Сравнительно-правовой анализ земельного законодательства РФ и Испании

ОГЛАВЛЕНИЕ:
Введение
Глава 1. Предоставление земельных участков в Российской Федерации и Испании
1.1. Правовое регулирование и иерархия законодательства о земельных участках в Российской Федерации и Испании
1.2. Правовой режим земель в Российской Федерации и Испании
1.3. Правовое регулирование приобретение недвижимости (налоги, обременения, источники права) в Российской Федерации и Испании
Глава 2. Государственный кадастровый учет земель в Российской Федерации Испании
2.1. Государственное регулирование кадастра недвижимости в Российской Федерации и Испании
2.2. Реестр прав на недвижимость в Российской Федерации и Испании
2.3. Взаимодействие кадастровых и регистрационных служб в Испании
2.4. Преимущества и недостатки системы земельной регистрации в Испании. Кадастровая оценка земель в Испании. Методы оценки
Глава 3.Охрана окружающей среды при получении земельного участка в Российской Федерации и Испании
3.1. Конституционные нормы в области охраны окружающей среды при получении земельного участка в Российской Федерации и Испании
3.2. Право окружающей среды и земельные правоотношения в Российской Федерации и Испании
Заключение
Список литературы

Нельзя смешивать понятие кадастрового надела с понятием владения: надел или участок может совпадать, например, с дорогой или ее частью, с водной поверхностью или любым другим участком земной поверхности, который был выделен по той или иной причине. Участок земли может иметь ту или иную форму и занимать любую часть территории без заранее установленных ограничений или обобщений: разделение на участки проводится методом сплошной привязки к территории. Расположение каждого участка отражается графически на схеме распределения участков.
Каждый участок имеет свой идентификационный номер, называемый «кадастровый идентификатор», который присваивается всем владениям недвижимости, земельным наделам или строениям, которые на нем находятся. В случае если на участке находится больше одной единицы владений, кадастровый идентификатор включает в себя идентификацию каждой из них. Каждая единица служит основой для базы данных, в которую включаются все характеристики данной единицы вместе с ее идентификационным номером.
Таким образом, любой участок земли или любой объект недвижимого имущества может быть безошибочно идентифицирован и расположен на соответствующем месте, если в наличии имеются идентификационные номера составляющих его единиц. В то же время, если кадастровая база данных должным образом актуализирована, можно узнать характеристики недвижимого имущества, расположенного на любом участке земли в Наварре.
Кадастр Наварры, будучи территориальной информационной системой, может считаться индексированной пространственнойбазой данных, способной выполнять следующее:
регистрировать графическую и семантическую цифровую информацию по каждой единице недвижимости отдельно и по всей территории в целом;
оценивать совокупность и каждую отдельную единицу недвижимости в Наварре;
обеспечивать муниципалитеты информацией;
издавать картографический материал на всю территорию;
автоматически выпускать учетные карточки парцелл;
постоянно поддерживать реестр в актуальном состоянии;
в рамках этой системы удалось добиться целостности информации, достигаемой благодаря идентификации элементов различных реестров и коммуникативным связям между участвующими организациями.
Кодом идентификации, принятым в муниципалитетах, стал двух- и четырехзначный код полигона — парцеллы, позволяющий нумеровать последовательно парцеллы муниципалитета независимо от сельской или городской местности. Это особенно важно при изменении классификации парцеллы с сельской на городскую в градостроительных целях, так как в этом случае нет необходимости менять код. Принятый метод кодировки упрощает работу с парцеллами, расположенными в пригородных зонах или граничащими с незастроенными территориями. Он также решает проблему отдельно стоящих строений. Здание, построенное на сельской земле, будет иметь единый код, не противоречащий делению сельских парцелл. Посредством кода идентификации любая дополнительная информации может быть связана с парцеллой, что позволяет получать тематическую картографическую информацию в разнообразной форме: на экране в графическом виде, с использованием принтера или без него; в бумажном виде, включая фотобумагу «прямой» печати; на магнитных дисках для непосредственного использования потребителями.
В настоящее время пользователи могут получать для территории Наварры цифровые кадастровые карты (масштаба 1:5000); карты населенных пунктов (1:500); карты выращиваемых культур (1:10 000); ортофотопланы территории Наварры (1:5000) т. д.
Помимо картографической информации, действующая ныне кадастровая система Наварры позволяет создавать в автоматизированном режиме в течение 30 сек. учетную карточку парцеллы на каждую единицу городской или сельской недвижимости.
Этот документ содержит план парцеллы в масштабе 1:500, на котором также представлены соседние парцеллы с их кадастровыми номерами, контуры постройки и другие данные. Имеется также описание единицы недвижимости или парцеллы (кадастровый номер, использование, местоположение, площадь и стоимость), а также данные о собственниках. Учетные карточки используются муниципалитетами и частными лицами. В дальнейшем планируется включить в учетную карточку информацию урбанистического характера.
Основываясь на данных по каждому объекту недвижимости и на оценке, базирующейся на оценочных критериях, система позволяет провести оценку всех объектов недвижимости таким образом, что любые изменения экономического характера приводят к «автоматическим» изменениям в присвоенной им стоимости. Этот процесс начинается в муниципалитетах, где заинтересованные лица заполняют соответствующие бланки и прикладывают документы, на основании которых проводится обновление.
После проверки документов и внесения в них необходимых дополнений мэрия передает их в Департамент экономики и финансов, где, в свою очередь, информация просматривается, дополняется, и обновленные данные передаются в НРТБН. Изменения учитываются, и составляются так называемые листы оценки тех единиц недвижимости, в которых произошли изменения. Кроме этого готовятся листы оповещения для тех субъектов, которые затронуты изменениями.
Если изменения касаются кадастровых планов, то автоматически формируются специальные листы модификаций, которые передаются в муниципалитет, с тем, чтобы соответствующие поправки были сделаны в муниципальном кадастре. Содержание листов оповещения доводится до сведения тех лиц, чьи интересы оказались затронутыми в результате произошедших изменений, чтобы в случае необходимости они могли бы предъявить соответствующие претензии. На основании обновленных картографических данных, занесенных в реестр, периодически создаются новые кадастровые карты. Модификации, внесенные в НРТБН, хранятся в архиве, что позволяет проследить историю каждой единицы недвижимости.
Важным видом деятельности кадастровой службы является также ежегодный пересчет стоимостных показателей, служащих основой для налогообложения. Пересчет ведется либо на основании специальной таблицы, утверждаемой правительством Наварры, либо на основании оценочной шкалы, которая пересматривается муниципалитетом минимум раз в пять лет.
Основными причинами пересмотра шкалы являются: старение недвижимости, изменение условий классификации земель на городскую и сельскую, перемены экономического характера, новое строительство и т. д. Это сказывается на оценочных показателях.
Постоянное корректирование оценочной шкалы относительно прошлого года позволяет использовать в качестве основы налогообложения обновленные показатели. Пересмотр оценочных шкал начинается с разработки муниципалитетом соответствующего проекта. Этот проект делается достоянием общественности, проходит стадии обсуждения, согласования и в итоге направляется в комиссию при Управлении экономики и финансов, которая принимает проект или возвращает его на доработку в муниципалитет.
Процесс постоянного обновления данных предполагает постоянный обмен информацией между НРТБН и муниципалитетами:
а) в первую очередь в компьютеры мэрий «загружаются» базы данных с отображением данных Реестра территориального богатства, но в сокращенном виде;
б) с заданной периодичностью, которая может быть и ежедневной, создается и передается архив трансакций (сделок), включающий изменения, эквивалентные листам модификаций в кадастре;
в) эти трансакции после их утверждения обрабатываются и вносятся в базу данных, в результате чего создается Операционный дневник;
г) операционный дневник передается соответствующей мэрии для актуализации ее базы данных в сокращенном виде.
Вышесказанное относится к буквенно-цифровой информации. В картографии не столь важна срочность передачи информации о произошедших изменениях, тем более что большинство этих изменений не находит отражения на планах.
Особенности обмена зависят от уровня автоматизации кадастра в различных районах Наварры. Если муниципалитеты не имеют средств автоматизации, то они направляют в НРТБН листы кадастрового обновления, на основании которых проводятся соответствующие кадастровые действия. Кроме того, выпускаются квитанции для уплаты муниципальных платежей, списки территориального налогообложения, в которых указываются в алфавитном порядке собственники и их данные: адрес, кадастровая стоимость недвижимости, база налогообложения и сумма к оплате.
Действующая в настоящее время в Наварре кадастровая система рассматривается как инструмент получения информации о территории. В отличие от общеиспанской системы кадастр Наварры используется многими административными службами для своих целей, поскольку данные, содержащиеся в реестре, достоверны, доступны, а применение новейших технологий позволяет использовать информацию НРТБН в целом и отдельными частями, избегая при этом дублирования и сокращая расходы. Схема осуществления сделок с недвижимостью в Наварре в основном подобна общеиспанской, с той лишь существенной разницей, что взаимодействие НРТБН и кадастра Наварры более тесное, чем в других испанских провинциях. В НРТБН каждый документ обязательно должен поступать с выпиской из кадастра. Регистратор осуществляет проверку данных, и только если данные совпадают, проводит регистрацию прав. Если есть несовпадения, документы возвращаются на дополнительную проверку. Все это стало возможным благодаря высокому качеству данных, их ежедневному обновлению, значительной скорости обработки информации.
2.3. Преимущества и недостатки системы земельной регистрации в Испании. Кадастровая оценка земель в Испании. Методы оценки
Анализ земельно-кадастровой и регистрационной системы Испании показывает, что она имеет определенные положительные стороны.
Это развитая, сложившаяся система, которая в значительной степени автоматизирована. Она содержит в себе почти все сведения о недвижимости, используемые для различных целей, в том числе для налоговых, имеет отработанные связи между организациями, поддерживающими систему, характеризуется исторической преемственностью ведения записей в кадастре и реестре недвижимости. Кроме того, система имеет в наличии кадастровые карты соответствующих масштабов для большей части территории страны, при создании которых используются современные технологии. В настоящее время осуществляется переход к цифровым методам и цифровым картам, наблюдается совершенствование кадастра с целью превращения его в полноценную земельно-информационную систему.
Вместе с тем, система земельной регистрации Испании имеет некоторые недостатки. Они заключаются в следующем. Кадастр и реестр существуют параллельно, связь между ними не всегда достаточно тесная, и две составляющие системы земельной регистрации имеют различную ведомственную подчиненность. Кроме того, в некоторых провинциях страны существует неодинаковый по качеству исходный материал, используемый для создания карт, что требует большой работы для обеспечения сопоставимости данных.
Различный подход отдельных территорий к созданию современного кадастра, и неодинаковый уровень готовности к компьютеризации также вносят некоторые сложности в создание единой информационной системы страны.
Вместе с тем, система земельной регистрации Испании позволяет достаточно успешно решать поставленные перед ней задачи, и является одной из современных земельно-информационных систем Европы.
Кадастр страны — основа формирования современных подходов к оценке земель.
Кадастровую оценку в Испании необходимо рассматривать в рамках кадастра, представляющего собой:
а) орган в рамках государственной администрации со своей организационной структурой, функциями и обрабатываемыми данными;
б) банк данных, сформированный как система информации о территории, обеспечивающая возможность проводить действия по оценке.
Объекты данной оценки — недвижимое имущество — определены и классифицированы в зависимости от технических и фискальных особенностей, связанных с делением имущества на городское и сельское. Права на недвижимое имущество являются характеристикой, которую необходимо принимать во внимание при выборе методов, процессов и правил оценки.
Кадастровый реестр содержит в себе картографические и описательные данные о:
23 млн. городских объектов (домах, квартирах, земельных участках, промышленных предприятиях и т. д.);
40 млн. сельских парцелл;
70 млн. субпарцелл;
20 млн. собственников данной недвижимости (данные по стране, кроме двух автономных сообществ: Страны Басков и Наварры).
Одной из основных функций кадастра Испании в настоящее время является обеспечение единого порядка оценки недвижимости во всех муниципалитетах таким образом, чтобы кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла согласно действующему законодательству приблизительно 50% его рыночной стоимости. В связи с этим ежегодно в различных муниципалитетах проводится важная работа по пересмотру кадастровой стоимости, которая включает в себя ряд технических и административных процессов:
исследование рынка недвижимости каждого муниципалитета;
анализ градостроительного решения;
присуждение базовой стоимости земли каждой улице или зоне;
оценка всех кадастровых единиц муниципалитета и последующее оповещение каждого собственника.
Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.
Согласно Гражданскому кодексу собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, если иное не установлено законом.
Основная суть права собственности заключается в возможности использовать, наслаждаться, потреблять и распоряжаться вещью — объектом владения. Тем не менее ограничения возможности использовать и распоряжаться определено законами, имеющими различное содержание: урбанистическими, о защите народного достояния, о сервитутах общего пользования, об охране окружающей среды, об использовании природных богатств и т. д.
Собственность гражданина может быть экспроприирована. Однако это не означает отрицание права на частную собственность, а лишь свидетельствует о возможности лишения права собственности вследствие возникновения более важных общественных потребностей. У собственника появляется право на получение компенсации, соразмерной стоимости имущества, или же другие права, которых был лишен владелец в принудительном порядке.
Таким образом, недвижимое имущество как объект собственности подчиняется ограничениям, касающимся пользования и распоряжения им. В связи с этим экономический потенциал, неизбежно заключающийся в правах, которыми обладают владельцы, должен быть непосредственным и реальным объектом оценки, с помощью которой он и определяется. Другими словами, для определения стоимости объекта должны оцениваться не его характеристики, а права, существующие относительно данного объекта.
Методы, процедуры и правила оценки должны использоваться с учетом средств, позволяющих принимать во внимание обременения и ограничения прав, присущие каждой единице собственности. Среди них: возможность застройки, наличие подъездных путей и инфраструктуры или городского благоустройства, нормы застройки и обустройства площадей, ограничения в использовании, ограничения на проведение реконструкции по историческим и эстетическим причинам и др. Экономическое значение указанных ограничений должно быть принято во внимание в процессе оценки для достижения справедливости, равноправия и объективности ее проведения в соответствии с нормами кадастровой оценки.
Одной из целей оценки объекта недвижимости является определение его рыночной стоимости. Для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), применяемый к имуществу, приносящему доход; метод сравнения продаж и затратный метод, применяемый для оценки строений, расположенных на земельном участке. Для оценки земли в этом случае используется метод остатка.
Метод сравнения продаж начинается с изучения рынка, заключающегося в сборе информации как о стоимостях/ценах предлагаемой недвижимости, так и о ее характеристиках, которые являются теми элементами, на основании которых она будет куплена. Такими характеристиками оцениваемой единицы недвижимости или недвижимости в целом являются: площадь, вид использования, местонахождение, число комнат или помещений, дата строительства, качество строения и т. д.
Затратный метод. Зная величину затрат на строительство, получаемую при суммировании затрат на возведение различных элементов здания, вычитают из этих затрат физический и моральный износ (вследствие старения и других аспектов) и получают окончательную стоимость всего здания, применительно к застроенной поверхности.
Метод остатка. Из цены продажи объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, дачи и т. д.), полученной в результате изучения рынка, вычитают стоимость строения (определяемую затратным методом), а также прибыль и прочие затраты, сопровождающие процессы строительства и реализации построенных объектов.
Полученный результат является стоимостью земельного участка.
Поскольку прочие затраты составляют приблизительно 35% от общей стоимости строительства, то
Стоимость земельного участка = Стоимость объекта недвижимости / 1,4 — Стоимость строения.
Доходный метод наглядно можно представить следующей формулой:
Стоимость = Доход / Процентная ставка.
Данная формула значительно усложняется в случае необходимости принимать во внимание такие параметры, как изменение дохода и процентной ставки, срок владения, инфляция и т. д.
При кадастровой оценке применяются все названные методы.
Таким образом, кадастр недвижимости в Испании ведется достаточно централизованно, основываясь на стройном и компетентном законодательстве.
Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.
Согласно Гражданскому кодексу собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, если иное не установлено законом.
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения.
Любая сделка с землей должна быть зарегистрирована в Реестре прав, что дает финансовым органам возможность собирать налоги.
В Испании налоги, связанные с землей, находятся в компетенции муниципальных органов. Из пяти налогов, формирующих доходную часть муниципальных бюджетов, два непосредственно связаны с землей — налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте (существует в Испании с 1919г.).
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Исключительное право государство распространяется на прибрежные зоны.
Купить землю могут как граждане Испании, так и иностранные граждане.
Для определения рыночной стоимости земельного участка проводится кадастровая оценка земельных участков.
Для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), метод сравнения продаж, затратный метод и метод остатка.
Целесообразно, на наш взгляд, в современных условиях систематизировать информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.
Таким образом, целью создания специализированной системы является:
повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений;
стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использования земель и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель;
контроль за их выполнения.
 Заключение
Проведенный сравнительно-правовой анализ земельного законодательства Российской Федерации и Испании позволил определить схожесть правового регулирования земельных отношений, но вместе с тем и обнаружить наличие существенных особенностей.
1) Присутствует некоторая нерешенность, а во многих случаях существенное расхождение правовых норм, как в земельном законодательстве Российской Федерации, так и в земельном законодательстве Испании.
Организация рационального использования земли и ее охрана – важнейшие условия роста благосостояния любого государства, гарантия эффективного использования недвижимой собственности Российской Федерации и Испании.
2) Правовая система Испании, также как и российская правовая система входит в романо-германскую правовую семью.
В Испании нет Единого кодифицированного законодательного акта в области земельных отношений. При приобретении недвижимости в Испании сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотариального закрепления.
В Российской Федерации в области земельных отношениях действует Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об охране окружающей среды», Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно-правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Землю (земельные участки) в Испании могут приобретать как юридические, так и частные лица, резиденты и не резиденты Испании. Собственником является тот, кто записан в официальном документе - Эскритуре (Escritura Publica). Ограничений на вид и количество приобретаемой недвижимости для не резидентов не существует. Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Любая сделка с землей должна быть зарегистрирована в Реестре прав, что дает финансовым органам возможность собирать налоги.
Все типы недвижимости в Испании, как и в Российской Федерации подлежат регистрации. После совершения сделки купли-продажи недвижимости, подписанная, в присутствии Испанского нотариуса, Эскритура направляется в территориальный Регистр собственности, где ей присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома.
Поскольку в системе испанского законодательства отсутствуют специальный кодифицированный акт по поводу предоставление земельных участков в Испании, на наш взгляд, что законодательство Испании, в отличие от Российского законодательства более лояльно относиться к формам собственности на природные ресурсы.
3) Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Испания имеет довольно развитую правовую систему, схожую с российской.
Испанские законы направлены на безусловную защиту права собственности как своих резидентов, так и иностранных граждан.
Испанское правительство уделяет огромное внимание общественной, политической и экономической безопасности на своей территории, всячески пресекая попытки незаконного отмывания денежных средств, незаконной миграции и т.п.
В некоторых областях Испании были приняты так называемые «законы о захвате земли», известные как «land-grab law».
Есть некие отличия в категории земель.
Так, в Испании земли подразделяются на несколько категорий: а) урбанизированные земли, б) земли, подходящие для урбанизации, в) земли сельскохозяйственного назначения. Как и в любой другой стране, иногда сельскохозяйственные земли местными властями переводятся в другие категории, в данном случае – в категорию земель, подходящих для урбанизации (застройки).
В Российской Федерации, согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий.
Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.
К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения. В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции.
Вторая категория – это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.
Третья категория – земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности.
К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий – это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов,– все эти земли относят к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ.
Пятая категория земель – это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр.
Земли водного фонда – это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов.
К седьмой относят земли запаса – это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию.
4) Несмотря на свободу хозяйствования и прав на землю - земельным законодательством Российской Федерации и Испании устанавливаются определенные требования к субъектам земельных отношений в частности:
I. Государственная регистрация;
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним является правовой основой и гарантией нормального оборота недвижимого имущества в условиях развивающейся рыночной экономики и повышенного интереса к недвижимости вИспании и в Российской Федерации.
II. Система налогообложения.
Налогообложение в области государственной регистрации прав на недвижимость и сделок регулируется нормами Налогового кодекса Российской Федерации.
Налогообложение сделок с новой и вторичной недвижимостью несколько различается, хотя часть налогов и сборов идентична. Все взимаемые налоги и сборы непосредственно зависят от стоимости участвующей в сделке купли-продажи недвижимости. За базу для расчета налога всегда принимается сумма, указанная в Эскритуре.
Едиными для новой и вторичной недвижимости в Испании являются: нотариальный сбор (Notario); регистрационный сбор при внесении данных нового владельца недвижимости в Регистр Собственности (Registro); сбор на делопроизводство (Gestoria); местный налог (Plus Valia),
При приобретении новой недвижимости покупатель обязан платить:налог на добавленную стоимость - I.V.A (Impuesto sobre Valor Anadido); налог на оформление юридических актов - A.J.D (Actos Juridicos Documentados); нотариальные сборы составят - 1%.
При приобретении вторичной недвижимости оплачивается передаточный налог - I.Т.Р (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Таким образом, следует сделать вывод, что как в российском, так и испанском законодательстве содержаться как императивные, так и диспозитивные нормы, которые регламентируют правовое регулирование приобретение недвижимости, устанавливая систему налогообложения и порядок государственной регистрации.
5) Изучение мирового опыта является необходимым элементом формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета - собственно поэтому это и указывалось в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра».
Специфика правового регулирования ведения государственного кадастра недвижимости в Российской Федерации и Испании заключается необходимости сначала учета, а затем и в оценке земли, то есть в проведении земельного кадастра.
В Испании топографическая, земельно-кадастровая и землемерная деятельность находится в ведении Генеральной дирекции по кадастру (Derection General del Catastro) с 65 отделениями (кроме Наварры и Страны Басков), работающей, прежде всего, на финансовые органы, а регистрацией недвижимого имущества и сделок с ним занимается особая Коллегия регистраторов недвижимости, подотчетная Министерству юстиции (Colegio De Registradores de la Propiedad).
Вопросы землепользования и землеустройства в Испании находятся в компетенции региональных правительств и местной администрации. Деятельность кадастра не регламентируется одним специальным законом, а осуществляется на основании Конституции Испании 1978 г.; Гражданского кодекса; Закона о земле 1992 и 1998 гг.; Закона о местных финансовых органах 1988 г.; дополняемых королевскими декретами 1992 г. и 1997 г., нормативными актами, положениями и т.д.
Основной задачей кадастра в Испании является обеспечение налоговой политики по отношению к недвижимости, поэтому он находится в ведении Министерства экономики и имущества. Учетом недвижимости в Испании занимается Государственный секретариат по имуществу, которому подчиняется Главное управление кадастра, созданное в 1978 г. для руководства земельно-кадастровыми работами.
В свою очередь, объективная оценка современной системы земельного кадастра со всей наглядностью позволяет сделать вывод, о том, что решающий шаг к завершению создания в Российской Федерации национальной земельно-кадастровой системы может быть сделан только в рамках реализации Подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 – 2011 годы)». Подпрограмма предусматривает замену технологии ведения земельного кадастра и переход к цифровым методам получения, обработки, хранения и представления земельно-кадастровых данных.
Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра стало необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. На определённом этапе наряду учётом количества начинают учитывать и качественное состояние земель, а в последствие размер дохода, получаемого с земель различного качества.
Современное понятие земельного кадастра - как в России, так и в Испании, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных сведений о единых объектах недвижимости.
Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса.
6) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.
Как и в Российской Федерации, так и в Испании это служит обеспечением стабильности. Достигается посредством выделения сделок с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта, что свидетельствует о закреплении принципа публичности.
Анализируя порядок и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отметить, что параллельно с кадастром недвижимости в Испании существует Реестр прав на недвижимость. Цель Реестра — вести открытый учет юридического состояния объектов недвижимости и недвижимости в целом. Такой Реестр жизненно необходим гражданам по следующим причинам.
Кадастр недвижимости в Испании ведется достаточно централизованно, основываясь на стройном и компетентном законодательстве.
Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.
Для определения рыночной стоимости земельного участка как в Испании, так и в Российской Федерации проводится кадастровая оценка земельных участков.
В Испании для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), метод сравнения продаж, затратный метод и метод остатка.
Целесообразно, на наш взгляд, в современных условиях систематизировать информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.
Таким образом, целью создания специализированной системы является:
- повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений;
- стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использования земель и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель;
- контроль за их выполнения.
6) Актуальными направлениями по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков как в Российской Федерации, так и в Испании, являются:
- продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;
- реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.
- создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;
- осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.
7) На наш взгляд, земельный кадастр должен стать не просто частью информационной системой к созданию цивилизованного рынка недвижимости, а гарантом собственности на землю и эффективного целевого использования земельных ресурсов.
Нельзя сказать, что к настоящему времени в Российской Федерации завершены работы по созданию земельного кадастра (как в техническом, так и законодательном плане), еще многое предстоит сделать.
Анализ земельно-кадастровой и регистрационной системы Испании показывает, что она имеет определенные положительные стороны.
Учитывая опыт Испании, следует соверше