Особенности договоров аренды зданий, сооружений, предприятий

Введение
Глава 1. Аренда недвижимости
1.1.Основные положения о договоре аренды
1.2.Права и обязанности сторон арендных отношений
1.3.Прекращение договора аренды
Глава 2. Договор аренды зданий и сооружений
Глава 3. Особенности договора аренды предприятий
Заключение
Список литературы и нормативных источников

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид же исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит и постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо таймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких , ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора: аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 1 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается
Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — «только в порядке, на условиях и в пределах, определяем договором». В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваем в составе предприятия в аренду.
При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передано в аренду в составе предприятия при наличии в законодатели; о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).
Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила ч I ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такт уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду истребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК).
Сказанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Егопропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредиторне выполняет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредиторзаявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия и (решение) непередаваема. Однако это происходит не всегда, с которые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или ними правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендодателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано, поскольку в данном случае предприятие выступает как объект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается необходимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются Соответственно практически невозможна и регистрации вместе с ними, в том числе договоров аренды.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора — действуют и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, который оформляется передача предприятия — передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены в ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя.
2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность- возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не усмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК).
В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно мнению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими тратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения проводятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятиями. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).
Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.
1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 Т. 661 ГК).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на то в договоре аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, в составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендатора и осуществляется, если иное не предусмотрено договором аренды.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании изложенного можно сделать следующие выводы:
Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия (так институт найма вещей был известен еще римскому праву). В хозяйственном обороте в последние годы арендные правоотношения заняли значительное место. Предметом договора аренды может быть любое имущество, не выведенное из гражданского оборота. Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном количестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.
Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (4 гл. 34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» Кодекса.
Законодательное определение аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
Определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды здания и сооружения (ст. 650 ГК РФ).
Законодатель установил специальные требования к форме договора аренды зданий и сооружений и его государственной регистрации. Указанные требования предъявляются только при заключении договоров аренды зданий и сооружений.
Несмотря на детальную регламентацию, применение норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике.
В силу сложившихся в России доверительно – попустительских отношений между хозяйствующими субъектами, стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов. После чего стороны могут длительное время исполнять обязанности по договору, не имея претензий друг к другу. Но рано или поздно возникает ситуация, когда арендатор отказывается вносить арендные платежи.
Отсюда возникает вопрос: «Появляется ли обязанность у арендатора осуществлять арендные платежи арендодателю, если между сторонами не составлялся акт приема - передачи арендуемого имущества, либо иной документ, предусмотренный ст. 655 ГК РФ, но арендатор фактически осуществлял владение и пользование арендованным имуществом?».
Судебная практика по настоящему вопросу не однозначна но пошла по тому пути, что несмотря на отсутствие акта приема - передачи спорного помещения, арендатор фактически использовал арендуемое имущество и должен вносить арендную плату.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНЫХ ИСТОЧНИКОВ
Конституция Российской Федерации.-М.: Приор,2001.-32с.
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая). Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть): Пол состоянию на 15 октября 2007 года, включая изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 года.- Новосибирск: Сиб. Унив. Изд-во, 2007.-704с.
Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенный Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. № 59 // Вестник ВАС. 2001. №4.
Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС. 2000. № 7.
Васин В., Казанцев В. Гражданское право. Общая и Особенная часть. Учебник.- М. Книжный мир, 2007.- 786с.
Гражданское право : учебник в 3 т. Т.2-4-е изд., перераб. и доп. (Е.Ю.
Гражданское право. Краткий курс./ Под ред. С.С. Алексеева. М., 2006.-432с.
Гражданское право. Т. II. Полутом 1: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1999.
Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И Масляева. 2-е изд. М., 2000.
Елисеев [ и др.]; отв. Ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.-848с.
Ермолаева Г. Проблема понуждения стороны по договору аренды по передаче недвижимости, являющейся предметом аренды// г-та «Юрист».2006. №17. С. 5-6.
Зенин И.А. Гражданское право. Общая и Особенная часть. Учебное пособие. -М., 2008.-567с.
Пригарина М. Аренда недвижимого имущества// «Финансовые и бухгалтерские консультации».2007. №7. С. 9-11
Теплое О. М., Глазырин В. В., Чугинский С. Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). М., 1993.
Хужин А.М., Карпычев М.В. Гражданское право: Курс лекций. – 2004.- 570 с.
Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О.
Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются требования о государственной регистрации договора ( п. 19 Письма ВАС РФ № 66)
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Письма ВАС РФ № 66). К договору субаренды также применимо правило, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с той лишь оговоркой, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Письма ВАС РФ № 66).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.
Стоит обратить внимание, что досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).
Действующее законодательство исходит из необходимости заключать в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК). Подобная конструкция вполне возможна, если все соарендаторы участвуют в заключении договора. На практике же, особенно в тех зданиях (сооружениях), которые раздроблены на множество помещений, это недостижимо. Те собственники помещений, которые участвуют в договоре аренды, создают права и обязанности только для себя, а значит не могут получить право на весь участок. Но что же они приобретают? Идеальную долю участка? Воистину, договоры аренды с множественностью лип на стороне арендатора способны поставить в тупик самого изощрённой юриста.
Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И Масляева. 2-е изд. М., 2000. С. 138. Не вдаваясь в теоретические рассуждения, отметим, что последовательное проведение этой точки зрения в жизнь способно серьезно ущемить права частных лиц, которые будут вынуждены регистрировать любой договор аренды недвижимости даже сроком на несколько часов. Неслучайно в последнее время все большее число авторов склоняется к тому, чтобы освободить от регистрации договоры аренды зданий, сооружений и их частей (помещений), заключенные сроком менее чем на один год (см.: Гражданское право. Т. II. Полутом 1: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1999. С. 371; автор главы — В. С. Ем), хотя фискальные органы считают иначе.
К этому как раз и стремятся авторы, которые ставят знак равенства между зданиями и помещениями (см., напр.: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М, 1997. С. 228—229). Правила об аренде зданий и сооружений могут быть применены и к нежилым помещениям, если об этом прямо сказано в договоре (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 3-е изд. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 219).
Именно такой подход изложен в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС. 2000. № 7.
Договор аренды, заключенный на срок с 1 числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, был признан равным году, а не заключенным менее чем на один год ( п. 3 Обзора практики по аренде).
Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенный Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. № 59 // Вестник ВАС. 2001. № 4).
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, ста второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 226.
42