Экономический износ объектов недвижимости

Содержание
Введение
1. Теоретический раздел
1.1. Жизненный цикл объектов недвижимости
1.2. Закономерности жизненного цикла объектов недвижимости
2. Организационно-экономическая характеристика объекта исследования
Заключение
Список используемой литературы

При этом в процессе эксплуатации физический износ устраняют путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций. Известно, что срок службы некоторых конструкций значительно меньше общего срока службы здания, поэтому за весь период эксплуатации здания такие конструкции приходится полностью менять один или несколько раз. Все перечисленные работы выполняют при капитальном ремонте здания. Таким образом, капитальный ремонт здания предусматривает устранение физического износа конструкций или инженерных систем.
Оптимальный срок службы здания. Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования. Как правило, продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. При этом сроки службы других элементов здания могут быть в 2—3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Для безотказного и комфортного пользования зданием в течение всего срока его эксплуатации эти элементы приходится полностью заменять. Например, жилые дома второй группы капитальности имеют нормативный срок службы 125 лет. Но в этой группе зданий допускается устройство дощатых полов со сроком службы 40 лет и деревянных перекрытий, имеющих срок службы 60 лет. Следовательно, за полный срок службы этого типа домов потребуется замена деревянных перекрытий не менее одного раза, полов — не менее двух раз. Кроме того, требуется неоднократно заменять инженерные системы, состоящие из многих элементов с различными сроками службы. Так, в системе центрального отопления нагревательные приборы — радиаторы — имеют срок службы 40 лет, трубопроводы — 30 лет.
За весь срок службы (до полной замены) элементы здания и его инженерные системы неоднократно налаживают, подвергают техническому обслуживанию и ремонту с заменой отдельных частей, которые не могут эксплуатироваться до полного износа всей системы без ремонтно-регулировочных работ. В период эксплуатации такие работы необходимо выполнять для частичного восстановления эксплуатационных свойств систем, потеря которых происходит из-за физического износа.
Нормативный срок службы определен с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то элемент (конструкция) выйдет из строя преждевременно. Невыполнение незначительных по объему работ иногда может явиться причиной выхода из строя полностью какой-либо конструкции.
Например, нормативный срок службы стальных кровель 20 лет. Но такой срок может быть обеспечен только при периодической (один раз в 3—5 лет) масляной окраске покрытия. Нарушение этого требования приводит к интенсивной коррозии металла и выходу кровельного покрытия из строя через 5—7 лет.
При невыполнении работ по окраске оконных переплетов один раз в три года нижние бруски быстро загнивают, и если вовремя не заменять изношенные элементы (восстановление износа переплета), через некоторое время потребуется замена всего переплета.
Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов.
Таким образом, нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации зданий; несвоевременное их выполнение может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы здания.
Цель указанных выше мероприятий — устранение физического износа конструкций и инженерных систем и обеспечение их работоспособности на протяжении нормативного срока эксплуатации. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта, главными из которых являются плановые ремонты.
На практике долговечность, или срок службы, задается в зависимости от капитальности здания. Задача эксплуатации заключается в наиболее эффективном использовании зданий с одновременным проведением мероприятий, способствующих безотказной работе конструктивных элементов и инженерных систем в течение времени, не менее нормативного.
При замене элементов здания в процессе эксплуатации необходимо в проектах предусматривать установку новых элементов взамен отслуживших с таким расчетом, чтобы они обеспечивали наибольший оптимальный срок службы при минимальных затратах на техническое обслуживание и последующие ремонты.
Техническая эксплуатация зданий. В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входят: текущий плановый ремонт и наладка оборудования; непредвиденный текущий ремонт; капитальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт. В совокупности перечисленные мероприятия составляют систему технического обслуживания и ремонта зданий.
Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ремонту обеспечивают как бы консервацию материала конструкции в его проектном состоянии. На первый взгляд может показаться, что эти мероприятия не имеют существенного значения. Однако несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт. Выше был приведен пример, из которого видно, что из-за несвоевременно проведенной окраски металлической кровли срок ее службы сократился в 3—4 раза. Прочностные свойства и физическое состояние кровли до окраски и после нее не меняются, но окрасочный слой как бы консервирует свойства металлического листа, т. е. значительно удлиняет срок его службы по сравнению с неокрашенным.
В практике нет четкого деления работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принципиальное их различие обусловлено целью, преследуемой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной облицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не направлен на восстановление износа стен здания. В связи с тем что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влияния на общие прочностные и физические характеристики стены.
Но если не заменять отдельные разрушенные кирпичи облицовки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кирпичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, устраняют при текущем ремонте.
К текущему ремонту относятся также работы по наладке инженерных систем и приборов (техническое обслуживание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетических ресурсов и воды, а также предупреждает преждевременный выход из строя всей конструкции (инженерной системы). Например, плохая регулировка системы отопления может привести к нерациональному расходованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопроводов и выходу из строя всей системы.
Таким образом, к текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем.
Текущий ремонт следует проводить в плановом порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции. Например, очередную окраску стен лестничных клеток надо выполнять не при потере окрасочной пленкой своих защитных и декоративных свойств, а в наиболее вероятные моменты, предупреждающие ее.
Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются неожиданные выходы из строя отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие дефекты конструкций. Их устранение также относится к текущему ремонту зданий. Например, согласно правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда 75 % всех затрат на текущий ремонт должно направляться на плановый ремонт, а 25 % — на непредвиденные работы.
Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы конструкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.
Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие началу ускоренного износа элементов зданий. На этот вид ремонта затрачивается не менее 50 % средств, выделяемых на капитальный ремонт зданий.
Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.
Внедрение четкой системы планово-предупредительного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение не менее чем нормативного срока службы.
Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом проведения всех технических мероприятий. Несвоевременное выполнение мероприятий технического обслуживания и ремонта может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы элементов здания.

Заключение
После проведения исследования в данной курсовой работе, мы узнали что износ — это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам; узнали о видах износа, а также выяснили, что экономический износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.
В связи с тем, что в крупных городах преобладают негативные изменения внешней среды, можно сказать, что экономическому износу подвержены все объекты недвижимости.
В данной курсовой работе мы сделали необходимые расчеты, касающиеся экономического износа объектов недвижимости, а также сделали вывод о том, что для продления сроков службы объектов недвижимости необходимо проведение своевременных мероприятий по капитальному ремонту, технического обслуживания и ремонту.

Список используемой литературы
1. Асаул А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов / А. Н. Асаул, X. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. — СПб.: Гуманистика, 2007. — 240 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624 с.
3. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент. Теория и практика. 2-е изд. – Москва: Проспект, 2010. – 1024 с.
4. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Вектор, 2006. – 192 с.
5. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М.: КноРус, 2009. – 304 с.
6. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007. – 276 с.
7. Харисон Г. Оценка недвижимости / Пер. с англ. — М.: РОО, 1994.
8. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. - СПб.: СПбГУИТМО, 2008. — 120 с.
Асаул А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов / А. Н. Асаул, X. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. — СПб.: Гуманистика, 2007. — 240 с.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2010. – 624 с.
Харисон Г. Оценка недвижимости / Пер. с англ. — М.: РОО, 1994.
В российской терминологии — нормативный срок службы.
Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Вектор, 2006. – 192 с.
Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007. – 276 с.
3