Правовые основы сделок с коммерческой недвижимостью.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Понятие недвижимого имущества как объекта сделки в коммерческом обороте
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Виды объектов недвижимости
1.3. Источники правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью
ГЛАВА 2. Правовое регулирование сделок с коммерческой недвижимостью в гражданском обороте
2.1. Сделки, не подлежащие государственной регистрации
2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
2.3. Анализ судебной практики по вопросам правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Оценка доказательств входит в компетенцию суда, рассматривающего дело по существу, суд кассационной инстанции при отсутствии определенного несоответствия сделанных судом выводов имеющимся в деле доказательствам не вправе вторгаться в оценку этих доказательств.
С учетом изложенного кассационная инстанция при рассмотрении кассационной жалобы исходит из того, что факт подделки векселей следует считать установленным судами первой и апелляционной инстанций.
Поскольку передача покупателем продавцу поддельных векселей не свидетельствует о получении вторым от первого встречного предоставления за переданное имущество, обязательство покупателя по оплате имущества нельзя признать исполненным. В таком случае требование ОАО «Мурманрыбпром» о взыскании в неоплаченной части стоимости проданной недвижимости правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворено судом.
Таких нарушений норм процессуального права, которые в силу частей третьей, четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену судебных актов, судом не допущено. Об отложении рассмотрения апелляционной жалобы на 05.12.2006 ответчик был извещен непосредственно в судебном заседании 07.11.2006, что подтверждается распиской его представителя Трубкина С.Н. в протоколе судебного заседания (том 2, листы дела 38 - 39). В судебном заседании, состоявшемся 05.12.2006, в которое представители сторон не явились, рассмотрение апелляционной жалобы окончено, вынесено постановление, резолютивная часть которого объявлена в том же заседании и в виде отдельного документа приобщена к материалам дела.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, постановил: решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.02.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2006 по делу N А42-12581/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полар Ойл» - без удовлетворения.
2. Требования о государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи недвижимости.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации …. рассмотрев заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 16.10.2007 о пересмотре в порядке надзора постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 04.06.2007 по делу N А27-15927/2006-1 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.09.2007 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Лазурит-Д» к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области, Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, - об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество - отдельно стоящее нежилое здание площадью 366,2 кв. м, расположенное по адресу: город Кемерово, проспект Ленина, 90 «В», на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0501014:0352, установил: решением суда первой инстанции от 26.03.2007 в иске отказано.
Суд указал, что сделка купли-продажи от 01.04.1996 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной. На основании пункта 3 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 спорное имущество относится к федеральному уровню собственности.
Постановлением апелляционной инстанции от 04.06.2007 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Суд обязал ГУФРС по Кемеровской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности ООО «Лазурит-Д» на нежилое здание.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в связи с неправильным применением Закона СССР «О собственности в СССР» к правоотношениям, возникшим до его принятия. Оценив договор купли-продажи от 01.04.1996, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что он отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам купли-продажи, - статьям 432, 433, 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 10.09.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области просит пересмотреть в порядке надзора принятые по настоящему делу судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций по мотивам нарушения судами норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, являются:
1) нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;
2) нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;
3) нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел право собственности на спорное имущество, соответствует требованиям законодательства, истцом выполнены условия договора в полном объеме, произведена оплата, а также оформлено в установленном законом порядке землепользование.
Поскольку продавец спорного имущества был ликвидирован, арбитражные суды в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации приняли решение о государственной регистрации права покупателя, так как в связи с ликвидацией продавца обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» невозможно.
Руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, определил: в передаче дела N А27-15927/2006-1 Арбитражного суда Кемеровской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом — недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства.
Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота недвижимости независимо от деятельности и организационно- правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от видов совершаемых ими сделок с недвижимым имуществом.
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это один из существенных элементов реализации особенностей правового регулирования сделок с недвижимостью. Она является не целью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности.
Вместе с тем, она дает возможность осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав. Обеспечение учреждениями юстиции юридической чистоты и государственной гарантированности зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, влечет уверенность лиц, участвующих в правоотношениях по поводу недвижимости, в стабильности и законности оборота последней.
Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих сделки с недвижимостью, обобщение теоретического материала по выбранной теме позволяют выделить ряд причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормальному правовому регулированию сделок с недвижимым имуществом.
1. Отсутствие комплексного подхода на законодательном уровне к регулированию правового режима оборота недвижимости.
Так, сделки с землей регулируются гражданским, земельным, водным, лесным, экологическим законодательством, законодательством о недрах и о природопользовании; сделки с жилыми и нежилыми помещениями — гражданским, жилищным законодательством, законодательством о приватизации, о градостроительстве, об архитектуре и др; сделки со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимости производственного назначения — гражданским и приватизационным законодательством.
Безусловно, невозможно создание единого кодифицированного законодательного акта, содержащего нормы, регулирующие оборот недвижимости. Тем не менее, правовое регулирование сделок с недвижимостью не должно находиться в противоречии друг с другом.
2. Законодательная нерешенность проблемы гарантий и защиты прав собственности и иных прав на недвижимость в том числе защиты прав добросовестных приобретателей. Отсутствие четкого разграничения отношений собственности между органами власти различных уровней.
3. Отсутствие рычагов правового контроля за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости, препятствующее формированию у граждан и организаций представления о цивилизованности и безопасности рынка недвижимости.
4. Небесспорность имеющегося в ГК РФ определения понятия недвижимости. Все дело в том, что данное в ст. 130 ГК РФ определение недвижимости не позволяет четко определить круг объектов, относящихся к недвижимому имуществу; Более того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости, в частности, предприятие как имущественный комплекс.
5. Непоследовательность норм, содержащихся в гражданском законодательстве и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации сделок с недвижимостью. Указанные нормы не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, а в каких в проведении таковой нет необходимости. Законодатель не обосновывает, почему в одних случаях государственная регистрация сделок прямо предусмотрена законом, а в других нет. Статья 131 ГК РФ, как и закон о государственной регистрации, не определяет случаи регистрации сделок.
Подобные неопределенность и несогласованность связаны, видимо, с тем, что в ГК РФ, а вслед за ним и в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необычным образом соединяются две исторически сложившиеся мировые системы регистрации: система регистрации документов или сделок и система регистрации прав.
На практике отсутствие исчерпывающего перечня сделок с недвижимостью, подлежащих обязательной государственной регистрации, приводит к различному, иногда расширительному толкованию норм гражданского законодательства отдельными учреждениями юстиции по регистрации прав. Так, одни учреждения юстиции регистрируют все сделки с земельными участками, в том числе договоры купли-продажи, мены. В то время как другие регистрирующие органы осуществляют регистрацию только тех сделок, требования о регистрации которых устанавливает ГК РФ, - это дарение, рента, ипотека и др. Рассматриваемая проблема должна быть разрешена на законодательном уровне. При этом нельзя ставить необходимость регистрации сделки в зависимость от вида недвижимого имущества: сделка с недвижимостью, будь то жилое или нежилое помещение здание, сооружение либо земельный. участок, должна подлежать обязательной государственной регистрация.
6. Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая такие как:
- устранение противоречий в гражданском законодательстве в части регулирования сделок с земельными участками;
- установление четкого и единообразного порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- устранение противоречий в законе в части регистрации сделок или отсутствия таковой;
- введение четких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации сделок с недвижимым имуществом.
7. В работе был исследован договор купли-продажи недвижимости как наиболее распространенный вид сделки в коммерческом обороте. По итогам его исследования мы пришли к вывода, что:
- по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
- договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездный и взаимный.
- договор купли-продажи недвижимости можно классифицировать по предмету договора: договор купли-продажи земельного участка; договор купли-продажи природных ресурсов; договор купли-продажи здания, сооружения; договор купли-продажи жилого помещения; договор купли-продажи нежилого помещения; договор купли-продажи предприятия; договор долевого участи в строительстве; договор купли-продажи воздушного и морского суда и другие.
- сторонами договора являются продавец и покупатель.
- договор купли-продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.
8. По итогам исследования судебной практики по договору купли продажи недвижимости как наиболее распространенной в коммерческом обороте сделке, мы пришли к выводу, что:
1) Наибольшую категорию дел, рассматриваемых судами, составляют споры относительно существенных условий договора:
- определение предмета договора купли-продажи недвижимости;
- условие о цене предмета договора купли-продажи недвижимости.
2) Еще одну группу исков составляют иски, касающиеся вопросов формы и оформления договора купли-продажи недвижимости:
- письменная форма договора;
- составление и подписание договора.
3) Третью группу исков составляют требования, связанные с исполнением договора купли-продажи недвижимости:
- исполнение обязательств по оплате договора купли-продажи недвижимости;
- требования о государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи недвижимости.
9. Также по итогам исследования хотелось бы предложить внести в законодательство о сделках с недвижимостью следующие изменения:
1). Необходимо исключить из Гражданского кодекса п. 2 ст. 551 в целях четкого определения единого момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи – момент государственной регистрации права собственности покупателя.
2). Также в целях защиты интересов добросовестного продавца считаем необходимым внести статью, согласно которой в случае несвоевременной оплаты покупателем договора купли-продажи недвижимости, продавец имеет право потребовать оплаты товара или уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата недвижимости.
10. Таким образом, проводимая в Российской Федерации государственная политика в области развития рынка недвижимости должна быть направлена на совершенствование действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом и возникающих на основании данных сделок прав.
БИБЛИОГРАФИЯ
Нормативно-правовые акты:
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. // Российская газета. 25 дек. 1993 г.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. от 25.03.2008 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. №60-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 12, 24.03.1997, Ст. 1383.
Градостроительный кодекс от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.01.2005 г., N 1 (часть I), Ст. 16.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301.
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г. N 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 11, 12.03.2001, Ст. 1001.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. №81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 18, 03.05.99, Ст. 2207.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. №223-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. N 1. 01.01.96. Ст. 16.
Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (ред. от 01.12.2007 г.) // Российская газета. 05.05.1992 г.
Закон РФ от 29.05.1992 г. №2873-1 «О залоге» (ред. от 19.07.2007 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.06.1992. N 23. Ст. 1239
Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. от 04.12.2006 г.) // Российская газета. №5. 10.01.2000 г.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. N 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» (в ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
Федеральный закон от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (в ред. ФЗ №122-ФЗ от 22.08.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.98, Ст. 3813.
Федеральный закон от 30.12.1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (в ред. от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ N 1, 01.01.96.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. от 16.10.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 01.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ 03.01.2005, №1, ст.40.
Федеральный закон от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. N 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ред. от 25.11.2003 г.) // Панорама приватизации: Информационное справочное издание Госкомимущества Российской Федерации. 1994. N 16.
Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. N 2121 «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» (ред. от 20.01.1997 г.) // Российская газета. 1994. 3 дек.
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 22.11.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ N 12102/04 от 01.03.2005 г. «Иск о признании незаключенным договора об аренде земельного участка с правом его выкупа в части выкупа земельного участка удовлетворен правомерно, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости». // Вестник ВАС РФ, 2005, N 6.
Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14298/07 по делу N А27-15927/2006-1 «Суд вправе по требованию покупателя принять решение о государственной регистрации права покупателя на недвижимое имущество в случае, если продавец данного имущества был ликвидирован и обращение сторон договора за регистрацией прав правообладателя невозможно в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Определение Верховного Суда РФ N 11-В02-49 от 08.10.2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора». // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, N 10.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г.№59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №4.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. -2001. №3.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А66-4077/2006 г. «Суд отказал в иске о государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцу, созданному в результате реорганизации ответчика в форме выделения, поскольку идентифицировать объект недвижимости, который был передан истцу при реорганизации, не представляется возможным и относительно данного обстоятельства у сторон имеется спор». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2007 по делу N А42-12581/2005 г. «Суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку векселя, переданные ответчиком истцу в счет оплаты недвижимости, являются поддельными, что подтверждается информацией банка о том, что указанные ценные бумаги банком не выпускались, а также заключением экспертов, составленным по результатам проведенной в рамках уголовного дела экспертизы, следовательно, обязательство ответчика по оплате имущества нельзя признать исполненным». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2007 по делу N А56-19369/2006 г. «Суд правомерно удовлетворил иск о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между сторонами по настоящему делу, поскольку договор не содержит подписей сторон (третий лист представленного документа не имеет отношения к договору) и данный вывод сделан на основании заключения эксперта, анализа расхождений в тексте, изложенном на первых двух листах и на третьем листе договора, показаниях бывшего генерального директора истца, данных им в судебном заседании». // Документ опубликован не был. ИПС КонсультантПлюс, раздел Судебная практика.
Литература:
Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. 240 с.
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. 320 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – М.: Статут, 2001. 800 с.
Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №8. С.110-114.
Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право, 1998, №7, С.3-12.
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 76-85.
Глинщикова Т. Феномен нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. №3. С.3-9.
Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12.
Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2008. 848 с.
Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 1. 572 с.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.
Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. 880 с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1958. – С. 167).
Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР, 1997. 176 с.
Киндеева Е., Пискунова М. Земельные «гадания»: на чем сердце успокоится? // ЭЖ-ЮРИСТ. 2004. № 1. С.29-32.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 271-297.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Я. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2005.
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 32 (автор комментария - М.И. Брагинский).
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. 95 с.
Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001.
Маковская А.А. Особенности правового регулирования отдельных видов объектов недвижимого имущества // Материалы регионально научно-практической конференции «Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и пути их решения». Самара: 000 «Офорт», 2003. С.14-23.
Маковская А.А. Отвечаем на вопросы читателей // Хозяйство и право. 2003. №11. С.120-122.
Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2. 528 с.
Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С.32.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 512 с.
Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.
Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь, 1996, №8; Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1998. № 1. С.16-24.
Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. 479 с.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999.
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. // Российская газета. 25 дек. 1993 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N 32, Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (в ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410. - далее по тексту ГК.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. N 30. Ст. 3594. - далее по тексту Закон.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. - 2003. - N 11.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 2.
Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями.
Как это имеет место в иностранном праве, например во Французском гражданском кодексе.
В соответствии со ст. 54 Закона РФ от 29.05.1992 г. №2873-1 «О залоге» (ред. от 26.07.2006 г.) (Ведомости СНД и ВС РФ. 11.06.1992. N 23. Ст. 1239) предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Более подробно о залоге прав см.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003; Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.
Кроме ранее указанных источников см. также: Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001. С. 42; Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР, 1997. С. 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Я. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2005.
Такое подразделение объектов гражданских прав дано в ст. 129 ГК РФ, а также в юридической литературе (см., например: Иоффе О.С. Советское гражданское право. Л.: Изд-во ЛГУ, 1958. С. 167).
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 273.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Проспект, 2001. С. 67.
Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. С. 9 (автор главы - Ю.В. Пашкус).
Там же. С. 9.
Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2. С. 133.
Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 1. С. 73. (автор главы - Е.А. Суханов).
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 32 (автор комментария - М.И. Брагинский).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001 г., N 44, ст. 4147.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 01.01.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации N 1 (ч.I), 03.01.2005, Ст. 14, 15.
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.12.1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.02.1997 г., N 5, ст. 610.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ (в ред. от 19.06.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.
Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 г. №60-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 12, 24.03.1997, Ст. 1383.
Градостроительный кодекс от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 3.01.2005 г., N 1 (часть I), Ст. 16.
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. №81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ N 18, 03.05.99, Ст. 2207.
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7.03.2001 г. N 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 11, 12.03.2001, Ст. 1001.
Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 46, 18.11.2002, Ст. 4532.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. от 25.03.2008 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.
Федеральный закон от 30.12.1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (в ред. от 28.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ N 1, 01.01.96.
Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. №2395-1 (ред. от 01.12.2007 г.) // Российская газета. 05.05.1992 г.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 01.02.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28.07.1997 г. N 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 24.07.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.98, Ст. 3813.
Федеральный закон от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» (в ред. ФЗ №122-ФЗ от 22.08.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре&#