Договор ренты

Введение
Глава I. Договор ренты: понятие, содержание и ответственность
1.1. Понятие и общие положения договора ренты
1.2. Юридическая природа договора ренты
1.3 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение
Глава II. Виды договора ренты
2.1. Договор постоянной ренты
2.2. Договор пожизненной ренты
2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением
Заключение
Список используемой литературы

Соответственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;
б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей выплате ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;
в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;
г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего объема содержания с иждивением;
д) закрепление в ГК (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;
е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК);
ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.
В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц. В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст. 597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя, а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания. И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно).
Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость установить возможность использовать такой вариант, при котором договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.
Указанное положение укладывается в природу соответствующего договора. Такой вывод прямо вытекал из ст. 253 ГК 1964 г., а ныне следует из ст. 601 нового ГК. Одним из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно.
Отмеченные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование». В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР использовал применительно к алиментным обязательствам понятие «содержание» (в частности, в Семейном кодексе РФ ст. 80 - «родители должны содержать своих несовершеннолетних детей», ст. 93 - «обязанности по содержанию своих несовершеннолетних братьев и сестер» и др.).
Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае - закон, а во втором - договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому договору.
Поскольку применительно к данной разновидности ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.
Итак, само различие в названии обоих видов ренты - «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме. Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально. Право на постоянную ренту может быть отчуждено в общем, установленном ГК порядке.
Принципиальная особенность договора пожизненной ренты состоит прежде всего в определении периода его действия (время жизни получателя ренты). В роли получателя ренты может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначенный ею гражданин (договор в пользу третьего лица). Права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу.
Определяют пожизненную ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни либо жизни назначенного им лица. Исключается помещение в договор пожизненной ренты условия, по которому рента будет выплачиваться в натуре даже с учетом ее денежного выражения.
Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества, специальном назначении ренты, а также в более широком составе объектов ренты. Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, пожизненной ренты. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц.
Заключение
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Сторонами договора ренты являются: - получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты); - плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Предмет договора ренты определен в п 1 ст. 583 ГК как «имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество.
Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.
Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность.
Договор ренты имеет следующие виды:
- Договор пожизненного содержания с иждивением
- Договор постоянной ренты
- Договор пожизненной ренты
Хотелось бы отметить главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты.
Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (с изм. от 18.06.2006 г.)
Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. - с 8.
Научная литература
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. – М.: Статут, 2006. – 710 с.
Гражданское право: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 2005. – 704 с.
Гражданское право: учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2007. – 445 с.
Гражданское право: учебник. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2006. – 550 с.
Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.
Калемина В.В. Рябченко Е.А. Договорное право. – М.: Омега-Л, 2007. – 217 с.
Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Договоры и другие обязательства/ Под ред. О.Н. Садикова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. – 560 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т.2: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2004. – 610 с.
Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М, 1996. – 330 с.
Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. – Киев, 1978. – 440 с.
Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А Л Маковского, С А Хохлова. М., 1996. – 445 с.
Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А Л Маковского, С А Хохлова. М., 1996. – с 320.
Гражданское право. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 2005. – с 441.
Калемина В.В., Рябченко Е.А. Договорное право. – М.: Омега-Л, 2007. – с 217.
Гражданское право. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 2005. – с 444.
Гражданское право. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 2005. – с 445.
Калемина В.В. Рябченко Е.А. Договорное право. – М.: Омега-Л, 2007. – с 220.
Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. - с 8.
Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А Л Маковского, С А Хохлова. М., 1996. – с 320.
СЗРФ. 1996. №3. Ст. 145.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. – М.: Статут, 2006. - с 631.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. – М.: Статут, 2006. - с 632.
Гражданское право. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - М.: БЕК, 2005. – с 448.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. – М.: Статут, 2006. - с 635.
Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М, 1996. - с 151.
Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.,1975. - с 300.
Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. – Киев, 1978. - с 343.
3