Договор продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1 ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТ ДРУГИХ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
1.2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
2.1 ОСНОВНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА
2.2 ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
ГЛАВА 3 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности на недвижимость, законодатель на каждую из сторон договора возлагает обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган. Гражданским законодательством предусматривается ответственность стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки с недвижимостью или перехода права собственности на недвижимость, в форме возмещения убытков (ст. 165, 551 ГК РФ).
Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного документа) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором.
Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.
Особенности продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры) закреплены в статье 558 ГК РФ. К ним относятся:
требование законодателя о государственной регистрации договора продажи жилого помещения (договор считается заключенным с момента государственной регистрации — пункт 2 ст. 558 ГК РФ);
требование законодателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ);
существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (с указанием этих прав).
В этот перечень лиц могут быть включены:
члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);
арендаторы (ст. 617 ГК РФ);
лица, которые пользуются жилыми помещениями в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
Перечисленные лица относятся к категории третьих лиц и их права влияют на содержание правоотношений по продаже недвижимого имущества.
Необходимо также обратить внимание на то, что в отношении проживающих несовершеннолетних лиц продажа недвижимого имущества (жилых помещений) допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
3.2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Правовое регулирование отношений по договору продажи предприятия регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 8, ст. 559 — 566 ГК РФ.
Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости, поэтому при недостаточности специальных норм статей 559 — 566 ГК РФ к нему применяются правила Гражданского кодекса РФ о продаже недвижимости, а в случае их недостаточности — общие положения о купле-продаже.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ). С учетом определения, данного в статье 132 ГК РФ, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК РФ).
Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К существенным условиям договора продажи предприятия относятся предмет и цена.
Стороны договора продажи предприятия — обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. Продавец — по общему правилу, собственник предприятия (как объекта, а не как субъекта (организационно-правовой формы) права). При продаже государственных или муниципальных предприятий продавцами могут выступать уполномоченные государственные органы или специализированные государственные учреждения (федеральные или местные). Продажу приватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет в соответствии с законодательством специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества».
Предмет является существенным условием договора продажи предприятия. В предмет договора входит состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. В состав предприятия включаются все его материальные и нематериальные элементы.
К материальным элементам относятся:
основные фонды (помещения, здания, сооружения, земельные участки и др.);
оборотные фонды (сырье, готовые изделия, полуфабрикаты, денежные средства и т.п.).
К нематериальным элементам следует отнести:
имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую задолженность);
исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т.д.);
исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и др.).
По общему правилу не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии).
Особенности предмета договора.
Предметом этого договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности предпринимателя-продавца (юридического лица, гражданина-предпринимателя), но и часть этого предприятия как имущественного комплекса (например, имущество, закрепленное за филиалом или производственным цехом). Правовое значение в данном случае имеет возможность использования имущественного комплекса для ведения предпринимательской деятельности, т.е. продаваемый имущественный комплекс должен образовывать технологически единое целое и обеспечивать возможности и потребности замкнутого производственного цикла. В противном случае анализ статьи 559 ГК РФ приводит к выводу о возможности продажи предприятия исключительно в качестве юридически неделимой совокупности имущества, а не по частям.
В состав предмета договора входят обязанности (долги) продавца перед третьими лицами (кредиторами). Продажа предприятия является единственным видом купли-продажи, в котором законодатель допускает возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает перевод долга продавца (дебитора) перед третьими лицами (кредиторами) на покупателя предприятия, что возможно только с согласия кредиторов (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предмета продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора. В статье 562 ГК РФ закреплены права кредиторов при продаже предприятия. В случае нарушения этих прав продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Цена является существенным условием договора продажи предприятия и должна быть включена в договор с учетом общих положений о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется соглашением сторон на основе полной инвентаризации предприятия (ч. 1 ст. 561 ГК РФ).
Согласно пункту 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия сторонами должны быть составлены и рассмотрены:
- акт инвентаризации;
- бухгалтерский баланс;
- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера долгов (требований), размера долгов (требований);
- сроки исполнения долговых обязательств (сроки требований).
Особый порядок оценки предприятия с привлечением к выполнению этой работы независимого аудитора введен законодателем в интересах покупателя. Он, прежде всего, преследует цель получения покупателем достоверной информации о действительной стоимости приобретаемого имущественного комплекса.
Документы, перечисленные в пункте 2 ст. 561 ГК РФ должны быть составлены, рассмотрены, согласованы сторонами и приложены к договору продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ).
При продаже государственных предприятий начальная цена аукциона (конкурса) определяется специальными нормативными актами в порядке, установленном законодательством.
Договор продажи предприятия является возмездной, но не эквивалентной сделкой, следовательно, стороны не обязаны заключать договор по цене, определенной аудитором. Нормы гражданско-правового законодательства не препятствуют стороне купить или продать предприятие себе в убыток. Кроме того, на цену предприятия могут оказывать влияние различные факторы, как не поддающиеся прямой оценке (например, перспективы рынка или надежность должников), так и не имеющие отношения к экономике и финансам.
Срок в договоре продажи предприятия устанавливается соглашением сторон и законодательно особо не выделяется.
Форма договора продажи предприятия соответствует требованиям о форме договора продажи недвижимости.
Согласно пункту 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему:
акта инвентаризации;
бухгалтерского баланса;
заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Несоблюдение формы договора согласно пункту 2 ст. 560 ГК РФ влечет его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).
Обязанности продавца:
подготовить предприятие к передаче, в том числе составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (п. 1 ч. 2 ст. 563 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором;
передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта (п. 1 ч. 1 ст. 563 ГК РФ). С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ч. 2 ст. 563 ГК РФ);
перевести на покупателя право собственности (п. 1 и 2 ст. 564 ГК РФ), т.е., кроме регистрации договора продажи предприятия, необходима государственная регистрация перехода права собственности на покупателя.
Таким образом, обретение покупателем предприятия статуса собственника обусловлено тремя стадиями:
- государственная регистрация договора;
- передача предприятия;
- государственная регистрация права собственности на предприятие.
Продавец также обязан:
передать покупателю имущество предприятия в комплекте, количестве и качестве, определяемом документами, прилагаемыми к договору (п. 2 ст. 561 ГК РФ);
свободным от прав третьих лиц (п. 3 ст. 565 ГК РФ с учетом ст. 563 ГК РФ);
с обязательным письменным уведомлением кредиторов о продаже предприятия (ст. 562 ГК РФ).
Обязанности покупателя:
оплатить полученное предприятие в порядке и сроки, определяемые договором;
принять товар, т.е. подписать акт и зарегистрировать право собственности на предприятие (п. 3 ст. 484, п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Необходимо отметить, что обязанность покупателя принять предприятие специально не регулируется, но надлежащее выполнение покупателем этой обязанности необходимо для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свое обязательство по передаче товара. Следовательно, покупатель не вправе неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие.
В случае если покупатель не принимает или отказывается принять товар (отказывается от подписания передаточного акта), продавец вправе потребовать от покупателя принятия товара или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).
В случае уклонения покупателя от государственной регистрации права собственности продавец вправе потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Вследствие большого разнообразия договоров в гражданском праве возникает необходимость в классификации их на виды. Классификация договоров проводится по различным признакам, которые, как правило, закреплены в законе. К ним относят: основания, момент возникновения договора, характер распределения прав и обязанностей, возмездность и другие.
Договор продажи недвижимости по общему правилу — консенсуальный, возмездный и взаимный.
К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся предмет, цена и — в договорах продажи жилых помещений — перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993г.;
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.12.2007);
Гражданский кодекс российской федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 06.12.2007);
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997);
Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право. – Москва, 2007г;
Касьянов Г.Ю. 1000 и один договор. – Москва, 2008г.;
Гражданский кодекс Российской Федерации (3).п.2 ст.549
Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. Гражданское право (5) С. 45
2