Ипотечное кредитование на региональном рынке недвижимости (на примере жилой недвижимости г. Новосибирска)

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1.СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА НЕДВИЖИМОСТИ
1.2.1.ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.2.2.ОСОБЕННОСТИ, СУБЪЕКТЫ, ВИДЫ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.2.3.ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.3. ИПОТЕЧНЫЕ МОДЕЛИ, РАЗВИВАЮЩИЕСЯ В РОССИИ
1.3.1.ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.3.2.ОСОБЕННОСТИ РЕГИОНАЛЬНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.3.3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1.1.СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Г.НОВОСИБИРСКА
2.1.2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК НАПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.2.МЕХАНИЗМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Ипотека и кредиты на приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости также растут очень высокими темпами. По оценкам экспертов, на 01.07.2007 портфель ипотечных кредитов всех российских банков составил около 16 млрд. долл. По данным банков, принявших участие в исследовании, в 2006 г. портфель ипотеки вырос в 4 раза, а за первые 6 месяцев 2007 г. – на 60%.
Высокие темпы роста во многом обусловлены увеличением благосостояния населения, а также повышением уровня доступности ипотечных продуктов. Не последнюю роль в росте российской ипотеки сыграло снижение ставок и либерализация требований к заемщикам.
Отдельно стоит отметить неоднозначное влияние на рынок роста цен на недвижимость: с одной стороны, это стимулировало население к инвестициям сегодня, а с другой стороны, сдерживало развитие рынка в связи с дороговизной предложения.
По срочности кредитование на приобретение недвижимости характеризуется "длинной" структурой: большая часть средств (56,7%) по данному виду размещается банками на срок 10-20 лет и на более длительный срок (еще порядка 24,5%). Средний срок кредита составил 17,2 года.
В 2006-2007 гг. в России по-прежнему наиболее популярными являлись классические ипотечные кредиты (под залог приобретаемой недвижимости), хотя объемы по кредитам под залог имеющегося жилья значительно увеличились.
Стоит отметить, что в 2006 г. рост портфелей был во многом обусловлен увеличением числа сделок, а в первом полугодии 2007 г. ситуация несколько изменилась: число заключенных договоров сократилось, но значительно выросла средняя сумма кредита.
В качестве позитивного фактора можно отметить и невысокий уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам (по данным участников исследования, за 1,5 года уровень просрочки не превышал 0,61%) даже при условии больших темпов роста данного сегмента розничного кредитования.
Вместе с тем кризис в ипотечном секторе США оказал влияние и на российский рынок ипотеки. Помимо замедления темпов роста, связанных с удорожанием кредитных ресурсов и временными затруднениями в доступе к "длинным" деньгам, кризис также вызвал переоценку уровней принимаемых банками рисков. Условия выдачи кредитов ужесточились, а процентные ставки, по-видимому, в ближайшие 6-9 месяцев снижаться уже не будут. Кроме того, в связи с по-прежнему неблагоприятной конъюнктурой на мировых финансовых рынках несколько сделок по секьюритизации ипотечных портфелей были отложены.
Последствия всех этих событий еще придется оценить в начале 2008 г., когда появится годовая статистика по динамике ипотечного рынка.
В таблице и диаграмме 1 наглядно представлен объем задолженности на 01 января 2007 года по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам.
Таблица «Объем задолженности на 01 января 2007 года по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам»
территория Кредиты физическим лицам Кредиты на покупку жилья Ипотечные кредиты в рублях в иностранной валюте всего в рублях в иностранной валюте всего в рублях в иностранной валюте всего Россий-ская Федера-ция 524812929 91263187 616076116 36533765 17871290 54405055 7150219 10622129 17772348 Новоси-бирская область 10521509 392605 10914114 1047931 47220 1095151 306446 29610 336056
Диаграмма 1. Объем задолженности физических лиц по кредитам в 2007 году
Сегодня доля ипотеки на российском рынке недвижимости составляет 15% от общего числа сделок. По статистике Центрального Банка, за первые три квартала 2007 года в России было выдано 375 млд. рублей ипотечных кредитов, а до конца года прогнозируется выдача 537 млд. рублей, что в 1,55 раза больше, чем в прошлом году. Такие данные приводит Василий Белов, генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум». Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24», в свою очередь, отмечает общую динамику роста на рынке ипотеки: в первом квартале 2007 года - 15%, во втором - 15%, в третьем - уже 41%. По его мнению, ипотека в России постепенно вытесняет остальные сферы кредитования.
Анализируя особенности российского ипотечного рынка, В. Белов следующим образом характеризует потребности сегодняшних заемщиков: несмотря на то, что при первом обращении в банк 46% из них намерены взять кредит на срок 10-15 лет, в итоге, после проведения банком оценки платежеспособности, большинство граждан берет кредит на 20-летний срок. Популярность такого срока объясняется двумя обстоятельствами: во-первых, тем, что доход наших граждан пока не слишком высок; во-вторых, банковские специалисты подсчитали, что именно 20-летний срок оптимален с точки зрения получения максимальной суммы кредита при достаточно выгодной ставке. Одним из самых выгодных способов получения кредитных средств была и остается залоговая ипотека - 22% заемщиков обращаются в банки именно за ней. Залоговая ипотека позволяет клиентам - физическим лицам получить кредит на длительные сроки при выгодной ставке. Рисуя портрет заемщика, В. Белов подчеркивает, что в настоящее время 60% из них - со «смешанным подтверждением дохода».
Говоря о тенденциях завершающегося года, можно отметить постоянное расширение региональной сети, развитие продуктовой линейки по кредитам, доля ипотечных брокеров на ипотечном рынке значительно увеличилась и будет расти впредь. Региональная экспансия - залог успеха, ипотечные брокеры тоже активно осуществляют движение в регионы. По свидетельству Василия Белова, число сделок, которые сопровождаются ипотечными брокерами, в среднем по России увеличилось с 7 до 25%.
2.2.МЕХАНИЗМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Сегодня в среднем банковские ставки на покупку жилья составляют от 11,5 до 14%. Однако при получении кредита заемщик должен быть готов к дополнительным выплатам, которые могут составить достаточно ощутимые для семейного бюджета суммы.
Рассмотрим ситуацию по приобретению однокомнатной квартиры в Новосибирске стоимостью 1,4 млн. руб. для семьи из двух человек с совокупным доходом 40 тыс. руб. в месяц.
В «Юниаструм Банке» заемщику была предложена программа «Стандартная»: срок кредитования 17 лет с процентной ставкой 14,5%, а первоначальный взнос — 10%. В результате, сумма кредита составила — 1,27 млн. руб. То есть, нашему потенциальному заемщику придется внести 140,83 тыс. руб. первоначального взноса и ежемесячно выплачивать по кредиту 16,8 тыс. руб. Однако на первоначальном этапе на заемщика лягут комиссионные за выдачу кредита — 2% от его суммы (в нашем случае — 25 тыс. 350 руб.), за рассмотрение документов — порядка 1 тыс. руб., кроме того, предстоят расходы за исполнение банковского поручения, по уплате пошлины, за предоставление сейфовой ячейки, страховку и т.д. В итоге все это выльется в довольно «кругленькую» дополнительную сумму.
Аналогичное обременение ложится на заемщика практически во всех банках. Так, при оформлении договора с «Русским ипотечным банком» (ставка от 11% в руб. и от 10% в долларах США), заемщику придется доплатить расходы за услуги регистратора и расходы по сделке, что, например, в московском регионе обойдется в дополнительные 10-17 тыс. руб. Плюс, за получение и оформление кредита «счастливый» покупатель квартиры раскошелится на 1,5% от суммы кредита и столько же выложит на ежегодную страховку.
В банке «Возрождение» при ставке по ипотеке от 12% оформление кредита будет стоить 1,5% от занимаемой суммы, страховка — от 1% суммы кредита, оценка недвижимости — 3-7 тыс. руб., аренда банковской ячейки — 50 руб. в день.
В ВТБ 24 (ставки от 11,5% в руб. и от 9,5% в долларах США и евро) комиссионные за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, оценку недвижимости составят порядка 12 тыс. руб., не считая страховки в размере 1% от суммы кредита. Кстати, ВТБ 24 является единственным из опрошенных банков, который допускает варианты ипотечного кредитования без первоначального взноса.
Расчет эффективности использования различных схем ипотечного кредитования представлен в таблице.
Таблица «Характеристика различных механизмов ипотечного кредитования при стоимости квартиры 850 тыс.руб. и сроке кредита 5 лет»
показатели ЖСК АИЖК Коммерческие банки (Федеральная ипотечная жилищная программа) Сбербанк России Стоимость кредита, % 50 50 50 50 Абс.руб. 425000 425000 425000 425000 Вступительный взнос, % 0,5 - - Абс.руб. 4250 3512 - - Членские взносы или пользование заемными средствами, % годовых 3,5 15 14 18 Абс.руб. 44700 191250 178500 229500 Стоимость нотариального свидетельства, % - 1,5 1,5 1,5 Абс.руб. - 12750 6400 6400 Риэлторские услуги, % 6 6 6 6 Абс.руб. 51000 51000 51000 51000 Выплаты в резервный фонд, % 0,6 0,8 0,8% от (суммы кредита-1,1)+(0,4-стоимость квартиры) - Страхование, руб. 25500 8300 7140 - Услуги банка+оценка недвижимости - 130 руб. 150$ +1% от стоимости квартиры-85000 руб. 2% от суммы кредита+300 руб. (8800 руб.) Удорожание, % 14,8 31,5 29,6 34,8 Абс.руб. 125450 268742 251540 295700
Из таблицы видно, что наиболее выгодно использовать накопительную систему ЖСК, так как удорожание квартиры составляет всего 14,8%, что в 2 с лишним раза меньше стоимости банковского ипотечного кредитования, где удорожание составляет 34,8%.
Для снижения ставок по кредитам используются программы рефинансирования и перекредитования.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТА — привлечение коммерческим банком дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентным ставкам.
Ставка рефинансирования:
это инструмент денежно-кредитного регулирования, с помощью которого Центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также ставки по депозитам юридических и физических лиц и кредитам, предоставляемым им кредитными организациями. Всегда указывается в процентах годовых.
Размер платежа, производимого клиентами банка при погашении старой задолженности по кредитам путем их замены новыми кредитами.
Изменение величины процентной ставки является одним из инструментов кредитно-денежной политики наряду с операциями на открытом рынке и изменением величины нормы обязательного резервирования коммерческих банков в ЦБ.
Особенности ставки рефинансирования в России.
В России ставка рефинансирования является фискальной мерой (для расчета налоговых и др. штрафов), а не экономическим регулятором, как в других экономиках. Роль ставки рефинансирования в России, выполняет ставка однодневного кредита РЕПО. (РЕПО — 1) соглашение об обратной покупке ранее проданного товара; 2) Центробанк РФ предоставляет коммерческим банкам однодневные кредиты под залог ценных бумаг (векселей, облигаций и т.п.). Такие кредиты называются РЕПО).
Рефинансирование необходимо банкам, осуществляющим ипотечное кредитование, т.к. позволяет удовлетворить потребность в долгосрочных ресурсах и преодолеть дисбаланс между долгосрочными активами и краткосрочными пассивами (средний срок выдаваемых ипотечных кредитов составляет 10-20 лет, только 8% вкладов в российских банках имеют срок более 3 лет.)
На 1 октября 2007 года количество рефинансированных агентством ипотечных займов составило 100 558, а общая сумма превысила 70 млрд руб. До конца года, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, выдадут 41 млрд руб. Всего секьритизировано порядка 40 тысяч ипотечных кредитов. Такое небольшое количество сделок обусловлено, в том числе, высокими рисками и издержками, связанными с формированием больших пулов закладных. В 2010 г рост сделок по рефинансированию закладных может составить порядка 200 тысяч закладных, а накопленное количество рефинансированных закладных составит более полумиллиона, по мнению главы МРЭТ.
Рефинансирование ипотечных кредитов, как и секьюритизация ипотечных кредитов, предполагает их продажу. В случае секьюритизации такая продажа сопровождается выпуском ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Это предполагает "физическую передачу" большого количества закладных.
Ценность секьюритизации и рефинансирования заключается в возможности привлечения средств инвесторов, которые могут быть дополнительно направлены банками в сферу жилищного кредитования.
Необходимость "физической" передачи закладных при существующем порядке имеет следующие недостатки:
для передачи закладной требуется сделать на закладной запись о новом владельце, что сопряжено с техническими ошибками и неточностями.
для передачи закладной необходима ее "физическая" передача, что связано с рисками утери, порчи закладных, транспортными издержками.
эти риски и издержки усложняют процесс передачи закладных и снижают эффективность рефинансирования ипотеки.
В целях устранения данных рисков надо ввести возможность депозитарного учета закладных, что означает передачу закладной на хранение в депозитарий и последующий учет прав по закладной в виде записей по счетами депо (аналогично порядку учета прав по бездокументарным ценным бумагам – акциям и облигациям).
Это позволит снизить транзакционные издержки и риски операций, требующих передачи закладных, повысить доступность ипотечного кредитования, активизировать развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.
На ноябрь 2007 года ставка рефинансирования составляет 10,5%.
Рис. 4 «Объемы рефинансирования в России с 09.05 по 09.07»
Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее.
В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.
В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.
Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит.
В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И, в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.
В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.
Один из вариантов перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья.
Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России.
Уже сейчас на рынке начинают появляться ипотечные программы, в которых допускается одностороннее снижение процента по кредиту банком.
При нынешних условиях начинать процедуру перекредитования имеет смысл, в случае если процентная ставка упала на 3 процентных пункта. (т.к. теряется налоговая льгота, а значит, снижение процента должно компенсировать эту потерю, а так же расходы, при оформлении второго кредита). Хотя расходы на оформление кредита в банках падают. Если еще год назад могли не уложиться в 1000$, то сейчас это стоит долларов в 600.
Примеры программ перекредитования:
Программа перекредитования банка КИТфинанс предусматривает выдачу ипотечного кредита по ставке 9,75% при долларовом кредите и 11,75% при рублевом. Рублевый кредит можно брать на срок от 1 до 30 лет, долларовый от 1 до 15 лет. Перекредитоваться в КИТфинансе можно только если брали ипотечный кредит в следующих банках: Сбербанк России;Внешторгбанк (Внешторгбанк 24); Международный Московский Банк (ММБ);Городской Ипотечный Банк; Банк ДельтаКредит; Банк Сосьете Женераль Восток; Райффайзенбанк Австрия; НОМОС БАНК.
Международный Московский Банк запустил программу перекредитования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Программа действует в двух столицах - Москве и Санкт-Петербурге. Минимальная процентная ставка по условиям данной программы находится на уровне 9,9% в долларах и 14% в рублях. Максимальный срок кредитования - 20 лет. Размер кредита не может превышать 80% от оценочной стоимости квартиры. Минимальная сумма кредита - 10 тысяч долларов (или 250 тысяч рублей), а максимальная - 500 тысяч долларов (или 12 500 тысяч рублей).
Секъюритизация— (от англ. securities - ценные бумаги) — расширение использования ценных бумаг в качестве инструмента регулирования рыночных отношений и движения ссудного капитала.
Секьюритизация представляет собой важный механизм, используемый для получения относительно дешевых источников финансирования лизинговых операций. Вкратце, данный процесс заключается в следующему:
Лизингодатель создает свой собственный лизинговый портфель. Когда лизинговый портфель достигает достаточно крупных размеров, он продается вновь образованному юридическому лицу (юридическому образованию), в задачу которого входит исключительно держание данного лизингового портфеля, и получение и распределение поступлений от лизинговых сделок. Инвесторы приобретают акции в этом новом образовании, и получают долю от лизинговых поступлений, перечисляемых в данную структуру, иными словами, получают дивиденды на вложенные средства.
Лизинговая компания, реализующая свой портфель, получает разовый платеж за лизинговый портфель от нового образования, при этом данная компания получает средства от реализации корпоративных акций для приобретения лизингового портфеля. И поскольку доля в лизинговом портфеле преобразуется в пакет акций (одна из разновидностей ценных бумаг), лизинговый портфель считается секьюритизированным .
Наиболее важным результатом подобной программы является снижение риска для инвесторов, поскольку новое юридическое лицо обладает понятным и определенным набором активов с достаточно предсказуемыми поступлениями (лизинговые платежи), и риск для инвестора ниже по сравнению с прямыми инвестициями или предоставлением заемных средств лизинговой компании.
Снижение уровня рисков позволяет лизингодателю получить средства для новых лизинговых сделок, путем секьюритизации существующего лизингового портфеля при затратах, меньших по сравнению с банковскими кредитными ставками. Программа секьюритизации также позволяет создать ликвидность на рынке лизинга, что является важным достижением с точки зрения макроэкономической политики.
Секьюритизация является весьма сложным механизмом, применение которого началось лишь недавно в странах с развитой лизинговой инфраструктурой, однако темпы роста программ секьюритизации в России уже очень высокие. Секьюритизация может стать особенно полезной в развивающихся или переходных рынках, поскольку не требует наличия внутреннего фондового рынка.
Правительство РФ одобрило законопроект, вводящий депозитарный учет прав на ипотечные ценные бумаги, и приняло решение о внесении его на рассмотрение в Госдуму. Законопроект, предусматривает внесение поправок в три федеральных закона: "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).
В 2007 году Агентство АИЖК планирует объем выкупа закладных в размере 37,7 млрд. руб., секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму 18,5 млрд. руб. и выпуск корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на сумму 16 млрд. руб.
Дебютный выпуск облигаций с ипотечным покрытием осуществился ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» во 2-ом квартале 2007 года.
Деятельность Эмитента позволяет поддерживать банковскую ликвидность, расширять объемы банковского ипотечного кредитования за счет увеличения оборотного капитала региональных банков. Рефинансирование выданных банками кредитов и секьюритизация пулов ипотечных кредитов на фондовом рынке позволяет Эмитенту осуществлять эффективное перераспределение финансовых ресурсов с рынка капитала на денежно-кредитный рынок и постепенно снижать ставку кредитования. Так, по состоянию на 31.03.2007 года Эмитент рефинансировал закладных на общую сумму более 50 млрд. рублей.
Управление риском - это система мер, направленных на рациональное сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь подходами к управлению рисками, необходимо провести градацию (иерархию) рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию.
Ипотека, согласно требованиям федеральной программы ипотечного жилищного кредитования (собственные программы ипотечного кредитования банков имеют аналогичные требования), подлежит обязательному страхованию рисков:
страхование потери титула - страхования от признания сделки по ипотеке (договора купли-продажи) недействительной в силу различных причин.
страхование от потери трудоспособности заемщика - страхование заемщика от потери им трудоспособности.
Некоторые собственные программы ипотечного кредитования банков требуют страхования дополнительных рисков.
Страхование объекта залога
При страховании квартиры - объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры. Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости:
в компании "Альфа-Страхование" - 0,1-0,14%,
"Ренессанс-Страхование" - 0,18-0,35%,
в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК - от 0,2%,
УралСибе - 0,3-0,38%,
"Стандарт-резерве" - 0,25-0,35% и т. д.
Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, "Ренессанс-Страхование", "Прогресс-гарант" и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.
Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости.
Страхование заемщика
При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например,
в компании "Альфа-Страхование" страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины - в 0,35%,
в "Ренессанс-Страховании" - соответственно 0,25-0,81% и 0,35-1,4%,
в "Стандарт-резерве" - 0,25-0,35% и 0,4-0,5% и т. д.
Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3-0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет - 0,8-1,3%.
Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1-0,2%.
При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс.
Страхование титула
Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости:
в Ингосстрахе и ВСК - от 0,2%,
"Альфа-Страховании" - 0,25-0,35%,
Росгосстрахе - от 0,35%,
"Ренессанс-Страховании" - 0,28-0,45%,
УралСибе - 0,24-0,4%,
"Стандарт-резерве" - 0,37-0,5%.
Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, укладываться в 1,2-1,5% стоимости недвижимости.
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование "набегает" приличная сумма.
Существует два вида выплат: пропорциональные и "по первому риску":
Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).
Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.
Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты "по первому риску" - заемщикам. На страховании "по первому риску" настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.
Страховые компании обязательно учитывают кредитную историю клиента.
Кредитная история - систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства.
2.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Сегодня можно смело констатировать, что механизм ипотеки отработан и получил самое широкое применение по стране, не только в рамках федерального ипотечного агентства, но и банковскими структурами. Однако этот факт в Новосибирске сталкивается с тем, что темпы развития ипотеки значительно выше, чем объемы строительства жилья.
На сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается таким фактором как: «Кризис ипотечного рынка», стартовавший в США. Он приобретает все больший масштаб. В настоящий момент с Российским ипотечным рынком пока ничего серьезного не происходит, хотя бы потому, что международные рынки рефинансирования для многих Российских финансовых институтов недоступны.
Министр финансов РФ Алексей Кудрин, выступая на вечере «День банкира-2007» заявил, что кредитная политика банков может ужесточиться. Также он отметил, что «кредиты уже не будут такими дешевыми и легкими». По словам министра, это будет связано не с недостатком ликвидности на рынке, а с реакцией рынка на риски, которые появились в финансовом секторе. Министр подчеркнул, что дефицит ликвидности, который наблюдался на российском рынке в связи с кризисом ипотечного кредитования в США, преодолен благодаря действиям ЦБ и крупных госбанков. «Ситуация с ликвидностью восстановилась, но банки говорят, что иногда они испытывают сложности с кредитованием», - пояснил он. Некоторые сложности с кредитованием министр объяснил переоценкой рисков и переоценкой банками своих возможностей по выдаче слабообеспеченных и рисковых кредитов. «Это охлаждающий душ, который пролился в этом году, - отметил министр, - но банковская система сохранила хорошую форму». Однако при этом министр подчеркнул, что ряд экспертов заявляют, что кризис еще не преодолен. В связи с этим А.Кудрин обратился к ЦБ РФ и коммерческим банкам с просьбой быть готовыми к возможным кризисам и «свою стратегию строить с учетом рисков». Из-за кризиса на американском рынке ипотеки уже упали акции российских банков: Сбербанка (на 13,5%), ВТБ (8,8%). Из известных игроков на ипотечном рынке ставки по кредитам уже повысил Москоммерцбанк - в среднем на 0,5-1%. Банк «Русский стандарт» и вовсе заморозил выдачу ипотечных кредитов до конца года.
По проценту ипотечных сделок к концу следующего года на первичном и вторичном рынках стоит рассчитывать не менее чем на удвоение объемов выдачи ипотечных кредитов. Соответственно к концу года объем сделок приблизится к 10%, против нынешних 3-5%.
В будущем году следует ожидать на рынке, в первую очередь, распространение коммерческой ипотеки. Появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительства индивидуальных домов. Компания «АТТА Ипотека» планирует предложить своим банкам-партнерам новый продукт - кредитование покупки и ремонта коммерческой недвижимости. Сильных изменений в расстановке сил на рынке на будущий год, скорее всего, не произойдет. Как и на рынке выдачи, так и на рынке рефинансирования ипотечных кредитов расстановка сил останется прежней. Десятка лидеров среди ипотечных банков сохраняется еще в течение нескольких лет. Единственное, что может измениться – это позиции этих банков в рейтинге. Возможно, проявят большую активность и станут более заметными игроки рынка, начавшие свою деятельность в 2006 году.
Получат свое дальнейшее развитие такие продукты как, «ипотека без первоначального взноса» и «кредитование покупки комнат». Дело здесь в том, что скорость строительства нового жилья медленнее скорости износа и выбытия старого. Следовательно, получается, что вторичный рынок постепенно убывает. Соответственно на продажу по ипотеке скоро будут выставляться новые сегменты этого рынка, а именно, комнаты, малосемейные квартиры и т.п.
В России ожидается снижение минимальной ставки по ипотеке с 12% до 11%. До конца текущего года планируется опустить ставку до 11%, а к 2008-му - ниже 10%. Как известно, АИЖК выкупает у коммерческих банков закладные по ипотечным кредитам, выданным по стандартам агентства. Процентная ставка является одним из таких стандартов.
ФЦП "Жилище", утвержденная правительством в декабре прошлого года, предусматривает снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 10% к 2008 году и до 8% - к 2010-му (при этом накануне принятия программы спикер Думы Борис Грызлов предложил рекордное снижение процентной ставки - до 6,5% в 2006 -2007 гг.). АИЖК регулярно снижает ставку в своих стандартах, однако сейчас агентство подошло к критической планке, которую устанавливает инфляция. Как заявил вчера премьер-министр Михаил Фрадков, с 1 января по 15 мая инфляция в России составила 5,6%. При этом федеральный бюджет основан на годовом прогнозе инфляции 8,5%, а министр экономразвития Герман Греф вчера еще раз подтвердил, что считает возможным удержать инфляцию по итогам этого года в пределах 9%.
Ставка 11% остается рыночной и не нарушает стабильность банковского бизнеса. Снижение стоимости ипотеки может быть достигнуто за счет роста объема кредитования. При помощи ипотеки в 2005 году было профинансировано 4% сделок купли-продажи на рынке недвижимости. Ипотечные кредиты составили 2,6% от общей суммы этих сделок. По данным г-на Семеняки, в 2005 году АИЖК рефинансировало каждый пятый ипотечный кредит в России, общее количество которых составило 78,6 тыс. В связи с этим глава АИЖК отметил, что развитие ипотеки никак не связано с ростом цен на недвижимость, ведь при таком объеме очень трудно влиять на рынок.
Глава Минрегиона Владимир Яковлев в декабре прогнозировал, что общий объем предоставленных ипотечных кредитов вырастет с 20 млрд руб. в 2004 году до 150 млрд в 2007-м и до 415 млрд в 2010-м. В 2007 году АИЖК планировалось утроить объем рефинансирования ипотечных кредитов. Как сообщили "Времени новостей" в пресс-службе агентства, каждый месяц АИЖК рефинансирует приблизительно 1700 ипотечных кредитов, и по итогам 2006 года объем рефинансирования составит 21,6 млрд руб. - это в три раза больше, чем в прошлом году.
Чтобы ипотека могла осуществляться и развиваться необходимо соблюдение следующих условий:
Должны иметься долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов.
Необходимы потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита, для этого необходимо повышение уровня доходов российских граждан.
Юридическая возможность использования жилья в качестве залога.
Обеспечение гарантий по вкладам для граждан.
Применение льготного налогообложения для заемщиков.
Снижение ставок по ипотечным кредитам.
Развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья.
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг - вторичного ипотечного рынка.
Принятие мер, со стороны властей, по развитию уже созданных структур.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сегодня рынок ипотечного кредитования все еще находится на ранней стадии своего развития и во время принятия всех необходимых нормативных актов к уже введенным в действие законам, внедрения стандартов, которые сделают возможным привлечение долгосрочных кредитных ресурсов. Перспектива развития ипотечного сектора в России является очень обнадеживающей.
Эта система очень важна как для малого предпринимательства России, так и для физических лиц по двум причинам: во-первых, развитие ипотеки повлечет рост платежеспособного спроса на недвижимость, а следом и на всю сферу услуг, связанную с ремонтом, благоустройством и обслуживанием жилья (и нежилой недвижимости), а во-вторых, обеспечит самих предпринимателей возможностью приобрести недвижимость (как в жилом, так и в нежилом фонде) для ведения предпринимательской деятельности, что даст возможность расширить бизнес; физическим лицам развитие ипотеки даст возможность улучшить свои жилищные условия, а кому-то, возможно, единственную возможность приобрести собственное жилье.
В настоящее время основными соображениями, которыми руководствуются банки при кредитовании физических лиц под обеспечение объектами недвижимости являются:
- достаточно высокая ликвидность предмета обеспечения, позволяющая минимизировать риски, связанные с невозвратом кредита;
- относительная простота работы уполномоченного персонала банка при оценке кредитных заявок, а также при текущей работе с кредитом;
- повышенная базовая ставка по ссудам, сложившаяся в данном секторе рынка.
Указанные факторы в своей совокупности обеспечивают достижение банком основной цели кредитования физических лиц под обеспечение объектами недвижимости - получение стабильных доходов при условии минимизации рисков, связанных с невозвратом кредита.
Но ипотечная система не может надежно функционировать без единого по всей Российской Федерации порядка рег