Развитие системы ипотечного кредита в России на примере г.Сарова, Белгородской области и г. Москвы. (на примере Сбербанка)

Развитие системы ипотечного кредита в России на примере опыта
г. Сарова, Белгородской области и г. Москвы (на примере "Сбербанка")

Содержание
Введение
Глава 1 Теоретические аспекты развития ипотечного рынка в России
1.1 Исторические и национальные аспекты развития ипотечного кредитования
1.2 Состояние и проблемы ипотечного рынка в России
1.3 Основные направления дальнейшего развития ипотечного рынка России
Глава 2 Анализ ипотечного кредитования в Москве, Белгородской области и Сарове (на примере Сбербанка РФ).
2.1 Анализ ипотечного кредитования в Москве (на примере Сбербанка РФ)
2.2 Анализ ипотечного рынка в Белгородской области (на примере Сбербанка РФ)
2.3 Анализ ипотечного рынка в Сарове (на примере Сбербанка РФ)
Глава 3 Совершенствование деятельности Сбербанка на рынке ипотечных продуктов в Москве, Белгородской области и Сарове
3.1 Разработка стратегии Сбербанка РФ
3.2 Разработка программы продвижения ипотечного кредитного продукта
3.3 Оценка эффективности проектных решений
Заключение
Список литературы
Приложения

В общем виде она представлена в таблице 3.6.
Таблица 3.6
Технология ипотечной сделки
Шаги Действие Результат 1. Обращение клиента Сбор документов и оформление заявления Приём документов, необходимых для проведения квалификации платёжеспособности 2. Принятие решения Рассмотрение заявления Решение кредитного комитета 3. Поиск квартиры Подбор квартиры, сбор документов по квартире, проведение переговоров с продавцом Передача пакета документов на оценку и юридическую экспертизу квартиры 4. Проведение сделки Согласование формы проведения сделки и взаиморасчётов Заключённые договоры кредитный и купли-продажи 5. Регистрация Подача документов на регистрацию Зарегистрированный договор купли-продажи Примечание: На всех этапах риэлтор взаимодействует с ипотечным консультантом банка
Изобразим механизм взаимодействия банка и риэлтора графически (рис.3.3).
Для Сбербанка РФ в каждом отдельно взятом регионе можно предложить следующую программу построения сотрудничества с риэлторами:
Программа построения взаимодействия с риэлторами
1. Разработка системы мотивирующего взаимодействия персонала ОСБ различных уровней с риэлторами для активной работы на рынке ипотечного продукта.
На уровне генерального директора следует решить вопрос о предоставлении риэлторами материалов в офисе банка, организации постоянного мониторинга PR между банком и риэлторами.
На уровне начальника отдела ипотечного кредитования - сертификация деятельности на ипотечном рынке, дипломирование, проведение различных акций.
На уровне специалистов отдела ипотечного кредитования - сертификация, дипломирование, проведение акций.
2. Необходимо организовать обучение специалистов и руководителей ОСБ для деятельности на рынке недвижимости, а риэлторов для повышения эффективности взаимодействия с банком, которое можно осуществить в виде:
- организации презентации в офисе банка;
- цикла лекций о программах ипотечного кредитования в банке.
3. В начале года разработать специальную акцию «Наш ипотечный партнер», ориентированную на установление партнерских отношений с агентствами недвижимости, работающими с ипотечными клиентами банка. В рамках проекта банк намерен поощрять риэлторов, сотрудничество с которыми расценивается им как эффективное и перспективное.
4. Участниками акции могут стать приглашенные банком риэлторы. Акция проходит во всех подразделениях отделения банка, работающих с ипотечными клиентами.
5. Каждому из риэлторов в соответствии с условиями акции банк будет выдавать Сертификаты партнера соответствующего уровня. Наличие сертификата определенного уровня дает право участнику претендовать на получение ценного приза или подарка в соответствии с условиями акции.
6. Порядок участия в Акции:
6.1. Риэлторы, желающие принять участие в акции, получают в секторе ипотечного кредитования купоны-заявки участника акции. В купоне необходимо указать свои данные и заполнить данные по проведенной ипотечной сделке (ипотечная сделка- выдача ипотечного кредита через ОСБ). Заполненные купоны-заявки сдаются в Сектора ипотечного кредитования банка и дополнительные офисы в период проведения акции. Сотрудники сектора производят сверку данных по проведенным сделкам и ставят на купоне отметку об участии в акции.
6.2. В акции может принимать участие как само агентство недвижимости в совокупности по всем сделкам, так и отдельно каждый риэлтор, работающий в агентстве. В любом случае, участник акции в конце заявки должен поставить свою подпись, дату, ФИО и контактный телефон (это необходимо для связи в случае уточнения конкретных данных).
6.3. Если до окончания срока акции банк проведет совместно с риэлтором ипотечных сделок на сумму более 10 млн.р., этот риэлтор получит Золотой Сертификат, дающий право на получение приза – Домашний кинотеатр. Он будет вручен риэлтору, который заключил сделок на максимальную сумму в своей группе обладателей Золотого сертификата партнера банка. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Остальные претенденты получат в качестве поощрительного подарка- оплату сотовой связи (МТС, Билайн, Мегафон) на 1000 руб.
6.4. Если количество проведенных совместно сделок в сумме составит от 7 и до 10 млн.р., риэлтор получит Серебряный Сертификат. Он дает право на получение приза- DVD-плеера, который получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Серебряного сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Обладатели Серебряного сертификата, не выигравшие этот приз получат в качестве поощрительного подарка - оплату сотовой связи на 500 руб.
6.5. При совместно проведенных с банком сделках от 5 до 7 млн.р. риэлтор получает Бронзовый сертификат партнера. Он дает право на получение приза - микроволновой печи, которую получит тот риэлтор, который заключил сделок на наибольшую сумму в своей группе обладателей Бронзового сертификата. Если таких риэлторов будет несколько, приз будет между ними разыгран. Все обладатели бронзовых сертификатов, не выигравшие приз, получат в подарок- оплату сотовой связи на 300 руб.
7. В конце года будут подведены итоги акции и состоится вручение призов и подарков победителям акции. Итоги акции будут размещены в филиалах банка.
8. Приглашение риэлторам на участие в данной акции будет направлено во все агентства в письменном виде, а также будет размещено в филиалах банка и на сайте банка в Интернете.
Для более эффективной организации проекта необходимо уделить особое внимание каждому этапу.
Организовать проведение маркетингового исследования через специалистов;
Набрать и обучить персонал;
Определить процесс автоматизации системы внутреннего и внешнего контроля и учета;
Разработать рекламную кампанию.
3.3 Оценка эффективности проектных решений
В силу отсутствия конкретных данных по Белгородской области и г. сарову, выполним оценку эффективности взаимодействия Сбербанка РФ с органами местного самоуправления и риэлторами в Москве.
Сбербанк и местные органы самоуправления (Москва)
Таблица 3.7
Строящаяся жилая площадь в Москве с использованием субсидий
по ипотеке, 2007гг., тыс.м2
Северный округ Моспромстройматериалы 17,1 ООО «Гектор Инвест Риэлт» 14,2 ЗАО «МФС-6» 9,1 Северо-Восточный округ ОАО «ТехСтрой» 30,6 Восточный округ ОАО «ДСК-1» 29,3 ООО НПСК «Полипром» 21,2 МЖК «Измайлово» 8,0 Мосцентрнед 2,2 ГУП «Московский городской центр недвижимости» 2,9 Юго-Восточный округ ГМС «Инвест» 15,3 ЗАО «Интеко» 79,4 СУ 155 33,8 Южный округ ОАО «ДСК-1» 12,6 Елас 12,9 ООО «Ростра» 10,2 ОАО ХК «Главмосстрой» 16,5 ООО «Компания «Оргстройинвест» 5,9 Юго-Западный округ СУ 155 15,4 Западный округ ОАО «ДСК-1» 47,8 ЗАО «МСМ-5» 9,2 ДИПС 6,5 Соцсервис 5,4 Северо-Западный округ ООО «Крост» 24,0 ИТОГО 429,5 Таблица 3.8
Строящаяся жилая площадь в Москве с использованием субсидий
по ипотеке, 2008гг., тыс.м2
Северный округ Моспромстройматериалы 14,3 ЗАО «МФС-6» 28,0 Девелопмент, Динамо 32,3 Северо-Восточный округ ОАО «ДСК-1» 5,8 ЗАО «Моспромстрой 18,9 Комерпленка, МСС, ПИК-Девелопмент 14,8 Восточный округ ОАО «ДСК-1» 29,2 Юго-Восточный округ СУ 155 28,6 Южный округ ОАО «ДСК-1» 40,0 ОАО «ДСК-1»,ЗАО «Невс» 32,0 Юго-Западный округ Пластбау-М 6,9 СУ 155 8,8 Западный округ ОАО «ДСК-1» 41,4 ФЦСР 6,3 ЖилКапитал 8,6 Северо-Западный округ ОАО ХК «Главмосстрой», Энергетическая строительная компания 11,6 ИТОГО 327,5 На основании данных таблицы 3.7 и 3.8 можно рассчитать возможные денежные потоки (табл. 3.9).
Таблица 3.9
Стоимость жилья с использованием субсидий по ипотеке
2007 2008 Площадь, тыс. м2 Цена м2,$ Стоимость жилья, тыс.$ Площадь, тыс. м2 Цена м2,$ Стоимость жилья, тыс.$ 429,5 3900 1675050 327,5 4100 1342750 Таким образом, если предположить, что субсидии будут выданы на сумму 10-15% от стоимости строящегося жилого фонда и покупатель вложит 10 % своих средств, для ипотечного кредитования остается 75%, что составляет рыночную нишу для ипотечного кредитования
2007г. – 1256,3 млн.$;
2008 – 1007,1 млн.$.
Учитывая, что Сбербанк попытается остаться на имеющемся уровне кредитования ипотечных программ в г. Москве в 50%, то объем ипотечных кредитов увеличится на 628,2 и 503,5 или 1131,7 млн.$. за два года. Такой рост соответствует темпам роста 2 полугодия 2006 к 2005гг. (п.2.1) и, следовательно, цели стратегии удержания позиций лидера на рынке будут достигнуты
Что касается конкретного Тверского отделения Сбербанка РФ, то его доля может быть определена пропорционально удельному весу прибыли в общей прибыли Банка, что составляет 5%.
Следовательно, Тверское отделение Сбербанка может увеличить объем продаж ипотечного продукта на 31,4 и 25,2 или всего за 2 года на 56,6 млн.$.
Если предположить, что Банк участвует в социальных программах в качестве девелопера, занимая для начала 1% рынка, то объем инвестирования в собственный бизнес составит в 2008г. 252 тыс.$.
Сбербанк РФ и риэлторы (Москва, Тверское ОСБ)
Организация разработки проекта
Предполагается длительность инвестиционного периода – 12 мес.
Необходимо провести детальный анализ затрат на его реализацию. Для этого следует рассчитать издержки на единовременные или капитальные – необходимые до начала производства и текущие.
В качестве капитальных затрат следует определить затраты на маркетинг, обучение специалистов банка работе на рынке недвижимости, затраты на разработку программы и создание программного обеспечения учета и контроля как работы программы, так и взаимодействия с клиентами.
Затраты на маркетинг в свою очередь складываются, во-первых, из затрат на маркетинговой исследование рынка с целью выявления потребностей потенциальных клиентов и поиска партнеров – риэлторов, их обучение. Для этого планируется привлечь консультантов – маркетологов на договорной основе. Ориентировочная стоимость работы – 50тыс. руб.
Вторая составляющая затрат на маркетинг – реклама в СМИ. Бюджет этой кампании определим в 100тыс. руб.
Для рекламы и привлечения партнеров требуется дополнительная страница на сайте в Интернете, стоимость которой обойдется в 15 тыс. руб.
Эти расчеты представлены в таблице 3.10.
Таблица 3.10
Затраты на маркетинг
Затраты Сумма, тыс. руб. Заработная плата консультантов - маркетологов 50 ЕСН 13 Затраты на обучение риэлторов (презентации – 12 раз в год, лекции – 24 часа в год) 100,0 Реклама в СМИ 100 Оплата труда программиста по созданию страницы на сайте (включая ЕСН) 25,2 Прочие 20 ЕСН 308,2 Далее требуется обучить 12 специалистов на курсах: «Оценка недвижимости», «Ипотечный брокер» и т.д. Обучение предполагается осуществить с отрывом от производства (с сохранением заработной платы). Средняя продолжительность курсов – 1месяц, средняя цена – 20 тыс. руб. Расчет в таблице 3. 11.
Таблица 3.11
Затраты на обучение
Затраты Сумма, тыс. руб. Стоимость обучения двух специалистов 240 Заработная плата 240 ЕСН 62,4 Командировочные (100руб. в сутки) при 22 дневной рабочей неделе) 26,4 ИТОГО 568,8 Стоимость разработки программы мотивации риэлторов складывается из затрат на оплату труда специалистов, разрабатывающих программу (3 человека), на изготовление печатной продукции – сертификатов и приглашений, что оценивается в 20 тыс. руб., стоимости подарков и прочих расходов. Расчеты в таблице 3.12.
Таблица 3.12
Затраты на разработку программы мотивации
Затраты Сумма, тыс. руб. Оплата труда специалистов (включая ЕСН) 113,4 Печатная продукция 20 Домашний кинотеатр 15 DVD - проигрыватель 3 Микроволновая печь 3 Оплата услуг связи 30 Прочие 50 ИТОГО 234,4 В состав единовременных затрат входит также создание программного обеспечения для контроля и учета и закупка дополнительной вычислительной техники (12 компьютеров), что является необходимым на современном этапе развития банковских информационных технологий. Расчет затрат представлен в таблице 3.13.
Таблица 3.14
Затраты на создание системы контроля и учета
Затраты Сумма, тыс. руб. Заработная плата программистов 50,0 ЕСН 13,0 Компьютер с периферийными устройствами 600,0 Прочие 20,0 ИТОГО 683,0 Сведем все выполненные расчеты в таблицу 3.15.
Таблица 3.15
Единовременные затраты на разработку и реализацию проекта по расширению сотрудничества с риэлторами
Содержание затрат Сумма (тыс.руб.) Расходы на маркетинг 308,2 Расходы на обучение специалистов в банке 568,8 Разработка программы мотивации 234,4 Создание системы контроля и учета 683,0 Итого единовременных затрат 1794,4 Таким образом сумма единовременных затрат на реализацию проекта составляет 1794,4 тыс. руб.
Определим стоимость текущих затрат, которые складываются из расходов на оплату труда консультантов (12человек при средней заработной плате 30тыс. руб.), амортизации компьютеров (по линейной системе расчета), затрат на управление и прочих расходов (связи, канцелярских и пр.). Расчет затрат представлен в таблице 3.16.
Таблица 3.16
Текущие годовые затраты на реализацию проекта по расширению взаимодействия с риэлторами
№ Содержание затрат Сумма (тыс.руб.) 1 Заработная плата консультантов 4320 2 ЕСН 1123,2 3 Амортизация компьютера 60,0 4 Расходы на управление 500 5 Прочие расходы 200   Итого текущих затрат 6203,2 Таким образом, общий объем текущих годовых затрат составит 6203,2 тыс. руб.
Выполним прогноз увеличения объема ипотечных кредитов от внедрения программы расширения взаимодействия с риэлторами на основе имеющихся данных, предполагая, что программа будет работать успешно все риэлторские фирмы можно разбить на 4 группы:
Риэлторы осуществившие ипотечные сделки с банком на Сумму больше 10млн.-3;
Риэлторы осуществившие ипотечные сделки с банком на Сумму от 7 до 10млн.руб. -5;
Риэлторы осуществившие ипотечные сделки с банком на Сумму от 5 до 7 млн.руб. - 5.
До 5 млн. – 10.
Тогда сумма предполагаемых доходов и расходов может быть рассчитана следующим образом (см. табл. 3.17).
Таблица 3.17
Дополнительные доходы и расходы банка при расширении взаимодействия с риэлторами
Показатели Сумма, тыс. руб. Прогнозируемый объем кредитов 120000 Доходы 18000 Проценты, полученные по кредитам (12%) 14400 Комиссия (3%) 3600 Расходы 6203,2 Прибыль 11796,8 Тогда срок окупаемости капитальных вложения рассчитываемый по формуле Т = К/П, где К- капитальные затраты на расширение взаимодействия с риэлторами, П - прибыль, будет равен
Т = 1794,4/ 11796,8 = 0,15 года или 2 месяца.
Эффективность банка в целом также изменится. Представим расчеты изменения эффективности в таблице 3.20. Расчеты доходов и расходов банка полученные при взаимодействии с риэлторами наложены на показатели доходов и расходов 2006г. Таким образом, показывается, как изменились бы показатели эффективности банка при внедрении разработанных предложений.
Таблица 3.18
Изменение эффективности Тверского ОСБ г. Москвы
Показатели Было, тыс. руб. Стало, тыс. руб. Изменения Доходы, тыс. руб. 20734,0 38734,0 +18000 Расходы, тыс. руб. 20389,0 26592,2 +6203,2 Прибыль, тыс. руб. 345,0 12141,8 +11796,8 Рентабельность, % 1,9 45,6 +43,7 Объем ипотечных кредитов, тыс. руб. 219562 339562 +120000 Таким образом, после реализации программы рентабельность значительно увеличится, объем ипотечного кредитования увеличится на 120000тыс. руб. или 54,7%, что говорит о целесообразности предложения.
В качестве дополнительных рекомендаций можно предложить снижение процентной ставки по валютным кредитам и введение плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам.
Так, сравнение процентных ставок по ипотечным кредитам выявил недостаточную конкурентоспособность Сбербанка по ипотечному продукту в долларах США (12-13%, в то время как в банках конкурентах около 10%, см. Приложение 7). Таким образом, банк теряет потенциальных клиентов, поскольку г. Москва предпочитает кредиты в долларах, а следовательно и долю рынка. Ранее было показано, что темпы роста объемов кредитования Сбербанка ниже, чем у основных конкурентов. Такая ситуация противоречит разрабатываемой стратегии удержания позиций и развития.
Автор считает, что в данном случае следует следить за динамикой объемов кредитования. Если кредитный продукт достаточно востребован, то снижение процентных ставок не всегда оправдано.
Другим резервом развития ипотечного кредитования является введение плавающих процентных ставок.
Среднестатистический ипотечный кредит сейчас выдается на 15 лет. И на все это время банк фиксирует процентную ставку. И даже если кредитные ставки на рынке заметно снизятся, заемщик будет продолжать платить по прежним, высоким ставкам. Один из способов преодолеть эту несправедливость - взять кредит с плавающей процентной ставкой.
На самом деле способов, позволяющих обойти фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два.
Первый - постоянно рефинансировать кредит в своем или чужом банке.
Второй - брать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вместе с ней.
На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики активно пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же пока и та и другая технология находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, очень мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный способ уменьшения стоимости ипотечного кредита согласно рыночным реалиям.
Возьмем рефинансирование кредита. Вроде бы перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже можно во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, “КИТ Финанс”, Внешторгбанке 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, сейчас нужно заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита, регистрации, по новой оплатив все пошлины и комиссии. Это опять же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.
Теперь о плавающей ставке. Согласно банковским программам, “плавать” можно двумя способами. Первый - изменение ставки кредитования после выплаты определенной суммы долга. Например, Газпромбанк предлагает дискретное изменение стоимости ипотечного кредита от 13 до 11.5%. Первоначальная ставка кредитования 13% уменьшается до 12.5% после погашения 40% задолженности. При погашении долга еще на треть - ставка снижается до 11.5%.
Второй способ - привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Обычно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. “Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR. Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства друг у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Поэтому чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже”.
“Но надо понимать, что кредит по плавающей ставке - рискованное предприятие. Он может быть сначала ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а потом стать выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени”.
Заранее предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. Например, в 1989 году ставка подымалась до 9%, в 1992 году - уже составляла 3.3%. В 2000 году опять выросла до 6.8%, а в 2003-м упала до 1.4%. С января 2004 года LIBOR стабильно повышалась и к началу августа этого года составляла 5.54% (по годовым долларовым кредитам). Соответственно растут и проценты по ипотечным кредитам.
Например, в Газпромбанке “плавающая” ставка валютного ипотечного кредита рассчитывается как LIBOR+10%. В банке “Дельтакредит” - LIBOR+5.5-7% (в зависимости от срока и формы подтверждения доходов). В Райффайзенбанке - LIBOR+5-7.5%. Ставка по кредиту меняется раз в год, поэтому для расчета используется 12-месячная LIBOR. В конце прошлого года она составляла около 5%. То есть в Газпромбанке на этот год по долларовым “плавающим” кредитам были установлены ставки около 15% годовых. В “Дельтакредите” - где-то 10.5-12%. В Райффайзенбанке - 10-12.5%. По оценкам западных экспертов, к концу этого года LIBOR USD составит 6-6.5%. В результате в следующем году стоимость “плавающих” кредитов вырастет еще на 1-1.5%. А по долларовым кредитам с фиксированными ставками, например в Райффайзенбанке, заемщик заплатит 10.5-13% годовых.
Напротив, рублевые “плавающие” заемщики пока в выигрыше. Ставки таких ипотечных кредитов привязываются к MosPrime. Это независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка. Например, в период с 18.05.06 до 17.08.06 трехмесячная ставка MosPrime составляла 5.15%. И кредиты соответственно стоили в Райффайзенбанке 10.4-11.4% годовых, в “Дельтакредите” - 11.65-12.65%. В августе ставка снизилась (в период с 18.08.06 до 17.11.06 трехмесячная ставка MosPrime составляет 4.52%), соответственно снизилась и стоимость займов. Как правило, стоимость рублевых “плавающих” кредитов пересматривается раз в квартал, поэтому осенью рублевые “плавающие” заемщики заплатят Райффайзенбанку проценты из расчета 9.77-10.77% годовых. В “Дельтакредите” - 10.02-11.02%. Для сравнения, ставка по рублевому “фиксированному” кредиту в Райффайзенбанке сейчас 12.75-13.75%.
Пока эксперты рынка отмечают, что плавающие проценты еще не завоевали много клиентов. Большинство заемщиков предпочитает фиксированные проценты. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем.
Введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой - положительный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов. В случае привязки плавающей ставки, например к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, особенно клиентами, которые хотят взять кредит на короткий срок.
Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем, как предполагается, этот продукт будет активно развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране.
С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все равно будет, соглашаются многие. Такие кредиты будут пользоваться спросом среди людей, берущих кредиты на небольшой срок, например, до 5 лет полагают аналитики банка «Возрождение».
Поскольку Сбербанк РФ имеет устойчивую рыночную позицию и высокую деловую репутацию, имеет смысл начать кредитование ипотечных программ с плавающей процентной ставкой на индивидуальной основе, т.е. при работе с корпоративными клиентами.
Заключение
Одной из важнейших проблем трансформационного этапа рыночной экономики России является становление адекватных финансово-кредитных систем, в том числе и ипотечных. В современных условиях хозяйствования ипотечное кредитование становится гибким механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления в сферу реального производства и капитального строительства. Благодаря ипотечному кредитованию происходит расширение объема платежеспособного спроса на жилье, промышленные здания, технологические сооружения и др. Под воздействием этого создается мультипликационный эффект, что ведет к активизации инвестиционной деятельности и оживлению экономики в целом.
Вместе с тем ипотечное жилищное кредитование является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социально-экономических проблем. Как считают аналитики, ипотечное кредитование имеет большие перспективы развития, в частности поддерживаемая государством и разрабатываемая в последнее время социальная ипотека, а также корпоративная ипотека в крупных организациях и предприятиях. Социальная ипотека призвана помочь решить жилищную проблему самой незащищенной категории граждан – бюджетной. Пытаясь хотя бы частично разрешить эту проблему на региональном уровне (реализуемые проекты в городах Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Орле, Нижнем Новгороде и др.), местные власти финансируют региональные целевые программы, направленные на решение жилищных вопросов в бюджетной сфере. В свою очередь корпоративная ипотека дает возможность решить жилищную проблему в научно-образовательной сфере крупным организациям и предприятиям, что позволит реализовать кадровую проблему, стимулировать труд работников и привлечь молодежь в науку и образование. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования и его привлекательность у населения. В этой связи развитие ипотечного кредитования (социальная и корпоративная ипотека) представляет в настоящее время особую актуальность.
Развитие ипотечного кредитования в стране теперь поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве — агентство. Безусловно, есть первые положительные результаты - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. При чем рост наблюдается, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.
Реализация национального проекта напрямую связана не только с деятельностью финансовых и государственных организаций, но и с готовностью населения воспользоваться данной программой. Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным. Почти 60% участников опроса, организованного Национальным Агентством Финансовых Исследований (НАФИ) по всей России, заявили о важности и актуальности данной проблемы. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья.
В соответствии с целями и задачами в дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:
Выполнено исследование исторических и социальных аспектов развития ипотечного кредитования;
Проведен анализ состояния и проблем ипотечного кредитования на современном этапе;
Выявлены основные направления совершенствования ипотечного кредитования;
Выполнен анализ рынка ипотечного кредитования в Москве, Белгородской области и в г. Сарове на примере Сбербанка РФ в целом и в конкретном отделении, в частности;
Определено место Сбербанка на рынке ипотечных продуктов;
Для Сбербанка РФ Разработаны общая стратегия развития и маркетинговая стратегия продвижения ипотечного продукта;
Осуществлен выбор и выполнено проектирование системы продвижения ипотечного продукта;
Выполнена оценка эффективности предлагаемых мероприятий.
В ходе исследований получены следующие результаты:
Рынок ипотечных продуктов Росси в целом, и в рассмотренных регионах, в частности, находится в стадии развития;
Несмотря на сравнительно молодой возраст ипотечного рынка, он является высококонкурентным, поскольку на нем действуют большое количество ипотечных программ, банков, ипотечных агентств и фондов, брокеров, риэлторов и девелоперов;
Позицию Сбербанка на ипотечном рынке можно назвать лидирующей;
Развитие ипотечного рынка значительно отличается в различных регионах. Так, в Сарове имеется длительный опыт действия ипотечных схем с привлечением ресурсов местных органов самоуправления. В Белгородской области, наряду с развитием региональных ипотечных программ, значительное распространение получило взаимодействие потребителей, банков и предприятий, которые частично финансируют покупку жилья для своих сотрудников. В Москве активно развиваются все направления продвижения ипотечных продуктов.
Выявлено, что наибольшее развитие ипотеки в настоящий момент наблюдается в регионах, в то время как в Москве отмечают снижение темпов строительства и ипотечного кредитования.
Разработанная стратегия по развитию ипотечного кредитования сбербанка России оценена на примере развития сотрудничества банка с органами местного самоуправления и с риэлторами.
Рассчитаны основные показатели реализации программы взаимодействия с риэлторами на примере Тверского ОСБ г. Москвы: единовременные и текущие затраты, выполнен прогноз доходов и расходов, определена прибыль и рентабельность. Полученные показатели свидетельствуют о приемлемости проекта. Следовательно, цели работы достигнуты.
В качестве дополнительных рекомендаций рассмотрена возможность введения «гибкой» процентной ставки на ипотечные кредиты.
Список литературы
Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон. № 102-ФЗ. 1998г.
О создании открытого акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация». Постановление главы администрации Белгородской области от 12.07.2002 года № 291.
О целевой программе развития ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области на 2003–2007 годы. Постановление губернатора Белгородской области. 2002г.
О формировании законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования населения Белгородской области. Распоряжение главы администрации Белгородской области от 19.01.2000 г. № 18-р.
Ансофф И. Стратегическое управление - СПб: Издательство Питер, 2004.
Асаул А.Н., Денисова И.В. Индивидуальное жилищное строительство – перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области). AUP.Ru.
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.AUP.Ru.
Астапов К. Условия стабильного развития экономических систем в современном мире.// Проблемы теории и практики управления. 2005. - №2. с. 90-94.
Банки и банковские операции в России / 2-е изд., перераб. и доп. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И.,/ под ред. д.э.н., проф. М.Х. Лапидуса, М.: Финансы и статистика, 2001, 368 с.
Банки и банковские операции: Учебник / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова - М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 1998.
Банки и банковское дело/Под ред. И.Т. Балабанова. – СПб.: Питер, 2005. – 256с.
Банковское дело. Учебник. Под ред. Лаврушина О.И. - М.: Финансы и статистика, 2002. -672 с
Белгород: кредиты под крепкое слово купцов. Источник: Прямые Инвестиции (№5, 2003). Кредиты. Ру.[Электронный ресурс].
Белгородская область обогнала Москву по уровню строительства жилья на душу населения. Источник: ИНТЕРФАКС. [Электронный ресурс].
Виханский О.С. Стратегическое управление – М.: Гардарика, 2005
Владыка М.В. Региональная социальная и корпоративная ипотеки как вариант решения жилищной проблемы работников бюджетного сектора (на примере Белгородской области). // Образование и общество. 2007. № 1. http://www.education.recom.ru. [Электронный ресурс].
Зверев О.А. Организация планирования и контроля прямых продаж банковских продуктов//Научный альманах фундаментальных и прикладных исследований. М.: Финансы и статистика, 2005. – С.237.
Ипотека-2007: что изменилось за год? Данные исследований Национального Агентства Финансовых Исследований (НАФИ). PRO Недвижимость. [Электронный ресурс].
Ковалев В. В., Волкова О, Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник – М.: Проспект, 2004. -
Ковалева В. Риэлторы и банки. 18-11-2003 @ 00:00. Квадратный метр.
Крутов Андрей. "Открытая экономика", апрель 2005
Лаврушин О.И. Мировые тенденции развития банковской деятельности и банковских технологий, М.: Финансы и статистика, 2005.-С.10.
Пылов М. Стратегия как фактор снижения риска. //Экономические стратегии. 2005. №2. с. 68.
Севрук В.Т. Банковский маркетинг. – М.: «Дело ЛТД», 1994 -128с.
Скляренко В.В. Банковский менеджмент: Учебное пособие.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.-60с.
Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. – 3из., перераб. и доп.-М.: ИНФРА-М, 2001.-208с.
Ипотека-2007: что изменилось за год? Данные исследований Национального Агентства Финансовых Ис-следований (НАФИ). PRO Недвижимость. [Электронный ресурс].
Семенова Валерия. Источник: "Собственник".
Издательский дом "КоммерсантЪ". [Электронный ресурс].
Журнал "Рынок ценных бумаг" (#22), ноябрь 2006 в рамках совместного проекта компании "РУСИПОТЕКА" и журнала "Рынок ценных бумаг".[Электронный ресурс].
«Новые известия" 23/06/2005
Регион: Москва.: 25/09/2006 11:29 Источник: Газета "Бизнес"
www.Rusipoteka.ru.
www.bankir.ru.
www.sbrf.ru.
"Взгляд". 25.04.2006
Геращенко Екатерина. Источник: "Взгляд".
Приложения
Приложение 1
Ипотека в Москве
Название банка Телефоны Абсолют Банк
АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) (495) 777-71-71 Агроимпульс
КБ «Агроимпульс» 8-800-200-09-03 Агропромкредит
КБ "Кредитный Агропромбанк" (495) 360-10-40 Банк Жилищного Финансирования
АКБ «Банк Жилищного Финансирования» (495) 291-45-50 Банк Москвы
АКБ «Банк Москвы» (ОАО) (495) 105-80-00 Банк Сосьете Женераль Восток
КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО) (495) 783-00-00 Бинбанк
АКБ "БИН" (ОАО) (495) 755-50-75 ВИП-Банк
ОАО «ВИП-БАНК» (495) 777-88-55 Внешторгбанк Розничные услуги
ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги (495) 783-17-71 Возрождение
ОАО Банк "Возрождение" 8-800-200-9-888 Газпромбанк
Акционерный банк газовой промышленности «Газпромбанк» (ЗАО) (495) 913-73-44 Городской Ипотечный Банк
ООО «Городской Ипотечный Банк» (495) 783-75-75 ДельтаКредит
ЗАО «КБ ДельтаКредит» (495) 230-60-60 Европейский Трастовый Банк
Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» (ЗАО) (495) 745-78-14 ICICI Bank Eurasia
ICICI Bank Eurasia" (495) 981-17-17 Импэксбанк
ОАО Импортно-экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" (495) 204-45-90 Инвестиционный Промэнергобанк
КБ "Инвестиционный Промэнергобанк" (ОАО) (495) 748-56-01 Инвестсбербанк (495) 775-33-50 КИТ Финанс
КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (495) 937-77-38 Международный Московский Банк
ЗАО «Международный Московский Банк» (495) 258-72-00 Межпромбанк
ЗАО "Международный Промышленный Банк" (495) 926-47-34 Мичиноку Банк (Москва)
АКБ "Мичиноку Банк (Москва)" (495) 729-58-58 Московский Банк Реконструкции и Развития
АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО) (495) 995-21-91 Москоммерцбанк
КБ Москоммерцбанк (ООО) (495) 641-16-41 Московский Кредитный Банк
ОАО "Московский Кредитный Банк" (495) 777-48-88 Московское Ипотечное Агентство (МИА)
КБ "МИА" (ОАО) (495) 721-19-27 Национальная Ипотечная Компания
АКБ "Национальный Резервный Банк" (ОАО) (495) 514-15-45 Нацбизнесбанк
КБ "Нацбизнесбанк" (ООО) (495) 780-33-16 Промсвязьбанк (495) 727-10-20 Райффайзенбанк
ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" (495) 721-91-00 Росбанк
ОАО АКБ "РОСБАНК" (495) 101-01-01 Росевробанк
АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) (495) 777-11-11 Рост
АКЦИОНЕРНЫЙ БАНК «РОСТ» (ОАО) (495) 742-00-86 Русский Ипотечный Банк
КБ "Русский Ипотечный Банк" (ООО) (495) 518-98-00 Cбербанк России
Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации (495) 739-89-53 Сибконтакт (Москва)
ОАО КБ «Сибконтакт» (495) 775-41-71 Система
КБ «Система» (495) 775-31-82 Славинвестбанк
ООО "СЛАВИНВЕСТБАНК" (495) 363-00-55 Собинбанк
ОАО "Собинбанк" (495) 725-25-25 Союз
АКБ «СОЮЗ» (ОАО) (495) 729-55-00 ТрансКредитБанк
ОАО «ТрансКредитБанк» (495) 500-30-05 Фора-Банк
АКБ "ФОРА-БАНК" (ЗАО) (495) 775-65-55 Центральная Ипотечная Компания
Центральная ипотечная компания (495) 787-05-50 Экспобанк
КБ "ЭКСПОБАНК" (ООО) (495) 231-11-11 Юниаструм Банк
КБ "Юниаструм Банк" (495) 785-05-80
Приложение 2
Жилищные кредиты Сбербанка РФ
ЦЕЛИ КРЕДИТОВАНИЯ
Приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) Объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.
КРЕДИТНЫЕ ПРОГРАММЫ
КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.
ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Расположенные на