Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Теоретические аспекты системы ипотечного кредитования в мировой банковской практике
1.1 Понятие и содержание системы ипотечного кредитования
1.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
1.2.1 Немецкая модель ипотечного кредитования
1.2.2 Американская модель ипотечного кредитования
1.3 История развития ипотечного кредитования в России
1.4 Нормативное регулирование системы ипотечного кредитования
2 Развитие системы ипотечного кредитования на современном этапе
2.1 Общая ситуация на российском рынке ипотечного кредитования
2.2 Модели и инструменты системы ипотечного кредитования
2.3 Управление рисками в системе ипотечного кредитования
3 Практика реализации банковских программ ипотечного кредитования в г. Новосибирске
3.1 Оценка состояния рынка ипотечного кредитования в Новосибирске
3.2 Сравнительный анализ технологии ипотечного кредитования
3.3 Программы ипотечного кредитования ОАО КБ «Сибконтакт»
3.3.1 Ипотечное кредитование под залог имеющегося жилья по программе АИЖК
3.3.2 Ипотечное кредитование по программе «Мечта»
3.3.3 Ипотечное кредитование по программе «10-RU»
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Погашение кредита и уплата процентов осуществляется ежемесячно по аннуитетной схеме платежей. Проценты по кредиту начисляются ежемесячно, (начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно) на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату.
Аннуитетный платеж рассчитывается по формуле (1).
СБ СБ РФ применяет не аннуитетные, а дифференцированные платежи, которые предусматривают, что погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 15% в год. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.
Дифференцированный платеж рассчитывается по формуле (3).
Рассчитаем также и прочие расходы, которые возникнут у заемщика при оформлении кредита. К этим расходам прежде всего относятся:
регистрационные сборы Учреждения Юстиции;
оценка приобретаемой недвижимости;
услуги по страхованию;
сборы банка за рассмотрение заявки на получение кредита и его выдачу.
У каждого из кредиторов список расходов различен.
Данные всех расчетов объединены в таблицы и представлены в приложениях: Г, Д, Е.
Кроме того, Сбербанк использует дифференцированные платежи для расчета по кредиту, т.е. в начале срока кредитования молодая семья должна будет выплачивать более высокие суммы.
Таблица 1 - Сравнение стоимости обслуживания ипотечных жилищных программ для группы I
Показатель СБ СБ РФ Бинбанк НОАИЖК уплачиваемые проценты, проц. 15,00 13,00 12,00 удорожание квартиры за счет процентов, руб. 286 380,00 273 888,00 251 000,40 удорожание квартиры за счет прочих расходов, руб. 18 820,00 19 140,00 38 640,00 к уплате за квартиру с учетом всех удорожаний и расходов, руб. 1 805 200,00 1 793 028,00 1 789 640,40 абсолютное удорожание квартиры, проц. 20,35 19,54 19,42 Для I группы наиболее выгодным оказывается обращение в НОАИЖК за счет того, что при первоначальном взносе в размере 50%, процентная ставка по кредиту снижается. Следует заметить, что удорожание квартиры при обращении в Бинбанк не на много больше, чем в НОАИЖК. Однако, в НОАИЖК более высокие накладные расходы. Выбор кредитора II-ой группой во многом зависит от того, смогут ли данные заемщики подтвердить свой официальный доход.
Таблица 2 - Сравнение стоимости обслуживания ипотечных жилищных программ для группы II
Показатель СБ СБ РФ Бинбанк НОАИЖК уплачиваемые проценты, проц. 15,00 13,00 13,00 удорожание квартиры за счет процентов, руб. 485 718,00 447 262,00 447 262,80 удорожание квартиры за счет прочих расходов, руб. 45 820,00 36 740,00 100 740,00 к уплате за квартиру с учетом всех удорожаний и расходов, руб. 3 531 538,00 3 484 002,80 3 548 002,80 абсолютное удорожание квартиры, проц. 17,72 16,13 18,27 К II группе относятся обеспеченные люди, приобретающие дорогие квартиры и оформляющие большие суммы кредита. Различия в стоимости обслуживания кредита в Сбербанке и в НОАИЖК незначительные, но в НОАИЖК высокие накладные расходы. Поэтому для данной группы будет наиболее удобно, быстро и выгодно оформить кредит в Бинбанке. При этом в Бинбанке низкие накладные расходы.
Таким образом, данные, приведенные в таблицах 5,6, позволяют сделать следующие выводы:
Для кредиторов I группы, где собственные средства составляют 50% от стоимости приобретаемого жилья, наиболее выгодным является получение кредита в НОАИЖК, которое заявляет о самой низкой процентной ставке в 12%.
Для кредиторов II группы, где требуется большая сумма при незначительном сроке кредита, выгодно обращение в Бинбанк (удорожание квартиры за счет процентов будет наименьшим)
Для всех вариантов, а, следовательно, для этих двух групп заемщиков, при оформлении ипотечного кредита наибольшие расходы, связанные с оформлением кредита, заемщик несет в случае его обращения в НОАИЖК.
Так выглядят количественные характеристики ипотечных программ, предлагаемых участниками рынка. Но не стоит забывать и о качественных характеристиках. Так, несмотря на то, что с точки зрения финансовых затрат заемщика, обращение в СБ СБ РФ кажется привлекательным, стоит помнить еще и о достаточно жестких требованиях, предъявляемых банком к заемщику. Прежде всего, речь идет о необходимости подтвердить официальную заработную плату (в размере не мене 18 000 рублей), а также о наличии поручителей (не менее двух человек). Кроме того, дифференцированные платежи, предусмотренные Сбербанком для выплат по кредиту, могут быть достаточно обременительными (особенно первые годы, когда платежи наибольшие). При выборе кредитора следует также учитывать срок его работы на рынке ипотечного кредитования, срок оформления ипотечного кредита, количество заключенных сделок, инфраструктуру, вовлеченную в работу с данным кредитором.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для Новосибирска необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.
Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.
3.3 Программы ипотечного кредитования ОАО КБ «Сибконтакт»
3.3.1 Ипотечное кредитование под залог имеющегося жилья по программе АИЖК
Клиентам ОАО КБ «Сибконтакт» предлагается ипотечная программа, в которой при получении кредита на приобретение жилья, залогом может выступать уже имеющаяся жилая недвижимость. Данная программа позволяет купить квадратные метры на вторичном рынке недвижимости, строящееся жилье, а также полученные кредитные средства могут быть направлены на строительство индивидуального жилого дома с земельным участком.
Благодаря этой ипотечной программе каждый новосибирец, проживая в собственной квартире, может приобрести дополнительную жилплощадь для будущих или подрастающих детей. Причем, ежемесячный платеж по полученному кредиту, можно компенсировать, путем сдачи в аренду вновь приобретенной недвижимости. Данный кредитный продукт имеет множество выгодных отличий. Ставка по кредиту колеблется в диапазоне от 11 до 14% годовых в рублях, что продемонстрировано в таблице 3.
Таблица 3 – Процентные ставки по ипотеке по программе АИЖК
Коэффициент Кредит/Залог Процентная ставка, годовых (АИЖК), проц.
От 12 до 180 мес. (от 1 до 5 лет) включительно От 180 до 360 мес. (от 15 до 30 лет) От 30% (включительно) до 50% (включительно) 11,0 12,0 Более 50% до 70% (включительно) 12,5 13,0 Более 70% до 90% (включительно) 13,5 14,0
Фиксация процентной ставки зависит от следующих критериев: срок кредитования, размер первоначального взноса и приобретаемого объекта недвижимости. Размер кредита может достигать 90% от оценочной стоимости передаваемого в залог жилого помещения, представлено в таблице 4.
Таблица 4 – Параметры кредитования по программе АИЖК
Параметры кредита Целевое назначение кредита Приобретение/строительство квартиры, индивидуального жилья с земельным участком. Не фиксируется – отделка приобретенного жилья, коммерческая недвижимость. Обеспечение кредита Залог жилого помещения, находящегося в собственности заемщиков/залогодателей. Страхование жизни заемщика (созаемщика), квартиры (дома), земельного участка. Сумма кредита От 150 000 до 10 000 000 руб. (зависит от заработной платы заемщиков), (30 – 90% от стоимости приобретаемой недвижимости). Процентная ставка 30 – 90% от стоимости приобретаемой недвижимости; 11-14% годовых в рублях проценты начисляются на остаток выплат по кредиту (по формуле расчета аннуитетного платежа). Срок возврата кредита От 1 до 30 лет с возможностью досрочного погашения через 6 месяцев с момента предоставления кредита. Выплаты по кредиту Ежемесячно с 1-го по последнее число (обе даты включительно) месяца, равными, фиксированными в кредитном договоре, суммами. Основные требования к заёмщику:
- российское гражданство (паспорт);
- постоянная регистрация по месту жительства на территории РФ;
- заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 75 лет (предельный возраст). Предельный возраст может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования;
- постоянное место работы в г. Новосибирске (или крупной гос. организации другого города). По найму - от 6 месяцев (с отметкой в трудовой книжке), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридических лиц - действие бизнеса не менее 1 отчётного года.
- подтверждение справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую отчетность за предыдущий отчётный период, а также квитанции об оплате налога).
- наличие достаточного количества собственных средств для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 20-70 тыс. руб., в зависимости от суммы кредита). Кредитоспособность заёмщика проверяется службой безопасности Банка и только после этого даётся согласие на выдачу кредита.
Затраты заёмщика на оформление сделки:
- обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки – 1,0% от стоимости покупаемой квартиры, если сумма кредита до 500 000 руб.; свыше этой суммы – клиенту предоставляется на выбор: либо нотариальное удостоверение договора ипотеки (1,0% от стоимости квартиры), либо оформление договора ипотеки специалистами ООО «Сибирский Ипотечный Брокер» (6 000 руб.)
- оценка приобретаемой недвижимости – в среднем 2 000 руб.
- услуги по подбору квартиры ООО «Сибирский Ипотечный Брокер» - 1-4% от стоимости квартиры.
- услуги по страхованию – в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% на один год. Страховой полис ежегодно продляется заемщиком с оплатой соответствующих сумм (начисляются на остаток выплат по кредиту, увеличенному на 10%).
- государственная регистрация купли-продажи и ипотеки, выписка из ЕГРП - 1 100 руб.
- сборы банка за выдачу кредита – 2,0% от суммы кредита (при сумме кредита менее 500 000 руб.). При оформлении кредита свыше 500 000 руб., комиссия банка составит 1,5% от суммы кредита.
Процесс процедуры оформления сделки ипотечного кредитования состоит из следующих этапов:
- Первичная консультация
- Сдача документов по заёмщикам на проверку
- Вынесение предварительного решения (3-5 рабочих дней)
- Поиск квартиры (3 месяца)
- Сдача документов по квартире
- Проверка документов по недвижимости и вынесения решения 3-5 дней. Во время проверки документов по недвижимости обновляют справки о доходах заёмщика и созаёмщика за истёкшие месяцы после получения предварительного кредитного решения.
- Назначается день сделки, и сообщается дата заёмщикам и созаёмщикам.
- Открытие счетов
- Подписание кредитного договора
- Подписание договора Купли-Продажи
- Оплата Аванса по Договору К-П
- Страхование
- Зачисление аккредитива
- Сдача документов в Юстицию (10 дней). После оформления всех документов составляется график внесения ежемесячных платежей и соответственно этому графику осуществляется оплата по Кредитному договору.
Рассмотрим конкретный пример по выдаче ипотечного кредита по программе «АИЖК».
Стоимость квартиры для нужд ипотечного кредитования - 1 500 000 руб., заявленная сумма кредита - 750 000 руб., срок кредита - 5 лет (62 мес.), процентная ставка по кредиту - 11 % годовых, величина доходов заёмщика составляет 35 000 руб.
Дополнительные расходы по оформлению ипотечной сделки:
- Нотариальное удостоверение сделки (1% от стоимости квартиры) –
15 000 руб.;
- Оформление договора К/П и ипотеки специалистами ООО
«СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 6 000 руб.;
- Оценка приобретаемой недвижимости - 2 000 руб.;
- Услуги по страхованию (начисляются ежегодно в среднем 1,6% на остаток выплат по кредиту) - 13 500 руб.;
- Сборы Банка за выдачу кредита (сумма кредита менее 500 000 руб. - 2%, более 500 000 руб. - 1,5%) - 11 250 руб.;
- Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки, выписка из ЕГРП-1 100 руб.;
- Услуги по подбору квартиры ООО «СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 1-4% от стоимости квартиры - (2%) - 30 000 руб.
Всего расходов: 78 850 руб.
Так же учитываются расходы на открытие текущего счёта покупателя - 200 руб., и открытие текущего, аккредитивного счетов продавца - 500 руб.
Первоначальный взнос по кредиту составляет 750 000 руб.
Итого общая сумма расходов составляет 829 550 руб. Далее рассчитываем сумму ежемесячного платежа. Общий ежемесячный платёж составил 16 307 руб. Платежи первого и последнего месяца будут отличаться. Так в первый месяц заёмщик платит только проценты по кредиту - 2 486 руб., а в последний месяц остаток по платежу в счёт погашения основного долга и платёж процентов - 16 012 руб.
Итак, если взять ипотечный кредит по программе «АИЖК» на 5 лет, под 11% годовых на сумму 750 000 руб., и каждый месяц выплачивать платежи равными долями, то получается что общая сумма платежа за 5 лет составит 980 611 руб. То есть переплата по ипотечному кредиту составит 230 611 руб.
Но бывают и такие ситуации, когда заёмщик имеет возможность досрочно погасить кредит. Допустим, что в 10 месяце заёмщик погасит долг в сумме 100 000 руб. Тогда срок выплаты платежей сократится до 52 месяцев, а сумма общего платежа составит 827 429 руб.
Следовательно, досрочное погашение по кредиту достаточно выгодно для заёмщика. Получается, что сумма общего платежа достаточно сокращается, так же как и сроки выплат.
Ипотечный кредит по программе «АИЖК» получить достаточно просто, нужно лишь иметь соответствующие доходы и постоянную работу. Эта ипотечная программа подходит больше заёмщикам работающим по найму и владельцам и совладельцам собственного бизнеса.
3.3.2 Ипотечное кредитование по программе «Мечта»
По этой программе кредитуется только покупка квартир, и только под залог уже имеющегося жилья. По программе АИЖК можно приобрести квартиру и под залог приобретаемого жилья, а также частные дома.
Существуют обязательные условия для заёмщика по программе «Мечта», которые показаны в таблице 5:
- Возраст заёмщика должен быть не менее 21 года и не старше 60 лет на момент получения кредита;
- Заёмщик должен обязательно иметь высшее образование;
- Заёмщик должен проработать не менее 1,5 года после института по своей специальности, и не менее 4 месяцев на постоянном месте работы;
- Доход заёмщика рассматривается за последние 12 месяцев работы.Таблица 5 – Параметры кредитования по программе «Мечта»
Параметры кредита Целевое
назначение
кредита Приобретение квартиры. Не фиксируется - отделка приобретённого жилья, коммерческая недвижимость, приобретение комнат, частных домов. Обеспечение кредита Залог жилого помещения, находящегося в собственности заёмщиков/залогодателей. Страхование жизни заёмщика (созаёмщика), квартиры (дома), земельного участка Сумма кредита От 450 000 до 5 000 000 руб. (зависит от заработной платы заёмщиков), (30-70% от стоимости имеющейся недвижимости) Процентная ставка Ставка по кредиту при предоставлении справки 2-НДФЛ составляет - 11%, при предоставлении справки о неофициальной заработной плате - 12%. Минимальный размер первоначального взноса составляет 15% Срок возврата кредита от 7 лет до 20 лет с возможностью досрочного погашения через 6 месяцев с момента предоставления кредита. Выплаты по кредиту Ежемесячно с 1-го по последнее число (обе даты включительно) месяца, равными, фиксированными в кредитном договоре, суммами. Рассмотрим конкретный пример по выдаче ипотечного кредита по программе «Мечта».
Стоимость квартиры для нужд ипотечного кредитования - 2 500 000 руб., заявленная сумма кредита - 2 125 000 руб., срок кредита -15 лет (180 мес.), процентная ставка по кредиту - 11% годовых, величина доходов заёмщика составляет 47 600 руб.
Дополнительные расходы по оформлению ипотечной сделки:
- Нотариальное удостоверение сделки (1% от стоимости квартиры) - 25 000 руб.;
- Оформление договора К/П и ипотеки специалистами ООО «СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 6 000 руб.;
- Оценка приобретаемой недвижимости - 3 000 руб.;
- Услуги по страхованию (начисляются ежегодно в среднем 1,5% на остаток выплат по кредиту) - 31 875 руб.;
- Сборы Банка за выдачу кредита (сумма кредита менее 500 000 руб. - 2%, более 500 000 руб. - 1,5%) - 31 875 руб.;
- Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки, выписка из ЕГРП – 1 100 руб.;
- Услуги по подбору квартиры ООО «СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 1 - 4% от стоимости квартиры - (2%) - 50 000 руб.
Всего расходов: 148 850 руб.
Так же учитываются расходы на открытие текущего счёта покупателя -200 руб., и открытие текущего, аккредитивного счетов продавца - 500 руб.
Первоначальный взнос по кредиту составляет 375 000 руб.
Итого общая сумма расходов составляет 524 550 руб.
Далее рассчитываем сумму ежемесячного платежа. Общий ежемесячный платёж составил 24 260 руб. Платежи первого и последнего месяца будут отличаться. Так в первый месяц заёмщик платит только проценты по кредиту - 7 045 руб., а в последний месяц остаток по платежу в счёт погашения основного долга и платёж процентов - 21 931 руб.
Итак, если взять ипотечный кредит по программе «Мечта» на 15 лет, под 11% годовых на сумму 2 125 000 руб., и каждый месяц выплачивать платежи равными долями, то получается что общая сумма платежа за 15 лет составит 4 322 996 руб. То есть переплата по ипотечному кредиту составит 2 197 996 руб. Фактически за 15 лет использования кредита мы выплачиваем сумму в два раза большую, чем берём кредит.
При выплате платежей по программе «Мечта» также можно досрочно погашать кредит. Только в этом случае будет уменьшаться не срок выплаты платежей, а суммы последующих ежемесячных платежей. Так если в 30 месяце досрочно выплатить 100 000 руб., то сумма последующих платежей сократиться, а также сократиться сумма основного долга до 3 958 254 руб.
Ипотечный кредит по программе «Мечта» получить сложнее, чем поостальным программам, так как к заёмщику предъявляются достаточножёсткие требования и проводится тщательный анализ его платёжеспособности. Чаще всего эту ипотечную программу используют клиенты, работающие по найму достаточно долго на одном месте, с опытом работы на занимаемой должности.
3.3.3 Ипотечное кредитование по программе «10-RU»
Существует также в Банке «Сибконтакт» ещё одна наиболее востребованная ипотечная программа - «10-RU». Она является «серединой» между двумя ранее представленными программами и содержит в себе достаточно демократичные условия.
Пример по выдаче ипотечного кредита по программе «10-RU».
По этой программе банк имеет возможность кредитовать покупку не только благоустроенных квартир, но также покупку частных домов (кроме земельных участков) и отдельных комнат, находящихся в собственности.
Ставка по кредиту колеблется в диапазоне от 11 до 14% годовых в рублях.
Фиксация процентной ставки зависит от следующих критериев: срок кредитования, размер первоначального взноса и приобретаемого объекта недвижимости. Размер кредита может достигать 90% от оценочной стоимости передаваемого в залог жилого помещения. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Сумма кредита колеблется от 300 000 руб. и не имеет ограничений (зависит от заработной платы заёмщиков). Срок возврата кредита - до 30 лет. Этой ипотечной программой пользуются в основном заёмщики, которые имеют свой бизнес, или это предприятия без образования юридического лица.
При выдаче ипотечного кредита заёмщику по программе «10-RU» соблюдаются те же условия, что и по программе «АИЖК».
Стоимость квартиры для нужд ипотечного кредитования - 1 500 000 руб., заявленная сумма кредита - 1 350 000 руб., срок кредита -15 лет (180 мес.), процентная ставка по кредиту -11% годовых, величина доходов заёмщика составляет 40 000 руб. Квартира покупается под залог приобретаемого жилья.
Дополнительные расходы по оформлению ипотечной сделки:
- Нотариальное удостоверение сделки (1% от стоимости квартиры) - 15 000 руб.;
- Оформление договора К/П и ипотеки специалистами ООО «СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 6 000 руб.;
- Оценка приобретаемой недвижимости - 2 000 руб.;
- Услуги по страхованию (начисляются ежегодно в среднем 1,6% на остаток выплат по кредиту) - 24 300 руб.;
- Сборы Банка за выдачу кредита (сумма кредита менее 500 000 руб. - 2%, более 500 000 руб. - 1,5% - 20 250 руб.;
- Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки, выписка из ЕГРП - 1 100 руб.;
- У слуги по подбору квартиры ООО «СИБИРСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР» - 1 - 4% от стоимости квартиры - (2%) - 30 000 руб.
Всего расходов: 98 650 руб.
Так же учитываются расходы на открытие текущего счёта покупателя - 200 руб., и открытие текущего, аккредитивного счетов продавца - 500 руб.
Первоначальный взнос по кредиту составляет 150 000 руб. Итого общая сумма расходов составляет 249 350 руб. Сумма аннуитетного ежемесячного платежа составляет - 15 412 руб.
Итак, если взять ипотечный кредит по программе «10-RU» на 15 лет, под 11%о годовых на сумму 1350 000 руб., и каждый месяц выплачивать платежи равными долями, то получается что общая сумма платежа за 15 лет составит 2 746 425 руб. Тогда переплата по ипотечному кредиту будет равна - 1 396 425 руб. Фактически за 15 лет использования кредита мы выплачиваем сумму в два раза большую, чем берём кредит.
Проанализировав основные ипотечные программы, используемые Банком «Сибконтакт» можно сделать следующие выводы. Что наиболее выгодные условия при приобретении квартиры будут в том случае, если заёмщик имеет сравнительно большую сумму первоначального взноса и берёт кредит на ту сумму, которую ему просто не достаёт. Если же заёмщик берёт сумму кредита равную 80-90% от общей суммы покупаемого жилья, то в таком случае ему придётся переплатить достаточно большую сумму основного долга и процентов по нему.
Вывод заключается в том, что рассмотренные инструменты ИК, на примере данных ОАО КБ «Сибконтакт», имеют разную чувствительность к рискам, следовательно, зная надбавки за риски (а затем и ипотечную ставку), ОАО КБ «Сибконтакт» может выбрать менее рисковый вид кредита (в работе выявлено, что это т.н. «пружинный» кредит). К тому же полученная итоговая ставка значительно меньше той, что ОАО КБ «Сибконтакт» предоставляют сейчас. А значит, понизив нынешнюю ставку по соответствующему виду кредита ОАО КБ «Сибконтакт», практически не рискуя, сможет привлечь больше клиентов к ИК, для населения увеличится доступность к ипотеке. Это позволить усовершенствовать систему ипотечного кредитования в России.
Заключение
Таким образом, проведя анализ данной темы, можно сказать, что долгое время казалось, что ситуация на рынке ипотечного кредитования не меняется к лучшему. Однако сегодня множество примеров убеждает нас в то, что ипотека движется вперед: появляются новые схемы ипотечного кредитования, все больше банков выдают ипотечные кредиты. Один из примеров по реализации системы ипотечного кредитования является ОАО КБ «Сибконтакт», который считает, что это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.
В соответствии с поставленными задачами исследования в ходе работы были получены следующие результаты:
- Проанализированы типичные модели ипотечного кредитования с
позиции оценки и управления рисками кредитора, что дает возможность выдвинуть предложения по совершенствованию системы ипотечного кредитования, на примере ОАО КБ «Сибконтакт».
Анализ накопленного зарубежного опыта показывает, что немецкая модель со стоительно-сберегательной кассой, в отличие от американской, имеет меньший риск не возврата кредита, т.к. реальную платежеспособность клиента можно проверить еще на накопительном уровне взаимоотношений. Американская же схема позволяет вынести часть рисков за пределы ипотечной системы.
Исследовав особенности ипотечного кредита - несмотря на довольно сложную систему реализации, считаю необходимым отметить, что это всего лишь кредит, обязательства по которому обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой). В России после передачи объекта в залог заемщик продолжает им пользоваться, однако, его право собственности ограничивается: он не может распоряжаться залогом (продать, передать, заложить, наследовать и т.д.) без согласия с залогодержателем. Хотя, в мировой практике залогодатель имеет право (продать, заложить, сдавать в аренду т.д.) распоряжаться залогом. А значит, возникает дополнительный доход для залогодателя и снижение рисков заимодателя. Ведь из наиболее серьезных проблем, с которыми сталкивается коммерческий банки, главным является риск непогашения кредитов.
Основными рисками для ОАО КБ «Сибконтакт» на ипотечном рынке являются: процентный, кредитный, валютный, риск альтернативного выбора (досрочного погашения) и ликвидности. Относительно каждого риска применяются специальные меры по его снижению, оптимальные методы управления.
- Дан обзор ипотечного рынка России
Развитие механизмов ипотеки и ипотечного кредитования является для России важной задачей и позволит продвинуться в решении ряда социальных, экономических и финансовых проблем. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобретаеть жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долл. Рынок ипотечного кредитования растет быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживает высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства.
- Продемонстрированы примеры расчетов различных программ ипотечного кредитования, на примере Сибирского Банка Сбербанка России, Бинбанка, ОАО КБ «Сибконтакт» и НОАИЖКВнедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья граждан России, имеющих надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
Значительный подъем уровня жизни населения;
Постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
Оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
Сохранить и расширить рабочие места;
Повысить доходы населения и бюджеты всех уровней;
Развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом.
Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
Низкая платежная способность населения относительно невысокой спрос со стороны «среднего класса»;
Недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
Недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
Процесс получения ипотечного кредита очень непростой: консультация в банке, сбор необходимых бумаг, очередь в банке, поиск квартиры и т.д.;
Слишком высокая процентная ставка по экспертным оценкам приемлемой для большинства людей бы 7-8 % годовых;
Высокие цены на жилье.
Закон о страховании кредитных рисков позволит гражданину самому застраховать риск невозврата ипотечного кредита. И если этим широко начнут заниматься страховые компании, ОАО КБ «Сибконтакт» сможет смягчать условия выдачи кредита, например, снизить размер первого взноса с 15-20% от стоимости жилья до 5-10%.
В нашей стране ипотека развивается в условиях несовершенной и противоречивой законодательной базы, что естественным образом увеличивает риски кредитора и определяет высокий уровень ставок. Чтобы ипотечное кредитование заработало, необходимы дальнейшее совершенствование законодательства, внедрение механизма страхования кредитных рисков, которое позволит снизить долю первичного взноса в ипотечном кредитовании, снижение процентных ставок и так далее. Создание и развитие, т.е. совершенствование системы ипотечного кредитования, поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Проведенное исследование подтвердило выдвинутую гипотезу и основная цель, состоящая в оценке системы ипотечного кредитования и исследования возможностей совершенствования, на примере коммерческих банков г. Новосибирска – достигнута.
Список использованной литературы
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №4218-1
Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»
Положение «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденное Указом президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182, от 24.08.2004 № 1103
Указ президента РФ «О выпуске о обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. №1182
Указ Президента РФ «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» от 03.02.1994 г. № 1181
Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. (в редакции федерального закона от 2 февраля 1996 г.)
Постановление Правительства «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья» от 03.08. 1996 г. № 937
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-Ф3
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от16.07.1998 г. №102-ФЗ
Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-Ф»» от 30 декабря 2004 г. № 216-Ф3
Гражданский кодекс Российской Федерации. – М.: Статут, 2004г.
Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302)
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. от 08.05.2002 № 302) // Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. – М.: Эксмо, 2006
Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Гуманистика, 2005. - 405 с.
Астраханцева,М. Чего опасаются инвесторы в ипотечные ценные бумаги и зачем риск-менеджер ипотечному баку? - // Банк. дело. -2007.- №11.- С.59-65.
Банковское дело /Под ред. О.И. Лаврушина; Фин. акад. при Правительстве РФ. - М. : КноРус, 2005. - 766 с.
Банки и банковское дело./Под ред. Балабанова И.Т.- Спб:Питер, 2007.–201с.
Банки и небанковские кредитные организации и их операции. / Под ред. Жукова Е. Ф. - М.: Вузовский учебник, 2005.-328с.
Беликова А. В. Документирование процесса ипотечного кредитования - // Жилищ. право. - 2007. - №10. - С. 27-36.
Белокрылова О. С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования. - // Финансы. - 2005. - № 1. - С. 68-71.
Викторов М. Ю. Анализ ипотечного кредитования в России - // По пути к возрождению: перспективы развития российской экономики. - СПб, 2006. - Т.2. - С. 204-208.
Гальперина З. М. Стратегия развития системы ипотечного кредитования в России. - М. : Инфра-М, 2005. - 239 с.
Глушкова Н. Б. Банковское дело. - М. :Проект : Альма Матер, 2005.- 430 с.
Грузицкий Ю. Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) / Ю.Л. Грузицкий. - // Деньги и кредит. - 2005. - № 1. - С. 62-67.
Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. -М.: Эксмо, 2007.- 174с.
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости.-М. :Дашков и К°, 2005.-835с.
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. - М. :Маркетинг, 2007.- 802 с.
Гущин В. В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России. - // Жилищное право. - 2006. - № 1. - С. 33-41.
Давдиенко И.В. Ипотека. - СПб.:Питер, 2006г., - 179с.
Дедиков С. В. Правовые проблемы страхования в ипотеке. - // Жилищ. право. - 2007. - №9. - С. 44-54.
Довдиенко Д. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.-256с.
Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования. - // Хоз-во и право. - 2007. - №6. - С. 48-51.
Еренкова О. Ипотека актуальна по-прежнему. - // Эпиграф. - 2007. - №50. - С. 4-5.
Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело. -М.:Омега-Л,2005. – 213с.
Захарова Н.Н. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М.: Юрайт, 2005.-189с.
Ивасенко А. Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. - Новосибирск : [б. и.], 2005. - 180 с.
Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.:МТ-Пресс, 2000. – 349с.
Иванов В. В. Ипотечное кредитование. – М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2006. - 273 с.
Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Под ред. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. – М.: Эксмо, 2006. – 247с.
Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И. С. Радченко. – М.: ГроссМедиа, 2005. – 226с.
Касьяненко Т.Г., Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: - СПб.: СпбГУЭФ, 2005.-165с.
Кудрявцев В. А. Основы организации ипотечного кредитования. - М. : Высш. шк., 2007. - 124 с.
Косарева Н. Об оценке доступности жилья в России. - // Вопр. экономики. - 2007. - №7. - С. 118-135.
Лазарова Л. Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах. - // Финансы. - 2005. - № 6. - С. 22-25.
Левин Ю. А. Аналитическое определение экономической дискриминации в ипотечном кредитовании. - // Экономика стр-ва. - 2005. - №10. - С. 45-53.
Максакова Е. А. Страхование ипотечных кредитов в России (фрагменты истории) - // Банк. право. - 2007. - №5. - С. 8-12.
Мацнев О. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу - // Вопр. экономики. - 2006. - №9. - С. 128-137.
Медведев П. А. Совершенствование банковского законодательства. - // Деньги и кредит. - 2005. - № 1. - С. 3-6.
Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость. - // Вопр. экономики. - 2007. - №2. - С. 111-121.
Москвичева Я. Л. "Подводные камни" ипотеки и способы их преодоления. - // Закон. - 2007. - №12. - С. 215-221.
Овсянников Д. Н. Азы ипотечного кредитования или об ипотеке по-русски. – М.: Инфра-М, 2005. – 261с.
Осадченко И. В. К вопросу о правовом положении заемщика при ипотечном редитовании на приобретение жилья. - // Жилищ. право. - 2007. - №9. - С. 34-42.
Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. – М.: РГТЭУ, 2005. – 139с.
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н., Гасяк В.М. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2006.-107с.
Пашов Д. Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья. - // Жилищ. право. - 2006. - № 6. - С. 57-66.
Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредитования в США. - С: МАКСПресс, 2006.-106с.
Развитие ипотечного кредитования населения и рынка жилья. - // Жилищ. право. - 2007. - №1. - С. 78-79.
Разуваев В. Э. Ипотечное кредитование. - // Независимый библ. адвокат. - 2006. - №5. - С. 82-99.
Разумова И. А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2006. - 200 с.
Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. – М.:Фонд»Институт экономики города», 2007. – 168с.
Российский статистический ежегодник. - М.: Росстат, 2006, - 364с.
Рэдферн Д. Толстой. Принципы нового мирового порядка.- М.:Инфра-М,2006.- 361с.
Рябченко Л. И. Ипотечное кредитование. - М.:Омега-Л, 2002.-