Управление жилыми многоквартирным домом управляющей организацей

Оглавление:
Введение
I.Управляющая организация
1.1. Правовое положение
1.2. Выбор управляющей организации общим собранием собственников и через открытый конкурс
1.3. Преимущества и недостатки управления управляющей организацией перед товариществом собственников жилья
II.Договор управления жилым многоквартирным домом
2.1. Порядок заключения договора
2.2. Основные условия
2.3. Стороны, права и обязанности сторон
Заключение
Список используемой литературы:

Механизм контроля должен быть прописан в самом договоре.
Собственник обязан:
соблюдать правила содержания общего имущества и правила пользования жилым помещением, не нарушая прав и законных интересов других собственников, нанимателей и лиц, проживающих в соседних квартирах (комнатах);
в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами и договором, на основании представленных Управляющей организацией платежных документов своевременно и полностью вносить плату:
за жилое помещение либо за содержание и ремонт общего имущества;
за коммунальные услуги,
за капитальный ремонт общего имущества, если такая плата будет установлена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
поддерживать надлежащее состояние и обеспечивать сохранность общего имущества, не выполнять на общем имуществе работы и/или не совершать иные действия, приводящие к его порче, а также не выполнять работы и/или не совершать действия на имуществе Собственника, не относящемся к общему имуществу, если такие действия могут причинить ущерб общему имуществу либо имуществу иных Собственников;
при обнаружении неисправностей (аварий, пожаров) внутриквартирного оборудования, общего имущества, общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них Управляющей организации или по указанному Управляющей организацией телефону в аварийно-диспетчерскую службу и/или в соответствующие органы государственной власти и/или местного самоуправления; при наличии возможности – принимать все возможные меры по устранению неисправностей;
обеспечивать возможность своевременного выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, и допускать в заранее согласованное с Управляющей организацией время в занимаемое помещение представителей Управляющей организации, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ на общем имуществе, а представителей Управляющей организации для ликвидации аварий – в любое время;
в целях учета объема коммунальных услуг, предоставляемых Собственнику, использовать общие (квартирные) или индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений;
обеспечить сохранность пломб на общих (квартирных) или индивидуальных приборах учета, установленных в помещении;
в заранее согласованное с Управляющей организацией время (не чаще 1 раза в 6 месяцев) обеспечить Управляющей организации допуск в жилое помещение для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета;
не размещать на лестничных площадках бытовые вещи, оборудование, инвентарь и др. предметы, не загромождать входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю;
Права Управляющей организации.
Управляющая организация осуществляет свою деятельность в пределах прав, предоставленных ей Собственниками на основании договора, и руководствуется в своей деятельности действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
Управляющая организация вправе:
принимать меры по взысканию с Собственника платы за жилое помещение или содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги;
требовать свободного допуска в заранее согласованное с Собственником время в занимаемое им помещение представителей Управляющей организации для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ на общем имуществе, а для ликвидации аварий – в любое время;
в заранее согласованное с Собственником жилого помещения время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия Собственником показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб;
приостанавливать или ограничивать в порядке, установленном Правительством РФ, подачу Собственнику горячей воды, электрической энергии и газа;
привлекать для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества иных лиц либо обеспечить выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества самостоятельно;
производить начисление платы за коммунальные услуги на основании данных о фактическом проживании граждан в жилых помещениях многоквартирного дома;
в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Собственниками обязанности по внесению платежей, предусмотренных п.5.2.2. настоящего Договора, Управляющая организация вправе в одностороннем порядке внести изменения в Приложение №__ к договору и не выполнять отдельные работы или услуги, указанные в Приложении №__, а ранее полученную плату за содержание и ремонт помещения направить на оплату энергии, поставленной в многоквартирный дом энергоснабжающей организацией;
Управляющая организация обязана:
приступить к выполнению настоящего Договора с «___»________200__г.;
бесперебойно предоставлять Собственнику коммунальные услуги, за исключением случаев перерыва предоставления коммунальных услуг, установленных действующими нормативно-правовыми актами. Предоставлять Собственнику коммунальные услуги надлежащего качества в объеме не ниже установленного норматива потребления коммунальных услуг;
устранять аварии на общем имуществе в установленные сроки;
вести учет обращений (заявлений, жалоб, требований, претензий) Собственников на режим и качество предоставления коммунальных услуг, на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, учет их исполнения;
информировать Собственника о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг;
организовывать и проводить работы по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации согласно графику подготовки многоквартирных домов к сезонной эксплуатации;
предоставлять Собственникам и нанимателям платежные документы на оплату жилого помещения, коммунальных услуг не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
предварительно уведомлять Собственника и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме, о проведении технических осмотров состояния внутриквартирного оборудования и (или) общего имущества, согласовывать сроки проведения указанных осмотров;
представлять Собственнику отчет о выполнении настоящего Договора за ____________ (месяц и/или квартал и/или год) в срок не позднее ______ числа (месяца и/или квартала и/или года), следующего за отчетным периодом, путем ________________________(размещения отчета на досках объявлений, расположенных на первых этажах в местах общего пользования во всех подъездах многоквартирного дома, либо иным способом);
разъяснять Собственнику последствия выполнения его решения по сокращению объема и (или) перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества, влекущего за собой невозможность поддержания общего имущества в надлежащем состоянии;
по поручению Собственника проводить и организовывать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
предоставлять Собственникам и нанимателям платежные документы на оплату жилого помещения, коммунальных услуг не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
информировать в письменной форме Собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов;
вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом, общее имущество, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением настоящего Договора;
прибыть на составление акта о состоянии общего имущества в случае истечения срока действия настоящего Договора или досрочного расторжения.
Управляющая организация имеет другие права и обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг, предоставляемых по договору управления, оформляется приложениями к договору.
Заключение
Рассмотрев действующее законодательство в области жилищных отношений, можно сделать вывод о том, что управление недвижимостью действительно сложный вопрос. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Также Жилищный кодекс дал возможность жильцам выбирать, кому доверить содержание своей недвижимости. К выбору способа управления стоит подойти серьезно, так как именно от качества управления многоквартирным домом зависит качестве условий проживания людей в этом доме и длительность эксплуатации дома, а также количества необходимых денежных затрат на содержание и ремонт.
Следует различать управление жильем как функцию публичной власти, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме и хозяйственную (предпринимательскую) деятельность.
Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и органам местного самоуправления и заключается в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма и найма, в обеспечении нормальных условий пользования нанимателями жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищным фондам, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.
Управление жильем как обязанность собственников помещений состоит в осуществлении ими действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающим их пригодность для проживания.
Управление жильем как хозяйственная деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и иных услуг, связанных с проживанием граждан
Указанные разновидности управления различаются не только по субъектному составу. Каждая из них включает постановку целей, разработку задач для их достижения, реализацию намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), а также контроль конечных результатов.
Очевидно, что эти составляющие у каждой разновидности хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего, это связано с различием интересов субъектов управления.
Публичный интерес заключается в наиболее эффективном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, ринадлежащего муниципальному образованию, субъекту РФ, Российской Федерации.
Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состоянии, пригодном для проживания самого собственника (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.
Интерес исполнителя состоит в получении стабильного дохода от осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющий заинтересован в сохранении и расширении своего бизнеса, оптимальном соотношении требуемого собственниками качества и расходов на его достижение.
ЖК РФ исходит из необходимости организации управления самими собственниками в масштабе многоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, индивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфические потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решения по выбору способа управления без участия остальных собственников, и оплата собственниками квартир в новых домах расходов на содержание старых домов должна остаться в прошлом.
В настоящее время с учетом высокой занятости населения и сложности технических вопросов управления многоквартирным домом более обеспеченное население выбирает управляющие организации для решения всех возникающих вопросов по обслуживанию имущества и предоставления качественных услуг населению такого дома. В тоже время население с невысоким достатком опасается выбирать такой способ управления, так как возникает вопрос о повышении квартплаты. Если же рассматривать данный вопрос относительно настоящего времени можно предположить то, что населению выгодней оплачивать услуги управляющей компании, ведь в этом случае есть возможность более высокой защиты интересов людей, высокого уровня условий проживания. Важным этапом при этом является заключение договора на управление многоквартирным домом, так как защита интересов сторон договора зависит от условия этого договора. Так по дефиниции, установленной федеральным законом, управляющая организация обязана «предоставлять коммунальный услуги собственникам», в тоже время, если в договоре говорится об обязанности управляющей организации «обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями» управляющая организации вместо того, чтобы непосредственно предоставлять коммунальные услуги, обязуется быть лишь посредником между собственником и коммунальным предприятием. Очевидно, что указанное положение противоречит российскому законодательству. Поэтому неверная формулировка того или иного положения может повлечь за собой негативные последствия для собственников.
В данной работе отмечены основные условия, которые необходимо предусмотреть в таком договоре, при этом используются нормы действующего жилищного и гражданского законодательства, а также отдельные нормативно-правовые акты РФ.
Список используемой литературы:
Нормативные акты:
Конституция Российской Федерации.1993. Правовая система «Гарант».
Гражданский кодекс Российской Федерации. 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Жилищный кодекс Российской Федерации. 01.03.2005г. с изменениями от 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» с изменениями и дополнениями на 19.10.2007г. Правовая система «Кодекс».
Постановление Правительства от 17 января 2006 г. N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами". Сборник нормативных документов. М. "Юридическая литература", 2007.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 об утверждении "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме". Сборник нормативных документов. М. "Юридическая литература", 2007.
Положения Постановлений Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2007 г. N 89 и от 30 июля 2007 г. N 392. Правовая система «Кодекс».
Научная литература:
Белораменский В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Григорьев Ю.С. «Учет, анализ, контроль деятельности управляющих организаций». М.: "Наука", 2006. с. – 310.
Ерофеев Б. В. «Жилищное право». М., ИНИОН РАН 2006. с. – 610.
Завьялов П.С., Демидов В.Е. «Управление многоквартирным домом». М.: КНОРУС. 2007. с.– 312.
Зарубаев Н. В. «Ваш дом: о жилищно-коммунальном хозяйстве» Л.: Дана, 2005. с. – 223.
Красавина Л.Н. «Жилищные отношения». М.: ЮНИТИ, 2006.с.– 590.
Муравьев А.И. «Анализ деятельности управляющих организаций». М.: ЮНИТИ, 2006. – 386 с.
Писарев А.Н. «Жилищное право Российской Федерации». М.: Правоведение, 2005. с. – 410.
Новое в законодательстве: жилищная реформа. www.law-firm.ru.
Управление многоквартирным домом. www.aliansom.ru.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.03.2005г. ст. 161 (с изменениями от 19.10.2007г.). Правовая система «Гарант»
Писарев А.Н. «Жилищное право Российской Федерации». М.: Правоведение,2005. с. – 56.
Ерофеев Б. В. «Жилищное право». М., ИНИОН РАН 2006. с. – 32
Там же с. – 56
Белораменский В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Белораменский В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Красавина Л.Н. «Жилищные отношения». М.: ЮНИТИ, 2006.с.– 105.
Писарев А.Н. «Жилищное право Российской Федерации». М.: Правоведение, 2005. с. – 110.
Завьялов П.С., Демидов В.Е. «Управление многоквартирным домом». М.: КНОРУС. 2007. с.– 220.
Управление многоквартирным домом. www.aliansom.ru
Муравьев А.И. «Анализ деятельности управляющих организаций». М.: ЮНИТИ, 2006. – 250 с.
Красавина Л.Н. «Жилищные отношения». М.: ЮНИТИ, 2006.с.– 164.
Ерофеев Б. В. «Жилищное право». М., ИНИОН РАН 2006. с. – 500.
Красавина Л.Н. «Жилищные отношения». М.: ЮНИТИ, 2006.с.– 238.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 об утверждении "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме". Сборник нормативных документов. М. "Юридическая литература", 2007.
Белораменский В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 19.10.2007г. Правовая система «Гарант».
Завьялов П.С., Демидов В.Е. «Управление многоквартирным домом». М.: КНОРУС. 2007. с.– 246.
28