Договор купли-продажи недвижимости

АННОТАЦИЯ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости
1.2. Характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости
1.3. Содержание договора купли-продажи недвижимости
ГЛАВА 2. ПОРЯДОК И СПЕЦИФИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Порядок заключения и исполнения договора
2.2. Ответственность сторон за нарушение обязательств
ГЛАВА 3. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст.460 ГК).
Передача продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Покупатель лишается этого права, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц (п. 1 ст.460 ГК).
Такие же последствия применяются и в том случае, когда в отношении имущества к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания были впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п.2 ст.460 ГК).
Недвижимое имущество, в отношении которого имеются права третьих лиц, может быть изъято у покупателя по иску этих лиц. Требование об изъятии проданного имущества в пользу третьих лиц может быть удовлетворено судом, если третьи лица обладают вещными правами на проданную вещь, возникшими до её передачи (право оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право собственности).
Истребование имущества у покупателя осуществляется по правилам, содержащимся в ст.ст. 301, 302, 305 ГК, в соответствии с которыми собственник или законный владелец вправе изъять имущество у добросовестного приобретателя по возмездной сделке при условии, что оно выбыло из владения собственника (владельца) или лица, которому было передано собственником во владение, помимо их воли. кроме того, имущество может быть истребовано у недобросовестного покупателя, то есть приобретателя, который знал или должен был знать до момента исполнения договора (до передачи) о правах третьих лиц.
Норма п.1 ст.461 ГК устанавливает ответственность продавца при изъятии имущества у покупателя в виде возмещения убытков и содержит важное указание на основание освобождения продавца от ответственности за эвикцию. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Причём стороны, согласно императивной норме Гражданского кодекса (п.2 ст.46 1), не вправе заключать соглашение об освобождении продавца от ответственности (или её ограничении) в случае истребования приобретенного товара у покупателя. Такое соглашение является ничтожным, как нарушающее требование закона.
Следует остановиться на соотношении требований, вытекающих из нормы п. 1 ст.460, при передаче имущества, обремененного правами третьих лиц, и ст.ст.461, 462 ГК при изъятии товара у покупателя. Не всегда наличие прав третьих лиц на проданное имущество влечёт его изъятие у покупателя (например, наличие сервитута на земельный участок (предмет договора купли-продажи) означает лишь право третьего лица ограниченно пользоваться им). Именно в таких случаях необходимо руководствоваться правилами п. 1 ст.460 ГК, которые предоставляют покупателю право применить оперативные меры (требовать либо уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи). Применение оперативных санкций не исключает возможность привлечения виновного продавца к ответственности. Основания и меры ответственности определяются в соответствии с общими положениями главы 25 ГК РФ («Ответственность за нарушение обязательств»), если договором не предусмотрено иное.
В тех же случаях, когда существование прав третьих лиц или притязаний, признанных в установленном порядке правомерными, повлекло изъятие имущества у покупателя, наряду с нормами ст.460 ГК подлежат применению и специальные правила ст.ст.461, 462 ГК. Практическое значение имеет, прежде всего, норма, определяющая обязанность покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, известить продавца и заявить в суде ходатайство о привлечении продавца к участию в деле (ст.38 ГПК РФ, ст.39 АПК РФ), а также последствия неисполнения этой обязанности.
Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст.469 ГК). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей требованиям о её качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст.475 ГК, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК). Лишение покупателя недвижимости права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Недвижимое имущество- это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждый недвижимый объект обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Второе объяснение непосредственно связано с первым, но на которое исследователи ст.557 не обращают внимания.
Исключение в отношении недвижимости положений о праве замены на товар надлежащего качества объясняется и тем, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбран при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель), тем самым, выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного недвижимого имущества, чётко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.
Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков.
В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п.2ст.475 ГК). К категории существенных недостатков продаваемых жилых и нежилых помещений могут быть отнесены: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ (например, в результате использования при строительстве определенных отделочных материалов), негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений к качеству имущества влечёт достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (то есть в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: уменьшения покупной цены, соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п.2ст.477 ГК, в соответствии с которым, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Понятие «разумный срок» используется в различных статьях Гражданского кодекса и имеет в определенной степени субъективную окраску. Был ли соблюден или, напротив, нарушен разумный срок, определяется с учётом различных обстоятельств, включая: объективную возможность или необходимость обнаружения недостатков в зависимости от вида нарушения качества товара, срока использования имущества и условия такого использования и т.п. Практически, обнаружение нарушения качественных характеристик предмета договора в разумный срок означает, что при наличии «явных» недостатков покупатель не сможет предъявить какие-либо претензии по истечении длительных сроков, так как в данном случае будет налицо нарушение разумности.
При установлении на имущество гарантийного срока покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении их в течение гарантийного срока. Ограничение срока выявления недостатков и соответственно сроков предъявления требований связано с защитой интересов продавца, который не должен все время находиться под страхом ответственности. Законодатель, а также стороны при установлении гарантийных сроков исходят из презумпции, что обнаруженные в пределах срока недостатки возникли до передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть являются недостатками, за которые отвечает продавец. Если же гарантийный срок составляет менее двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что это недостатки, за которые отвечает продавец (п.5 ст.477 ГК).
Непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п.3 ст.484 ГК, продавец может потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кроме этого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателя убытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию недвижимости.
Законодатель исходит из того, что исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных (но связанных между собой) действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от квартиры) и подписание соответствующего документа (акта о передаче). Эти действия настолько связаны между собой, что неосуществление хотя бы одного из них не приводит к надлежащему исполнению обязательства; исполнение договора составляют только эти два действия вместе.
Уклонение от подписания документа о передаче недвижимого имущества в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п.2 ст.556 ГК). Возникает практически важный вопрос: если передаточный акт не был подписан покупателем (вследствие его отказа), но фактически объект передан, какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч.3 п. 1 ст.556 и п. 3 ст.484 ГК продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Поскольку товар уже передан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае может означать лишь заявление продавцом требования о «подписании документа о передаче недвижимого имущества». С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо (даже при наличии соответствующего судебного решения). Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта и тому подобного документа, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество1. Продавец может быть заинтересован в расторжении договора при уклонении покупателем от подписания передаточного акта, ведь, фактически, не обладая имуществом, он юридически остается её собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и соответственно обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога.
Отказ от исполнения продавцом договора влечёт его расторжение (см. п. 3 ст.450 ГК). Вследствие одностороннего расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец получает право на истребование предмета договора из обладания покупателя, если последний не произвел оплату, в противном случае на стороне покупателя образуется, как с экономической, так и с юридической точки зрения, неосновательное обогащение, что противоречит общим принципам гражданского законодательства. Если же покупатель уплатил покупную цену и вещь передана в его фактическое владение, продавец также имеет право требовать возврата переданного товара. Такое право может следовать, во-первых, из условий соглашения между продавцом и покупателем (см.п.4ст.453 ГК). Во-вторых, приобретение имущества покупателем является неосновательным обогащением, поскольку отпали условия, при которых право санкционировало данное приобретение имущества (отпало правовое основание). Естественно, покупатель может требовать возврата денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи.
Покупатель обязан своевременно оплатить товар. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются в форме наличных и безналичных расчетов (п.1 ст.140 ГК). При расчёте в безналичной форме у покупателя существует дополнительная обязанность по совершению определённых действий, необходимых для производства платежа (например, открытие специального банковского счета). Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи недвижимости или в дополнительном соглашении. Среди безналичных форм расчета в гражданском обороте чаще всего применяется расчет платежными поручениями. Вообще же безналичные расчеты могут осуществляться и в иных формах, предусмотренных законами, банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. При безналичных расчетах денежные знаки не передаются, а происходит передача права требования от одного лица к другому к банку. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п.2ст.823 ГК). В иных случаях момент исполнения обязанности по уплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимости от его формы. При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (при возникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества. В одном из постановлений Президиум Верховного Суда РФ указал, что если сделка купли-продажи части жилого дома заключена письменно, то и условия такой сделки, равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. Поэтому и об уплате покупной цены за проданную долю дома должно быть указано в договоре, в расписке или иных письменных доказательствах. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК)2.
В силу того, что на покупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег, возникает денежное обязательство.
Следствием нарушения денежного обязательства является применение к должнику определенных в договоре или законодательстве мер воздействия. Оживленную дискуссию в юридической литературе вызвало принятие норм ст.395 ГК, устанавливающей ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде уплаты процентов с суммы денежных средств неправомерно удержанных, просроченных в оплате или неосновательно полученных (сбереженных) за счет другого лица.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя общие итоги работы, мы приходим к следующим выводам:
1. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.
Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК).
Следует также отметить, что объект незавершенный строительством может быть предметом договора купли-продажи недвижимости только после государственной регистрации.
2. Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным.
3. Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
4. К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба предназначению.
К числу таких объектов поземельной недвижимости относятся следующие объекты.
- Участки недр.
- Части участков недр.
- Обособленные водные объекты.
- Объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.
- Лес.
- Многолетние насаждения.
5. Под производными (или рукотворными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека.
К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия).
6. Еще одним объектом недвижимости является предприятие. Предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права.
7. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездный и взаимный.
8. Договор купли-продажи недвижимости можно классифицировать по предмету договора: договор купли-продажи земельного участка; договор купли-продажи природных ресурсов; договор купли-продажи здания, сооружения; договор купли-продажи жилого помещения; договор купли-продажи нежилого помещения; договор купли-продажи предприятия; договор долевого участи в строительстве; договор купли-продажи воздушного и морского суда и другие.
8. Сторонами договора являются продавец и покупатель.
9. Договор купли-продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.
10. Также по итогам исследования хотелось бы предложить внести в законодательство о сделках с недвижимостью следующие изменения:
1). Необходимо исключить из Гражданского кодекса п. 2 ст. 551 в целях четкого определения единого момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи – момент государственной регистрации права собственности покупателя.
2). Также в целях защиты интересов добросовестного продавца считаем необходимым внести статью, согласно которой в случае несвоевременной оплаты покупателем договора купли-продажи недвижимости, продавец имеет право потребовать оплаты товара или уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата недвижимости.
11. По итогам исследования судебной практики по договору купли продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что:
1) Наибольшую категорию дел, рассматриваемых судами, составляют споры относительно существенных условий договора:
- определение предмета договора купли-продажи недвижимости;
- условие о цене предмета договора купли-продажи недвижимости.
2) Еще одну группу исков составляют иски, касающиеся вопросов формы и оформления договора купли-продажи недвижимости:
- письменная форма договора;
- составление и подписание договора.
3) Третью группу исков составляют требования, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости:
- исполнение обязательств по оплате договора купли-продажи недвижимости;
- требования о государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЯ
Нормативные правовые акты:
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. ФЗ №225-ФЗ от 02.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. №230-ФЗ от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301.
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ т 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ от 30.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ № 120-ФЗ от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.
Приказ Минюста России от 06.08.2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (ред. от 24.12.2004 г.) // Российская газета. 2001. 10 авг.
Учебная и научная литература:
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. 320 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – М.: Статут, 2001. 800 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. 848 с.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. 299 с.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. 284 с.
Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4е изд, перераб. и доп. М.: Проспект, 2006. 848 с.
Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. 880 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. 95 с.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М.: ИнфраНормаМ, 1996. 248 с.
Постатейный комментарий: Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. 302 с.
Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. 574 с.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. 24 с.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 123 с.
Статьи:
Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 5 - 6.
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 76-85.
Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 105.
Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: Статут, 2002. С. 179-202.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185 - 186.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
Материалы судебной практики:
Постановление Президиума ВАС РФ N 12102/04 от 01.03.2005 г. «Иск о признании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости». // Вестник ВАС РФ, 2005, N 6.
Определение Верховного Суда РФ N 11-В02-49 от 08.10.2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора». // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, N 10.
Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14298/07 по делу N А27-15927/2006-1 «Суд вправе по требованию покупателя принять решение о государственной регистрации права покупателя на недвижимое имущество в случае, если продавец данного имущества был ликвидирован и обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя невозможно в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А66-4077/2006 г. «Суд отказал в иске о государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, созданному в результате реорганизации ответчика в форме выделения, поскольку идентифицировать объект недвижимости, который был передан истцу при реорганизации, не представляется возможным и относительно данного обстоятельства у сторон имеется спор». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2007 по делу N А56-19369/2006 г. «Суд правомерно удовлетворил иск о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами по настоящему делу, поскольку договор не содержит подписей сторон (третий лист представленного документа не имеет отношения к договору) и данный вывод сделан на основании заключения эксперта, анализа расхождений в тексте, изложенном на первых двух листах и на третьем листе договора, показаниях бывшего генерального директора истца, данных им в судебном заседании». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2007 по делу N А42-12581/2005 г. «Суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку векселя, переданные ответчиком истцу в счет оплаты недвижимости, являются поддельными, что подтверждается информацией банка о том, что указанные ценные бумаги банком не выпускались, а также заключением экспертов, составленным по результатам проведенной в рамках уголовного дела экспертизы, следовательно, обязательство ответчика по оплате имущества нельзя признать исполненным». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. ФЗ №333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410. – далее по тексту ГК.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.– далее по тексту Закон.
Приказ Минюста России от 06.08.2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (ред. от 24.12.2004 г.) // Российская газета. 2001. 10 авг.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. - 2003. - N 11.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 2.
Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. ФЗ №240-ФЗ от 30.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Савиньи Ф.К. Обязательственное право. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. – С. 236 - 237.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 19 - 21.
Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. №230-ФЗ от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 11 - 12; Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - N 6. С. 5 - 6.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ № 120-ФЗ от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 11.
См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. – С. 181.
Утвержден Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря 1994 г., введен в действие 1 января 1996 г. (в ред. от 14 апреля 1998 г.). Цит. по: Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 105.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 48 - 49.
См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М.: Инфра-Норма-М, 1996. – С. 21.
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185 - 186.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 12.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. – С. 48.
Там же. -С. 49.
СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963. Утратил силу с 1 марта 2005 г.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ №230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7.
См.: Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд, перераб. и доп. М.: Проспект, 2006. С. 104 (автор параграфа - Е.Ю. Валявина).
См.: Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – С. 113.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – м.: Статут, 2001. – С. 196 - 197 (автор главы - В.В. Витрянский). Впрочем, в другой работе В.В. Витрянский, характеризуя более общий договор - договор купли-продажи - с точки зрения его предметной направленности, говорит о том, что «предмет договора, а вернее, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения)... Например, предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и действия покупателя по принятию товара и уплате за него установленной цены, а не товар (его количество и наименование), как это принято иногда считать)». См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 6. С. 78.
Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. – С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. – С. 224.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А66-4077/2006 г. «Суд отказал в иске о государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, созданному в результате реорганизации ответчика в форме выделения, поскольку идентифицировать объект недвижимости, который был передан истцу при реорганизации, не представляется возможным и относительно данного обстоятельства у сторон имеется спор». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление Президиума ВАС РФ N 12102/04 от 01.03.2005 г. «Иск о признании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости». // Вестник ВАС РФ, 2005, N 6.
См.: Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. – С. 17.
Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018 (с послед. изм.).
См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. п. 9. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государстве