конституции РФ (ст. 25), однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д.
В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, было дано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В самом Жилищном кодексе такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.
Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.
Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) (поскольку это разновидность недвижимого имущества). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права и, соответственно, права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве объекта права. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования.
Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» в определение жилищного фонда включалась совокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. Новый Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).
Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений. В связи этим для того, чтобы исправить ситуацию, законодатель в первоначальной редакции проекта Жилищного кодекса РФ в ст. 15 (п. 1) указал, что понятие жилого дома не включает многоквартирные дома. Согласно указанной статье проекта Жилищного кодекса РФ разновидностями жилых помещений являлись жилые дома (за исключением многоквартирных домов), комнаты жилых домов, квартиры, комнаты квартир. Однако в окончательной редакции ЖК это положение было изъято, что вряд ли можно считать правильным. Законодатель в п. 2 ст. 16 ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Ограничительно толкуя это определение, можно также прийти к выводу, что речь идет только об одноквартирном жилом доме, однако прежняя редакция была более удачной.
Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, наличие условий для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.
Следует обратить внимание на то, что потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного проживания могут совпадать, и в связи с этим на практике возможны случаи взаимозаменяемости. Так, нередки случаи, когда помещения, изначально предназначенные для временного пребывания, а не для постоянного проживания используются для проживания более или менее постоянного. Например, гостиницы, пансионаты, дома отдыха нередко используются для достаточно длительного проживания в них беженцев.
Функциональное назначение помещений (то есть являются ли они жилыми или нет), вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо реконструкции капитального ремонта дома, определяется по исполнительной проектной документации строительства, реконструкции или капитального ремонта либо перепланировки и переоборудования жилого дома, жилого помещения, что фиксируется в Бюро технической инвентаризации.
В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов, наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в указанном Положении требованиям.
При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, в котором конкретизируются положения указанного Закона.
Можно выделить также и формальный признак жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд.
Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Необходимо указать на то обстоятельство, что жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем что не имеет необходимых вспомогательных помещений. Поэтому отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Обусловлено это тем, что до настоящего времени значительное число наших граждан не имеет возможности пользоваться полноценными жилыми помещениями. Поэтому законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими, одновременно приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить количество таких объектов. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
О преимущественном праве покупки говорится только в ст. 250 ГК, которая устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Однако в данном конкретном случае говорится о продаже не доли, а индивидуально-определенной вещи. Таким образом, нормы ГК не содержат порядок и условия осуществления права преимущественной покупки при продаже индивидуально-определенной вещи. Следовательно, в п. 6 ст. 42 ЖК правильнее было бы указать, что собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК для продажи доли в праве общей собственности.
В соответствии с новым Жилищным кодексом (ст. 30) на собственника жилых помещений возлагается содержание жилья, включая его капитальный ремонт. Однако Закон о приватизации жилых помещений (ст. 16) обязывает бывшего наймодателя (в качестве такового могут выступать государственные и муниципальные органы) производить капитальный ремонт. Как было правильно отмечено, поверив государству, многие граждане приватизировали квартиры в ветхих, неотремонтированных домах, теперь же, отменив эту норму, государство от ранее принятых на себя обязательств отказалось.
Важным правом собственника жилого помещения является право переустройства и перепланировки занимаемого им помещения. В настоящее время этот вопрос решен на федеральном уровне, а именно в новом Жилищном кодексе РФ. Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Под инженерными сетями следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводов канализации, а также трубы водяного отопления. Санитарно-техническое оборудование включает унитаз, раковину, ванну и душ. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Следует отметить, что согласование на замену инженерных сетей вполне оправданно, поскольку может затрагивать интересы и других жильцов. Однако не совсем понятно, зачем надо согласовывать замену унитаза, душа и т.д. Кроме того, термин «конфигурация» использован не совсем по назначению. Так, под конфигурацией понимается внешнее очертание какого-либо предмета, тогда как перепланировка предполагает внутреннее переустройство квартира: так чаще всего объединяют одну из комнат с кухней, ванну с туалетом и т.д.
Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и, соответственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия, как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно.
Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.
По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. Согласно одной нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально-определенные объекты, отличные от зданий. Согласно другой они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально-определенные части. Если исходить из того, что, как сказано выше, нежилое помещение - это часть здания, то следует согласиться с первой точкой зрения.
Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объектов прав необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).
При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.
Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Согласно п. 1.3 приложения № 1 к Постановлению правительства Москвы от 13.08.1996 № 689 правительство Москвы уполномочивает управлять и распоряжаться объектами городской собственности (нежилым фондом) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.
Таким образом, на основании анализа указанного Закона г. Москвы можно дать следующее определение объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящиеся на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.
Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки, как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения, как связь с землей.
Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права, оно должно удовлетворять двум критериям:
1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;
2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.
Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.
Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.
Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.
Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.
Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации, согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и, соответственно, части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.
Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости.
Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды. На практике возникали сложности с определением того, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года. Так, высказывалось мнение, согласно которому если в аренду сдается часть здания или сооружения, то отношения между арендодателем и арендатором регламентируются общими нормами о договоре аренды. Из этого следует, что независимо от срока договора аренды он должен регистрироваться. Вместе с тем основополагающая точка зрения заключалась в том, что к аренде части здания или сооружения (то есть нежилого помещения) должны применяться те же правила, что и к аренде всего здания или сооружения.
Для того чтобы положить конец спорам, в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». Другими словами, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.
Заключение
В соответствии с поставленными целями и задачами мы пришли к следующим выводам:
1. Понятие недвижимого имущества изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Имеется и обширная судебная практика. Между тем мы не может говорить об отсутствии спорных и неясных вопросов в правовом регулировании его режима.
Из определения недвижимости в ст. 130 ГК следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.
2. Недвижимость представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права, как право собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничено (а иногда и запрещено) такое правомочие собственника недвижимости, как право распоряжения. Ограничено также в некоторых случаях правомочие пользования. Эти ограничения находят свое подтверждение в п. 3 ст. 209 ГК, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Природные ресурсы подчинены презумпции государственной собственности, и их оборот носит разрешительный характер. Так, согласно п. 2 ст. 214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
3. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).
Для регистрации должны быть представлены:
1) документы о правах застройщика на земельный участок;
2) разрешение на строительство;
3) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной собственности на землю и установлением пределов распоряжения ею. В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли.
5. Спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально (например, при создании предприятия как имущественного комплекса) государственная регистрация вещных прав (в первую очередь права собственности) на него не осуществляется. Таким образом, на предприятие не распространяются положения п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Таким образом, как правильно было отмечено, закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие, таким правом обладает. Таким образом, очевидно, что в указанную статью Закона о государственной регистрации необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.
6. Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1.
Ведомости ВС СССР. 1976. № 44. Ст. 628; 1983. № 39. Ст. 583.
Постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.
ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
Монографии, учебники, учебные пособия:
Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972.
Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998.
Веденин Н.Н. Аграрное право: Учебник. М., 2000.
Ведышева Н.О. Право граждан на земельную долю: Дис. … на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 1998.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000.
Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие. М., 1996.
Гражданское право России. Обязательственное право. М., 2004.
Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997.
Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Санкт-Петербург, 1996.
Ельяшевич В.Б. Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.
Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 1999.
Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000.
Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911.
Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998.
Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004.
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова). М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
Концепция гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. К