основные формы международной торговли услугами(недвижимость)

Основные формы международной торговли услугами (недвижимость)
СОДЕРЖАНИЕ:
Введение
1 Рынок и недвижимость
2 Особенности недвижимости как товара
3 Международный рынок недвижимости
Заключение
Список литературы

Жена покупателя может приобрести собственный дом, если первое жилище покупатель оформил только на себя. Это правило касается и детей.
Цены на одноэтажные дома в зависимости от престижности их месторасположения и степени развития близлежащей или окружающей курортной зоны находятся в пределах от 50 000$ за односпальные апартаменты (спальня, гостиная, кухня, ванная комната, туалет) до 200 000$ за комфортабельную 2-этажную виллу на берегу моря. Самая дешевая одноэтажная вилла обойдется примерно в 100 000 $, т.е. примерно во столько же, сколько в центре Москвы стоит средняя 3-комнатная квартира. Кипрские банки дают кредит в размере 30-50% стоимости жилья под 10-12% годовых. Кроме того, сами фирмы-продавцы практикуют предоставление недвижимости в кредит в размере 20-30% стоимости жилья на срок 1,5-2 года под 10-12% годовых. В ряде мест на Кипре иностранцам предоставляется возможность построить дом по проекту местной строительной компании. Этот вариант привлекателен с финансовой точки зрения. Перед началом строительства оплачивается только 30% стоимости будущего жилища, а остальная часть погашается в течение 1,5 лет, пока идет строительство. Строительство дома обходится в среднем на 10% дешевле, чем приобретение готового дома.
Греция
До недавнего времени иностранцы не имели права на покупку недвижимости на «земле богов», но вступление страны в ЕЭС обязало Грецию положительно решить эту проблему. Однако в районах, прилегающих к границам, сохраняется это исключение. Приобретение недвижимости в Греции не дает права вывозить доходы, полученные от недвижимости, из страны. Можно купить жилье, но это не означает автоматически получения права на постоянное проживание. Можно приезжать по визе, можно сдавать жилье в аренду. Самое дорогое жилье в Афинах и Солониках, где средняя цена 1 кв.м - 500 $, в престижных районах она достигает 1000$. В Греции нельзя владеть берегом моря, так как считается, что он принадлежит всем.
Швейцария
Эта страна привлекает многих своей политической и экономической стабильностью, сравнительно низкими налогами, высокой эффективностью вложения средств в недвижимость, наличием уголовной ответственности за нарушение банковской тайны и, наконец, всемирно известными летними и зимними курортами. Швейцарское законодательство ограничивает общее количество ежегодно продаваемых участков (приблизительно 2000 участков), которые предлагаются для строительства жилья либо для перепродажи. Двухэтажный дом типа шале стоит приблизительно 200 000$. В зависимости от размера прилегающего земельного участка, его местоположения, количества спален и различных удобств цена может приблизиться к 500 000$.
Бельгия
В Брюсселе квартира общей площадью примерно 100 кв.м с двумя спальнями может быть приобретена за 125 000$, а однокомнатная квартира площадью 50 кв.м - за 65 000 $. Причем эти цены включают налоги и пошлины, которые придется уплатить при покупке. Гербовый сбор при покупке жилья составляет до 17% его цены. В Бельгии не облагается налогом часть дохода, идущая на выплату процентов по кредиту на приобретение жилья, а максимальный размер кредита может достигать 95% стоимости недвижимости при наличии надежных гарантий платежеспособности клиента.
Финляндия
Законодательство изменилось и теперь позволяет иностранцам владеть недвижимостью в Финляндии. В настоящее время уровень цен на финском рынке снизился на 40% по сравнению с предыдущими годами и средняя цена 1 кв.м жилья находится на уровне 4000-4500 финских марок. Высокий уровень качества и технического оснащения финского строительства определяют цены жилья. Два этажа в спаренном коттедже (4 комнаты, кабинет, полностью оснащенная кухня, сауна, подсобные помещения) общей площадью 132 кв.м вместе с небольшим земельным участком стоят 200 000$.
Сопоставляя уровни цен на жилье в разных странах, приведенные в таблице, нужно иметь в виду, что их различие обусловлено многими факторами. Так, уровень частного домовладения резко различается даже в развитых странах и наличие собственного дома отнюдь не свидетельствует о высоком достатке его владельца. В Великобритании, США, Канаде более 60% семей имеют свои дома, а в Швейцарии только 30% ее жителей являются хозяевами своего жилища. В сельской местности дома гораздо чаще приобретаются в собственность, чем в городах. В ряде стран и городов невелик арендный сектор жилья, в результате там арендная плата находится на высоком уровне. Общий уровень жизни в развитых странах характеризует высокую стоимость жилья или его аренды.
Таблица - Уровень цен на жилье за рубежом
Страна Город 3-комнатная квартира в центре города Загородный дом
Средняя цена, тыс. долл. США
Арендная плата
в месяц, долл. США

Средняя цена, тыс. долл. США
Арендная плата
в месяц, долл. США
Япония Токио 450-900 5 700 1 600 8 100 Швейцария Берн 200-800 500-800 Германия Берлин 200-600 200-600 3 200 Бонн 450 1 500 485 Франция Париж 200-600 1 800 300-600 2 300 Лазурный берег Великобритания Лондон 150-600 2 500 200-500 2 500 США Вашингтон 500 300 Нью-Йорк 500 3 000 800 4 000 Лос-Анжелес 330 1 800 600 2 500 Испания Мадрид 100-400 800 150-300 1 100 Италия Рим 150-350 200-400 Милан 850 2 500 550 2 200 Канада Торонто 260 1 200 400 2 000 Израиль Иерусалим 330 550 350 600 Тель-Авив 250 500 300 550 Бельгия Брюссель 185 1 700 280 2 200 Австралия Сидней 175 800 345 1 500
В большинстве этих стран отношение цены на жилье к среднегодовому доходу населения составляет 3,5-5, т.е. среднему жителю Западной Европы надо работать 4-5 лет, чтобы приобрести собственный дом в городе. Наиболее дорогое жилье в Японии и Швейцарии, наиболее доступное - в Австралии, Испании, Канаде и Израиле. В большинстве развитых стран при покупке недвижимости законодательство предусматривает обложение гербовым (регистрационным) сбором, или трансакционным налогом.
Гербовый сбор составляет от 0,6% стоимости приобретенного жилья в Японии и 1% в Великобритании, до 4% - в Германии, 10% - во Франции и 17% - в Бельгии.
Во всех странах, кроме Австралии, жилье облагается налогом на недвижимость.
Максимальный размер кредита для покупки жилья может достигать 95% стоимости недвижимости в Великобритании, 90% - в Бельгии и Австралии, 85% - в Японии, 80% - в Германии, США, Испании, Израиле, 75% - в Канаде, 60% - во Франции, 50% - в Италии.
Агентства недвижимости, через которые, как правило, осуществляется покупка и продажа жилья, берут за свои услуги комиссионные, составляющие 3-6% стоимости сделки в Италии, 5-6% - в Германии, 5% - во Франции, 2- 3% - в Великобритании и Бельгии.
Принимая решение о приобретении недвижимости за рубежом, нужно учитывать, что общая сумма издержек при покупке (включая оплату посреднических услуг, гербовый сбор, расходы по оформлению сделки) зависит от уровня налогообложения и составляет в среднем 4,5% стоимости жилища в Великобритании, 12% - в Германии, 16% - во Франции, 18% - в Италии, 20% - в Бельгии.
В настоящее время большинство российских риэлторских фирм, предлагающих недвижимость за рубежом, работают по эксклюзивным договорам с представителями зарубежных брокерских контор. При этом посреднический процент находится на уровне 6% стоимости проданной недвижимости, а российский и зарубежный риэлторы делят эту сумму пополам. Покупателю предпочтительнее самому ознакомиться с правами российского посредника на продажу объектов недвижимости из-за рубежа. Российские риэлторы больше, чем зарубежные, заинтересованы в сотрудничестве с состоятельными клиентами и предлагают им комплекс услуг от юридической консультации, покупки авиабилетов до оформления вида на жительство. Для тех, кто в обозримом будущем намерен поселиться (жить) за рубежом, кто желает выгодно и надежно вложить свои денежные средства или хочет иметь второе жилье в другой стране, сегодня имеется много возможностей для реализации этих желаний.
В связи с развитием предпринимательства в России и открытием новых возможностей для развития международных контактов актуальным вопросом становится аренда помещений для создания представительства за рубежом. Аренда офисов в ведущих капиталистических странах представляет собой стабильный сегмент рынка недвижимости, на котором цены и ставки арендной платы в основном стабилизировались. В крупнейших экономических центрах (Нью-Йорк, Лондон, Париж, Токио, Франкфурт-на-Майне и др.) отмечается рост ставок аренды в центральных районах и престижных деловых центрах. В то же время падает спрос на офисы среднего и низкого уровня в отдаленных районах, что вызывает снижение ставок аренды на эти помещения. Так, в частности, подтверждается тот факт, что в Лондоне за пределами Сити и на окраинах Парижа имеется достаточное количество пустующих офисных помещений. Причем в ряде случаев для повышения ликвидности и уровня доходов владельцы свободных помещений перепрофилируют их под жилье.
По уровню арендных ставок первые места в мире занимают Япония, Германия и Швейцария. В Европе на первом месте по стоимости аренды офисов находятся Лондон, Париж и Москва.
Аренда частного жилья широко практикуется в странах с рыночной экономикой, причем его доля составляет: 18% - в Испании и Нидерландах и доходит до 40-42% - в Германии и Франции. Инвестирование в недвижимость представляется привлекательным в США, где деловая активность сочетается с доступностью кредитных ресурсов. Инвестиции на европейском рынке направляются большей частью в дорогостоящие и престижные объекты, в которых ожидается поступление высоких платежей от аренды офисов.
Заключение
Таким образом, проведен анализ рынка недвижимости и рассмотрены основные понятия рынка и недвижимости; особенностей недвижимости как товара и международного рынка недвижимости.
В результате, можно отметить, недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать.
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение.
Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.
Личный интерес формирует образ действий различных объектов рынка, когда они реализуют свой свободный выбор, каждый из них стремится делать то, что ему экономично выгодно. В рыночной экономике формы конкуренции весьма разнообразны, ибо конкуренция - одно из тех обманчиво простых слов, которые имеют множество значений.
Одним из способов конкуренции являются нововведения, рассчитанные на привлечение покупателей. В период формирования рынка недвижимости это проявилось очень наглядно в деятельности риэлторов. Короткие объявления в газетах сменялись массированной рекламой во всех видах средств массовой информации, а электронные системы, регистрирующие спрос и предложение, в сочетании с юридическими услугами, нотариальным оформлением и талонами на бесплатные транспортные услуги при переезде - завлекают клиентов.
Помимо прямого соперничества, предприниматели, действующие на рынке недвижимости, оказываются втянутыми еще и в косвенную конкуренцию. Это конкуренция различных отраслей хозяйства и различных групп товаров и услуг. Например, люди, собиравшиеся приобрести квартиру, могут передумать и купить автомобиль или отправиться в дорогостоящее путешествие, кирпичные дома могут вытеснить деревянные постройки, розничная торговля имеет преимущество в получении банковского кредита в отличие от операций с земельными участками.
Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функционировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции.
Рынок зарубежной недвижимости дает возможность позволить приобрести жилье за рубежом. По цене она вполне сопоставима с отечественной, что позволяет рассматривать ее в качестве альтернативного товара.
Предложение значительно превышает спрос - практически можно выбрать и приобрести любую недвижимость в любой развитой или эффективно развивающейся стране, но это не приводит к серьезному снижению уровня цен. Конкуренция проявляется слабо, так как состоятельный покупатель выбирает либо то, что ему требуется, независимо от цены, либо тот объект, что ему доступен по средствам.
Список литературы
Бессонова О. Э. Жилье: рынок и раздача. - Новосибирск: Наука. Сиб. изд. фирма, 2006. - 159 с.
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М,2006. - 669 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Линдерт П. Х. Экономика мирохозяйственных связей. - М.: Прогресс: Универс, 2006. - 515 с.
Наука и молодежь XXI века: материалы IV науч.-техн. конф. - Новосибирск: СГУПС,2006,-306 с.
Основы экономики/ Под ред. Кремнова С.К. - Ростов н/Д : Феникс, 2007. - 352 с.
Оценка недвижимости/Под ред. Первозванского А.А. - М. : Финансы и статистика, 2007. - 494 с.
Хайлбронер Р. Экономика для всех. - М.: ИНФРА-М, 2007. -2007. - 268 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Хайлбронер Р. Экономика для всех. - М.: ИНФРА-М, 2007. -2007. - 268 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Хайлбронер Р. Экономика для всех. - М.: ИНФРА-М, 2007. -2007. - 268 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Хайлбронер Р. Экономика для всех. - М.: ИНФРА-М, 2007. -2007. - 268 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2006. - 669 с.
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2006. - 669 с.
Долан Э. Дж. Макроэкономика. - СПб.:Литера плюс, 2006. - 406 с.
2