Сравнительная оценка механизма кредитования в российской и зарубежной практике

ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. Кредитование: общее понятие и механизмы
1.1. Виды кредита, принципы и технологии банковского кредитования
1.2. Правовые основы управления кредитом, кредитная политика
1.3.Организация кредитования, наблюдение за кредитом и кредитные риски
Глава 2. Сравнительный анализ кредитования в США и России
2.1. Кредитные операции американских банков, их структура и классификация
2.2.Кредитование в российских условиях: настоящее и перспективы
2.3. Сравнительный анализ кредитования в форме овердрафта
Глава 3. Ипотека как вид кредита в России и зарубежом
3.1. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
3.2. Основные модели развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
3.3. Французская программа жилищных контрактных сбережений
Заключение
Список используемой литературы
Приложение

Английские банки используют овердрафт как основную форму краткосрочного кредитования коммерческих предприятий, чего не скажешь о российской практике. Овердрафт неразрывно связан с текущим счетом: при наличии соответствующего соглашения банк разрешает владельцу счета выписывать чеки на суммы, превышающие кредитовый остаток на счете, в пределах установленного лимита. Сроки овердрафта в Великобритании - от нескольких месяцев до нескольких лет, но банк, как правило, требует полного погашения кредита раз в год и проводит ежегодное обследование дел клиента. Если возникают сомнения в платежеспособности заемщика, договор расторгается. Процент по овердрафту начисляется ежедневно на непогашенный остаток. Эта форма кредита считается самой дешевой, так как клиент платит только за фактически использованные суммы.
Что касается текущих счетов, то в Великобритании они имеют одну особенность - допускают поручение владельцем счета краткосрочного кредита в форме овердрафта, путем выписки чека на сумму, превышающую остаток на счете. Овердрафт может быть разрешенным, то есть предварительно согласованным с банком, и неразрешенным когда клиент выписывает чек без наличия на счете достаточной суммы для его оплаты, не имея на то согласия банка. В конце рабочего дня в банке составляется ведомость неразрешенных овердрафтов, и в каждом отдельном случае управляющий отделением решает, выдать ссуду на оплату чека или нет. Если ссуда выдается, то процент по ней, начисляемый ежедневно, на 7-8% выше базовой ставки банка. В случае же разрешенного овердрафта превышение составляет 2-3%. За услуги по ведению текущего счета банк взимает комиссию по прейскуранту за оплату услуг, утвержденному банком. Комиссия начисляется по счету - раз в квартал или полугодие. Многие английские банки начисляют в пользу владельца счета условный процент, если остаток на счете стабилен и не опускается ниже обусловленного уровня (обычно - 100 ф. Стерлингов). Начисленный процент не выплачивается вкладчику, а вычитается из суммы комиссии, взимаемой банком за ведение счета и другие оказанные услуги.

Глава 3. Ипотека как вид кредита в России и зарубежом
3.1. Мировой опыт развития ипотечного кредитования
В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это - замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели. Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации). Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.
Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.
В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.
В настоящее время существуют три типа ссудо-сберегательных учреждений:
полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы - Ваusрparkаssе в Германии);
относительно закрытого типа (строительные общества - Buildiпg societies в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики;
полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США - Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.
Вторая модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, В том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п. Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.
И, наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и другие). Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.
Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций мало распространена. Восемьдесят пять объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. В CШA это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Маc), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае); в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России - Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане - Компания жилищного финансирования (КЖФ).
Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США. Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита - дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска. Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).
При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно наибольшего распространения и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют «американской моделью ипотеки». Ипотечные кредитные институты (первичные кредиторы) должны удовлетворять обязательным требованиям К размеру и качеству собственных средств, а также поддерживать определенное соотношение между собственными средствами и обязательствами.
3.2. Основные модели развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлторы, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой ( приложение 3).
Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5--20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более одной трети совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания па заложенное имущество. В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций Российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.
Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий ( приложение 4).
Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.
Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой. Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.
З. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.
Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущие поступления от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов. До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.
В 2003 г. ипотекой в России занимались 146 банков, лидерами среди них по объему выданных кредитов за 2003 г. можно считать:
Сбербанк
Delta Credit
Raiffesenbank.;
Газпромбанк .;
Внешторгбанк
Собинбанк .
В 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составил $500 млн. При этом почти 50% рынка по-прежнему приходится на Сбербанк РФ ($233 млн), второе место сохраняет Delta Credit ($34 млн),3- Raiffesenbank ($21,4 млн) .
Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации являются:
бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.
3.3. Французская программа жилищных контрактных сбережений
Французская программа была создана под влиянием уже существовавшей германской системы. Изначально закрытая, она в 70-е гг. постепенно модернизировалась в «открытую» систему, нацеленную на создание группы вкладчиков, которые хотели бы поместить сбережения в ЖКС без использования своих прав на кредит, будучи заинтересованными в доходе от жилищных вкладов. «Свободные средства», собранные таким образом, могут быть использованы финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или для инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Главное значение французской ЖКС-системы заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной сберегательной мотивации граждан. На эти ресурсы может впрямую рассчитывать жилищное строительство. В то же время был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами. Жилищные сберегательные программы во Франции играют более значительную роль в финансировании жилищного сектора, чем Баушпар-система в германском жилищном финансировании. Сейчас во Франции функционируют две программы жилищных накоплений граждан: жилищные накопительные счета - CEL и плановые жилищные сбережения - PEL.
Существенным различием между этими двумя видами контрактов является то, что PEL-контракт дает право на государственную премию даже тогда, когда кредит не взят, а в соответствии с условиями CELконтракта премия предоставляется только при взятии кредита. Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот конкурентен по сравнению с другими формами сбережений.
Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой министерством финансов. Эта ставка фиксируется на время контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы.
Благодаря наличию определенного времени между сбережениями и кредитом теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит по завершении минимального накопительного периода.
Рассмотрим соотношение ставок на примере французского банка Credit Agricole. В 2003 г. на долю этого банка приходились 30% всех выданных во Франции ипотечных кредитов на сумму более 94 млрд. евро. Ставки по ипотечному кредиту в данном банке не превышают 5 % годовых, а средний срок погашения - 15 лет. При этом ставка по жилищному накопительному вкладу составляет 4,5%, в то время как по обычному депозитному вкладу ставки во всей Европе не превышают 2% годовых. При наличии накопительного вклада получить кредит можно досрочно, даже если сумма на сберегательном счете менее 20-25% от стоимости квартиры. В процессе исследования мы определили, что отличительной чертой французской модели ЖКС является отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода. Широкое распространение и значительный вклад ЖКС в систему финансирования жилья объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан, а не только для заинтересованных в приобретении и реконструкции жилья. Это связано с тем, что PEL-контрактыI позволяют получить дополнительный «налоговый доход» от сбережений, то есть освобожденный от налогов доход, без оформления кредита. Кроме того, хотя гражданин может иметь только один ЖКС-счет, другой может быть им открыт сразу, как только первый закроется. Положительным моментом является и возможность передачи кредитных льгот близким родственникам.
В настоящее время примерно каждый третий гражданин Франции имеет жилищный сберегательный контракт. Среди ЖКС-контрактов 28,3% нацелены на новое жилье, 44,9% - на покупку существующего жилья, 26,8% - на финансирование ремонта и реконструкцию жилья. В то же время эффективность данной формы финансирования жилья в значительной степени зависит от количества «хороших клиентов», которые не берут кредитов. Здесь существует определенная зависимость от ситуации на депозитном и кредитном рынках. Так, при относительно высокой ставке по накоплениям граждане интенсивно делают вклады на счета и накапливают максимально возможную сумму (максимальный размер накоплений является условием для получения дополнительной премии от правительства), но не берут кредиты в силу их высокой стоимости. Те вкладчики, которые открывали счета в период относительно низких процентных ставок, стараются в таких условиях закрыть счет и открыть другой по новым, более высоким ставкам или взять кредит сразу же при наступлении соответствующего права (учитывая сравнительно низкую кредитную ставку, ранее предусмотренную контрактом). Поскольку ЖКС подвержены влиянию рыночной конъюнктуры и не могут в полном объеме обеспечить средствами жилищные кредиты, во Франции получили развитие альтернативные формы финансирования жилищных проектов и при влечения средств в сферу жилищного кредитования. В частности, был создан рынок ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью, которые имеют высокую ликвидность. То есть система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать по смешанной модели.
ЖКС-программы внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции. Их роль в первую очередь можно связать с расширением объема жилищного строительства, увеличением уровня обеспеченности граждан жильем, повышением доли сбережений населения, охватом жилищными программами широких слоев населения, включая граждан с низким уровнем дохода. Все последующие (за привлечением средств) этапы кредитования в данной модели не имеют существенных отличий от других моделей. После предоставления кредита не предусмотрена его перепродажа, поскольку вторичный рынок в данной модели не функционирует. Однако на практике, в силу смешения моделей, возможно параллельное функционирование в одной стране, как вторичного рынка, так и системы стройсбережений.
Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом:
1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.
2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.
З. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.
4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.
После приведенного в данном разделе анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе. Сопоставив положительные и отрицательные черты одной из моделей, можно представить анализ возможности ее использования в России (таблица 3).
По моему мнению, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. Для того чтобы оценить, насколько успешно используется зарубежный опыт и каков современный российский опыт, необходимо проанализировать российскую практику организации выдачи и погашения ипотечных жилищных кредитов.
Таблица 3.
Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Модель Страны Плюсы Минусы Возможность внедрения в России Усеченно-открытая Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция Простота организации, нет необходимости создания специальных ипотечных банков, не требуется вторичный рынок Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента, отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов Простота организации обуславливает широкое применение в мире, отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК, не функционирует вторичный рынок, Для повышения эффективности необходимы жесткие стандарты, создание специальных ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Заключение
Кредит является базисным понятием и определяет экономическую основу кредитного механизма наряду со способами, формами и методами организации кредитных отношений. В основе кредитных отношений лежит сущность кредита, которая раскрывается через его функции. Таким образом, кредитный механизм призван обеспечить практическую реализацию функций кредита.
Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита являются хозорганы, население, государство и сами банки. Как известно, в кредитной сделке субъекты кредитных отношений всегда выступают как кредитор и заёмщики.
Объект кредитования – вещь, под которую выдается ссуда или ради которой заключается кредитная сделка.
• потребительский (под нужды населения)
• промышленный (производственные затраты, пополнение нормативных ценностей и т.д.)
• торговый (закупка оборудования, сырья и т.д.)
• сельскохозяйственный (предоставляется для расширения с/х производства, становления, открытия хозяйства)
• инвестиционный (под конкретный проект)
Кредиты различаются и по способам погашения: это кредиты, погашаемые в рассрочку (частями, долями); и кредиты, погашаемые единовременно (на одну определённую дату).
Основным элементом в системе банковского кредитования являются методы кредитования, т.к. они определяют ряд других элементов кредитной системы, таких, как вид ссудного счёта, способ регулирования ссудной задолженности и др. Под методами кредитования следует понимать способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования. В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования: по остатку и по обороту. В настоящее время при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, опираясь на имеющийся зарубежный опыт, который также основывается на двух методах кредитования.
Сущность первого метода состоит в том, что вопрос о предоставлении ссуды решается каждый раз в индивидуальном порядке. Ссуда выдаётся на удовлетворение определённой целевой потребности в средствах. Этот метод применяется при предоставлении ссуд на конкретные сроки, т.е. срочных ссуд. При втором методе ссуды предоставляются в пределах заранее установленного банком для заёмщика лимита кредитования, который используется им по мере потребности путём оплаты предъявляемых к нему платёжных документов в течение определённого периода. Такая форма предоставления кредита называется открытием кредитной линии. Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счёт кредита любые расчётно-денежные документы, предусмотренные в кредитном соглашении.
Что касается особенностей кредитования, то конкуренция на российском рынке потребительского кредитования вынуждает банки снижать ставки по кредитам, увеличивать их сроки и упрощать процедуру выдачи. Банки в России упростили процедуру получения кредита: например, вместо справки 2-НДФЛ, при потребительском и зачастую, ипотечном кредитовании, к рассмотрению принимаются справки от работодателей. Вместе с тем, Россия по степени развитости рынка потребкредитования очень отстала не только от Западной Европы и Америки, но и от Восточной Европы. Правда, несмотря на то, что конкуренция вынуждает банки снижать ставки по кредитам, ресурс снижения ставок по кредитам уже исчерпывается. Поэтому банки все чаще стараются привлечь потенциального заемщика качеством обслуживания, предлагая дополнительные сервисы, такие как дистанционное обслуживание, выезд к клиенту на дом, доставка карты с курьером, СМС-информирование, интернет-банкинг.
В отношении кредитования зарубежом, также можно выделить некоторые особенности в основу классификации ссуд в балансах американских банков положены так называемые цели кредита, т. е. предполагаемые направления использования заемщиками получаемых банковских кредитов. Большая часть выданных ссуд американских банков приходится на ссуды под недвижимость (ипотечные ссуды), которые составляют в среднем порядка 35-40 %, далее идут ссуды торгово-промышленным предприятиям (около 30%) И ссуды индивидуальным заемщикам (около 20%). Остальное - это ссуды финансовым учреждениям, сельскохозяйственным производителям, лизинговое финансирование и прочие виды ссуд. Американские банки, в отличие от российских, охотно предоставляют ссуды на длительные периоды (хотя отношении ипотечного кредитования в России наметился прогресс в это м отношении). С одной стороны, они избегают частого пересмотра условий кредитования фирм, а с другой, этот вид ссуд является довольно безопасным, поскольку, как правило, он надежно обеспечен. Еще одной отличительной особенностью, например, американских банков, является создание кредитных бюро. Сбор и обновление сведений о физических лицах - получателях кредитов - осуществляется в кредитных бюро ежемесячно на основе вносимых данных кредитных