Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ.

Введение……………………………………………………………………………...3
1. Правовой режим недвижимости в Российской Федерации
1.1. Понятие недвижимости………………………………………………….5
1.2. Классификация недвижимого имущества………………………………9
1.3. Классификация сделок с недвижимым имуществом…………………17
2. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в РФ
.1. Правовое регулирование оборота недвижимости в РФ........................22
2.2. Правовые проблемы оборота жилой недвижимости в РФ…………...26
2.3. Судебная практика Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и судов общей юрисдикции по делам, связанным с оборотом недвижимого имущества……………………………………………….29
Заключение………………………………………………………………………….37
Список используемых источников и литературы………………………………..39

Стоит отметить, что существует также совершенно иная судебная
практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом.
Например, ФАС МО в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.
ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям.
Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО право собственности на этот объект недвижимости.
Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО.
Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.
Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики регистрирующих органов.
Следует отметить, что договоры дарения чаще, чем какие-либо другие виды сделок, становятся предметом судебных споров.
Так, законодательством не предусмотрены полномочия регистрирующего органа по выяснению воли сторон. Предполагается, что в заявлении, поданном на регистрацию, граждане письменно излагают свою волю и намерение передать в собственность одаряемого недвижимое имущество.
В Советский районный суд г. Улан-Удэ обратился прокурор с иском о признании договора дарения недействительным. Иск мотивирован тем, что между истцом (дарителем) и ответчиком (одаряемым) был заключен договор дарения квартиры, согласно которому Х. дарит Р. квартиру. Договор дарения Х. оформила по просьбе Р. за обещание продолжать ухаживать за ней. В момент заключения договора Х. в силу ряда заболеваний нуждалась в постороннем уходе при отсутствии внимания родственников.
В соответствии со статей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность. Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки.
Из пояснений Х. следует, что она не продает квартиру, а передает ее бесплатно. Однако при этом Х. полагала, что квартира перейдет в собственность Р. лишь после ее смерти, т.е. существенно заблуждалась относительно природы сделки, поскольку по договору дарения право собственности переходило Р. сразу после заключения сделки с момента ее государственной регистрации. На этом основании договор дарения был признан недействительным.
Другим основание для обращения в суд с иском о признании договора дарения недействительным является указание сторон на то, что заключенный договор дарения прикрывает договор ренты (пожизненного содержания с иждивением).
В июле 2006 года С. и К. обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности, договора дарения и перехода права собственности к К. Документы, представленные на государственную регистрацию, свидетельствовали о намерении С. заключить договор дарения. Самостоятельно заполнив и подписав заявление о регистрации права собственности и договора, сам договор дарения, С. тем самым выразила волю на осуществление дарения квартиры. В текст договора дарения дарителем условия о проживании, осуществлении ухода одаряемым за дарителем не включены. При осуществлении государственной регистрации у государственного регистратора прав сомнений в действительности сделки не возникло и не могло возникнуть.
Однако уже в сентябре 2006 года дарителем С. было направлено исковое заявление в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ о признании договора дарения недействительным, в котором истица ссылается на следующие обстоятельства: отношение со стороны одаряемой к ней резко ухудшилось, за ней перестали осуществлять уход, снизился уровень ее жизни. В качестве основного аргумента в пользу признания сделки недействительной истица указывала на тот факт, что в силу плохого зрения не могла ознакомиться с договором, который подписала.
С целью предупреждения возможных последствий судебных исков специалисты отдела приема-выдачи документов должны быть уверены в том, что содержание подписываемого в их присутствии договора известно заявителю и заявление о государственной регистрации сделки, договор на самом деле являются проявлением воли и намерений сторон.
Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Или, например, рассмотрим Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Арбитражным судом Вологодской области 2006 г.
Поступающие в Арбитражный суд Вологодской области дела данной категории разделяются на следующие виды: о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, о признании незаконным зарегистрированного права, об обязании произвести государственную регистрацию права либо прекращение зарегистрированного права.
По делу N А13-4104/2006-29 предприниматель обратился в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области и предпринимателю о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном и первом этажах.
В обоснование иска указывал на то, что по рассматриваемому судом другому делу были приняты обеспечительные меры и наложен арест на подвал и первый этаж данного здания. В период действия ареста Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по мнению истца, противоречило ст. 19 Закона о регистрации.
В соответствии со ст. 19 Закона о государственной регистрации, она приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с требованиями п. п. 2, 4 ст. 51 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (в ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органам рекомендовано учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не являются препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества. В данном случае суд установил, что в отличие от ранее описанной ситуации фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.
Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформированного государственным регистратором на основании недостоверных данных объекта недвижимого имущества не может являться отказом в регистрации договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и содержащего надлежащие, документально подтвержденные данные о предмете аренды. Здесь целесообразно рассмотреть еще одно дело. Суд обязал регистрирующий орган произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, применив аналогию - статьи 165, 551 ГК РФ, так как порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, мы проанализировали массив заканодательства, регулирующий правовой статус и оборот недвижимого имущества в Российской Федерации, дали понятие недвижимости, привели ее основные классификации и определили основные проблемы, стоящие перед гражданами и регистрирующими органами.
Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее.
Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Вопросы правового режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.
Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Кроме того, требовалась более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, а был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.
Одним из недостаточно полно урегулированных в Законе является вопрос о конкретных видах прав на недвижимость, а также сделок с ней, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок .
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. М.: Издательство “Омега-Л”, 2007. – 669 с.
2. Федеральный Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 1997. № 30.
3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
4. Федеральный закон от 30.12.1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»;
5. Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
6. Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества»;
7. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
II. Монографии и статьи
8. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. – 278с.
9. Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // Правовая система «Консультант Плюс».
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. – 1016 с.
11. Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2001. – 362 с.
12. Дворкина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовая система Консультант Плюс
13. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений. Элиста, 2001. – 167 с.
14. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2006. – 499 с.
15. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом// Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. – 215 с.
16. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 29-33.
17. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 23 – 27.
18. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000. – 443 с.
19. Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003. – 269 с.
20. Поляков М.И. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями // Правовая система «Консультант Плюс»
21. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. – 368 с.
22. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. – 418с.
23. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. – 411 с.
24. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. – 399 с.
25. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2003. – 394 с.
III. Судебная практика
26. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
27. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
28. Постановление ФАС МО от 12.08.2004 г. по делу № КГ-А40/6916-04.
29. Постановление ФАС УО от 18.01.2005 г. по делу № Ф09-4479/04-ГК.
Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003. С. 44.
Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2001. С. 14.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 103.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки. М., 2006. С. 55.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 49.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 216.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 45.
Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 145-146.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 243-247.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 221.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и сделки. М., 2006. С. 42
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 44.
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 151.
Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 31.
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 181
Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. С. 82.
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // Правовая система «Консультант Плюс».
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С 637.
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // Правовая система «Консультант Плюс».
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // Правовая система «Консультант Плюс».
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2003. С. 288.
Поляков М.И. Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями // Правовая система «Консультант Плюс»
Дворкина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовая система Консультант Плюс
Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 34.
Дворкина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовая система Консультант Плюс
41