Структура жилищного рынка

Содержание
Введение
Глава 1. Структура и сегментация рынка недвижимости
Субъекты рынка недвижимости
Структура рынка
Глава 2. Аналитическая часть
Динамика доли комнат в общей структуре продаж
Динамика доли 3-х комнатных квартир в общей структур продаж
Заключение
Литература

Найдем остатки регрессии (т.е. очищаем признак от тренда) [3]
Нарисуем график остатков
Среднее линейное отклонение уровней ряда от тренда описывается [15] показателем
т.е. среднее абсолютное отклонение от тренда равно
Амплитуда колебаний есть разность максимального и минимального отклонения и показывает максимальный разброс отклонений.
Индексы сезонности находятся по формулам
Средние индексов сезонности [14]
Степень тесноты связи между последовательностями наблюдаемого временного ряда, сдвинутого относительно друг друга на t единиц может быть определена с помощью коэффициента автокорреляции
Показатель t служит порядком коэффициента автокорреляции. Для разных t получаем r(t) - автокорреляционную функцию
а ее график коррелограмма. Видим автокорреляцию четвертого порядка
Статистика Дарбина-Уотсона
Попали в зону отсутствия автокорреляции 1-го порядка [1].
Прогноз на 1 квартал 2008 года
Точечный прогноз для
Интервальный прогноз с вероятностью 95%
или
Выводы:
Регрессия оказалась значима по критериям Стьюдента и Фишера
R^2 высок и равен 98,7%
Каждый квартал доля продаж комнат растет на 0,55%
Видим сезонность. В первом и втором кварталах доля продаж падает, а в третьем и четвертом – растет.
Автокорреляция 4-го порядка (годичная) наблюдается.
Динамика доли 3-х комнатных квартир в общей структур продаж
Приведем массив данных
Построение регрессии
Для регрессии вида
Вычислим
Тогда
Откуда
Тогда линейная регрессия будет иметь вид
Смысл коэффициента beta заключается в том, что при изменении значения X на 1 единицу Y меняется на -0,354 единиц
Нарисуем точки и регрессию:
Дисперсионный анализ
Среднее Y
Остаточная вариация (RSS)
Общая вариация (TSS)
Объясняемая вариация (ESS)
Правило сложения дисперсий выполняется
Подсчитаем оценку дисперсии ошибки, т.е.
Среднее X
Найдем оценки дисперсий коэффициентов регрессии
Получим
Эластичность
В нашем случае
или
Значение эластичности в средней точке
Показывает, что при изменении X на 1% Y меняется на -,12186 процентов.
Изучение качества регрессии
Доверительные интервалы для оцененных параметров
уровень доверия
Количество степеней свободы 6
Критическое значение статистики Стьюдента
Доверительный интервал для beta
равен
Не можем на данном уровне значимости принять гипотезу beta=0 т.к. НЕ попадает в доверительный интервал.
Доверительный интервал для alpha
равен
Мы НЕ можем на данном уровне значимости принять гипотезу alpha=0 т.к. НЕ попадает в доверительный интервал.
Критерий Фишера значимости всей регрессии
показывает, что связь сильна
Коэффициент детерминации
показывает, что регрессия объясняет 87,51 процентов вариации признака.
Убедимся в значимости модели с помощью статистики Фишера
которая больше критического значения
Следовательно, регрессия значима
Проверим значимость коэффициента корреляции
поэтому выборочный коэффициент корреляции значимо отличается от нуля.
Средняя ошибка аппроксимации
Колеблемость признака
Найдем остатки регрессии (т.е. очищаем признак от тренда)
Нарисуем график остатков
Среднее линейное отклонение уровней ряда от тренда равно
Амплитуда колебаний есть разность максимального и минимального отклонения и показывает максимальный разброс отклонений.
Статистика Дарбина-Уотсона
Попали в зону отсутствия автокорреляции.
Прогноз на 1 квартал 2008 года
Точечный прогноз для
Интервальный прогноз с вероятностью 95%
Выводы:
Регрессия оказалась значима по критериям Стьюдента и Фишера
R^2 высок и равен 87,51%
Каждый квартал доля продаж комнат падает на 0,354%
Заключение
В работе показано, что доля продаж комнат растет, а доля продаж 4-х комнатных квартир падает. Это вызвано ростом цен.
В целом, период 2005-2007г. отразил очередной этап цикличного развития рынка жилья. Сокращение объемов застройки в 2005г. в сочетании с особенностями экономического развития и с отложенным спросом, накопившимся после завершения предыдущего цикла ценового развития рынка, привело к возникновению ажиотажного спроса, сокращению объема предложения и стремительному росту цен (2-4кв.2006г., ≈8 мес.). Последовавшее затем сокращение платежеспособного спроса привело к снижению объема поглощения и некоторому снижению цен (1-3кв.2007г., ≈ 9мес.). В октябре 2007г. определился рост цен на 5%-7% по отношению к августу 2007г. Пока этот рост с большой вероятностью относится к падению курса доллара и практическому отсутствию возможностей компенсации обесценивания сбережений населения. Об этом свидетельствует также сохраняющийся высокий спрос на жилье малого метража, в том числе, студии в строящихся домах и комнаты на вторичном рынке. Наблюдается сокращение объемов застройки и приближение этих показателей к уровню 2005г. Вероятно, что этап относительного равновесия предложения и спроса в этом цикле рынок пройдет быстрее, чем в предыдущем (прошлый цикл- 21 месяц).
Так как, массовый вывод на рынок новых проектов станет ощутим не ранее 2009г, уже в 1кв 2008г. вероятен очередной существенный рост цен. При этом сохранится текущая структура поглощения. Спрос будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом - класса.
Обеспеченность постоянного населения г. Санкт- Петербурга жильем составляет примерно 23 кв.м. Это больше, чем установлено стандартами проживания на 2006-2008 годы (чуть более 21 кв.м. на человека). В 2003 году, когда стандарты были приняты, эта величина составляла 19,84 кв.м. Таким образом, за период с 2003 по 2006 гг. она возросла более чем на 3 кв.м.
Стоит заметить, что рост обеспеченности населения жильем достигается как за счет ввода нового жилья, так и за счет постоянного снижения количества жителей в результате естественной убыли населения.
Сейчас средняя обеспеченность населения России жильем равна приблизительно 21 кв.м. на человека. По этому показателю Санкт- Петербург занимает 37-38 место среди регионов России. Москва, например, в том же списке только на 65-67 местах с уровнем обеспеченности населения жильем ниже среднего.
По «оптимистическому варианту» развития Санкт-Петербурга, в 2015г. в городе будет проживать 4,8 млн. человек (с учетом 500 тысяч временных жителей). Исходя из принятой нормы обеспеченности (30 кв. м на одного резидента Санкт-Петербурга и 10-12 кв. м на одного временно проживающего), отмечают в пресс-службе, ориентировочный объем жилого фонда на 2015г. должен составить 125-130 млн. кв. м, а на 2025г. – 150 млн. кв. м., в таком случае обеспеченность населения жильем составит 32 кв.м на человека.
Среднее значение того же показателя по Европе не ниже 40 кв.м. на человека. При сохранении темпов ввода нового жилья на уровне 2,5 млн. кв.м. в год, в ближайшие 20-25 лет Санкт- Петербург уровня Европы не достигнет. При наращивании темпов объема ввода запланированного администрацией к 2020 году средняя обеспеченность населения жильем может достигнуть от 30,7 до 33 квадратных метров на человека.
В настоящее же время, неудовлетворенное состояние жилищных условий жителей Санкт-Петербурга формирует широкую группу потенциальных покупателей жилой недвижимости, как на вторичном рынке жилья, так и на рынке строящейся недвижимости.
Потенциал этой группы довольно мощный и предполагает сохранение покупательского спроса на высоком уровне в течение как минимум 15 лет.
Литература
Голуб Л. А. Социально-экономическая статистика. 2003
Бурцева С. А. Статистика финансов. 2004
Громыко Г.Л. Теория статистики. 2007
Елисеева И. И., Силаева С. А., Щирина А. Н. Практикум по макроэкономической статистике. 2007
Елисеева И.И. Общая теория статистики: Учебник для ВУЗов. – М.: Финансы и статистика, 2004.
Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория статистики: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2002.
Ефимова М. Р., Бычкова С. Г. Практикум по социальной статистике. 2005
Теория статистики: Учебник. / Под ред. Р.А. Шмойловой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
Назаров М. Г. Курс социально-экономической статистики. 2003
Палий И.А. Прикладная статистика. 2007
Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов / Под ред. Проф. М.Г.
Практикум по социальной статистике: Учеб.пособие/ Под ред. И.И.Елисеевой.-М.: Финансы и статистика, 2002.
Экономическая статистика: Учебник / Под ред. Ю.Н. Иванова. - М.: ИНФРА-М, 2002.
Кибанов А.Я. «Экономика и социология труда: Учебник». – М.: ИНФРА-М, 2003. – 584с.
Липсиц И.В. «Экономика: учебник для вузов». – М.: Омега-Л, 2006. – 656с. – (Высшее экономическое образование).
Октябрьский П.Я. «Статистика: Учебник». – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.-328с.
http://arspb.ru/news/index.php?id=192 Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга
Меньше всего предложений в Красносельском (5%), Кировском (5%) и Красногвардейском (6%) районах.
Так, если за весь 2006 год было выдано 11 000 кредитов на 19 млрд. руб., то только за III квартала 2007 количество ипотечных кредитов увеличилось на 154, а общая сумма составила 26 млрд. руб.
самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов;
исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков
федеральные, региональные, муниципальные
обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости
например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.
2