ценообразование на рынке коммерческой недвижимости

Введение
Глава 1. Недвижимое имущество и его типы
1.1. Нежилая недвижимость
Глава 2. Факторы влияющие на цену объектов недвижимости
2.1. Основные факторы
2.2. Специфические факторы
Заключение
Список используемой литературы

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.
В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв.м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.
Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра от приобретаемой площади.
Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Средняя стоимость квадратного метра помещений в центре города на вторичном рынке коммерческой недвижимости составляет 1647 долл. США, что на 40% больше чем стоимость квадратного метра в районах относящихся к третьему ценовому поясу. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.
В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:
парковка;
инженерные коммуникации;
ремонт.
В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.
Специфические факторы
К специфическим характеристикам отнесены следующие качественные свойства самого объекта недвижимости:
коэффициент потерь (отношение полезной (арендопригодной) площади здания к его общей площади);
класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода здания в эксплуатацию (и/или год реконструкции / реконцепции);
этажность, наличие управляющей компании;
тип и емкость автомобильной парковки, наличие систем вентиляции, кондиционирования и отопления;
архитектурные особенности здания и его конструкции (кирпичное, панельное и т. п.);
тип планировки здания;
состояние и качество отделки, технические особенности оснащения здания: наличие систем пожаротушения, тип электроснабжения, обеспечение телекоммуникациями, наличие охраны и технических средств безопасности, наличие систем автоматизации здания;
вертикальные коммуникации;
объекты инфраструктуры в здании;
состав якорных и не якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по заключенным договорам аренды;
наличие вакантных помещений.
Таблица 1. Специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его назначения
Факторы, влияющие на рыночную цену здания / проекта Особенности для офисной недвижимости Особенности для торговой недвижимости Коэффициент потерь Приемлемый коэффициент потерь не более 0,12 Приемлемый коэффициент потерь в границах 0,3―0,4 Класс / формат Качественные характеристики здания должны соответствовать требованиям классификации офисной недвижимости Соответствие площади и состава арендаторов формату Этажность Любая Этажность более 3 этажей негативно влияет на экономику проекта (исключение – универмаг в центре города) Тип и емкость автомобильной парковки Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 1 машиноместа на 60—100 кв. М арендуемой площади (в зависимости от класса и местоположения) Рекомендованный парковочный коэффициент не менее 3—5 машиномест на 100 кв. м арендуемой площади (в зависимости от местоположения и состава якорных арендаторов) Архитектурные особенности Существуют нормативы по высоте потолков, глубине этажа и пр. (в зависимости от класса) Важен шаг колонн (для якорных арендаторов), наличие атриумов, комфортная ширина проходов и пр. Тип планировки здания Кабинетная, открытое пространство и пр. Галерея, нарезка на торговые павильоны, универмаг и пр. Состояние и качество отделки Готовое к въезду, shell & core; уровень отделки Уровень отделки общих зон, отделка для арендаторов Вертикальные коммуникации Количество и марки лифтов Наличие лифтов, травелаторов и эскалаторов Объекты инфраструктуры в здании Кафе, кассы, магазины, банкоматы и пр. Санузлы для посетителей, предприятия питания, детская комната, банкоматы, доп. услуг для посетителей Якорные арендаторы Не применяется Состав якорных арендаторов, наличие среди якорей сетевых федеральных и международных брэндов, занимаемая площадь Арендаторы Состав арендаторов, профиль деятельности, финансовая устойчивость, количество арендаторов Брэндовые или небрэндовые операторы, представленные профили торговли, ценовой диапозон предлагаемых ими товаров Наличие вакантных помещений Менее 5% считается приемлемым, как естественная ротация арендаторов Перечень факторов, обозначенных в табл. 1, не являются исчерпывающим. В настоящее время на рыночную цену приобретаемой коммерческой недвижимости влияние оказывают также институциональные условия: правовой статус объекта, структура сделки и т.д. Это приводит к отклонению цен отдельных сделок от уровня цен, сложившихся на рынке и затрудняет выявление доминирующих тенденций, приводит к скрытию информации.
Заключение
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
Список используемой литературы
Александров В. Т., Ценообразование в строительстве, 2001.
Боровкова Вал.,Боровкова Вик.,Мокин В., Экономика недвижимости, Питер, 2007.
Назайкин А.Н., Недвижимость, Вершина, 2008.
Недвижимость, ГроссМедиа, 2005.
Пискунова М.Г., Недвижимость. Права и сделки. Издание 3, Юрайт-Издат, 2008.
Слепов Владимир, Ценообразование: Учебник, Экономистъ, 2007.
Тихомиров М.Ю., Жилое помещение: собственность и иные вещные права, 2005.
Шабалин В. Г., Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках, Филинъ, Омега-Л, 2008.
Шабалин В.Г., Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями, Омега-Л Филинъ, 2007.
Элдред Г.У., Недвижимость 101, Баланс Бизнес Букс, 2007.
Яковлев А.С., Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика, 2005.
Назайкин А.Н., Недвижимость, Вершина, 2008.
Александров В. Т., Ценообразование в строительстве, 2001.
Александров В. Т., Ценообразование в строительстве, 2001.
Александров В. Т., Ценообразование в строительстве, 2001.
22