Есть еще один подход, который также применяют некоторые компании, предлагая своим клиентам возможность выбора: «В нашем агентстве заведено так: если клиент хочет получить услугу «все включено», он платит процент от суммы сделки. Мы берем 3%, плюс-минус небольшие корректировки в зависимости от ситуации. Есть еще два варианта: клиент сам ищет объект, а в агентство обращается за помощью в оформлении сделки. В данном случае мы берем от 15 до 50 тыс. руб. за наши услуги. И существует просто услуга по поиску объекта, цена которой также колеблется в этих пределах», – объясняет Василий Комаров, генеральный директор агентства недвижимости «МажордомЪ».
Еще две потенциальных услуги, стоимость которых можно отразить в тарифной сетке, – консультации по проведению сделки и оценка рыночной стоимости объекта. Однако сейчас подавляющее большинство агентств оказывает эти услуги бесплатно, если клиент обращается в компанию за сопровождением сделки.
Есть у тарифной формы оплаты и яростные противники, считающие риэлторскую деятельность несовместимой с фиксированной, «уравнительной», стоимостью данных услуг. «Ограничения, связанные с введением тарифов на риэлторские услуги, противоречат самой идее свободных рыночных отношений, – уверен Михаил Гаврилов, директор городской филиальной сети агентства недвижимости «Александр». – Они лишают клиента возможности выбирать, так как все риэлторы становятся на одно лицо, а специалистов по недвижимости ограничивают в их профессиональном росте, поскольку вне зависимости от их квалификации ставка за работу фиксирована. Сделать более понятным для клиентов, за что именно они платят деньги, может только квалифицированное объяснение специалиста – рассказ об этапах и способах проведения сделки с точным указанием объема необходимых работ».
Преградой на пути систематизации является непредсказуемость объема работ по каждой конкретной сделке. Хотя при работе с типовыми объектами «изменчивость» невелика, ряд специалистов считает даже небольшие колебания серьезным препятствием для перехода к тарифам. В первую очередь речь идет о помощи продавцу недвижимости. «Главнейшая компетенция риэлтора – определить максимальную цену объекта и продать его. Если продажа прошла с превышением, риэлтор должен разделить эту радость с продавцом. И наоборот, какие эмоции вызовет у своего клиента риэлтор, работающий за фиксированную сумму и пришедший с предложением снизить изначально определенную цену? Продавец подумает: «Легко тебе предлагать, ты-то свое все равно получишь» и будет абсолютно прав! Риэлтор должен быть со своим клиентом в одной лодке», – уверен Антон Баранов.
Такая широкая палитра мнений отражает нерешенность вопроса ценообразования внутри риэлторского сообщества. Единой ценовой политики в отношении стоимости риэлторских услуг сейчас нет ни в Петербурге, ни в Москве. Отчасти это объясняется тем, что только в нашем городе сегодня работают более 500 агентств недвижимости, состоящих в разных профессиональных объединениях, либо не интересующихся делами риэлторского сообщества в принципе. В результате в настоящий момент риэлторы определяют стоимость услуг, отталкиваясь от пожеланий клиентов. Как следствие – громадный разброс цен по рынку.
Разбираясь в обстоятельствах появления тарифов на риэлторские услуги, эксперты называют две основные причины общественного запроса. Первая и самая важная – желание клиентов сэкономить. Однако компании, проводящие обоснованную тарифную политику, не смогут значительно снизить свои расценки, будь то тариф или процент. Как правило, переходя от комиссионного вознаграждения к тарифам, риэлторы стараются сохранить стоимость оплаты своих услуг в определенных границах, не ниже суммы, которую они могли бы получить, запросив процент от суммы сделки. Сэкономить здесь можно только на качестве или объеме услуг. Вторая причина также лежит на поверхности – многие люди не понимают, из чего состоит риэлторская услуга и, как следствие, за что риэлторы берут деньги. Поэтому наличие тарифной сетки, где расписана стоимость каждой операции, успокаивающе действует на таких клиентов.
Однако на пути массового перехода агентств недвижимости к тарифной сетке стоит несколько нерешенных проблем. Во-первых, непонятно, на что ориентироваться и от чего отталкиваться агентствам при расчете тарифов на риэлторские услуги. Также неясно, насколько часто эти тарифы должны пересматриваться в сторону увеличения? Пока не очевидны и возможные выгоды для клиентов от перехода риэлторских компаний на «твердые» цены.
Агентство «Галифакс» создаётся с целью предоставления Клиентам всего спектра риэлторских услуг, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Агентство будет предлагать следующие виды услуг:
• операции с жилыми помещениями на первичном рынке, в том числе посреднические услуги по реализации жилой площади, полученной по взаиморасчётам;
• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции;
• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
• оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
• купля-продажа, аренда, иные операции с недвижимостью в соответствии с законодательством РФ.
Наша компания будет действовать строго в рамках законодательства РФ.
В настоящее время в России существует огромное количество риэлторских компаний, но лишь немногие из них являются действительными конкурентами на рынке в этой области, т.к. многие из действующих компаний не предоставляют Клиентам услуг, в которых они нуждаются, т.е. спектр предлагаемых услуг неполный, или предоставляют, но качество этих услуг очень низкое.
Целью создания компании «Галифакс» является предоставление населению различных видов риэлторских услуг и оказание им помощи при выборе и совершении этих услуг. Получение же прибыли стоит на втором плане. Ведь чем качественнее будет обслуживание Клиентов и чем их будет больше по количеству, тем больше прибыли будет получать агентство.
При оказании услуг мы будем пытаться создать с Клиентами такой контакт, в результате деятельности которого обе стороны останутся довольны. Мы надеемся, что в будущем наши Клиенты, оставшиеся довольными нашей работой, будут рекомендовать нашу фирму своим друзьям и знакомым. В связи с этим, после завершения сделки мы дарим Клиентам различного рода презенты. В нашей фирме будет создаваться база данных наших Клиентов, которых ежегодно мы будем поздравлять с различными праздниками, т.е. мы не будем их забывать и будем напоминать о себе этими поздравлениями. Те презенты, которые мы будем дарить, также будут напоминать о нашей работе и нашем сотрудничестве. Мы сталкивались с этим на Западе, поэтому решили воспользоваться таким же приёмом по привлечению будущих Клиентов здесь, в России.
3.2 Практическая реализация методики создания риэлторской фирмы
Целью создания риэлторской компании является покупка-продажа, аренда, обмен недвижимости различного назначения и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Агентство может быть узкоспециализированным (например, аренда коммерческой недвижимости), либо предлагать комплекс услуг.
Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности. Согласно Закону "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность риэлторских организаций лицензированию не подлежит. Но Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности, которые были зарегистрированы в Госстандарте РФ, поэтому агентству недвижимости необходимо сертифицировать брокерские услуги.
Маркетинг и сбыт. Репутация и надёжность риэлторской компании (а, значит, и количество совершаемых сделок) во многом зависят от той информации, которую ваши агенты смогут получить, поэтому в этом бизнесе большую роль играют личные связи и возможности. Риэлторские компании преимущественно дают рекламу в местных газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Во многих городах существуют Интернет-сайты о недвижимости в данном городе (области, республике), где можно также размещать информацию о своих услугах; крупные агентства создают собственные сайты. Обязательно потребуется наружная реклама, можно воспользоваться адресной рассылкой.
Помещение. Мнения участников рынка недвижимости расходятся по этому поводу. Некоторые считают, что для успешного бизнеса необходимо помещение только в центральной части города, другие отдают предпочтение спальным районам. Большая часть риэлторских фирм арендует помещение в офисных и торгово-офисных центрах. Помещение может быть площадью от 20 кв.м., желательно выделить отдельную комнату для общения с клиентами и офис руководителя.
Персонал. На начальном этапе открытия агентства потребуется штат численностью от 5 человек. В среднем, в агентстве недвижимости штат составляет 8-12 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности для руководителя и, хотя бы, части персонала – обязателен.
Оборудование. Для агентства недвижимости потребуется приобрести компьютеры, принтер, факс, ксерокс, кассовый аппарат, сейф. Желательно иметь несколько телефонных номеров или многоканальный телефон.
Модель штата агентства недвижимости
высший уровень управления — руководство агентства (учредитель, генеральный директор, директор);
начальники отделов агентства (начальники отделов по продаже жилой, коммерческой, загородной недвижимости, отдела аренды);
риэлторский состав — агенты по недвижимости; штатные сотрудники: юрист, офис-менеджер, бухгалтер, системный администратор, по необходимости — другие сотрудники.
Штат начинающего агентства зависит от целей организации. Если речь идет об узкопрофильной или специализированной риэлторской компании, которая занимается, к примеру, жилой недвижимостью определенного района города, количество ее сотрудников может укладываться в рамки одного десятка.
Для оказания риэлторских услуг необходимы некоторые ресурсы, использование которых осуществляется в процессе оказания услуг (компьютеры, другая вычислительная техника и т.д.).
Этапы технологического процесса в фирме «Галифакс»:
1. получение заявки на оказание услуги;
2. определение круга источников информации;
3. заключения с Клиентом договора на определённый срок;
4. собственно процесс оказания услуги:
• постановка на рекламу;
• организация показов квартиры;
• нахождение покупателя;
• если альтернативная продажа (разъезд), то нахождение альтернатив покупки;
• сбор документов по всем квартирам (продаваемым и покупаемым);
• передача собранных документов нотариусу для оформления договора;
• сама сделка:
- оформление дополнительных условий для закладки денег в депозитарий банка;
- закладка денег;
- подписание документов, оформленных нотариусом;
- сдача подписанных у нотариуса документов на регистрацию в МКРП (Московский Комитет Регистрации Прав);
• после регистрации в МКРП документы вступают в юридическую силу;
• окончание сделки сопровождается выдачей Клиенту фирменных презентов;
• Клиент заполняет статистические листки, в которых указывает достоинства и недостатки специалиста, проводившего риэлторскую операцию, пишет рекомендации на будущее для компании.
Таблица 3.1 – Расчет амортизационных отчислений
№ п/п Виды основных средств Сумма амортизационных отчислений руб. в месяц 1. Компьютеры 4000 2. Принтеры 1500 3. Телефоны 1000 4. Телефаксы 1000 5. Программное обеспечение 500 6. Офисное оборудование 1100
Кроме амортизационных отчислений (таблица 3.1) у любой фирмы существуют и другие расходы, которые включают и налоги, и отчисления в ФЗП (фонд заработной платы), и т.д (таблица 3.2).
Таблица 3.2 – Схема расходов фирмы
№ п/п Показатели Всего руб. 1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8. Себестоимость всего, в том числе:
Электроэнергия
ФЗП специалистов и служащих
Начисления на ФЗП
Амортизация основных фондов
Расходы на рекламу
Аудит и консультации
% за кредит
прочие затраты 1000 325000
125125
6600
40000
10000
250000
10500 2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5. Внереализационные операции (сальдо)
Налог на рекламу
Налог на прибыль
Балансовая прибыль
Платежи из прибыли
Прочие налоги 12000
97500
9560
8000
5120200 39000 3. Чистая прибыль 4357800
В качестве правового статуса было выбрано общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма проста в управлении, а также удобна своей структурой. В этой ОПФ часто используется линейная структура.
Преимуществами такой структуры являются:
1. единство и чёткость распоряжений;
2. личная подотчётность исполнителя одному лицу;
3. самая простая форма управления.
Недостатками этой формы управления являются:
1. увеличение времени прохождения информации;
2. принятие решения узким кругом специалистов;
3. исполнители выполняют также учётную и контрольную функцию (следят за выполнением правильности работ сами).
ООО имеет уставной капитал в размере 18 тысяч рублей. Он образовался в результате вложения 6 тысяч рублей каждым учредителем: генеральным и исполнительным директорами, а также независимым учредителем, который имеет такие же права, как и два предыдущих.
Организационная схема управления риэлторской компанией «Галифакс» представлена в Приложении 2.
Обязанности работников компании и требования к ним:
• Генеральный директор — занимается заключением крупных сделок, таких, как заключение договора с банком о кредите или привлечения различных крупных инвесторов для финансирования деятельности компании (не только физических, но и юридических лиц), заключение контракта с рекламной компанией, также издаёт указы и устанавливает деловые отношения с другими компаниями, посещает различные форумы и конференции.
• Исполнительный директор — в его обязанности входит подбор кадров по европейской системе кастинга, а также подтверждение (одобрение) каждой операции. Исполнительный директор несёт личную ответственность за проверку информации по каждой сделке и её участников. Он подотчётен генеральному директору.
• Главный бухгалтер — в его обязанности входит финансовая сторона дела:
1. выдача заработной платы;
2. подсчёт и выдача комиссионных специалистам в зависимости от количества проведённых ими операций;
3. погашение задолженности банку;
4. оплата налогов;
5. оплата арендной платы и другое.
В конце каждого месяца он предоставляет отчёт генеральному директору, в котором должны быть записаны не только все проводки по расчётам, проводимым в течение месяца, но также и какой результат получила фирма в конце месяца: прибыль или убыток.
• Кассир — прямыми обязанностями является выдача заработной платы, оформление платёжек и др.
• Менеджер — занимается главным образом работой со специалистами по недвижимости, т.е. ведёт сделку специалист, а менеджер подключается в конфликтных ситуациях, когда идут сложные переговоры. Также он обязан предоставить полный спектр всей информации специалисту. Подотчётен исполнительному директору.
• Специалист по недвижимости — их 15 человек, каждый из которых имеет лицензионную карточку, что говорит об их высокой квалификации. В обязанности риэлтеров входит непосредственное оказание услуг, за которыми обращаются Клиенты.
• Курьер — их 5 человек, в его обязанности входит распространение рекламных листовок, в которых содержится информация о компании.
Ценовая политика учитывает факторы:
1. налоговая политика государства;
2. спрос;
3. предложение, насыщенность рынка данным видом услуг;
4. уровень инфляции.
Принципы ценовой политики:
1. обеспечение плановой нормы прибыли на 1 % вложенного капитала;
2. стабилизация положения на рынке;
3. учёт государственных правовых норм.
Ценовая стратегия фирмы преследует цели:
1. удержание Клиентов;
2. "оттеснение" конкурентов;
3. максимальная прибыль по всем видам оказываемых услуг;
Рост цен вызывают факторы (рисунок 3.1).
Рисунок 3.1 – Причины роста цен
Способствуют снижению цен факторы:
1. снижение комиссионных %;
2. конкуренция;
3. снижение налогов;
4. уменьшение количества посредников
Таблица 3.3 – Конкурентная таблица
Фирма Критерии «Галифакс» Основные конкуренты Стратегический союз риэлтеров Миэль Миан Бест Соответствие запросам Клиентов полное соответствие полное соответствие частичное соответствие полное соответствие частичное соответствие Качество высокое
исполнение услуг высокое
исполнение
услуг не всегда высокое исполнение услуг не всегда высокое исполнение услуг неисполнение своих обязанностей Быстрота обслуживания очень быстро очень быстро достаточно быстро быстро медленно Круг охватываемых проблем очень широкий широкий средний средний достаточно узкий Послепродажное обслуживание фирменные презенты — — — — Цена высокая цена за высокое качество высокая цена достаточно высокая цена средняя средняя Надёжность очень высокое высокое среднее среднее низкое Местонахождение расположено удачно (около метро) в центре в центре в центре неудобно расположено Репутация фирмы новое предприятие надёжное надёжное ненадёжное ненадёжное
Из таблицы видно, что у фирмы есть только один опасный конкурент на рынке недвижимости в данный момент — это фирма №1, которая обладает как высоким качеством предоставляемых услуг и прекрасной репутацией, так и широким охватом проблем, связанных с риэлторской деятельностью, и соответствием запросам Клиентам. Но так как компания «Галифакс» — новое предприятие, которое только собирается выходить на риэлторский рынок, обладающее большим потенциалом, то в скором будущем организация будет в состоянии достойно конкурировать с этой компанией. Другим показателем конкурентоспособности является тот факт, что был набран только высоко квалифицированный персонал (обязательным требованием при найме было наличие высшего образования), уже имеющий опыт работы в этой области. Компания имеет значительные преимущества перед конкурентами №2 и №3 по всем пунктам. Реально ситуацию с конкурентами определить достаточно сложно, т.к. сейчас создаётся огромное количество новых компаний, которые могут оказаться более сильными соперниками, чем некоторые из уже существующих компаний (например, фирма №4).
3.3 Пути совершенствования порядка создания риэлторской фирмы на примере ООО «Галифакс» и экономическая эффективность
Бизнес-план агентства недвижимости. Финансовая часть.
Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.
Оборудование – от 60-80 тыс. руб.
Программное обеспечение (1С и т.п.)~ 30 тыс. руб.
Реклама – от 4-15 тыс. руб. в месяц.
Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от комиссии за сделку. Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.
Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.
Доходы. Средняя цена за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб.
Рентабельность во многом зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%.
Окупаемость – от 3-6 месяцев.
Каждое предприятие, выходя на рынок — внутренний или внешний — сталкивается с множеством трудностей, в которые включаются и различные риски. Поэтому предприятие, прежде чем принять окончательное решение о выходе на рынок, должно реально оценить все те риски, которым будет подвергаться предприятие.
В риски, которым может подвергнуться компания «Галифакс», входят:
• риск форс-мажорных обстоятельств;
• политические риски, связанные с нестабильной ситуацией в российской экономике;
• недооценка конкурентов.
Но возможное действие некоторых рисков можно ограничить:
• строгим контролем за собственной деятельностью;
• анализом быстроменяющейся ситуации на рынке;
• анализом деятельности конкурентов.
Сведение к минимуму риска «сделки» с физическими лицами происходит вследствие изымания право устанавливающих документов у физических лиц на жильё.
Сведение к минимуму риска «о дееспособности участников сделки» можно путём наличия у Клиента справки из психоневрологического диспансера (ПНД).
Финансовый план предприятия представлен в Приложении 3.
На начальном этапе развития фирмы «Галифакс» будут необходимы дополнительные средства, т.е. кредит. Источником получения кредита является МАСТЕР-БАНК, в котором и находится расчётный счёт фирмы. Мы знаем не понаслышке о хорошей репутации данного банка, поэтому мы выбрали именно его. Кредит, предоставляемый фирме «Галифакс» составляет 200000 тысяч рублей. Компания обязуется ежегодно выплачивать 10% банку за использование предоставленного кредита. По сегодняшним рамкам такая процентная ставка является наиболее приемлемой. В качестве обеспечения кредита банку предоставляется недвижимость (загородный дом), принадлежащий одному из учредителей общества, которая перейдёт в собственность банка в случае неспособности возврата кредита и неспособности выплаты по нему процентов.
Расчёт точки безубыточности для ООО «Галифакс»
Мы рассчитываем, что в месяц у нас будет в среднем минимум 5 сделок, связанных с оказанием риэлторских услуг. Процент, который будет брать фирма «Галифакс» за реализацию услуг, составляет 3%. Если в среднем стоимость покупаемой или продаваемой недвижимости составляет 6000000 рублей, то фирма получает 180000 рублей, что и составляет 3% от общей суммы.
Таблица 3.4 – График погашения кредита
Кредит (тыс. руб.) 10% Погашение ИТОГО 200 000 2000 25000 27000 175000 1 750 25000 26750 150000 1 500 25000 26500 125000 1 250 25000 26250 100000 1 000 25000 26000 75000 750 25000 25750 50000 500 25000 25500 25000 250 25000 25250 Всего 9000 200 000
Точка безубыточности — это такая точка, которая обеспечивает минимальное количество сделок по предоставлению данного вида услуг, при котором доход от реализации будет равен издержкам производства.
Точка безубыточности равна отношению постоянных издержек к разнице между ценой единицы услуги и удельными (переменными) издержками по формуле:
Х = Ип. / (Ц- Ипер.), где:
X — точка безубыточности;
Ип. — постоянные издержки;
Ц — цена за услугу;
Ипер — переменные издержки за одну операцию (сделку).
Х= 498225 / (180000 — 80500/5) = 3
Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц компании достаточно совершить 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Галифакс» прибыль.
Заключение
В ходе выполнения дипломной работы были решены все поставленные задачи и достигнута цель работы.
При решении первой задачи – проведение исследования особенностей деятельности риэлторских фирм, характеристика нормативно-правовых и теоретических основ их деятельности были сформулированы следующие выводы.
Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).
Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.
Участниками риэлтерской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).
В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риэлтерским услугам можно отнести деятельность риэлтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
На сегодняшний день риэлтерская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлтерских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мены, найма. Подобных фирм по России очень много.
Второй вид - "нечистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлтерских фирм можно назвать смешанным.
При решении второй поставленной задачи – определении методики создания риэлторской фирмы были сформулированы следующие выводы.
Агентство недвижимости оказывает полный комплекс профессиональных риэлтерских услуг.
Работая на рынке, компания оказывает помощь при покупке, продаже и аренде жилой недвижимости на рынках новостроек и готового жилья, а также коммерческой и загородной недвижимости.
Основными клиентами компании являются молодые люди, покидающие свою семью, новоприбывшие в город, а также люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия.
Таким образом, компания работает на трех целевых сегментах рынка, каждый из которых требует своих методов и подходов к оказанию услуг, различного набора возможностей и перспектив.
Первый сегмент – молодые люди, покидающие семью, в большинстве своем пользуются услугами аренды либо подыскивают себе недорогое жилье, отвечающее минимальным требованиям по комфортности. При этом рассматривается возможность его значительного улучшения в процессе роста доходов.
Второй сегмент – новоприбывшие в город, по своим основным характеристикам во многом совпадают с первым, среди них также очень востребована услуга аренды, однако требования к арендуемому жилью зачастую намного выше. Также и при покупке – в данном сегменте потребитель более внимательно относится к техническим характеристикам приобретаемого жилья.
Третий сегмент – люди, стремящиеся к улучшению жилищных условий – на данном сегменте наиболее востребована услуга одновременной продажи существующего жилья и покупке нового, соответствующего новым, более высоким требованиям.
Условия деятельности компании определяются ее происхождением, расположением и конкурентной средой на рынке.
К важнейшим факторам, определившим выбор специализации Компании относятся:
рост спроса на недвижимость (в момент организации предприятия рынок недвижимости находился на стадии роста);
наличие у учредителей Компании особых знаний и умений в деятельности на рынке недвижимости, знания в области организации процесса оказания риэлторских услуг;
широкие возможности по привлечению высококвалифицированных кадров и агентов к работе в Компании;
достаточные возможности по обеспечению технологического процесса оказания риэлторских услуг необходимыми ресурсами;
наличие связей с предприятиями смежных отраслей – нотариусы, оценщики, юридические консультационные агентства.
При решении третьей задачи – разработка плана создания риэлторской фирмы было сформулировано следующее.
Целью создания риэлторской компании является покупка-продажа, аренда, обмен недвижимости различного назначения и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Агентство может быть узкоспециализированным (например, аренда коммерческой недвижимости), либо предлагать комплекс услуг.
На начальном этапе развития фирмы «Галифакс» будут необходимы дополнительные средства, т.е. кредит. Источником получения кредита является МАСТЕР-БАНК, в котором и находится расчётный счёт фирмы. Мы знаем не понаслышке о хорошей репутации данного банка, поэтому мы выбрали именно его. Кредит, предоставляемый фирме «Галифакс» составляет 200000 тысяч рублей. Компания обязуется ежегодно выплачивать 10% банку за использование предоставленного кредита. По сегодняшним рамкам такая процентная ставка является наиболее приемлемой. В качестве обеспечения кредита банку предоставляется недвижимость (загородный дом), принадлежащий одному из учредителей общества, которая перейдёт в собственность банка в случае неспособности возврата кредита и неспособности выплаты по нему процентов.
Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц компании достаточно совершить 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Галифакс» прибыль.
Список использованных источников
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Закона Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета, №7, 21.01.2009.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №240-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.05.2010 №83-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.07.2010 №242-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.
Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ) // Российская газета, №292, 31.12.2004.
Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 09.06.2001 №44н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01» (в ред. Приказа Минфина РФ от 26.03.2007 №26н) // Российская газета, №140, 25.07.2001.
Приказ Министерства Финансов Российской Федерации от 06.05.1999 №32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 №156н) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, №26, 28.06.1999.
Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора // Горячая линия бухгалтера. 2008. N 2. С. 172.
Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора. М.: ООО "Журнал "Горячая линия бухгалтера", 2010. 120 с.
Гарифуллин Р.С. Классификация недвижимости. Обзор существующих подходов // Современные аспекты экономики – 2008. - № 2 (127).
Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги и их роль на рынке недвижимости // Современные аспекты экономики. – 2008. - № 8 (133).
Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги как вид предпринимательской деятельности// Редакционное издательство ГУАП: Препринт. – СПб: Изд-во ГУАП, 2008.
Гарифуллин Р.С. Стратегия развития риэлторской фирмы // Современные аспекты экономики. – 2008. - № 7 (132).
Гарифуллин Р.С. Тенденции рынка недвижимости Санкт-Петербурга// Современные аспекты экономики – 2008. - № 3 (128).
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Ивлева А. Агенты недвижимого фронта // Расчет, 2009, №2.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.
Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 2008. Апрель. N 4.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., 2006. С. 7.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб., 2003. С. 15.
Новиков А.Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости, 2007, №1.
Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.
Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2008. Август. N 38.
Сатгалиев Т.М. Девеломент и право // Предпринимательское право, 2007, №2.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
Щеглов Е.В. Договорные аспекты предоставления риэлтерских услуг // Правовые вопросы недвижимости, 2008, №2.
www.irn.ru
www.rway.ru
Приложения
Приложение 1
Методика создания риэлтерской фирмы
Приложение 2
Организационная структура ООО «Галифакс»
Приложение 3
Финансовый план предприятия. Расчёт издержек за 1 месяц
№ п/п Постоянные издержки Сумма (руб.) № п/п Переменные издержки Сумма
(руб.) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 2. Зарплата: 325000 1. Регистрация документов 1500 2.1. Генеральный директор 30000 2. Регистрация 2000 2.2. Исполнительный директор 25000 3. Канцелярские расходы: 3000 3.1. бумага 1000 2.3.
2.4.
2.5.
2.6. 2.7. главный бухгалтер
кассир
менеджер
специалист по продажам курьер 15000
10000
15000
13000
7000 3.2.
3.3. канцелярские товары дискеты для компьютеров 1000
1000 3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4. Налоги на зарплату: пенсионный фонд фонд занятости фонд социального страхования фонд медицинского страхования 125125 9100 4875 17550
11700 4. Прочие налоги 39000 4. Амортизация основных фондов: 6600 5. Страховка 5000 4.1.
4.2.
4.3. компьютеры принтеры
Офисное оборудование 4000
1500
1100 5. Коммунальные платежи 1500 6. Непредвиденные расходы 20000 6. Реклама 40000 7. Оплата банковских услуг 10000 Общая сумма расходов: 57 872,5
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №237-ФЗ) // Российская газета, №1, 12.01.2005.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.05.2010 №83-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2008. Август. N 38.
Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 2008. Апрель. N 4.
Список литературы [ всего 31]
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Закона Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета, №7, 21.01.2009.
2.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №240-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.05.2010 №83-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
5.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.07.2010 №242-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.
6.Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
7.Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 №119-ФЗ) // Российская газета, №292, 31.12.2004.
8.Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 09.06.2001 №44н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01» (в ред. Приказа Минфина РФ от 26.03.2007 №26н) // Российская газета, №140, 25.07.2001.
9.Приказ Министерства Финансов Российской Федерации от 06.05.1999 №32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 №156н) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, №26, 28.06.1999.
10.Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора // Горячая линия бухгалтера. 2008. N 2. С. 172.
11.Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора. М.: ООО "Журнал "Горячая линия бухгалтера", 2010. 120 с.
12.Гарифуллин Р.С. Классификация недвижимости. Обзор существующих подходов // Современные аспекты экономики – 2008. - № 2 (127).
13.Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги и их роль на рынке недвижимости // Современные аспекты экономики. – 2008. - № 8 (133).
14.Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги как вид предпринимательской деятельности// Редакционное издательство ГУАП: Препринт. – СПб: Изд-во ГУАП, 2008.
15.Гарифуллин Р.С. Стратегия развития риэлторской фирмы // Современные аспекты экономики. – 2008. - № 7 (132).
16.Гарифуллин Р.С. Тенденции рынка недвижимости Санкт-Петербурга// Современные аспекты экономики – 2008. - № 3 (128).
17.Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. Юстицинформ, 2006 г.
18.Ивлева А. Агенты недвижимого фронта // Расчет, 2009, №2.
19.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
20.Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.
21.Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 2008. Апрель. N 4.
22.Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., 2006. С. 7.
23.Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб., 2003. С. 15.
24.Новиков А.Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости, 2007, №1.
25.Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.
26.Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2008. Август. N 38.
27.Сатгалиев Т.М. Девеломент и право // Предпринимательское право, 2007, №2.
28.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
29.Щеглов Е.В. Договорные аспекты предоставления риэлтерских услуг // Правовые вопросы недвижимости, 2008, №2.
30.www.irn.ru
31.www.rway.ru
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00526