Самоосортизирующиеся кредиты , как основная форма ипотечного кредитования .

стр.
Введение…………………………………………………………………….
1.Ипотечное кредитование на современном этапе………………………
2. Понятие ипотечного займа……………………………………………...
2.1. Виды ипотечных кредитов……………………………………………
2.1.1. Постоянный ипотечный кредит…………………………………….
2.1.2. Кредит с «шаровым» платежом…………………………………….
2.1.3. Кредит с участием…………………………………………………..
2.1.4.Кредит с нарастающими платежами……………………………….
2.1.5. Кредит с обратным аннуитетом……………………………………
2.1.6. Кредит с переменной процентной ставкой………………………..
2.1.7. Канадский ролловер…………………………………………………
2.1.8.Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)….
2.1.9. Кредит с добавленной процентной ставкой……………………….
3. Постоянный ипотечный кредит………………………………………...
Заключение…………………………………………………………………
Литература………………………………………………………………….

Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга и процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности составляет $702 052, Результат деления следующий:
8425,81702052 = 0,012200168.
По кумулятивной таблице (со ставкой 12%) полученная величина соответствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще 15 лет.
График погашения кредита тесно связан с амортизацией долга.
Амортизация - процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график показывает ежемесячные или ежегодные остатки основной суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 2).
Таблица 2
График выплаты долга по ипотечному кредиту, $

Месяц Сумма месячного платежа Выплаты процента (ставка 1% в месяц) Выплаты основной суммы долга Остаток долга на конец месяца 0 - - - 800000 1 8425,8 8000 425,8 799574,2 2 8425,8 7996 430,06 799144,14 3 8425,8 7992 434,36 798689,78 298 8425,8 248 8178,0 16602,14 299 8425,8 166 8259,76 8342,38 300 8425,8 84 8342,38 0 Всего - - 800000 -
Часть суммы месячного платежа, которая превышает процент, направляют на понижение основной части долга предыдущего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большую часть суммарного платежа направляют на погашение основной суммы долга. Со временем задолженность полностью погашают. Изучая динамику остатка основной суммы долга, можно вычислить размер выплат основной суммы кредита в течение выбранного временного периода (как разницу между остатками на начало и конец периода) и тем самым определить сумму уже произведенных процентных платежей. В течение второго года в счет погашения основной части кредита было выплачено $430,06 (799574,2 - 799144,14). Общие платежи за этот год составили: $8425,8 х 12 мес. = =$101110.
На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дисконтом, а ипотечные обязательства продают инвесторам со скидкой. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительным коэффициентом доходности (конечной отдачи) на дисконтированную основную сумму кредита.
Дисконты (скидки) по кредитам оценивают в пунктах. Каждый пункт равен одному проценту. Например, кредит в $800 000 с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы кредит, т. е. $776 000 (800 000 х 0,97). Однако заемщик должен выплатить полностью $800000 плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, дисконтируя ссуду, кредитор увеличивает свой доход от кредитных вложений.

Заключение
За десятилетия существования современных ипотечных систем в мире выработано множество видов ипотечных кредитов. Такое разнообразие сложилось исторически с тем, чтобы как можно более точно отражать ситуацию на рынке в каждый конкретный момент времени. Развитие инфляционных процессов и кризисы на рынке недвижимости не должны критически сказываться ни на кредиторе, ни на заемщике. Поэтому процесс выработки новых видов кредитов был призван погашать влияние негативных факторов и привлекать к участию в ипотечном кредитовании новые слои потребителей.
В банковском кредитовании процесс постепенной выплаты называется амортизацией долга. Сумму, отданную в кредит, называют основным долгом, телом кредита или принципалом.
Возврат кредита подразумевает возврат основного долга и платы за использование денег - выплату процентов. Ставка процента представляет собой отношение дохода (процента) к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной, или будущей стоимостью.
Та пропорция, в которой в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, и определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.
Первой, самой простой формой кредитов стали кредиты с фиксированной процентной ставкой (аннуитетные кредиты). Возврат кредита предполагает:
- погашение (амортизацию) основного долга равновеликими выплатами;
- возврат фиксированного на весь срок кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.
Эта форма кредита распространена в странах с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Ее преимущество - возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует снижению кредитного риска для банка.
Недостаток кредитов с фиксированной процентной ставкой заключается в том, что если в стране происходит значительный рост инфляции, выплаты по кредиту уже не способны покрыть реальных затрат кредитора на его обслуживание. В случае снижения инфляции, общего снижения процентных ставок,фиксированный процент становится невыгоден для заемщика, который реально значительно переплачивает за полученный когда-то кредит.
Для того чтобы заинтересовать в кредитовании тех, кто не уверен, что в течение срока возврата кредита ситуация на рынке значительно не изменится, были разработаны кредиты с переменной ставкой процента.
При использовании ипотечных кредитов с переменной (регулируемой) ставкой процента весь срок кредита разбивается на периоды, для каждого из которых может быть определена своя процентная ставка. Максимальное количество периодов оговаривается при заключении кредитного договора. Изменение процентной ставки может быть либо изначально зафиксировано в договоре кредитования, либо привязано к изменению какого-либо финансового показателя: официального уровня инфляции, изменения учетной ставки процента, процента по государственным ценным бумагам и т.п. Поскольку реальное положение дел на рынке эти показатели отражают не всегда, кредиторы устанавливают начальную ставку процента на 1,5-2 процентных пункта ниже, чем при кредитовании с фиксированной процентной ставкой.
От этих двух ('классических,) видов ипотечных кредитов разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.
По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что в первые годы платежи меньше, а в последующие - возрастают.
Кредит с «шаровым» платежом (от английского «balloon»), что значит «воздушный шар», предусматривает крупный итоговый «шаровый» платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования.
Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность - когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивает в конце срока. Третий вариант - возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце - оставшаяся часть долга.
Двухшаговый ипотечный кредит - это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.
В США и Канаде также популярны гибридные ипотечные кредиты, когда в первые 5-7 лет кредитования процентная ставка по кредиту фиксирована, а в дальнейшем может меняться в оговоренных заранее пределах. Иногда банк по окончании срока фиксированной процентной ставки ее новый размер устанавливает на максимально высоком уровне, чтобы компенсировать недополученную в первые годы действия кредита прибыль. В этом случае заемщик может перекредитоваться - досрочно вернуть этот кредит и оформить новый на более выгодных условиях.
При кредитовании коммерческой недвижимости и жилой недвижимости, которую предполагается сдавать внаем, могут применяться ипотечные кредиты с участием. В этом случае кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи заложенной недвижимости.
В России сейчас подавляющее число кредитов выдается на условиях выплаты фиксированных процентов. С одной стороны, это делается для простоты, поскольку сложный механизм расчета кредитов с переменной процентной ставкой мог бы отпугнуть потенциальных клиентов. С другой стороны, поскольку в течение нескольких лет наблюдается тенденция к стабилизации экономики и снижению инфляции, фиксирование процентной ставки на достаточно высоком уровне в потенциале принесет банкам больше прибыли, чем если бы им приходилось снижать процент при каждом изменении инфляции или процентов по государственным бумагам.
Однако в договорах большинства банков, занимающихся ипотечным кредитованием, сохраняется оговорка о том, что при изменении ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Есть и положительный практический опыт, когда банки в ответ на изменение условий кредитования снизили процентные ставки по уже выданным кредитам.
Кредиты с «производными» процентными ставками в России (как, впрочем, и в Европе) не распространены. Хотя возможно, что по мере развития ипотечного рынка у нас будут предлагаться кредиты на различных условиях возврата.

Литература
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2005, - 456 с.
Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2006, - 254 с.
Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие /С.-Петербург. Гос. Университет экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000, - 152 с.
Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005, - 321 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.
Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Волков, Ю.Б. Ильина,Н.В. Кошарова, Ю.В. Пашкус; под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Издательство С.- Петерб. Ун-та, 2005 – 186 с.
Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – 2- е. изд. М.: Дело, 2006, - 328 с.
Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2007 г. - № 5.
Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2007 г. - № 5.
.Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2007 г. - № 5.
.Экономика недвижимости: Учеб. Пособие. – 2- е. изд. М.: Дело, 2006, - 328 с.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2005, - 456 с.
.Экономика и финансы недвижимости / Д.Л. Волков, Ю.Б. Ильина,Н.В. Кошарова, Ю.В. Пашкус; под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: Издательство С.- Петерб. Ун-та, 2005 – 186 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
.Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Проконцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. – М.: ГронМедиа, 2006. – 320 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с анг. – М.: Дело, 2005, - 378 с.
21