Вход

Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений на первичном рынке недвижимости

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 141777
Дата создания 2009
Страниц 29
Источников 19
Покупка готовых работ временно недоступна.
1 370руб.

Содержание

Введение
1. История договора купли-продажи жилья
2. Покупка жилья на первичном рынке недвижимости
2.1. Особенности договоров купли-продажи жилья на первичном рынке
2.2. Прием-передача квартиры на первичном рынке жилья и оформление в собственность
3. Долевое строительство – самый распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке
3.1. Договор участия в долевом строительстве
3.2. Риски при долевом строительстве
Заключение
Библиография

Фрагмент работы для ознакомления

Отличить мошенников от серьезной и профессиональной компании вполне возможно – обычно такие конторы берут с клиентов наличные платежи – от 60% до 80% стоимости будущей квартиры (более-менее серьезные компании все свои операции по недвижимости проводят исключительно через безналичный расчет и банковские счета). Кроме того, покупатель может спросить насчет возможности застраховать квартиру и купить ее по ипотеке. Мошенники никогда не работают по ипотеке, потому что банк очень легко и быстро выявит, что компания работает с «воздухом».
Одной из самых распространенных опасностей при покупке квартиры в новостройке является вероятность затягивания сроков.
При подписании договора Покупателю необходимо обращать внимание на то, что именно указано в разделе, посвященном правам Покупателя и застройщика. Например, если в договоре указано, что в случае задержки платежа Покупатель должен уплатить 20%, а расторгнуть договор он не имеете права, то и продавец-застройщик обязан нести зеркально-аналогичную ответственность в случае задержки при сдаче дома. По закону, в случае задержки застройщик обязан выплатить дольщику довольно крупную неустойку.
Одной из наиболее опасных для покупателя новостройки схем является покупка векселя – он не дает даже намека на покупку квартиры. С этой бумагой Покупатель не сможет даже пойти в суд, так как на приобретение ценных бумаг закон о защите прав потребителей не распространяется. С момента принятия ФЗ №214 с покупателем должен быть заключен договор долевого участия в строительстве. В противном случае, остается только уповать на известность и авторитет компании-застройщика.
Кроме того, стоит изначально выяснить, по какой цене придется выкупать дополнительную площадь (которая очень часто обнаруживается после окончания строительства) – хорошо, если по той же самой цене, что и основную площадь. Кроме того, нужно еще до подписания договора выяснить сроки, в которые должна быть произведена эта оплата.
Закон предъявляет к застройщику требования по раскрытию информации. С этой целью Законом введено понятие проектной декларации (ст. 19 Закона), которая включает в себя информацию о застройщике (ст. 20 Закона) и информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона).
Кроме этого, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2. ст. 20 Закона):
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ч. 2 ст. 21 Закона):
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Помимо вышеуказанного Закон устанавливает гарантии качества объекта долевого строительства, законные неустойки за нарушение сторонами договора своих обязательств, способы и порядок обеспечения обязательств по договору (залог и поручительство), государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, вносит изменения в КоАП РФ в части установления ответственности за нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве, в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, Закон, с одной стороны, улучшает правовое положение участников долевого строительства путем снижения рисков, а с другой - усложняет застройщикам процесс привлечения инвестиций и ужесточает ответственность застройщиков, что неизбежно повлечет рост цен на квартиры на стадии строительства.
В связи с этим застройщики используют другие способы привлечения денежных средств граждан. Наиболее распространенными из них являются:
- заключение предварительных договоров о намерении сторон заключить в будущем договор, по которым гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств;
- "вексельная схема", для реализации которой заключаются два договора: предварительный договор без финансовых обязательств и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика векселя и впоследствии при заключении основного договора производится зачет, так как сумма векселя совпадает со стоимостью недвижимости.
Такие договоры не регулируются нормами Закона, что лишает граждан-дольщиков необходимых гарантий при инвестировании в строительство и в итоге не позволяет защитить в полном объеме их нарушенные права.
Заключение
Первичный рынок недвижимости - объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. Основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота.
Но, как мы рассмотрели в работе, имеются и определенные риски. В целом, Покупателю, большинства потенциальных рисков и опасностей при покупке жилья на первичном рынке можно избежать, если узнавать как можно больше информации обо всех участниках строительства и продаж, тщательно проверять все документы и особенно договор, требовать исправлений в документах, которые составлены неверно, следить за ходом строительства.
Рынок строящегося жилья за последние полтора-два года претерпел заметные изменения. Прекратился стремительный рост цен. Поменялась схема предоставления участков под застройку. Вступили в силу законы "жилищного пакета", в том числе ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве...". Строители стали испытывать трудности финансирования. Несколько заметнее стала роль кредитных схем в приобретении квартир на первичном рынке.
Следует сказать и о страховании рисков при приобретении жилья на первичном рынке. Принцип страхования рисков долевого участия в строительстве заключается в гарантии, что если дольщик не получил в оговоренный срок квартиру и строительная компания не вернула вложенные средства, он может обращаться к страховщику за получением денег.
Страхование рисков первичного рынка может быть добровольным или – по требованию банка при кредитовании покупки строящегося жилья. Рост числа заключенных договоров страхования обеспечивается именно ипотекой. Выгодополучателем при ипотечной страховке является не гражданин, а банк.
Вступление в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." к сегодняшнему моменту практически не влияет на риски дольщиков. Продажи по новым правилам не начинались. Законодательные нововведения пока привели к единственному результату: застройщики стали "обкатывать" схемы привлечения денежных средств, не подпадающие под действие закона.
Библиография
Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.12.2001,
ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.12.2004. № 292.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.07.1998.
Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. – 993 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть.. М.: Книжный мир, 2007. – 786 с.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. – 720 с.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том3. М.: Проспект, 2007. – 784 с.
Шаманова Е.А., Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 – 504 с.
Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть с комментариями и примерами. М.: Книжный мир, 2007. С. 286.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 3. М.: Проспект, 2007. С. 362.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 31.12.2004. № 292; СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; Парламентская газета. 14.01.2005. № 5 - 6.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. С. 389.
ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.12.2004. № 292.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С. 346.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Глава 37 ГК РФ
Главы 51, 52 ГК РФ.
Статья 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19.09.2002 (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2).
Шаманова Е.А., Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 С. 314.
Федеральная регистрационная служба (Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1315).
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство (пп. 42.1 п. 2 ст. 26.3 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". В Законе в ст. 19 указано, что проектная декларация опубликовывается и/или размещается, а также представляется (противоречие с ч. 1 ст. 3 Закона: проектная декларация опубликовывается, размещается и/или представляется).
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок более года, так как договоры с меньшим сроком не подлежат государственной регистрации.
По вопросу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию см. ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2007 № Ф09-550/07-С4 по делу № А34-2430/06.
Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2006, 23.10.2006 № КГ-А40/10217-06 по делу № А40-7614/06-136-74.
Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. С, 87.
Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С. 346.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.12.2001.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.07.1998.
3

Список литературы

1.Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.12.1993. «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.10.1994. «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.
5.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.12.2001,
6.ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.12.2004. № 292.
7.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.07.1997.
8.ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.07.1998.
9.Белов В.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. – 993 с.
10.Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
11.Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. М.: ТК Велби, 2009. – 176 с.
12.Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
13.Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н.М. М.: Эксмо, 2008. – 624 с.
14.Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М.М., Алексия П.В., Кузбагарова А.Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 895 с.
15.Заскока С.А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. – 32 с.
16.Казанцев В.И., Васин В.Н. Гражданское право. Общая часть.. М.: Книжный мир, 2007. – 786 с.
17.Суханов Е.А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. : учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. – 720 с.
18.Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том3. М.: Проспект, 2007. – 784 с.
19.Шаманова Е.А., Самохина О.Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 – 504 с.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2019