Предоставление земель всех категорий. Государственный контроль. Регулирование земель (ИСПАНИЯ)

Оглавление
Введение
1 Общая часть
2 Предоставление земельных участков из земель населенных пунктов
2.1 Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
2.2 Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
3 Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственной категории
4 Особенности предоставления земельных участков из особо охраняемых земель
5 Государственный контроль предоставления земельных участков
6 Понятие и особенности кадастра Испании
Заключение
Список литературы

Учетные карточки используются муниципалитетами и частными лицами. В дальнейшем планируется включить в учетную карточку информацию урбанистического характера.
Основываясь на данных по каждому объекту недвижимости и на оценке, базирующейся на оценочных критериях, система позволяет провести оценку всех объектов недвижимости таким образом, что любые изменения экономического характера приводят к «автоматическим» изменениям в присвоенной им стоимости. Этот процесс начинается в муниципалитетах, где заинтересованные лица заполняют соответствующие бланки и прикладывают документы, на основании которых проводится обновление.
После проверки документов и внесения в них необходимых дополнений мэрия передает их в Департамент экономики и финансов, где, в свою очередь, информация просматривается, дополняется, и обновленные данные передаются в НРТБН. Изменения учитываются, и составляются так называемые листы оценки тех единиц недвижимости, в которых произошли изменения. Кроме этого готовятся листы оповещения для тех субъектов, которые затронуты изменениями.
Если изменения касаются кадастровых планов, то автоматически формируются специальные листы модификаций, которые передаются в муниципалитет, с тем, чтобы соответствующие поправки были сделаны в муниципальном кадастре. Содержание листов оповещения доводится до сведения тех лиц, чьи интересы оказались затронутыми в результате произошедших изменений, чтобы в случае необходимости они могли бы предъявить соответствующие претензии. На основании обновленных картографических данных, занесенных в реестр, периодически создаются новые кадастровые карты. Модификации, внесенные в НРТБН, хранятся в архиве, что позволяет проследить историю каждой единицы недвижимости.
Важным видом деятельности кадастровой службы является также ежегодный пересчет стоимостных показателей, служащих основой для налогообложения. Пересчет ведется либо на основании специальной таблицы, утверждаемой правительством Наварры, либо на основании оценочной шкалы, которая пересматривается муниципалитетом минимум раз в пять лет.
Основными причинами пересмотра шкалы являются: старение недвижимости, изменение условий классификации земель на городскую и сельскую, перемены экономического характера, новое строительство и т. д. Это сказывается на оценочных показателях.
Постоянное корректирование оценочной шкалы относительно прошлого года позволяет использовать в качестве основы налогообложения обновленные показатели. Пересмотр оценочных шкал начинается с разработки муниципалитетом соответствующего проекта. Этот проект делается достоянием общественности, проходит стадии обсуждения, согласования и в итоге направляется в комиссию при Управлении экономики и финансов, которая принимает проект или возвращает его на доработку в муниципалитет.
Процесс постоянного обновления данных предполагает постоянный обмен информацией между НРТБН и муниципалитетами:
а) в первую очередь в компьютеры мэрий «загружаются» базы данных с отображением данных Реестра территориального богатства, но в сокращенном виде;
б) с заданной периодичностью, которая может быть и ежедневной, создается и передается архив трансакций (сделок), включающий изменения, эквивалентные листам модификаций в кадастре;
в) эти трансакции после их утверждения обрабатываются и вносятся в базу данных, в результате чего создается Операционный дневник;
г) операционный дневник передается соответствующей мэрии для актуализации ее базы данных в сокращенном виде.
Вышесказанное относится к буквенно-цифровой информации. В картографии не столь важна срочность передачи информации о произошедших изменениях, тем более что большинство этих изменений не находит отражения на планах.
Особенности обмена зависят от уровня автоматизации кадастра в различных районах Наварры. Если муниципалитеты не имеют средств автоматизации, то они направляют в НРТБН листы кадастрового обновления, на основании которых проводятся соответствующие кадастровые действия. Кроме того, выпускаются квитанции для уплаты муниципальных платежей, списки территориального налогообложения, в которых указываются в алфавитном порядке собственники и их данные: адрес, кадастровая стоимость недвижимости, база налогообложения и сумма к оплате.
Действующая в настоящее время в Наварре кадастровая система рассматривается как инструмент получения информации о территории. В отличие от общеиспанской системы кадастр Наварры используется многими административными службами для своих целей, поскольку данные, содержащиеся в реестре, достоверны, доступны, а применение новейших технологий позволяет использовать информацию НРТБН в целом и отдельными частями, избегая при этом дублирования и сокращая расходы. Схема осуществления сделок с недвижимостью в Наварре в основном подобна общеиспанской, с той лишь существенной разницей, что взаимодействие НРТБН и кадастра Наварры более тесное, чем в других испанских провинциях. В НРТБН каждый документ обязательно должен поступать с выпиской из кадастра. Регистратор осуществляет проверку данных, и только если данные совпадают, проводит регистрацию прав. Если есть несовпадения, документы возвращаются на дополнительную проверку. Все это стало возможным благодаря высокому качеству данных, их ежедневному обновлению, значительной скорости обработки информации.

4 Преимущества и недостатки системы земельной регистрации в Испании
Анализ земельно-кадастровой и регистрационной системы Испании показывает, что она имеет определенные положительные стороны.
Это развитая, сложившаяся система, которая в значительной степени автоматизирована. Она содержит в себе почти все сведения о недвижимости, используемые для различных целей, в том числе для налоговых, имеет отработанные связи между организациями, поддерживающими систему, характеризуется исторической преемственностью ведения записей в кадастре и реестре недвижимости. Кроме того, система имеет в наличии кадастровые карты соответствующих масштабов для большей части территории страны, при создании которых используются современные технологии. В настоящее время осуществляется переход к цифровым методам и цифровым картам, наблюдается совершенствование кадастра с целью превращения его в полноценную земельно-информационную систему.
Вместе с тем, система земельной регистрации Испании имеет некоторые недостатки. Они заключаются в следующем. Кадастр и реестр существуют параллельно, связь между ними не всегда достаточно тесная, и две составляющие системы земельной регистрации имеют различную ведомственную подчиненность. Кроме того, в некоторых провинциях страны существует неодинаковый по качеству исходный материал, используемый для создания карт, что требует большой работы для обеспечения сопоставимости данных.
Различный подход отдельных территорий к созданию современного кадастра, и неодинаковый уровень готовности к компьютеризации также вносят некоторые сложности в создание единой информационной системы страны.
Вместе с тем, система земельной регистрации Испании позволяет достаточно успешно решать поставленные перед ней задачи, и является одной из современных земельно-информационных систем Европы.
5 Кадастровая оценка земель в Испании
5.1 Кадастр страны — основа формирования современных подходов к оценке земель
Кадастровую оценку в Испании необходимо рассматривать в рамках кадастра, представляющего собой:
а) орган в рамках государственной администрации со своей организационной структурой, функциями и обрабатываемыми данными;
б) банк данных, сформированный как система информации о территории, обеспечивающая возможность проводить действия по оценке.
Объекты данной оценки — недвижимое имущество — определены и классифицированы в зависимости от технических и фискальных особенностей, связанных с делением имущества на городское и сельское. Права на недвижимое имущество являются характеристикой, которую необходимо принимать во внимание при выборе методов, процессов и правил оценки.
Кадастровый реестр содержит в себе картографические и описательные данные о:
23 млн. городских объектов (домах, квартирах, земельных участках, промышленных предприятиях и т. д.);
40 млн. сельских парцелл;
70 млн. субпарцелл;
20 млн. собственников данной недвижимости (данные по стране, кроме двух автономных сообществ: Страны Басков и Наварры).
Одной из основных функций кадастра Испании в настоящее время является обеспечение единого порядка оценки недвижимости во всех муниципалитетах таким образом, чтобы кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла согласно действующему законодательству приблизительно 50% его рыночной стоимости. В связи с этим ежегодно в различных муниципалитетах проводится важная работа по пересмотру кадастровой стоимости, которая включает в себя ряд технических и административных процессов:
исследование рынка недвижимости каждого муниципалитета;
анализ градостроительного решения;
присуждение базовой стоимости земли каждой улице или зоне;
оценка всех кадастровых единиц муниципалитета и последующее оповещение каждого собственника.
5.2 Юридические основы оценки недвижимости
Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.
Согласно Гражданскому кодексу собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, если иное не установлено законом.
Основная суть права собственности заключается в возможности использовать, наслаждаться, потреблять и распоряжаться вещью — объектом владения. Тем не менее ограничения возможности использовать и распоряжаться определено законами, имеющими различное содержание: урбанистическими, о защите народного достояния, о сервитутах общего пользования, об охране окружающей среды, об использовании природных богатств и т. д.
Собственность гражданина может быть экспроприирована. Однако это не означает отрицание права на частную собственность, а лишь свидетельствует о возможности лишения права собственности вследствие возникновения более важных общественных потребностей. У собственника появляется право на получение компенсации, соразмерной стоимости имущества, или же другие права, которых был лишен владелец в принудительном порядке.
Таким образом, недвижимое имущество как объект собственности подчиняется ограничениям, касающимся пользования и распоряжения им. В связи с этим экономический потенциал, неизбежно заключающийся в правах, которыми обладают владельцы, должен быть непосредственным и реальным объектом оценки, с помощью которой он и определяется. Другими словами, для определения стоимости объекта должны оцениваться не его характеристики, а права, существующие относительно данного объекта.
Методы, процедуры и правила оценки должны использоваться с учетом средств, позволяющих принимать во внимание обременения и ограничения прав, присущие каждой единице собственности. Среди них: возможность застройки, наличие подъездных путей и инфраструктуры или городского благоустройства, нормы застройки и обустройства площадей, ограничения в использовании, ограничения на проведение реконструкции по историческим и эстетическим причинам и др. Экономическое значение указанных ограничений должно быть принято во внимание в процессе оценки для достижения справедливости, равноправия и объективности ее проведения в соответствии с нормами кадастровой оценки.
5.3 Методы оценки
Одной из целей оценки объекта недвижимости является определение его рыночной стоимости. Для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), применяемый к имуществу, приносящему доход; метод сравнения продаж и затратный метод, применяемый для оценки строений, расположенных на земельном участке. Для оценки земли в этом случае используется метод остатка.
Метод сравнения продаж начинается с изучения рынка, заключающегося в сборе информации как о стоимостях/ценах предлагаемой недвижимости, так и о ее характеристиках, которые являются теми элементами, на основании которых она будет куплена. Такими характеристиками оцениваемой единицы недвижимости или недвижимости в целом являются: площадь, вид использования, местонахождение, число комнат или помещений, дата строительства, качество строения и т. д.
Затратный метод. Зная величину затрат на строительство, получаемую при суммировании затрат на возведение различных элементов здания, вычитают из этих затрат физический и моральный износ (вследствие старения и других аспектов) и получают окончательную стоимость всего здания, применительно к застроенной поверхности.
Метод остатка. Из цены продажи объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, дачи и т. д.), полученной в результате изучения рынка, вычитают стоимость строения (определяемую затратным методом), а также прибыль и прочие затраты, сопровождающие процессы строительства и реализации построенных объектов.
Полученный результат является стоимостью земельного участка.
Поскольку прочие затраты составляют приблизительно 35% от общей стоимости строительства, то
Стоимость земельного участка = Стоимость объекта недвижимости / 1,4 — Стоимость строения.
Доходный метод наглядно можно представить следующей формулой:
Стоимость = Доход / Процентная ставка.
Данная формула значительно усложняется в случае необходимости принимать во внимание такие параметры, как изменение дохода и процентной ставки, срок владения, инфляция и т. д.
При кадастровой оценке применяются все названные методы.
Заключение
Кадастр недвижимости в Испании ведется достаточно централизованно, основываясь на стройном и компетентном законодательстве.
Конституция Испании признает неотъемлемое право граждан на собственность, но при подчинении общественным интересам.
Согласно Гражданскому кодексу собственность есть право обладать и располагать вещью без ограничений, если иное не установлено законом.
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения.
Любая сделка с землей должна быть зарегистрирована в Реестре прав, что дает финансовым органам возможность собирать налоги.
В Испании налоги, связанные с землей, находятся в компетенции муниципальных органов. Из пяти налогов, формирующих доходную часть муниципальных бюджетов, два непосредственно связаны с землей — налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте (существует в Испании с 1919г.).
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Исключительное право государство распространяется на прибрежные зоны.
Купить землю могут как граждане Испании, так и иностранные граждане.
Для определения рыночной стоимости земельного участка проводится кадастровая оценка земельных участков.
Для ее получения наиболее часто используются: метод капитализации дохода (доходный метод), метод сравнения продаж, затратный метод и метод остатка.
Список литературы
Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании.-Tragsatec, 1997 г.
Курс по инвентаризации земельных угодий и регистрации прав//Основы законодательства о кадастре, раздел 1.3. – ЛАРИС, 2001 г.
Кара-Мурза С.Г. «Советская цивилизация», т.2, эл. версия http://www.kara-murza.ru/books
Малышева Н.Р. Гармонизация экологического законодательства в Европе. Киев, 1996 г.
Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт)/Под ред.С.Н. Волкова и В.С. Кислова. –М.:Технология ЦД, 2003 г.
Miranda S. Spain: Practical Commercial Law. L., 2003 г.
Портал недвижимости http://meget.kiev.ua
Малышева Н.Р. Гармонизация экологического законодательства в Европе. Киев, 1996. С. 3
Miranda S. Spain: Practical Commercial Law. L., 2003. С.123
Кара-Мурза С.Г. «Советская цивилизация», т.2, эл. версия http://www.kara-murza.ru/books
Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт)/ Под ред. С.Н. Волкова и В.С. Кислова. – М.:Технология ЦД, 2003 г., стр.111.
Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании.-Tragsatec, 1997 г. – с.32
Курс по инвентаризации земельных угодий и регистрации прав//Основы законодательства о кадастре, раздел 1.3. – ЛАРИС, 2001 г.-с.12
Взаимодействие между кадастром и реестром прав на недвижимое имущество//Согласование кадастра с реестром, раздел 1.4. Курса по инвентаризации земельных угодий и регистрации прав. – ЛАРИС, 2001 г.-с.26
Портал недвижимости http://meget.kiev.ua
Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт)/Под ред.С.Н. Волкова и В.С. Кислова. –М.:Технология ЦД, 2003 г., стр. 199
2