Социальный жилищный найм.

Содержание
Введение
Глава 1. Договора социального найма жилого помещения
1.1. Общие положения договора социального найма жилого помещения
1.2. Права и обязанности нанимателя и наймодателя
1.3. Изменение договора социального найма
Глава 2. Договор найма служебного жилого помещения
2.1. Общая характеристика договора найма служебного жилого помещения
2.2. Расторжение и прекращение договора найма служебного жилого помещения
Глава 3. Договор найма жилого помещения в общежитиях
3.1. Особенности договора найма жилого помещения в общежитиях
3.2. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в общежитиях
Заключение
Список используемой литературы

Члены семьи нанимателя жилого помещения в общежитии имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением в общежитии, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
По общему правилу договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 ст. 101 ЖК РФ. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда такое решение примет наниматель. Наймодатель может только обратиться с этим предложением к нанимателю, а тот уже принимает решение о расторжении договора найма или об отказе расторжения этого договора. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Расторжение договора найма и выселение ответчика за порчу и разрушение жилого помещения могут иметь место только при наличии необходимых к тому условий. Как и при ответственности за любое другое гражданское правонарушение, такими условиями являются: противоправное деяние ответчика, наличие ущерба, причинная связь между противоправным деянием и ущербом, а также наличие вины. Вина нанимателя может выразиться в умышленном или небрежном разрушении и порче жилого помещения. Обязанность доказывания вины ответчика в данном случае лежит на истце. Виновное поведение лица может выражаться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо действий по предотвращению ущерба. Ущерб, причиненный жилому помещению, должен быть значительным. Необходимо доказать факт систематического разрушения или порчи жилого помещения, т.е. чтобы данные деяния были совершены неоднократно. Необходимо наличие иска заинтересованного лица о систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. К виновным лицам до выселения должны быть применены меры предупреждения или общественного воздействия именно за такие деяния. Выселению подлежат лишь виновные члены семьи.
Выселение граждан из общежитий регулируется нормами о выселении граждан из специализированного жилья. Перечень граждан, которые не могут быть выселены из жилых помещений в общежитии без предоставления им других жилых помещений, уменьшился с 12 до 4 категорий[26;127].
Применительно к жилым помещениям в общежитиях законодатель установил исключение из общего правила, сформулированного в п. 1 ст. 103 ЖК РФ. Другими словами, гражданин, выселяемый из жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 102 и п. 2 ст. 103 ЖК РФ. К таким случаям относятся: а) прекращение договора найма жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (п. 2 ст. 102 ЖК); б) расторжение или прекращение договора жилого помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в п. 2 ст. 102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в п. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из общежития, является его нуждаемость в жилье. Нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося потому, что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ), или его помещение не отвечает установленным требованиям (подп. 3 п. 1 ст. 51 ЖК РФ), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно, такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абз. 1 п. 2 ст. 103 ЖК РФ. Бремя выселения граждан из общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (п. 2 ст. 102 ЖК РФ) п. 4 ст. 103 ЖК РФ возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
3.3. Приватизация жилых помещений в общежитиях
В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовавшихся в качестве общежитий, и переданых в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Введение указанной нормы в первую очередь было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.
Из данной правовой нормы следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления соответствующих документов. Таким образом, граждане, которые занимают жилые помещения в указанных домах, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Данное положение подтверждается материалами судебной практики. Определение Верховного Суда РФ от 30 июня 2009 года № 67-В09-4 подтвердило незаконный отказ в приватизации жилого помещения, ранее предоставленного в качестве общежития.
Заключение
Несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе и заключенного после 1 марта 2005 г., путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.
1. Конституционные положения закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать отношения посредством изменения договора найма путем раздела лицевых счетов, умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма, создала угрозу конституционно значимым ценностям (ст. 18 Конституции РФ).
2. ГК РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п.п. 1, 2 ст. 459 ГК РФ). В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении (п. 1). Изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4). Возможность применения таких положений вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма.
3. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК, но также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. Дело в том, что конфликтные отношения в семье, вызываемые различными причинами, в том числе низкими доходами членов семьи, желанием отомстить бывшим членам семьи за несложившуюся семейную жизнь, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих в порядке, предусмотренном ст. 90, ст. 91 ЖК РФ, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора социального найма. Если будет установлено, что наниматель, члены его семьи, бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жильем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились конфликтные взаимоотношения, и никто из них не имеет других жилых помещений, а также отсутствует реальная возможность приобрести право пользования иным жилищем, то основания для изменения договора социального найма жилого помещения, на наш взгляд, очевидны.
4. В силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма допустимо и может быть урегулировано приведенными нормами Конституции РФ, Гражданского и Жилищного кодексов РФ.
5. Статья 7 ЖК РФ предусматривает при невозможности использования аналогии закона определять права участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, к которым относится необходимость обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для беспрепятственного осуществления гражданами права на жилище (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Окончательная позиция в отношении изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров окончательно не сформировалась. При отсутствии законодательных инициатив решение данного вопроса может стать предметом рассмотрения Конституционного суда РФ.
Представляется на основе вышеизложенного четко установить правовой статус общежитий, условия и порядок предоставления и пользования жилой площади в общежитиях организаций независимо от формы собственности и организационно-правовой формы, правовое положение граждан, проживающих в них, что также определяет основы реализации ими своего конституционного права на жилище.
Разграничить общежития по категориям (для одиноких граждан, семейные, смешанные), по качественному состоянию (с общими комнатами, с отдельными комнатами, в домах коридорной планировки, в домах квартирной планировки и т.д.), предлагаем классифицировать общежития по характеру использования их жилых помещений на следующие виды, каждый из которых имеет определенную специфику, прежде всего в порядке оплаты за проживание в них.
1. Общежития для несемейных граждан, жилые помещения в которых предоставляются им на время трудовых или гражданско-правовых отношений с данной организацией (рабочие общежития). Данную категорию общежитий также можно подразделить на общежития квартирного и коечного типа.
2. Общежития, предназначенные для заселения семейных граждан с предоставлением им на период работы жилого помещения (комнаты или квартиры), - общежития гостиничного типа.
3. Общежития, входящие в состав учебных заведений высшего и среднего профессионального образования и предназначенные для размещения иногородних учащихся на период обучения (студенческие общежития, студенческие городки).
Необходимо принятие нового примерного положения об общежитиях, в котором возможно уточнить ряд положений, а именно: управление общежитиями; заселение общежитий; изменение договора найма жилого помещения в общежитии и др.
Примерное положение об общежитиях должно определять порядок изменения режима использования жилых домов и жилых помещений, имеющих статус общежитий квартирного типа, и перевода их в категорию жилых домов или жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан на условиях договоров найма, социального найма или иных договоров, предусмотренных действующим законодательством. Исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном в ст. 92 ЖК РФ на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Поэтому важно, чтобы в положении был прописан порядок исключения жилых помещений в общежитиях из состава специализированного жилищного фонда и включения их в состав жилищного фонда социального использования, которые подлежат переоборудованию в жилые дома отдельных изолированных квартир, с перспективой приватизации переоборудованных помещений в порядке, предусмотренном законодательством.
Список используемой литературы
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // СПС Гарант.
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 №188-ФЗ (с изм. 03 июня.2009) // СЗ РФ.- 2005.-№1. Ст.14.
Закон РФ от 18 апреля 1991 г. № 1026-1 ( с изм. 15.07.2009) «О милиции» // СПС «КонсультантПлюс».
Закон РФ от 04 июля 1991 №1541-1 (ред.11.06.2008)«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов.-1992.-№1.
Федеральный закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (ред. 07.07.2009) // СПС «КонсультантПлюс».
Федеральный закон от РФ 19 февраля 1993 г. № 4528-1 (ред.23.07.2008) «О беженцах» // РГ.-1997.-№126.
Федеральный закон РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-1 (ред.23.07.2008)«О вынужденных переселенцах»//РГ.-1995.- №247.
Федеральный закон РФ от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (ред. 02.08.2009) // СЗ РФ.-1996.- №34. Ст.4135.
Федеральный закон РФ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (ред. 14.03.2009) «О статусе военнослужащих» // СЗ РФ.- 1998.-№22. Ст.2331.
Постановление Правительства РФ от 25.05.1994 г. № 522 «О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами» // СЗ РФ.-1994.-№6. Ст.606.
Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 №315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. - 2005.- №22. Ст.2126.
Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ.-2006.- №6.Ст.697.
Указ Президента РФ от 28 июля 2004 г. № 976 (ред. 06.08.2009) «Вопросы Федеральной службы Российской Федерации по контролю над оборотом наркотиков» // СЗ РФ.-2004.-№31. Ст.3234.
Письмо Рособразования от 27 июля 2007 г. № 1276/12-16 «О направлении для использования в работе Примерного положения о студенческом общежитии» // Бюллетень Минобрнауки РФ. - 2007. - № 12.
Постановление Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», статьи 1 Федерального закона «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию» и пункта 7 статьи 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан Е.Е. Насоновой и Н.П. Ярушиной» // Вестник Конституционного Суда.-2001.-№1.
Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2006 г. по делу № 35-В06-12 // СПС «Гарант».
Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда № 33-14782 от 17. 08. 2006 г. // СПС «Гарант».
Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 июня 2006 г. (дело N 33-4662/2006) // http://www.ekboblsud.ru.
Вишневская И.С. Советское жилищное право. - Ростов: издат-во Ростовского университета, 1986.
Герасимова Л.П. Жилищное право. Краткий курс. - СПб: Питер, 2005.
Глазов В. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.
Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. - Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2005.
Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. -2007.- №1.
Сарбаш С.В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. - М.: Статут, 2004.
Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. -2005.- № 3.
Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт-Издат, 2005.
Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. - Л.: изд-во Ленинградского университета, 1974.
Шерстнева О. Финансовая газета. Региональный выпуск.- 2008.- № 44. С.32
Шипунова Е. Одиноким предоставляется общежитие // Жилищное право.-2009.- № 4.
Юрченко Е.В. Об изменении договор социального найма жилого помещения // Закон.-2006.-№8
2