Совершенствование управления многоквартирным домом(на примере ТСЖ"Звезда-2")

Содержание
Введение
1. Экономико – организационные основы деятельности нецентрализованных форм управления жильем
1.1. Состояние жилищной сферы на современном этапе
1.1.1. Управление жилищным хозяйством Санкт-Петербурга подведомственными жилищными организациями
1.1.2. Управление многоквартирным домом нецентрализованными формами управления
1.2. Позитивные и негативные факторы создания ТСЖ
1.3. Проблемы создания и функционирования ТСЖ
2. Анализ хозяйственной деятельности ТСЖ «Звезда – 2» и необходимость ее совершенствования
2.1. Характеристика домовладения, обслуживаемого ТСЖ
2.2. Управление процессами в ТСЖ
2.3. Анализ результатов финансово-хозяйственной деятельности
2.4. Предлагаемая мера по повышению эффективности ТСЖ «Звезда 2» – переход ТСЖ на самообслуживание
Заключение
Список литературы

В Товариществе образуется резервный фонд, средства которого используются на текущие расходы Товарищества, которые не были предусмотрены в утвержденном общим собранием финансовом плане Товарищества, на покрытие убытков Товарищества и другие цели, не противоречащие действующему законодательству. Резервный фонд Товарищества формируется из:
части вступительных взносов членов Товарищества;
части дохода от хозяйственной деятельности, осуществляемой Товариществом, в размере 50% от полученной после уплаты всех налогов и сборов прибыли,
иных поступлений.
Доход Товарищества, полученный в результате хозяйственной деятельности, не может распределяться между членами Товарищества. Доход Товарищества используется для:
оплаты общих расходов членов Товарищества в сумме, составляющей 20% от полученной прибыли;
оплаты коммунальных платежей членов Товарищества пропорционально доле их участия в Товариществе в сумме, составляющей 10% от полученной прибила;
формирования фонда капитального ремонта в сумме, составляющей 5% от полученной прибыли;
формирования резервного фонда в сумме, составляющей 50% от полученной прибыли;
вознаграждение членам правления в сумме, составляющей 15% от полученной прибыли.
Доходы ТСЖ «Звезда – 2» представлены в таблице 2.1.
Таблица 2.1 – Смета доходов ТСЖ «Звезда – 2»
№п/п Наименование статей 2008 2009 Всего 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 Техническое обслуживание 788,96 788,96 197,24 197,24 197,24 197,24 2 Текущий ремонт 1 034,51 1 088,81 291,13 265,89 265,90 265,89 3 Уборка лестничных клеток 287,86 287,86 71,96 71,97 71,96 71,97 4 Уборка придомовой территории 300,23 300,23 75,05 75,06 75,05 75,07 5 Обслуживание лифтов 428,39 428,39 107,10 107,09 107,10 107,10 6 Вывоз мусора 472,44 472,44 118,12 118,10 118,12 118,10 7 ХВС 902,20 902,20 225,60 225,50 225,60 225,50 8 Т/снаб и ГВС 4 057,00 4 057,00 1 014,25 1 014,25 1 014,25 1 014,25 9 Телеантенна 205,70 205,70 51,43 51,42 51,43 51,42 10 Тех. обслуживание домофона 104,27 104,27 26,07 26,07 26,06 26,07 11 Тех.обслуживание АППЗ 83,78 83,78 20,94 20,94 20,95 20,95 12 АХР 581,81 581,81 145,50 145,51 145,40 145,40 13 Паспортная служба 120,68 120,68 30,17 30,17 30,17 30,17 14 Услуги банка 290,05 290,06 72,52 72,51 72,51 72,52 Итого 9 657,88 16 697,63 9 432,52 2 421,72 2 421,74 2 421,65
Структура доходов в 2008 и 2009 году практически одинаковая (рис. 2.4.), и за 2009 год представлена на рисунке 2.5.
Рис. 2.4. Структура доходов ТСЖ «Звезда-2» в 2008 и 2009 году
В 2009 году произошло увеличение доходов ТСЖ на 54,31 тыс.руб. или на 0,6% за счет роста доходов на текущий ремонт на 54,3 тыс.руб. и доходов от услуг банка на 10 рублей.
Рис. 2.4. – Структура доходов ТСЖ «Звезда-2» в 2009 году
Основная часть доходов приходится по статье «Теплоснабжение и горячее водоснабжение» - 43%, 11% - «Текущий ремонт», 9% - «Холодное водоснабжение». Наименьшие доходы наблюдаются по статьям «Тех. обслуживание АППЗ» (0,9%) и «Тех. обслуживание домофона» (1,1%).
Расходы ТСЖ «Звезда – 2» представлены в таблице 2.2.
Таблица 2.2 – Смета расходов ТСЖ «Звезда – 2»
№п/п Наименование статей 2008 2009 Всего 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 Техническое обслуживание 788,9 846,9 206,4 225,7 207,4 207,4 2 Общедомовое освещение 420,0 420,0 105,0 105,0 105,0 105,0 3 Текущий ремонт 1 063,0 1 063,0 266,0 266,0 266,0 265,0 4 Уборка лестничных клеток 193,3 193,3 48,9 47,8 48,8 47,8 5 Уборка придомовой территории 231,0 244,2 57,7 61,5 62,5 62,5 6 Обслуживание лифтов 325,0 324,0 103,0 74,0 73,0 74,0 7 Вывоз мусора 470,0 470,0 117,5 117,5 117,5 117,5 8 ХВС 900,0 900,0 225,0 225,0 225,0 225,0 9 Т/снаб и ГВС 3 300,0 3 300,0 775,0 875,0 875,0 775,0 10 Телеантенна 205,7 205,7 51,4 51,5 51,4 51,4 11 Тех.обслуживание домофона 92,4 92,4 23,1 23,1 23,1 23,1 12 Тех.обслуживание АППЗ 84,0 84,0 21,0 21,0 21,0 21,0 13 АХР 508,2 508,2 126,8 126,8 126,8 127,8 Итого 8 581,5 8 651,7 2 126,8 2 219,9 2 202,5 2 102,5
За анализируемый период расходы ТСЖ «Звезда-2» увеличились на 70,2 тыс. руб. Это произошло за счет роста расходов на техническое обслуживание на 58,0 тыс. руб., уборку придомовой территории – на 13,2 тыс.руб. Несмотря на это уменьшились расходы на обслуживание лифтов на 1 тыс. руб. (Рис. 2.5.).
Рис. 2.5. Структура расходов ТСЖ «Звезда-2» за 2008 и 2009 года
Доля каждой статьи расходов представлена на рисунке 2.6.
Рис. 2.6. Структура расходов ТСЖ «Звезда-2» в 2009 году
Наибольший объем денежных средств расходуется на тепло и горячее водоснабжение (39%) и на текущий ремонт (12%), наименьший на техническое обслуживание домофона и АППЗ (1%).
Определим разницу между доходами и расходами ТСЖ «Звезда-2» (табл. 2.3. и рис. 2.7.)
Таблица 2.3. – Структура дефицита (профицита) денежных средств
№п/п Наименование статей 2008 2009 Дефицит (профицит) Доходы Расходы Доходы Расходы 2008 2009 1 Техническое обслуживание 788,96 788,90 788,96 846,90 0,06 - 57,94 2 Общедомовое освещение 420,00 420,00 - 420,00 - 420,00 3 Текущий ремонт 1 034,51 1 063,00 1 088,81 1 063,00 - 28,49 25,81 4 Уборка лестничных клеток 287,86 193,30 287,86 193,30 94,56 94,56 5 Уборка придомовой территории 300,23 231,00 300,23 244,20 69,23 56,03 6 Обслуживание лифтов 428,39 325,00 428,39 324,00 103,39 104,39 7 Вывоз мусора 472,44 470,00 472,44 470,00 2,44 2,44 8 ХВС 902,20 900,00 902,20 900,00 2,20 2,20 9 Т/снаб и ГВС 4 057,00 3 300,00 4 057,00 3 300,00 757,00 757,00 10 Телеантенна 205,70 205,70 205,70 205,70 - - 11 Тех.обслуживание домофона 104,27 92,40 104,27 92,40 11,87 11,87 12 Тех.обслуживание АППЗ 83,78 84,00 83,78 84,00 - 0,22 - 0,22 13 АХР 581,81 508,20 581,81 508,20 73,61 73,61 14 Паспортная служба 120,68 120,68 120,68 120,68 15 Услуги банка 290,05 290,06 290,05 290,06 Итого 9 657,88 8 581,50 9 712,19 8 651,70 1 076,38 1 060,49
Рис. 2.7. - Структура дефицита (профицита) денежных средств
На протяжении 2 лет в ТСЖ «Звезда-2» наблюдается профицит денежных средств, но в 2009 году произошло его снижение на 15,89 тыс. руб.
В 2009 году дефицитными статьями являются следующие:
«Техническое обслуживание» - -57,94 тыс.руб.
«Общедомовое освещение» - -420 тыс.руб.
«Тех.обслуживание АППЗ» - -220 руб.
Дефицит по этим статьям погашается в основном за счет завышенных поступлений на статью «Теплоснабжение и горячее водоснабжение» (профицит – 757 тыс.руб.) и «Услуги банка» - 290 тыс.руб.
2.4. Предлагаемая мера по повышению эффективности ТСЖ «Звезда 2» – переход ТСЖ на самообслуживание
По экономическому содержанию затраты группируются по элементам:
-материальные затраты;
-затраты по оплате труда;
-амортизация ОФ;
-прочие затраты.
По производственно-техническому назначению затраты делятся на:
-основные, которые направлены на осуществление производственного процесса (заработная плата производственных рабочих, затраты на сырье, материалы, топливо, энергия, амортизация);
-накладные – расходы по обслуживанию и управлению производством (содержание аппарата управления, налоги).
По способу включения в себестоимость продукции затраты делятся на прямые и косвенные.
Прямые непосредственно относятся к определенному виду продукции, работ, услуг (заработная плата, сырье, материалы, электроэнергия и т.д.).
Косвенные – общие для нескольких видов продукции (накладные). Косвенные затраты невозможно прямо отнести на производство конкретного продукта, так как они связаны с производством многих продуктов, поэтому для включения этих затрат в себестоимость их приходится распределять, используя косвенные методы.
Состав затрат для внутреннего учета представлен на рис. 2.8.
Рис. 2.8. – Состав затрат ТСЖ
Расчет затрат производится на основе действующего законодательства с применением утвержденных ставок, расценок, норм, тарифов методов расчета).
Площадь жилого дома – 19 460,8 м2. Комплексное обслуживание дома в текущем году производится специализированной организацией. Все платежи по статьям: «Содержание общего имущества многоквартирного дома», «Содержание придомовой территории» и «Уборка лестничных клеток» поступают на счет обслуживающей организации по действующим тарифам.
Определим целесообразность перехода ТСЖ на самостоятельное обслуживание и составим план расходования средств на следующий год.
Для удобства расчетов составим таблицу 2.4.
Таблица 2.4 - Исходная информация
Показатель Ед.изм. Значение Площадь дома м2 19 460,8 Площадь лестничных клеток м2 1 200 Площадь уборочной территории м2 712 Количество этажей - 14 Количество подъездов - 4 Сумма договора с аварийной службой Тыс.руб./год 102,00 Среднемесячный расход электро- энергии мест общего пользования кВт-час/мес. 1 200,00 Тариф на электроэнергию Руб./кВт-час. 1,25 Ежемесячный взнос члена ТСЖ Руб./м2 1,50 Тарифные ставки обслуживающего персонала: дворник руб./чел-час. 29,61 уборщик руб./чел-час. 29,61 слесарь-сантехник руб./чел-час. 37,43 электромонтер руб./чел-час. 38,55 Установленная общим собранием заработная плата Председателя ТСЖ Тыс. Руб./мес. 5,20 Бухгалтера ТСЖ Руб./мес. 3,55 Социальный налог, 26% Затраты на вспомогательные материалы – 25 % от суммы прямой заработной платы обслуживающего персонала. Накладные расходы, в т.ч. социальный налог – 75% от прямой заработной платы Канцелярские расходы -10% от суммы заработной платы председателя и бухгалтера Тарифы по статьям: «Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома», «Уборка лестничных клеток» и «Содержание придомовой территории» установлены законом СПб «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов» [3] Плата за обслуживание счета, установленная Сбербанком РФ – 1 000 руб./мес. Планируемое Правительством повышение тарифов с апреля месяца следующего года – 10% Процент ежегодного накопления остатка средств –3%
Определим ежемесячные поступления денежных средств на расчетный счет ТСЖ по статьям доходов – таблица 2.5.
Таблица 2.5 - Ежемесячные поступления денежных средств на расчетный счет ТСЖ по статьям доходов
Статья дохода Площадь дома, м2 Тариф или платеж, руб./м2 Сумма, руб. Содержание общего имущества 19 461 2,86 55 658 Текущий ремонт общего имущества 19 461 3,6 70 059 Уборка лестничных клеток 4 800 1,11 5 328 Содержание придомовой территории 19 461 1,13 21 991 Взносы членов ТСЖ 19 461 1,5 29 191 Итого 182 227
Расчет прямой заработной платы обслуживающего персонала произведем в таблице 2.6.
Плата за электроэнергию мест общего пользования: 1,25* 1 200 =1 500 руб./мес.
Плата по договору аварийного обслуживания: 102 000 : 12 = 8 500 руб./мес.
Рассчитаем ежемесячные расходы по статье «Содержание общего имущества дома» (таблица 2.7), «Уборка лестничных клеток» (таблица 2.8) и «Содержание придомовой территории» (таблица 2.9.).
Таблица 2.6 - Расчет прямой заработной платы обслуживающего персонала
Должность Прямая заработная плата за месяц, руб. Слесарь-сантехник 12 100,0 Электромонтер 16 200,0 Итого по статье «Содержание общего имущества дом» 28 300,0 Дворник 8 000,00 Итого по статье «Содержание придомовой территории» 8 000,00 Уборщик 9 000,00 Итого по статье «Уборка лестничных клеток» 9 000,00 Итого 45 300,00 Таблица 2.7. - Ежемесячные расходы по статье «Содержание общего имущества дома»
Вид расхода Сумма Прямая заработная плата обслуживающего персонала, руб. 28 300,00 Накладные расходы – 45% 12 735,00 В том числе социальный налог -26% от ФОТ 7 358,00 Затраты на вспомогательные материалы, 25%,руб. 7 075,00 Плата за электроэнергию, руб. 1 500 Плата по договору аварийного обслуживания, руб. 8 500 Обслуживание расчетного счета, руб. 1 000 Всего затрат, руб. 59 110,00
Таблица 2.8. - Ежемесячные расходы по статье «Уборка лестничных клеток»
Вид расхода Сумма Прямая заработная плата обслуживающего персонала, руб. 8 000,00 Накладные расходы, руб. – 45% 3 600,00 В т.ч. социальный налог, 26%, руб. 2 080,00 Затраты на вспомогательные материалы, 25%, руб. 2 000,00 Всего затрат, руб. 13 600,00
Таблица 2.9. - Ежемесячные расходы по статье «Содержание придомовой территории»
Вид расхода Сумма Прямая заработная плата обслуживающего персонала, руб. 9 000,0 Накладные расходы, руб. – 45% 4 050,0 В т.ч. социальный налог, 26%, руб. 2 340,0 Затраты на вспомогательные материалы, 25%, руб. 2 250,0 Всего затрат, руб. 15 300,0
Ежемесячные расходы по статье «Административно-хозяйственные расходы» представлены в таблице 2.10.
Таблица 2.10. - Ежемесячные расходы по статье «Административно - хозяйственные расходы»
Вид расхода Сумма Прямая заработная плата обслуживающего персонала, руб. 8 750,0 Накладные расходы, руб. – 45% 3 937,5 В т.ч. социальный налог, 26%, руб. 2 275,0 Затраты на вспомогательные материалы, 25%, руб. 2 187,5 Всего затрат, руб. 14 875,0
Определим дефицит (экономию) средств по статьям в таблице 2.11.
Таблица 2.11. - дефицит (экономию) средств
Статья Поступления, тыс. руб. Расход, тыс. руб. Дефицит (-) экономия (+) Содержание общего имущества многоквартирного дома 55 657,9 59 110,0 - 3 452,1 Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома 70 058,9 70 058,9 Уборка лестничных клеток 5 328,0 13 600,0 - 8 272,0 Содержание придомовой территории 21 990,7 15 300,0 6 690,7 Взносы членов ТСЖ 29 191,2 29 191,2 Административно-хозяйственные расходы 14 875,0 - 14 875,0 Итого 182 226,7 102 885,0 79 341,7
Результаты расчетов по статьям затрат показали, что ТСЖ работало без убытков.
Дефицит средств, переводимых на счет обслуживающей организации по статье: «Содержание общего имущества многоквартирного дома» компенсировался экономией по статье «Содержание придомовой территории». В то же время дефицит средств на административно- хозяйственные расходы и на уборку лестничных клеток ТСЖ покрывало за счет целевой статьи «Текущий ремонт многоквартирного дома», что недопустимо.
При переходе на самостоятельное обслуживание у ТСЖ есть возможность иметь свой штат обслуживающего персонала, самостоятельно устанавливать процент накладных расходов, не повышая размера членских взносов и не тратя целевых средств. Таким образом, собрание ТСЖ может принять решение о переходе на самостоятельное обслуживание.
Определим реальную сумму средств на счете ТСЖ на конец текущего года.
Реально «накапливался» на счете остаток средств по статье «Текущий ремонт многоквартирного дома» (табл. 2.11). Величина ежемесячно накапливаемой суммы составит: 70 058,9 – 14 875 = 55 183,9 руб.
Для определения суммы денежных средств на конец текущего года с учетом их накопления в конце каждого месяца воспользуемся моделью расчета «сложного процента». При годовой ставке банка 3%, процент ежемесячных накоплений составит 0,25%. Результаты расчета в таблице 2.12.
Вывод: накопленная на конец текущего года сумма ТСЖ составит 671,39 тыс. руб. Эти деньги Товарищество может использовать на текущие ремонты, планируемые в следующем году.

Таблица 2.12. - Сумма денежных средств на конец текущего года с учетом их накопления
Экономия денежных средств Месяцы текущего года Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 55,18 662,21 Коэффициент накопления 1,00 1,00 1,01 1,01 1,01 1,01 1,02 1,02 1,02 1,02 1,03 1,03 Экономия с учетом процента накопления 55,18 55,32 55,46 55,60 55,74 55,88 56,02 56,16 56,30 56,44 56,58 56,72 671,39 Товарищество, отказавшись от услуг обслуживающей организации, приняло решение:
1. Сформировать свой штат обслуживающего персонала в составе:
-слесаря – сантехника;
- электромонтера;
- уборщика-дворника.
2. Установить процент накладных расходов 45% от заработной платы обслуживающего персонала.
3. За счет экономии денежных средств приобрести в феврале-месяце планового года счетчик учета электроэнергии;
4. Выполнить косметический ремонт лестничных клеток;
5. За счет экономии денежных средств приобрести моющий пылесос.
6. Наметить план расходования средств на следующий год.
Необходимо составить график расходования и поступления средств на следующий год с учетом запланированных мероприятий. Ремонт первого подъезда намечен на март (оплата услуг в апреле).
Дополнительная информация в таблице 2.13.
Таблица 2.13. – Информация для составления графика расходования и поступления средств
Показатель Ед.изм. Значение Заработная плата обслуживающего персонала Руб./мес. Слесарь-сантехник Руб./мес. 7 000 Электромонтер Руб./мес. 9 000 Уборщик-дворник Руб./мес. 6 000 Стоимость счетчика учета электроэнергии Руб. 4 500 Ежемесячная экономия электроэнергии кВт 200 Стоимость моющего пылесоса Руб. 25 000 Период амортизации пылесоса лет 5 Стоимость косметического ремонта одной лестничной клетки, выполняемого подрядной организацией Руб. 250 000 Период выполнения работ Мес. Май-месяц Повышение тарифов с апреля-месяца % 10
Определяем ежемесячный расход средств на обслуживание дома (таблица 2.14).
Таблица 2.14. - Ежемесячный расход средств на обслуживание дома
Вид затрат Сумма, руб. Заработная плата обслуживающего персонала (слесаря-сантехника, электромонтера, уборщика-дворника) 25 000 Социальный налог 6 500 Итого заработная плата с социальным налогом 31 500 Затраты на вспомогательные материалы, 25% 6 259 Оплата электроэнергии 875 Оплата аварийного обслуживания 725 Итого основных затрат 39 359 Накладные расходы, в т.ч. 11 250 Заработная плата бухгалтера и председателя с социальным налогом 9 000 Канцелярские расходы 800 Обслуживание счета 1 000 Прочие накладные расходы 450 Всего 50 609
Определяем общий объем поступлений средств на содержание дома с января по март, исходя из действующих тарифов (из всего объема средств необходимо вычесть затраты на текущий ремонт): 182 226,7 – 70 058,9 = 55 183,9 рублей.
С апреля по декабрь: 1,1 (182 226,7 – 70 058,9) = 60 702,3 руб.
Определяем величину ежемесячной экономии средств на содержание дома: с января по март: 55 183,9 – 50 609 = 4 575 руб.;
с апреля по декабрь: 60 702,3 – 50 609 = 10 093,3 руб.
Составим график расхода средств на планируемый год. В таблице 2.15. приведен график расхода экономии, полученной за счет текущей деятельности ТСЖ.
В таблице 2.16 – график расхода средств, направляемых на косметический ремонт лестничных клеток.
Таблица 2.15. - Планирование затрат на содержание дома
Показатель Месяцы планового года Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Ежемесячное накопление экономии средств (нарастающим итогом) 4,57 9,15 13,72 23,82 24,83 25,84 26,85 27,86 28,86 29,87 30,88 31,89 278,15 Приобретение счетчика Эл.эн. -4,5 Х Приобретение пылесоса -25 Х Амортизация пылесоса 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 Х Остаток средств экономии (нарастающим итогом) 4,57 9,22 22,95 46,77 71,59 97,43 99,28 127,53 156,80 187,07 218,35 250,65 250,65 Ежемесячный % накопления средств 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 3 Итого, остаток средств с учетом % накопления 4,59 9,25 23,01 46,88 71,77 97,67 99,53 127,85 157,19 187,54 218,90 251,27 251,27
Таблица 2.16. - Планирование затрат на текущий ремонт общего имущества
Показатель Месяцы планового года Итого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Остаток средств ТСЖ на начало месяца с учетом накопления 671,4 Ежемесячные поступления на счет 70,1 70,1 70,1 77,1 77,1 77,1 77,1 77,1 77,1 77,1 77,1 77,1 Нарастающим итогом 741,4 811,5 881,6 958,6 1 035,7 1 112,8 1 189,8 1 266,9 1 344,0 1 421,0 1 498,1 1 575,1 Затраты на ремонт 500 500 500 500 Затраты на ремонт с учетом удорожания 741,4 811,5 381,6 958,6 535,7 1 112,8 689,8 1 266,9 844,0 1 421,0 1 498,1 1 575,1 1 575,1 Дефицит средств на ремонт (нарастающим итогом) 671,4
Заключение
Для жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга – крупного мегаполиса характерны все отраслевые проблемы: высокий износ жилого фонда и коммуникаций, слабая активность граждан, трудности в привлечении инвестиций и т.п.
Необходима разработка эффективных механизмов управления качеством сферы жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) на уровне района мегаполиса с учетом местных социально-экономических особенностей развития городского сообщества, обеспечивающих баланс интересов субъектов экономических взаимоотношений рынка.
Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
Когда жильцы новостройки или дома, построенного уже давно, принимают решение об образовании ТСЖ, они должны хорошо представлять себе все плюсы и минусы такого объединения.
Согласно новому Жилищному кодексу РФ, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это не коммерческая организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
В настоящее время действует федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Этот документ определяет товарищество собственников жилья следующим образом - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
ТСЖ «Звезда-2» было создано в 2003 году.
Домовладение расположено на пересечения Прибрежной улицы и Шлиссельбургского проспекта.
Товарищество образовано в целях реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, в целях осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, в целях обеспечения надлежащего санитарного, технического противопожарного экологического состояния общего имущества в кондоминиуме.
Деятельность ТСЖ не является убыточной. В 2009 году произошло увеличение доходов ТСЖ на 54,31 тыс.руб. или на 0,6% за счет роста доходов на текущий ремонт на 54,3 тыс.руб.
Основная часть доходов приходится по статье «Теплоснабжение и горячее водоснабжение» - 43%, 11% - «Текущий ремонт», 9% - «Холодное водоснабжение». Наименьшие доходы наблюдаются по статьям «Тех. обслуживание АППЗ» (0,9%) и «Тех. обслуживание домофона» (1,1%).
За анализируемый период расходы ТСЖ «Звезда-2» увеличились на 70,2 тыс. руб. Это произошло за счет роста расходов на техническое обслуживание на 58,0 тыс. руб., уборку придомовой территории – на 13,2 тыс.руб. Несмотря на это уменьшились расходы на обслуживание лифтов на 1 тыс. руб.
Наибольший объем денежных средств расходуется на тепло и горячее водоснабжение (39%) и на текущий ремонт (12%), наименьший на техническое обслуживание домофона и АППЗ (1%). На протяжении 2 лет в ТСЖ «Звезда-2» наблюдается профицит денежных средств, но в 2009 году произошло его снижение на 15,89 тыс. руб.
В 2009 году дефицитными статьями являются следующие:
«Техническое обслуживание» - -57,94 тыс.руб.
«Общедомовое освещение» - -420 тыс.руб.
«Тех.обслуживание АППЗ» - -220 руб.
Дефицит по этим статьям погашается в основном за счет завышенных поступлений на статью «Теплоснабжение и горячее водоснабжение» (профицит – 757 тыс.руб.) и «Услуги банка» - 290 тыс.руб.
Поэтому такая традиционная мера совершенствования деятельности ТСЖ, как установление приборов учета расхода тепла, является в данном случае не эффективной, так как привела бы ТСЖ к убыточности.
Дефицит средств, переводимых на счет обслуживающей организации по статье: «Содержание общего имущества многоквартирного дома» компенсировался экономией по статьям: «Уборка лестничных клеток» и «Содержание придомовой территории». В то же время дефицит средств на административно- хозяйственные расходы ТСЖ покрывался за счет целевой статьи «Текущий ремонт многоквартирного дома», что недопустимо. С учетом реальной ситуации, сложившейся в ТСЖ была предложена мера перехода на самостоятельное обслуживание.
При переходе на самостоятельное обслуживание товарищество сформировало свой штат обслуживающего персонала (слесаря-сантехника, электрика, дворника).
Переход на самообслуживание дал возможность товариществу, не повышая размера членских взносов и не тратя целевых средств, функционировать при норме накладных расходов ….%, вместо общепринятых по городу 75%. За счет экономии денежных средств приобрести в феврале-месяце планового года счетчик учета электроэнергии; выполнить косметический ремонт лестничных клеток.
Список литературы
Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991г. № 1541-1 в ред. от 11.06.2008г. № 84-ФЗ // http://www.consultant.ru
Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006г. № 307 в ред. от 21.07.2008г. № 549 // http://www.consultant.ru
Распоряжение Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении методики расчета платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах» от 31.08.2005г. № 59-р в ред. от 14.02.2007г. № 35-р // http://www.consultant.ru
Баринов В.Н. Методология совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов. - М.: МГСУ, 2008. – 160 с.
Баринов В.Н. Формирование благоприятного климата по привлечению инвестиций в коммунальную инфраструктуру на региональном и муниципальном уровне. Сб. научн. тр., - М.: МГСУ, 2007. – 862 с.
Болдин В.Р. Коммунальный Петербург в мировой сети // http://stroypress.spb.ru/
Головачук В.П. Управление качеством жилищно-коммунальных услуг. Сборник научных статей «Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы». - СПб: СПбГУЭФ, 2007. - 294с.
Горина И.Е. ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как организовать и наладить успешную работу. – М.: ЭКСМО, 2007. – 328 с.
Грабовый П.Г., Баринов В.Н. Основы формирования эффективной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Сб. научн. тр., - М.: МГСУ, 2003. – 472 с.
Кирилов И.Я., Щур Д. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. – М.: Дело и сервис, 2007. – 310 с.
Лушкин С., Федоров С., Шанталей А. Способы управления многоквартирным домом: Выбор способа управления домом. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 673 с.
Магась В.И. Товарищество собственников жилья: Устав. Деятельность. Права и обязанности. – М.: Феникс, 2006. – 172 с.
Морозова Л.Л., Морозова Е.Л. Товарищество собственников жилья. Управляющая организация. Бухгалтерский учет: практическое руководство. – СПб.: Актив, 2007. – 388 с.
Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. – Спб.: Питер, 2007. – 255 с.
Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья. – М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2008. – 210 с.
Тихомиров М.Ю. Устав товарищества собственников жилья с комментариями. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2008. – 420 с.
Чернышов Л.Н., Баринов В.Н. Особенности финансово-экономического планирования в организациях управляющих жилой недвижимостью. Монография. - Барнаул, 2009. – 536 с.
Баринов В.Н. Особенности управления развитием жилищного и коммунального комплексов на современном этапе // Недвижимость: экономика, управление. – 2009. - №1.
Головачук В.П. Методы управления качеством услуг ЖКХ // Регион. - 2007. - №1.
http://www.tsj.ru
71
Зар.плата управленческого персонала с социальным налогом
Амортизация основных средств
Амортизация основных средств
Заработная плата с начислением социального налога
Канцелярские расходы
Материальные затраты:
-вспомогательные материалы;
-топливо;
-зап.части;
-эл.энергия
Прочие платежи и расходы
Административные расходы
Налоги
Затраты на содержание и обслуживание многоквартирного дома
Содержание общего имущества
Накладные
Текущий ремонт общего имущества
Основные