Ипотечное кредитование и его особенности в России

Введение
1. Сущность ипотечного кредитования
1.1. Понятие ипотечного кредитования и его элеметы
1.2. Модели ипотечного кредитования
1.3. Элементы ипотечного кредитования
2. Анализ особенностей, проблем и перспектив ипотечного кредитования в России
2.1. Особенности российского ипотечного кредитования
2.2. Проблемы ипотечного кредитования
2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Приложение 1

Анализ российского опыта реализации программы ипотечного кредитования жилищного строительства позволяет сделать вывод о том, что проблемы в этой сфере без активизации роли государства не решить.
Для развития ипотеки при поддержке государства необходимо сделать следующее:
Определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передается в пользование, а не в собственность. А пользование в современных условиях - это произвол чиновников. Если бы была достигнута договоренность о собственности на землю под жилищное строительство, в России (при прочих равных условиях) в эту сферу пошел бы иностранный капитал, снизились бы стоимость кредитов, а, следовательно, и жилья.
Принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив правовую возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам. Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных в первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитных организаций с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24 до,15%.
Внести серьезные изменения и в Налоговый индекс, с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. В частности, установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы выпуска (сейчас такая зависимость существует).
Упорядочить и снизить накладные расходы заемщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита.
Законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае рост дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.
Повысить платежеспособный спрос населения.
Исследование «РОМИР Мониторинг» показало, что причиной «неготовности» к ипотеке выступает низкий уровень доходов. Среди тех, кто имеет среднедушевой доход от 1500 до 10000 руб. в месяц, только 7-15% рассматривают в той или иной степени возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Зато среди относительно обеспеченных людей (доход на члена семьи от 10000 рублей в месяц) уже 39% считают, что они в состоянии воспользоваться ипотечным кредитованием.
Но дело не только в низких доходах. Для российского рынка, как показало исследование, вообще характерен невысокий уровень доверия населения к финансовым структурам, выдающим кредиты. В массовом сознании еще не преодолены негативные последствия экономического кризиса 1998 г.
Организовать системную работу по привлечению населения к ипотеке и разъяснению ее сущности.
Группа «РОМИР Мониторинг» провела исследование на тему, что мы знаем об ипотеке. Результаты можно назвать шокирующими. Оказалось, что 43% взрослого населения России вообще ничего не знают об ипотеке. Еще 36% утверждают, что про ипотеку «слышали, но знают мало». Иными словами, подавляющее большинство россиян (почти 80%) не знают об ипотеке практически ничего. И лишь 7% заявили, что знакомы с этой темой «очень хорошо».
В России массовый запуск ипотеки возможен в значительной мере за счет увеличения сроков возврата кредита до 25-30 лет (вместо существующих в среднем 10 лет), а также снижения процентов по кредитам до 7-8% в валюте (в настоящее время в среднем 15%). Но следует иметь в виду, что все финансирование по ипотечным займам сосредоточено в коммерческих банках, которые ситуация с высокими процентными ставками в условиях постоянного роста цен на жилье вполне устраивает. Государство пока на коммерческие банки существенного влияния оказать не может, хотя такие рычаги имеются.
Заключение
Главные причины неудач в области создания институтов жилищного кредитования в России – недооценка роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий – с другой гой, наивная вера в то, что условия для развития передовых форм ипотечного кредитования могут возникнуть за короткое время. Следствием этого заблуждения стало отсутствие продуманной государственной стратегии в данной области.
Основными барьерами на пути широкого распространения пережлав форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.
Развитие ипотечного кредитования возможно не только за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить жилищную проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Разрыв между уровнем сбережений и инвестиций свидетельствует о наличии значительных финансовых ресурсов, не задействованных в экономике. Создание надежных сберегательных касс позволит ослабить жилищные проблемы. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.
Обобщая вышесказанное, следует заметить, что вделе развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера(недостаточно высокий уровень жизни населения, из-за чего ипотекой могут воспользоваться только обеспеченные граждане, чрезмерная доля «теневого» сектора экономики), так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности и залога, отсутствие условий для обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т. д. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, на мой взгляд, преждевременно.
Список литературы
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2007.
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: ИНФРА-М, 2007.
Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. – М.: Дикта, 2007.
Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. №4, 2004.
Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. №1, 2005.
Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. №6, 2002.
Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. №8, 2004.
Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. №1, 2008.
Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. №3, 2007.
Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. №3, 2003.
Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. №8, 2007.
Радченко И. Анализ банковских ипотечных программ // Ведомости. №177, 2007.
Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. №4, 2003.
http://www.ahml.ru
http://www.aton.ru
http://www.deltacredit.ru
http://www.economy.gov.ru
http://www.mia.ru
http://www.romir.ru/
Приложение 1
Таблица 1.1.
Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции
Субъекты
Цели и функции
Заемщики Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения) Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам Продавцы жилья (физические лица) Выгодно продать жилье Риелторские организации (лицензированные продавцы) Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России Страховые компании Полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли Оценочные компании Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов Операторы вторичного рынка Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги) Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги Органы опеки и попечительства Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан Государство Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья
Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. №8, 2007. С. 35.
Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. №1, 2005. С. 62.
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2007. С. 4.
Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. №4, 2003. С. 28.
Ковалишина Г. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия. Июнь 2007 г. Институт финансовых исследований.
Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. №6, 2002. С. 17.
Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. №4, 2004. С. 43.
Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. №3, 2003. С. 59.
www.aton.ru
http://www.deltacredit.ru
http://www.mia.ru
http://www.ahml.ru
http://www.economy.gov.ru
Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. №3, 2007. С. 27.
Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. №1, 2008.
http://www.romir.ru/
http://www.romir.ru/
2